싱크대 공사비, 디지털 도어락 설치비 및 가스 공사비 등은 용도변경·개량 및 이용편의를 위한 자본적 지출에 해당함

○○세무서장이 2016.

12.

5. 청구인에게 한 2015년 과세연도 양도소득세 9,667,780원의 부과처분은, 싱크대 공사비 17,080,000원, 도시가스 공사비 309,230원 및 디지털도어락 구입비 1,320,000원 등 합계 18,709,230원을 자본적 지출로 보아 필요경비로 인정하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

• 가. 청구인은 2012.

2.

23. 서울 ○○○구 □□동 90-** 소재 연립주택(건물 110.75㎡, 대지 119.02㎡, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하여 원룸(8호)으로 개조하는 수선 공사(총공사비: 149백만원)를 하고 주택임대업을 영위하다가 2015.

7.

8. 양도하고, 2015.

9.

30. 2015년 귀속 양도소득세를 신고(양도가액: 565,000,000원, 취득가액: 387,020,000원, 산출세액: 2,682,463원)를 하면서 필요경비(자본적 지출)로 용도변경 및 건물수선비 143,072,120원을 공제하였다.

• 나. 처분청은 2016.

9. 19.∼2016.

10.

8. 청구인의 신고내용에 대하여 ‘양도소득세 조사’를 실시하여, 사업소득 필요경비로 계상한 감가상각비를 취득가액에서 공제하지 아니한 36,636,010원과 자본적 지출 신고액 143,072,120원 중 일부 금액은 수익적 지출에 해당하며 일부 금액은 지출사실이 불분명하다고 본 32,847,120원을 필요경비에서 제외하여 2016.

10.

28. 양도소득세 16,123,778원을 경정·고지한다는 과세예고통지를 하였으며,

• 다. 청구인은 처분청의 과세예고통지에 대하여 감가상각비는 수정신고하는 한편 자본적 지출 부인액 32,847,120원 중 싱크대공사 등을 위하여 지출된 18,709,230원(이하 “쟁점금액”이라 한다)은 실제 자본적 지출에 해당하므로 필요경비에 산입하여야 한다며 2016.

11.

2. 과세전적부심사청구를 제기하였으나,

• 라. 처분청이 2016.

12.

1. 수정신고한 감가상각비를 제외한 자본적 지출에 대하여 지출사실이 불분명하거나 수익적 지출에 해당한다는 이유로 이를 불채택 결정하자, 청구인은 이에 불복하여 2017.

2.

28. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 단독주택인 쟁점부동산을 취득하여 원룸으로 용도 변경하는 대수선 공사를 하였음이 확인되므로, 쟁점금액은 소득세법 시행령 제163조제3항제3호 의 “양도자산의 용도변경, 개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용”에 해당하여 소득세법 제97조제1항제2호 에서 규정하는 ‘자본적 지출액’에 해당한다.
• 나. 처분청은 과세전적부심사청구시, ‘싱크대’, ‘디지털 도어락’ 등을 구입한 비용은 주택임대사업을 효율적으로 영위하기 위하여 지출한 ‘사업비용’에 해당하며, 또한 내용연수나 가치를 현실적으로 증가시키는 지출로 볼 수 없다고 판단하였으나, 쟁점부동산의 리모델링 공사부분은 부분적인 리모델링이 아닌 주택임대사업을 영위하기 위한 임대 호별 분할공사 및 전면 개보수를 한 것이어서 소득세법 시행령 제163조제3항제2호 및 제3호에서 규정하는 요건을 충족하므로 자본적 지출로 필요경비로 인정되어야 한다. 비록 공사비를 절감하기 위하여 청구인이 개별적으로 자재를 구입하여 시공자에게 시공하게 한 것이라 하더라도 부분적인 수선이나 비용 지출이 아닌 원룸으로 용도변경 하는 부분이어서 지엽적으로 지출된 비용의 개별 부분만을 따로 판단하여 사업비용으로 판단할 사항은 아니라고 판단된다(심사양도2008-0097, 2008.6.30. 참조). 위 심사 사례에서 확인되듯이, 디지털 도어락 등 설치비용도 공사비를 절감하기 위하여 개별적으로 인터넷 상에서 구입하여 시공업자에게 주어 공사하게 한 점은 인정되지만 이를 개별비용으로 판단할 것이 아니라(단순 수선․교체를 위한 비용이 아님), 원룸으로 용도 변경을 위하여 지출한 비용에 포함되므로 자본적 지출액으로 보아야 한다.
• 다. 또한 처분청은, 싱크대 공사의 경우 공급자와 대금 수령자가 상이하고 공급 관련 내용이 구체적으로 기재되어 있지 않는 등 실제 쟁점부동산에 대한 싱크대 공사비인지 여부가 확인되지 않는다고 판단하였으나, 자본적 지출 내역에 대한 세부 증빙은 기 제출한 바와 같으며, 내역서에 원룸 공사를 위한 싱크대 부분에 대한 내역은 ‘AAN이 공사한 것’만 제출되어 있으며, AAN의 싱크대 공사 대금이 그의 아들인 ‘BBM’으로 송금된 사실을 확인․조사하였는바(조사시 확인내용: 견적서 18,600,000원, BBM 계좌 송금액 17,080,000원), 이는 거래 관행상 당연히 있을 수 있는 사실(아버지가 공사하고 아들 통장을 제시하여 송금해 달라고 하는 것)이다.
• 라. 아울러 처분청은, ‘도시가스 관입공사’의 공급자가 법인으로 확인되나 개인 계좌로 송금한 점으로 보아 세금계산서 금액 이외의 금액이 당해 공사비용인지 불분명하다고 판단하였으나, 거래처 (주)GGGGG(이하 “GGGGG”라 한다)에서 세금계산서 수취 및 공사 관련 자재구입을 원활하게 하기 위하여 담당 직원의 통장으로 대금을 입금 받아 처리한 것이라고 확인하고 있으므로 당연히 필요경비로 인정되어야 한다.

