증축으로 보아 토지, 구건물, 증축건물별로 양도차익을 산정해야 한다는 주장의 당부

조사당시 증축으로 허가받았지만 실지는 신축하였다고 자인하는 확인서를 제출하였고, 구건물 면적이 감소된 점 등에 비추어 쟁점건물을 신축한 건물로 보아 토지, 신축건물별로만 양도차익을 산정하는 것이 타당함

결정 내용은 붙임과 같습니다.

24% 27% 30%

○ 건축법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. (생략)

2. “건축물”이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소․공연장․점포․차고․창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다. 3.～7. (생략)

8. “건축”이란 건축물을 신축․증축․개축․재축하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다.

9. “대수선”이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선․변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

10. “리모델링”이란 건축물의 노후화를 억제하거나 기능 향상 등을 위하여 대수선하거나 일부 증축하는 행위를 말한다.

○ 건축법 시행령 제2조 【정의】 이 영에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “신축”이란 건축물이 없는 대지(기존 건축물이 철거되거나 멸실된 대지를 포함한다)에 새로 건축물을 축조하는 것[부속건축물만 있는 대지에 새로 주된 건축물을 축조하는 것을 포함하되, 개축 또는 재축하는 것은 제외한다]을 말한다.

2. “증축”이란 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다.

3. “개축”이란 기존 건축물의 전부 또는 일부[내력벽․기둥․보․지붕틀(괄호 생략) 중 셋 이상이 포함되는 경우를 말한다]를 철거하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다.

4. “재축”이란 건축물이 천재지변이나 그 밖의 재해로 멸실된 경우 그 대지에 종전과 같은 규모의 범위에서 다시 축조하는 것을 말한다. (이하 생략)

○ 건축법 시행령 제3조의2 【대수선의 범위】 법 제2조 제1항 제9호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 증축․개축 또는 재축에 해당하지 아니하는 것을 말한다.

1. 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것

2. 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것

3. 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것

4. 지붕틀(한옥의 경우에는 지붕틀의 범위에서 서까래는 제외한다)을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것

5. 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

6. 주계단․피난계산 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

7. 미관지구에서 건축물의 외관형태(담장을 포함한다)를 변경하는 것

8. 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것

9. 건축물의 외벽에 사용하는 마감재료(법 제52조 제2항에 따른 마감재료를 말한다)를 증설 또는 해체하거나 벽면적 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것

• 다. 사실관계 1) 양도소득세 신고, 처분청 경정 및 이의신청 감액경정 가) 청구인 등 3인(청구인, 동생 김□□, 母 이□□)은 2003.6.26. ○○ ○○구 ○○동 598-2 소재 구 건물(지하1층, 지상3층)과 위 지번상 대지를 취득한 후, 구 건물을 철거하고 2004.6.9. 쟁점건물(지하1층, 지상6층)을 준공하여 공동으로 소유(지분: 청구인 30%, 김□□ 15%, 이□□ 55%)하다가 2014.5.1. 양도가액 3,290백만원에 양도하고, 쟁점건물을 증축건물로 보아 구 건물(지하1층～지상3층)과 증축부분(지상4층～6층)으로 구분하여 토지, 구 건물, 증축건물별로 양도가액․양도차익․장기보유특별공제액(구 건물 양도차익의 30%, 증축부분 양도차익의 27%)을 산정하여 양도소득세 신고를 하였다. 나) 처분청은 2016.5.9.～2016.5.28. 청구인 등 3인에 대한 양도소득세 조사 결과, 쟁점건물을 신축건물로 보아 구 건물 취득가액을 토지취득가액에 포함하여 토지, 신축건물별로만 양도가액․양도차익․장기보유특별공제액(쟁점건물 양도차익의 27%)을 산정하고, 쟁점건물 공사비용을 신고내용(481백만원)대로 인정하고, 취득가액에서 공제하지 않은 감가상각비(70,179천원) 및 양도물건의 기준시가 안분계산 오류 1) 에 대해 양도소득세를 경정․고지하였다. 다) 이후 청구인은 쟁점건물 인테리어 공사비 263,400,000원 중 151,930,000원만 필요경비에 산입되었다며 이의신청을 제기하였고, 처분청은 이의신청 결정에 따라 쟁점건물 인테리어 공사비용 50,000,000원(청구인 지분 해당액 15,000,000원)을 필요경비로 추인하여 양도소득세 감액 경정하였다. ≪ 쟁점건물관련 양도소득세 신고세액 및 조사결정세액≫ (단위: 원) 납세의무자 (지분율,관계) 신고세액 (납부할세액) 조사경정 고지세액 납부한세액 (가산금 포함) 체납세액 (가산금 포함) 이□□(55%, 母) 206,331,493 36,000,617 △10,021,406 325,078,980 청구인(30%, 子) 103,294,450 23,687,915 △6,197,758 0 김□□(15%, 子) 42,150,525 8,953,516 △2,690,801 0 합 계 357,533,100 69,268,030 188,014,420 325,078,980 2) 양도소득세 조사시 청구인 등 3인의 소명내용 가) 처분청의 양도소득세 조사시(2016.5.9.～2016.5.28.) 청구인 등 3인은 쟁점건물 공사와 관련하여 건축 허가상 신축인 경우 용적율과 건폐율, 소방도로 확보 등 여러 가지 측면에서 불리하다고 해서 증축으로 허가를 받았지만, 실제적으로는 완전히 헐고 새로 신축을 한 것이라고 소명을 하였고, 소명서 (중략)

