유치권 관련 공사채권 금액을 확인할 수 있는 객관적인 공사계약서, 신고내용 등을 제출하지 못하고 있어 당해 계좌이체와 현금지출 전체 금액이 쟁점부동산의 유치권 해결비용인지 불분명하므로 필요경비로 인정할 수 없음
유치권 관련 공사채권 금액을 확인할 수 있는 객관적인 공사계약서, 신고내용 등을 제출하지 못하고 있어 당해 계좌이체와 현금지출 전체 금액이 쟁점부동산의 유치권 해결비용인지 불분명하므로 필요경비로 인정할 수 없음
이 건 심사청구는 기각합니다.
쟁점부동산의 前 소유주인 DDD(이하 “DDD”이라 한다)은 2006.9.25. 쟁점부동산에 대해 주식회사 ○○상호저축은행에 채권최고액 1,120,000천원의 근저당권을 설정하여 자금을 마련한 후 청구인의 형인 EEE(이하 “EEE”이라 한다)을 공동사업자로 참여시켜 건물공사업자 BBB과 쟁점부동산 주택신축 공사계약을 맺고 공사를 시작한 것으로, 미분양 등 어려움으로 DDD과 동업관계에 있던 EEE이 취득을 요청하여 청구인이 유치권자들과 2009.9.3.부터 2009.9.6.까지 만나 유치권 권리가액을 확정하고, 주식회사 ○○상호저축은행과 2009.10.8. 입찰에 따른 세부 내용을 조율하여 합의서를 작성하고, 쟁점부동산을 취득하였던 것으로, 청구인은 유치권자들과의 합의한 내용에 따라 당초 유치권 해결비용 금액 593,397천원을 BBB, EEE에게 통장이체 및 청구인의 통장에서 출금하여 지급하였는바, 유치권자들의 합의서에 따른 유치권 금액 중 유독 BBB의 금액 387,870천원 전체를 인정하지 않고 가압류금액인 124,000천원만 지급의무만 있는 유치권으로 보는 것은 일관성이 결여되어 있는 것으로 부당하다.
BBB이 쟁점부동산의 건물 준공 후 DDD 소유의 쟁점부동산에 2008.9.1. 청구금액 124,000천원으로 가압류하고, 공사책임자인 EEE의 오피스텔에도 2009.7.30. 청구금액 124,000천원으로 가압류한 사실이 확인되고 있으며, 유치권자들 중 BBB을 제외한 14인과는 쟁점부동산에 가압류한 금액보다 적은 금액으로 유치권 해결비용을 합의한 데 반해, 2011.2월 사망한 BBB과는 가압류금액 이상으로 합의서가 작성되어 있으며, BBB의 유치권 금액에 공사계약서 등 객관적인 증빙을 제출하지 못하고 있으며, 청구인이 제출한 유치권 변제 금융자료의 경우 2009.10.13.부터 2012.9.28.까지의 138건(거래금액 39,000원〜33,000,000원)의 거래내역으로, 유치권자들에게 통장으로 송금된 것이 아니고, 공사업자인 BBB과 EEE에게 589,533천원이 출금 및 이체(3,837천원은 별도 현금지급 주장)되어, * 청구인 통장내역: 589,533천원(FFF 통장 출금 95,000천원+BBB에게 계좌이체 227,300천원+EEE에게 계좌이체 267,233천원) BBB을 제외한 유치권자들의 합의서의 금액은 가압류 이하의 금액 및 소액 등으로 처분청에서 비용으로 인정한 부분은 별론으로 하더라도, 이체된 금액이 유치권 해결비용으로 필요경비로 인정된 가압류금액 이상의 쟁점금액이 BBB에게 지급된 것으로 볼 수 없어 당초 처분은 정당하다.
① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 1-1) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2) 민법 제320조 【유치권의 내용】
① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다. 3) 민법 제321조 【유치권의 불가분성】 유치권자는 채권전부의 변제를 받을 때까지 유치물 전부에 대하여 그 권리를 행사할 수 있다. 4) 민법 제328조 【점유상실과 유치권소멸】 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다. 5) 민사집행법 제91조 【인수주의와 잉여주의의 선택 등】
⑤ 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.
1. 청구인의 양도소득세 신고 및 경정내역 처분청이 제출한 결의서 등 심리자료에 의하면 청구인은 양도소득세 신고시 유치권해결비용 593,370천원으로 신고하였으며, 세무조사 결과 양도가액 41,800천원 증가, 유치권해결비용을 전액 부인하여 과세예고 통지하였으나, 과세전적부심의 재조사 결정으로 청구인이 신고한 유치권해결비용 중 168,870천원을 부인하여 2016.9.13. 양도소득세 61,472천원을 고지하였으며, 2016.11.25. 청구인이 쟁점부동산 취득세 19,406천원 추가로 인정하여 9,158천원을 감액한 것으로 나타난다.