청구인의 주장은 아래와 같은 이유로 받아들일 수 없다.

1. 싱크대 공사(AAN)……………………………………17,080,000원 청구인은 싱크대공사와 관련하여 17,080,000원이 지출되었으며 신고 당시 관련 증빙으로 견적서와 송금증을 제출하였고, 본 건 청구 시 제출한 인적사항(BBM, 940712-1)을 국세통합전산망을 통해 조회한바, 2012년 귀속 소득내역 및 사업이력이 확인되지 않는 점, 견적금액 13,030,000원과 송금액 17,080,000원의 차이가 있고, 싱크대공사의 공급자와 대금 수령자가 상이하며, 공급관련 내용이 구체적으로 기재되어 있지 않는 등 쟁점부동산에 대한 실제 싱크대 공사비인지 여부가 확인되지 않고 당해 공사에 지출된 비용인지 불분명한 점들을 종합해 볼 때, 당초 처분은 정당하다.

2. 도시가스공사(GGGGG)………………………………309,230원 당해 공사는 ‘도시가스 관입공사’로 GGGGG로부터 3,100,000원의 세금계산서를 수취하였으나, 법인계좌가 아닌 이사인 DDD 계좌로 송금한 점으로 볼 때, 세금계산서 금액 이외의 금액은 당해 공사비용인지 여부가 불분명하므로 당초 처분은 정당하다.

3. 디지털도어락(키위)……………………………………1,320,000원 각 호실의 ‘디지털 도어락’을 설치한 비용으로, 당해 자산의 내용연수 또는 가치를 현실적으로 증가시키는 지출로 볼 수 없으므로 쟁점금액을 필요경비로 인정하기 어렵다.

• 가. 쟁점 쟁점금액을 ‘자본적 지출’로 보아 양도소득 계산 시 필요경비에서 공제하는 것이 타당한지 여부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 (2016.12.20. 법률 제14389호로 개정되기 전의 것)

○ 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

○ 소득세법 제114조 【양도소득 과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다. 2) 소득세법 시행령 (2016.2.17. 대통령령 제26982호로 개정되기 전의 것)

○ 제67조 【즉시상각의 의제】

① 사업자가 감가상각자산을 취득하기 위하여 지출한 금액과 감가상각자산에 대한 자본적 지출에 해당하는 금액을 필요경비로 계상한 경우에는 이를 감가상각한 것으로 보아 상각범위액을 계산한다. <개정 1998.12.31>

② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다. <신설 1998.12.31>

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물・기계・설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량・확장・증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것

○ 제163조 【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경・개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

• 다. 사실관계

1. 청구인의 사업자등록 내용은 다음과 같다. 사업자등록번호 상호 업태 종목 개업일 폐업일 105-43-* SS빌딩 부동산 임대

1. 105-43- SS엔지니어링 제조 시청각기자재 1990.6.17. 110-92- IB하우스 부동산 주택임대 2012.6.26. 120-06-* HH집 부동산 임대

9.