2. 소명내용 (1)증축 공사 관련한 사실관계

① 증축 및 신축 토지와 건물을 2003년 6월 취득하여 건물에 대하여 바로 4,5,6층 증축공사를 실시하였습니다. 서류상으로는 증축이지만, 실제적으로는 신축이었습니다. 건물 허가 상, 신축인 경우 용적율과 건폐율 등에서 바닥 면적이나 소방도로 확보 등 여러 가지 측면에서 불리하다고해서 증축으로 허가를 받았지만, 실 제적으로는 완전히 헐고 새로 신축을 한 것입니다. 이와 같은 사실은 등기부 등본을 보시면, 취득 당시 건물 내역과 준공일 이후 2004.6.21. 건물등기 내역을 비교하여 보면, 1,2,3층 면적과 지하실 면적이 다르게 등기된 것을 보면 알 수 있습니다. (이하 생략) 나) 도급공사는 (주)○○건축에, 인테리어공사는 ◇◇◇공사에, 냉난방설비공사는 ◎◎설비공업에 의뢰하여 공사를 하였고, 인테리어 공사업체와의 분쟁으로 내용증명이 오고간 자료를 제시하며 111,500,000원이 과소신고 되었음을 소명하였다. ≪공사비용 소명내용 정리≫ (단위: 원) 공사명 상 호 신고금액 조사시 소명금액 과소 신고금액 도급공사 (주)○○건축 290,024,607 293,524,607 인테리어공사 ◇◇◇공사 151,930,000 263,430,000 111,500,000 냉난방공사 ◎◎설비공업 39,081,900 39,081,900 합계 481,036,507 596,036,507 3) 양도소득세 조사종결 보고서 상 쟁점건물 공사비용 관련 조사내용 가) 처분청은 양도소득세 조사결과 아래와 같이 쟁점공사 도급계약서(2003.10.1.) 및 시공사 ㈜○○건축이 작성한 장부내용을 인정하고 쟁점건물 공사비용을 적정한 것으로 조사종결하였다. 나)양도소득세 조사종결 보고서에 의하면, 쟁점건물 공사비용에 대하여 “당초 2003.10.1. 작성된 공사도급계약서에 의한 공사비용은 300백만원(공급가액)으로 확인됨. (중략) 신고시 제출한 공사 증빙자료는 시공사의 공사장부와 영수증, 입금표 등으로 이에 대한 직접적인 금융증빙 내역은 136백만원에 불과(시공사와 하청업체간의 거래)하여 양도자가 시공사에 지급한 금융증빙자료 요구한바, 증축 전후 이□□의 계좌에서 출금된 금액이 시공사로의 직접적인 계좌이체는 아니지만 신고한 공사비용을 충족한 것으로 확인됨”으로 조사하였으며, 다) 공사비용을 과소 신고하였다는 소명내용에 대하여 “시공사의 장부에 기재된 하청업체와의 인테리어공사금액이 151백만원에 불과하고 이를 입증할 계약서 등이 없고, 냉난방공사 또한 일부 공사금액이 도급금액에 포함되는 것으로 보아 이를 인정할 수 없으며, 신빙성 있는 시공사의 장부를 근거로 신고한 당초 공사비용 481백만원을 시인함이 타당함”으로 조사하였다. ≪ 조사담당자의 (주) ○○건축 장부 및 공사 증빙 정리내역 ≫ (단위: 원) 공사구분 상 호 신고서상액 증빙서류 금융확인금액 비 고(입금자) 공사잡비 △△ 직업소개소 27,343,046 영수증 외 10,496,831 (주)○○건축 철골창호공사 △△토탈건축 48,200,000 장 부