2. 처분청의 적부심 조사결과 및 유치권 비용 보충조서 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 처분청은 청구인이 신고한 유치권자들 15인 중 BBB을 제외한 14인의 유치권 해결비용 205,500천원을 청구인이 제출한 합의서에 따라 전액 인정하였으나, BBB의 유치권 해결비용은 합의서에 기재된 387,870천원 중 BBB이 공사대금 미지급사유로 가압류한 금액보다 과다하게 지급된 것으로 보아 쟁점부동산에 BBB이 가압류한 금액 124,000천원은 인정하고, 쟁점금액은 부인한 것으로 나타난다. 다만, CCC 등 5인의 경우에는 2009.10.9. 청구인의 계좌에서 95,000천원이 인출되어 유치권 해결비용으로 추가 인정한 것으로 보충조서에서는 CCC 등 5인에 귀속된 것으로 기재되어 있으나, 심리담당자가 처분청에 문의한바, 귀속여부는 불투명한 것으로 회신하였으며, 청구인은 95,000천원은 BBB에게 귀속된 것으로 보아야 하며, 결국 BBB의 합의서 금액 중 쟁점금액 168,700천원만 처분청에서 부인한 것으로 주장하고 있다. * 처분청에 확인한바 유치권자는 쟁점부동산 신축시 미등록자이며, 공사(업체)명은 합의서에 기재되거나 과거 사업자이력을 보고 기재한 것이며, 합의서는 대금수령과 관련하여 자필로 영수필이 기재되어 있거나, 수령날자가 기재되어 있는 경우가 있음 유치권 보충조서 등에 기재된 쟁점부동산의 취득경위는 다음과 같이 나타난다.
3. BBB의 사업자등록 이력 국세전산시스템(NTIS)에 의하면 BBB의 사업 이력은 다음과 같으며, 2011.2.15. 사망한 것으로 나타난다.
4. 유치권자들의 합의서 내용 청구인이 처분청에 제출한 합의서는 EEE이 유치권자들과 2009.9.3∼9.6. 작성한 15매의 593,70천원에 관한 것으로 확인된다.
5. 청구인의 2009∼2012년 통장 계좌 및 출금내역 처분청에서 제출한 심리자료에 의하면 2009.10월부터 2012.10월까지 청구인의 국민은행 계좌(032-01-**-000)와 2009.12.19.부터 2010. 5. 14.까지 청구인의 조카 GGG의 농협계좌(356-0202-**-93)에서 EEE의 계좌로 267,233천원, BBB의 계좌로 197,300천원, BBB의 아들 HHH의 계좌로 30,000천원이 39천원에서 33,000천원까지 138건 494,534천원이 송금된 것으로 나타나며, 청구인의 계좌에서 2009.10.9. 95,000천원이 출금된 것으로 나타난다.
6. 기타 사항 청구인은 쟁점부동산 인터넷경매사이트(www.***.com, (주)○○경매)의 경매물건 상세검색 결과를 제출하였는데, 그 검색 결과에는 합계 561,010천원(CCC 15,330천원, BBB 외 10인 493,870천원, JJJ 51,810천원)의 유치권이 신고되었음이 주의사항으로 기재되어 있다. 이의신청과정에서 담당자가 쟁점부동산의 경매(0000타경0000)를 주관한 경매계(○○지방법원 ○○지원 경매0계)에 유선(0000. 00. 0. 14:40)으로 확인한바, 쟁점부동산의 유치권 신청자 및 유치권 신고금액 관련 기록은 폐기되어 보관하고 있지 않다는 답변을 받은 것으로 나타난다. BBB은 2008.9.1. 쟁점부동산(○○지방법원0000카합0000)과 2009.7.30. EEE 소유 ○○도 ○○시 오피스텔(○○지방법원0000카합0000)에 각각 124,000천원의 가압류를 한 사실이 확인된다. 청구인이 제출한 EEE의 진술서에는 청구인의 쟁점부동산 취득경위와 청구인이 입금한 금액을 유치권자들에게 지급하였으며, 동업계약서, 공사계약서, 지급한 영수증 등 관련서류를 모두를 보관하고 있었으나, 유치권 권리가액을 지급하고 청구인에게 전달한 합의서 외의 모든 서류는 분실한 것으로 나타난다.