2. 공부상 확인되는 청구인의 쟁점건물 용도 변경 및 개․보수 공사 내역은 다음과 같다. 구 분 공사 前 공사 後 구 조 시멘트 벽돌조 시멘트 벽돌조 슬라브 용 도 연립주택 연립주택(원룸형태) 면 적 지하 8.93㎡, 1층 50.91㎡, 2층 50.91㎡ 지하 8.93㎡, 1층 50.91㎡, 2층 50.91㎡ (면적 변동 없음) 형 태 지하(방 3), 1층(방 3), 2층(방 3) 지하(방 2), 1층(방 3), 2층(방 3) ※ 리모델링 총공사비: 149백만원

3. 이 건에서 청구인이 주장하는 쟁점부동산 수선비 등은 아래와 같다. 공사비 지출내역 금액 청구인 의견 AAN 17,080,000원 세금계산서 미발행, 송금액 17,080천원(수취인 AAN의 자 BBM), AAN은 ‘동양씽크인테리어’로 사업자등록 GGGGG 309,230원 세금계산서 3,410,000, 송금액 3,719,230원, (차액 309,230원) KK 디지털도어 1,320,000원 세금계산서 발행 금액 1,320,000원(송금액: 600,000원) 계 18,709,230원 자본적 지출로서 필요경비 추가 주장 금액 기타 계 14,137,890원 수익적 지출 인정금액 총합계 32,847,120원 총 공사비: 149백만원, 청구인의 당초 자본적 지출 신고액: 143백만원, 처분청 조사시 자본적 지출 인정액: 110백만원(부인액: 33백만원) ‘기타’ 내역: 가전제품, 싱크대 추가, 강화도어 설치, 논슬립 설치, 복층가구제작, 공사자재구입 공사금액은 신용카드결제금액 외 대부분 계좌를 통하여 이체한 것으로 확인

4. 청구인은 처분청의 양도소득세 조사시 쟁점금액과 관련한 지출 내용에 대하여 소명하였음이 확인된다.

5. 처분청의 쟁점부동산 ‘양도소득세 조사종결보고서’에는 자본적 지출과 관련하여 다음과 같은 조사내용이 기재되어 있다. “신고한 자본적 지출액 140백만원 검토한바 수익적 지출에 해당하는 부분 및 적격증빙 등이 없어 거래상대방 인적사항을 알 수 없는 지출내역을 부인하고 110백만원으로 경정함. 세금계산서 미발행(리모델링 공사, 공급대가 103.4백만원)분 ‘T-PP(132-01-, 김LM)은 관할서 자료통보” 청구인은 리모델링 공사를 ‘T-PP 김LM’과 94백만원(부가세 별도)에 계약하였으며, 싱크대 공사는 추가로 ‘AAN’으로부터 견적을 받고 대금은 ‘BBM’ 계좌로 송금. AAN과 김LM은 형제간임

6. 처분청의 ‘과세전적부심 결정서’에서 확인되는 기타 사실관계는 다음과 같다.

○ 청구인은 쟁점부동산은 단독건물에서 다가구용 단독주택으로 전체적인 리모델링 공사를 하면서 지출되었으므로 자본적 지출에 해당하여 필요경비에 산입하여야 한다며, 원룸 자본적 지출 내역과 싱크대공사(공급자: AAN) 견적서 5매, 타행환 입금표 3매, 도시가스시설공사(공급자: GGGGG) 견적서 2매 및 세금계산서 1매, 전자금융 상대 계좌내역서 2매를 제출함

○ 디지털 도어락(공급자:박JK, 상호: KK) 구입 관련 세금계산서를 제출하였으며, 거래처별 세금계산서 발행 및 대금지급 내역은 아래와 같음 공급자(상호) 견적서 세금계산서 이체금액 예금주 작성일 금액 발행일 금액 이체일 금액