• 전기공사 △△전기 26,500,000 입금표 외 5,000,000 (주)○○건축 기계설비 ◎◎설비공업(주) 39,081,900 입금표

• (주)○○건축 엘리베이터 △△엘리베이터 29,810,000 영수증 외 24,090,000 (주)○○건축 외주 △△구조 4,000,000 장 부

• 창호유리 (주)△△창호산업 101,200,000 영수증 외 13,600,000 (주)○○건축 방수 △△방수(주) 5,000,000 장 부

• 철골 △△산업(주) 27,371,561 장 부

• 콘크리트 △△건설(주) 6,200,000 장 부

• 정화조 △△ 2,300,000 영수증 2,300,000 (주)○○건축 미장 임△△ 7,700,000 영수증 2,000,000 (주)○○건축 도장 (주)○○○○ 4,400,000 영수증 4,400,000 (주)○○건축 내장(인테리어) ◇◇◇공사 151,930,000 영수증 외 75,000,000 (주)○○건축 합 계 481,036,507 136,886,831 4) 쟁점건물 공사 관련 업체의 사업자이력 등 국세청 전산시스템(NTIS)에 의하면, 쟁점건물 공사 관련 업체들의 사업자이력은 아래와 같으며, ㈜○○건축은 2012.1.3. 대표자 김○○(청구인의 父)이 사망하여 이□□(청구인의 母)으로 대표자 정정 후 폐업한 것으로 확인되고, ◇◇◇공사가 쟁점건물 공사 관련 부가가치세 매출신고한 세금계산서는 없는 것으로 확인된다. ≪쟁점건물 공사 관련 업체의 사업자 이력≫ 구 분 상호 업종 대표자 개업일 폐업일 쟁점건물 소유자

• 부동산/ 임대 이□□외2 2013.12.01. 2014.05.12. 도급공사 ㈜○○건축 서비스/ 건축사 김○○ 1984.08.23. 2012.04.30. 인테리어공사 ◇◇◇공사 건설/ 인테리어 이◇◇ 2003.01.08. 2006.11.16. 5) 공부상 쟁점건물 변동내역(면적, 구조, 신축년도 등) 건물등기부등본 및 건축물대장에 의하면, 쟁점건물의 취득․양도내역 및 면적 등 변동내역은 아래와 같다. ≪쟁점건물 취득·양도 및 건물구조 비교≫ 구 분 신축년도 건물구조 취득년도 양도년도 보유기간 장기보유 특별공제율 지하1층~지상3층 취득건물 1990.01.24. 철근콘크 리트조 2003.06.26. 2014.05.01. 11년11월 30% 지상4~6층 증축건물 2004.06.21. 일반철골 구조 2004.06.09. 2014.05.01. 9년10월 27% ≪쟁점건물 공사 후 변동된 증감 면적 비교≫ (단 위: ㎡) 구 분 지1층 1층 2층 3층 4층 5층 6층 합계 취득건물면적 158.55 94.86 97.72 82.18

• -

• 433.31 공사후 변동 △18.92 △10.82 △4.17 +0.33 +68.27 +48.44 +15.92 99.05 양도건물면적 139.63 84.04 93.55 82.51 68.27 48.44 15.92 532.36 감소면적 △18.92 △10.82 △4.17 △33.91 증가면적 +0.33 +68.27 +48.44 +15.92 +132.63 6) 쟁점공사비 관련 증빙 검토 가) 심리과정에 청구인에게 ‘쟁점건물 공사관련 설계도’ 및 내용증명상 첨부한 자료라고 주장하는 ｢공사비입금현황｣과 관련한 ‘내용증명문건’의 제출을 요구하였으나, 청구인은 ‘공사관련 설계도’와 ‘내용증명문건’은 보관하고 있지 않아 제출할 수 없다고 답변하였다.