7. 청구인이 이 건 관련 제기한 이의신청 결정내용
○○지방국세청에서 심의한 청구인의 이의신청은 다음과 같이 판단하여 0006.00.22. 기각 결정한 것으로 확인된다.
- 라. 처분청의 세부주장 요지
1. 청구인이 공사업자 BBB의 유치권비용으로 청구한 합의서 금액 387,870천원 중 124,000천원을 인정하고 그 외의 금액은 법적 지급의무 없는 비용으로 보아 부인해야 할 것인바, BBB은 쟁점부동산의 건물 준공 후 미지급 공사대금 청구를 위해 쟁점부동산에 2008.09.01. 청구금액 124,000천원으로 가압류 하였으며, 공사업자 BBB이 2009.7.30. 공사책임자 EEE(청구인의 형)의 재산인 ○○ ○○시 오피스텔에 가압류한 청구금액 또한 124,000천원으로 확인되고 있는데, 청구인은 BBB의 가압류금액 124,000천원은 본안 소송의 채권액 일부를 기재한 것으로 실제 미지급공사금액은 합의서 금액 387,870천원이며, 청구인이 BBB과 쟁점부동산에 각각 가압류한 금액은 별개로 보아야 한다고 주장하나, 이에 대한 객관적 근거는 없으며, 별도로 본다고 하더라고 청구인이 EEE 소유 부동산에 가압류한 금액 이상을 쟁점부동산 공사대금으로 보아 유치권비용으로 인정할 만한 객관적 증빙 또한 없다.
2. 쟁점부동산의 유치권자는 청구인 외에도 다수인으로 이 중 쟁점부동산에 가압류한 자들 중 가압류 금액 이상으로 합의서를 작성한 사람은 없으며, 사망자인 BBB만 가압류 청구금액 이상으로 합의서가 작성된 사실은 인정할 수 없다. 또한, 청구인이 제시한 금융자료는 2009.10.13.∼2012.09.28.까지 기간은 3년 이상, 거래금액은 39,000원∼33,000,000원 138건의 거래 내역으로 다수의 유치권자들에게 직접 계좌이체로 지급한 것이 아니고, 금융거래는 대부분은 BBB과 공사책임자 청구인의 형 EEE과 이루어진 것으로 유치권자들의 합의서를 보면 “EEE과 BBB이 잔금 완불”이라고 기재한 사실을 확인할 수 있어 BBB에게 지급된 금액 전액을 BBB의 유치권 해결비용으로 인정하기 어렵다.
3. 청구인이 BBB, EEE에게 계좌이체된 금액도 3년 기간에 걸쳐 지급한 것으로 청구인은 그 이유에 대해 쟁점부동산 건물 공사완공을 요구하는 과정에서 불가피하게 지급한 것이라는 주장인데, 이는 유치권의 변제는 기존의 공사대금 미지급분에 대해 지급하는 것인바, 오히려 청구인의 주장은 유치권 변제가 아니라 공사대금의 성격으로 보아야 하며, 그렇다면, 쟁점부동산 건물관련 공사업자가 부가가치세 등을 신고납부하고 청구인의 공사비용으로 인정하는 것이 타당하며, 이에 대한 공사계약서, 신고내용 등 청구인의 입증이 부족한 것으로 쟁점금액을 추가하여 필요경비로 인정할 수 없으며, 청구인은 공사업자 BBB의 유치권 관련 공사채권 금액을 확인할 수 있는 객관적인 공사계약서, 신고내용 등을 전혀 제출하지 못하며 공사업자 BBB은 쟁점부동산의 공사기간에 사업자등록 사실이 없는 자로 확인되는 등 당초 처분은 정당하다.
- 마. 청구인의 세부주장 요지
1. 처분청은 과세전적부심 결과 재조사 과정에 의한 재조사에서 BBB 등 15인의 유치권자들의 유치권 신고금액 중 유독 BBB의 유치권 387,870천원을 법적지급의무가 없다고 부인하고 있으나, 실지 BBB이 공사대금 미지급에 따른 가압류 금액은 2008.9.1. 쟁점부동산 124,000천원, 쟁점부동산 총괄업자 EEE 소유의 ○○ 오피스텔에 2009.7.30. 124,000천원으로 가압류 합계 248,000천원으로 보아야 하는데, 위와 같이 쟁점부동산과 EEE의 부동산에 각각 시차를 두고 가압류 한 것은 각각에 대한 채권이 존재함을 의미하는 것으로, 통상 가압류는 본안소송을 준비하는 단계에서 공탁금 등의 집행비용 문제해결을 위해 전체채권 중 일부만 기재하는 것이 통상적인 것인바, 전체 채권과 그 가압류 금액은 반드시 일치하지 않으며, 위 가압류내용과 같이 그 가압류 금액도 처분청이 주장하는 124,000천원 아닌 248,000천원으로 보아야 하며, 그 이후 추가적인 미지급금 증가로 2009.9.3. 작성된 합의서의 금액에 따른 쟁점금액을 유치권 해결비용으로 인정해야 한다.