• 나) ◇◇◇공사와의 공사비 다툼으로 내용증명상 첨부한 자료라고 청구인이 주장하는 ｢공사비 입금현황｣은 다음과 같다. <공사비 입금현황> (생략)
• 다) 시공사인 ㈜○○건축에서 작성한 공사장부상 쟁점건물의 인테리어 공사비용은 다음과 같이 151,930,000원으로 계상된 것으로 나타난다. <시공사 공사장부상 쟁점건물의 인테리어 공사비용> (생략)
• 라) ｢공사비입금현황｣상 공사비 지급내역, ㈜○○건축에서 작성한 공사장부상 공사비 지급내역 및 청구인이 제출한 관련 증빙 내역은 다음과 같다. 《｢공사비 입금현황｣과 ｢시공사 공사장부｣ 공사비 비교 등》 (단위: 천원) ｢공사비 입금현황｣상 공사비 지급내역 ㈜○○건축 공사장부상 공사비 지급내역 청구인 제출 증빙 필요경비 지급일자 지급금액 예금주 지급증빙 산입액 불산입액 04.03.12. 20,000,000 20,000,000 ㈜○○건축 무통장입금증 20,000,000

• 04.04.07. 10,000,000 10,000,000 ㈜○○건축 무통장입금증 10,000,000

• 04.04.07. 20,000,000 20,000,000 김○○ 현금인출 (20,000천원) 20,000,000

• 04.04.21. 20,000,000 20,000,000 ㈜○○건축 무통장입금증 20,000,000

• 04.05.06. 10,000,000 10,000,000 (미제출) 10,000,000

• 04.05.07. 10,000,000 10,000,000 ㈜○○건축 무통장입금증 10,000,000

• 04.08.02. 1,500,000

• 김○○ 현금 인출 (1,500천원)

• 1,500,000 04.08.03. 20,000,000 20,000,000 영수증 20,000,000

• 04.08.16. 10,000,000

• (미제출)

• 10,000,000 04.09.24. 30,000,000

• 이□□ 현금인출 (53,763천원)

• 30,000,000 04.11.02. 15,000,000 15,000,000 (미제출) 15,000,000

• 04.11.02. 15,000,000 15,000,000 (미제출) 15,000,000

• 04.11.30. 50,000,000

• 김○○ 계좌이체 50,000,000 이의신청시 인용결정 05.02.04. 20,000,000

• (미제출)

• 20,000,000 05.04.20. 11,930,000 11,930,000 이□□ 계좌이체 11,930,000

• 계 263,430,000 151,930,000 201,930,000 61,500,000 7) 쟁점건물 공사 외 청구인의 가족이 보유한 다른 건물의 공사내역 가) 청구인은 쟁점건물 외 ○○ ○○구 ○○동 000-66 소재의 건물 415.04㎡(지하1층, 지상3층 건물) 및 대지 182.7㎡를 보유(1997.1.17. 취득하여 현재까지 보유)하고 있으며, 상기의 청구인 소유 건물의 건축물대장 및 등기부등본에 의하면, 쟁점건물 공사시기와 유사한 시기인 2004.6.4. 건물의 용도를 ‘다가구용 단독주택(7가구)’에서 ‘근린생활시설’로 용도변경한 사실이 나타난다. 청구인은 2004.6.4. 상기의 청구인 소유 건물을 임대사업장으로 하여 부동산임대업 사업자등록을 하였음(2012.6.30. 폐업) 나) 청구인의 父 김○○은 ○○ ○○구 ○○동 629-6 소재의 건물 659.83㎡(지하1층, 지상6층 건물) 및 대지 195.3㎡를 보유(1997.3.28. 취득, 2011.12.29. 양도)하고 있었으며, 상기의 김○○ 소유 건물의 건축물대장 및 등기부등본에 의하면, 2003.3.14. 4층～6층 건물의 용도를 ‘주택’에서 ‘사무실’로 용도변경하였으며, 2004.8.31. 2층 사무실(114㎡)의 용도를 ‘사무실’에서 ‘근생 소매점’으로 용도변경한 사실이 나타난다. 상기의 김○○ 소유의 건물은 건물명 “○○빌딩”이었으며, 시공사인 ㈜○○건축의 사업장소재지이었음

• 라. 판단 1) 청구인은 쟁점공사비용을 필요경비로 추인하여야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