2. 처분청은 당해 가압류 채권만이 BBB이 가지는 채권 전부인 것으로 추정하였고, 가압류 채권이 전체 채권임이 확인되는 어떠한 내용의 조사내용 및 객관적인 사실내용이 없는 것에 반해, 청구인은 유치권 합의서, 공사총괄자 EEE의 진술서, 쟁점부동산 임의경매 유치권신고가액과, BBB과 EEE에게 지급한 청구인의 계좌이체 및 출금내역 등 증빙서류를 제출하였는바, 청구인이 소유하고 있던 금원에서 유치권 합의이후 2009.10.9. 95,000천원이 통장에서 인출되고, BBB(사망으로 아들 HHH 포함)에게 227,300천원, EEE에게 267,233천원을 계좌로 송금하여 유치권자들에게 지급하게 하였던 것으로, 청구인이 아무런 이유 없이 해당 사건 관련자들에게 법적 지급의무가 없는 현금을 지급했다는 처분청의 주장은 상식적으로 이해할 수 없는 것이며, 처분청은 쟁점부동산의 유치권자들 중 청구인외에도 다수인으로 가압류한 공사업자들중 가압류 금액이상으로 합의된 사실이 없으며 유일하게 BBB만이 가압류 금액이상으로 합의서가 작성되어 합의내용을 인정할 수 없다고 하였으나, 합의서 작성자 중 가압류가 없었던 합의서에 따라 유치권자에게 그 신고금액 전체를 인정하면서 유독 BBB만 합의서의 금액을 부인하는 것은 부당하다.
3. 또한, 청구인의 입장에서는 유치권 권리가액이 신고된 쟁점부동산을 경매로 취득하였을 뿐 공사와 관련된 시행업자도 아니고 시공업체도 아니었으므로 그 공사의 구체적인 내용을 알 수 없고, 그 입증서류 또한 청구인이 보관할 수 있는 입장도 아니며, 단지 청구인은 경매권자인 주식회사 ○○상호저축은행과 합의하였고, 등기를 위하여 부득이 유치권자와 합의를 한 후, 그 유치권 권리가액을 지급하였을 뿐이며, EEE의 인감증명서를 첨부한 진술서에 의하면 “공사업자 BBB은 2008.9.1. DDD의 쟁점부동산에 가압류신청하였고, 2009.7.30. 본인의 부동산에 387,700천원의 일부인 124,000천원씩 가압류 결정되었습니다.”라고 진술하고 있어 가압류된 금액 124,000천원은 각각이 387,700천원의 일부이며, “경매가 개시되자 당해 부동산이 너무 아까워 동생 FFF에게 경매관계 이야기를 하게 되었고” 라고 진술하고 있어 청구인은 경매당시에야 비로소 쟁점부동산의 존재를 알게 되었고, 이미 진행된 구체적인 공사내용과 증빙서류의 내역은 알 수 없는 입장인바, 처분청의 당초처분은 부당하다.
4. 처분청은 청구인이 제시한 금융자료가 2009년∼2012년까지 3년이상, 거래금액은 39,000원~33,000,000원 등 138건으로 유치권자는 20명이나 금융거래는 대부분 BBB과 청구인의 형 EEE과 이루어진 것으로 유치권자들의 합의서를 보면 “EEE과 BBB이 잔금 완불”이라고 기재한 사실을 확인할 수가 있어 공사업자 BBB에게 지급된 금액 전액을 BBB의 유치권 비용으로 인정하기 어렵다고 하였으나, 처분청은 금융거래의 횟수가 3년간에 걸쳐 138건이라 전체 지급금액 593,370천원 거래 자체를 불인정한다는 것인지에 대한 의견은 없는바, 이는 건설 중인 건물로써 준공되지 아니하여 청구인이 BBB에게 공사완공을 요구하여 수시로 BBB의 요구에 의하여 자재비, 인건비 등을 나누어서 지급한 것 일뿐이며 만약 미리 BBB에게 유치권 비용을 전액 지불하였다면, 건물완공까지 또다른 추가 공사비가 들어갔을 것이고, 그 결과 쟁점부동산 중 토지는 2009.11.25. 소유권 이전등기 하였으나 건물의 소유권 이전은 2014.8.11.에 이루어진 것을 보더라도 알 수 있는 사항이이며, 또한 BBB에게 지급된 유치권 신고금액 중 필요경비로 인정한 124,000천원을 제외한 금원이 “EEE과 BBB이 잔금 완불”이라는 문구를 내세워 타 유치권자에게 지급된 것이라 보고 처분청이 판단하였으나, 일반적으로 채권자는 본인의 채권을 먼저 확보한 후에 타인의 채권 해결에 나서는게 일반적인 현상이지, 본인 채권을 포기하면서 타인의 채권을 먼저 변제하였다는 판단은 합리적일 수 없다.
- 바. 판단 소득세법제97조 제1항 제1호는 “거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비로 자산의 취득에 소요된 실지거래가액인 취득가액으로 한다.”로, 같은 법 시행령 제163조 제1항 제2호는 “취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액”으로 규정하고 있다. 또한,민법제320조 제1항은 “타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.”로,민사집행법제91조 제5항은 “매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있다.”로 규정하고 있다. 한편, 부과처분 취소소송에서 과세처분의 적법성 및 과세요건사실의 존재에 대한 증명책임은 과세관청에게 있으므로 과세표준의 기초가 되는 각 사업연도의 익금과 손금에 대한 증명책임도 원칙적으로 과세관청에게 있다고 할 것이나, 납세의무자가 신고한 어느 손금의 용도나 지급의 상대방이 허위라거나 손금으로 신고한 금액이 손비의 요건을 갖추지 못하였다는 사정이 과세관청에 의하여 상당한 정도로 증명된 경우에는 증명의 난이라든가 공평의 관념 등에 비추어 그러한 비용이 실제로 지출되었다거나 다른 사정에 의하여 손비의 요건이 충족된다는 점에 관한 증명의 필요는 납세의무자에게 돌아간다고 보아야 하고(대법원2012두23341, 2014.08.20. 판결 등),민법제320조에서 규정한 민법 제320조 에서 규정한 유치권의 성립요건이자 존속요건인 점유는 물건이 사회 통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 말하고, 이때 사실적 지배는 반드시 물건을 물리적·현실적으로 지배하는 것에 국한하는 것이 아니라 물건과 사람과의 시간적·공간적 관계와 본권 관계, 타인 지배의 배제 가능성 등을 고려하여 사회관념에 따라 합목적적으로 판단하여야 하며(대법원2011다44788, 2013.10.24. 판결 등), 법원의 경매를 통하여 부동산을 취득하면서, 경락매수인이 유치권의 내용을 가진 부동산임치권자에게 당해 유치권을 담보로 하는 채권을 변제하는 경우에는 당해 변제금액(구상권 행사가 불가능한 경우에 한함)은 그 부동산을 취득하는 데 소요된 실질적인 대가이므로 취득에 소요된 실지거래가액에 포함되는 것이며, 이에 해당하는 지는 사실조사하여 판단해야 할 사항인바(서면인터넷방문상담4팀-987, 2004.6.30.), 이러한 관련법령과 법리에 따라 살펴본다. 청구인은 2009.9월 BBB과 작성한 ‘합의서’에 공사잔금 387백만원이 기재되어 있고, 2009.10월∼2012.9월까지 청구인의 금융계좌에서 BBB계좌와 공사업자인 청구인의 형 EEE의 계좌로 이체·지급되어 쟁점금액은 유치권해결비용으로 주장하나, 청구인이 제출한 금융자료를 보면 쟁점금액과 관련하여 3년 이상의 기간 동안 거래금액 39천원∼33,000천원, 138건이 BBB 등에게 계좌이체 되거나 현금지출된 것이 확인되나, 공사업자 BBB의 유치권 관련 공사채권 금액을 확인할 수 있는 객관적인 공사계약서, 신고내용 등을 제출하지 못하고 있어 당해 계좌이체와 현금지출 전체 금액이 쟁점부동산의 유치권 해결비용인지 불분명한 점, 유치권자들 중 BBB을 제외한 14인과는 쟁점부동산에 가압류한 금액보다 적은 금액으로 유치권 해결비용을 합의한 데 비하여, 2011.2월 사망한 BBB과는 설령 청구인의 BBB과 EEE의 가압류금액 합계 248,000천원을 인정하더라도 청구인이 BBB의 유치권 해결비용으로 주장하는 387,870천원에 미치지 못하고 있는 점 등에 비추어 보면, 처분청이 쟁점금액을 쟁점부동산의 취득가액에서 부인하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.