① 시공사의 공사장부상 쟁점건물의 인테리어 공사비용으로 하청업체에 지급한 금액이 151,930,000원으로 기재되어 있는 점, ② 인테리어 공사업체와의 공사비 다툼으로 보냈던 내용증명상 첨부한 자료라고 청구인이 주장하는 ｢공사비 입금현황｣에 기재된 금액은 쟁점건물 인테리어 공사와 관련한 계약서, 공사비 다툼의 내용을 확인할 수 있는 내용증명 문건 등 객관적 증빙이 없어 쟁점건물의 공사에만 관련된 금액인지 시공사가 도급받은 다른 건물의 공사 금액이 포함된 것인지 확인되지 않는 점, ③ ｢공사비 입금현황｣에는 2004.8.16. 10,000,000원 및 2004.9.24. 30,000,000원을 지급한 것으로 기록되어 있으나, 시공사의 공사장부에는 쟁점건물 인테리어 공사금액으로 2004.8.16. 10,000,000원과 2004.9.24. 15,000,000원을 기장하였다가 삭제하였는바 이는 쟁점건물의 공사비에 해당하지 않은 다른 건물의 공사비를 잘못 기장하였다가 삭제한 것으로 보이는 점 등에 비추어 쟁점공사비용은 필요경비로 인정하기 어려운 것으로 판단된다. 2) 청구인은 쟁점건물을 증축으로 보아 토지, 구 건물, 증축건물별로 양도차익․장기보유특별공제액을 산정해야 한다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.

① 과세관청이 세무조사를 하는 과정에서 납세의무자로부터 작성받은 확인서는 그 확인서가 작성자의 의사에 반하여 강제로 작성되었거나 혹은 그 내용의 미비 등으로 인하여 구체적인 사실에 대한 입증자료로 삼기 어렵다는 등의 특별한 사정이 없는 한 그 확인서의 증거가치는 쉽게 부인할 수 없는 것인바(대법원 2002.12.6. 선고 2001두2560 판결 등 참조), 청구인 등 3인은 양도소득세 조사당시 쟁점건물은 신축을 한 것이라며 스스로 소명서를 작성하여 확인하였을 뿐 그 소명서가 작성자의 의사에 반하여 강제로 작성되었거나 혹은 그 내용의 미비 등으로 인하여 구체적 사실에 대한 입증자료로 삼기 어렵다는 등의 특별한 사정이 있다고 보여지지 아니하는 점, ② 양도소득세 조사당시 청구인 등 3인이 스스로 소명서를 작성하여 확인한 사항이 사실과 다르다는 것을 입증할 만한 쟁점건물 공사관련 설계도 등 객관적인 증빙을 제시하지 못하는 점, ③ 구 건물을 완전 철거한 것은 아니었고 골조와 내력벽을 남긴 상태에서 쟁점건물을 공사하였다고 하더라도, ｢건축법｣상 ‘건축물’이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것을 말하고 ‘대수선’이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선․변경하는 것을 말하므로, 구 건물이 대수선으로 인정될 정도로 기존 건축물이 남아 있었다고 보기 어려울 뿐만 아니라, 구 건물의 지하1층부터 지상2층까지의 면적은 오히려 33.91㎡(지하1층 18.91㎡, 1층 10.82㎡, 2층 4.82㎡) 감소한 점으로 볼 때 쟁점건물 공사는 단순히 구 건물에 대한 증축공사가 아니라 신축공사로 보이는바, 결국 이 건 양도한 자산은 토지와 신축건물에 불과하고, 구 건물은 그 취득가액을 토지의 양도차익을 산정할 때 토지의 취득가액에 포함되는 것일 뿐, 별도의 양도차익을 산정할 만한 별개의 양도자산으로 보기 어려운 점, ④ 청구인 주장대로라면 쟁점건물의 공사비용은 지하1층～지상3층 부분에 발생한 공사금액까지 지상4～6층 증축부분에 모두 산입하게 될 뿐만 아니라, 구 건물과 토지에 대하여 기준시가를 기준으로 실지 취득가액을 안분함으로서 ‘골조와 내력벽만 남겨놓았다는 지하1층～지상3층 부분’의 실지 취득가액이 양도시에 289백만원으로 산정되는 모순을 초래하는 점 등에 비추어 쟁점건물을 2004.6.9. 신축한 건물로 보아 토지, 신축건물별로만 양도차익․장기보유특별공제액을 산정하는 것이 타당하다고 할 것이므로 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 양도 및 취득가액을 기준시가에 따라 안분시 공시지가를 양도물건의 지번이 아닌 ○○구

○○동 629-6(○○빌딩)의 공시지가를 오류 적용