① AAN 2012.6.14. 13,030,000 미발행 2012.5.31. 3,510,000 BBM 2012.6.16. 9,000,000 2012.6.30. 5,570,000 2012.07.02. 4,570,000 소 계 18,600,000 17,080,000

② GGGGG 2012.5.4. 2,780,000 2012.7.12. 3,410,000 2012.7.3. 1,309,230 DDD 2012.7.11. 2,410,000 소 계 2,780,000 3,410,000 3,719,230

③ KK 미발행 2012.10.9. 1,320,000 2012.7.6. 600,000 미확인 소 계 1,320,000 600,000

○ 청구인 제출한 쟁점부동산 ‘리모델링 공사’ 관련 사진 싱크대 설치 ① (그림생략) 싱크대 설치 ② (그림생략) 디지털도어락 설치 전 (그림생략) 디지털도어락 설치 후 (그림생략)

○ 쟁점부동산의 리모델링 공사업자 ‘김LM’과 싱크대 공사업자인 ‘AAN’은 형제로서, 심리과정에서 싱크대공사 관련 견적서에 표기된 핸드폰번호(010-2888-0)로 수차례 연락을 시도하였으나 연결되지 않았으며, 2016.11.23. AM 09:47분 동생 김LM(010-5338-4)에게 견적서에 기재된 핸드폰번호에 대하여 확인한바, AAN 것으로 확인됨

○ 과세전적부심 불채택 사유 청구인은 단독건물을 다가구용단독주택으로 리모델링 공사와 관련하여 지출하였으므로 자본적 지출에 해당하여 양도소득세 필요경비에 해당한다는 주장이나, 쟁점금액은 싱크대, 디지털 도어락 등을 구입한 비용으로서 쟁점부동산의 내용연수 연장이나 그 가치의 현실적인 증가 비용이라기보다는 청구인의 주택임대 사업을 효율적으로 영위하기 위하여 지출한 사업비용으로 보는 것이 보다 합리적이라고 판단되므로 자본적 지출액에 해당한다는 청구인의 주장을 받아들이기 어렵고, ① 싱크대공사의 공급자와 대금 수령자가 상이하고 공급관련 내용이 구체적으로 기재되어 있지 않는 등 쟁점부동산에 대한 실제 싱크대 공사비인지 여부가 확인되지 않는 점, ② 도시가스 관입공사의 공급자는 법인으로 확인됨에도 개인계좌로 송금한 점 등으로 볼 때, 세금계산서 금액 이외의 금액이 당해 공사비용인지의 여부가 불분명한 점, ③ 디지털 도어락을 설치한 비용 또한 당해 자산의 내용연수 또는 가치를 현실적으로 증가시키는 지출로 볼 수 없으므로 쟁점금액을 필요경비로 인정하기 어렵다는 통지관서의 과세예고통지는 달리 잘못이 없는 것으로 판단됨

7. 국세청 전산자료에서 확인되는 거래 관련자들의 사업 내용은 다음과 같다.

• 가) AAN(싱크대 공사) 사업이력 등록번호 상호 업태 종목 개업 폐업 132-11-* OOOO 인테리어 도소매 주방가구 2000.11.5. 2004.6.30.
• 나) GGGGG(도시가스) 사업자등록 내용 등록번호 개업일 사업상태 주업태 주업종 사업장 128-86-* 2007.4.4. 계속 건설 도시가스시공 설비공사 경기 PP OOO구
• 다) ‘키위’(도어락) 사업자등록 내용 등록번호 개업일 폐업일 상호 주업태 주종목 사업장 221-10- 2010.3.2. 2016.6.22. KK 소매 전자상거래 강원 OO 8) 청구인이 제출한 자료에 따르면, 쟁점금액과 관련하여 주택임대사업인 ‘IB하우스’의 ‘건물’ 계정별원장상 회계처리 내용은 아래와 같다. 날짜 적요 거래처 차변(천원) 잔액(천원) 2012.6.26. 자본적지출시 건물증가 520,000 520,000 2012.7.12. 도시가스공사 GGGGG 3,410 533,030 2012.10.9. 디지털 도어락 KK 1,320 538,765 장부상 건물가액(연도말 잔액 539백만원) 중 토지 취득분(358백만원) 포함 → 건물 장부가액 수정 및 감가상각비 재계산(붙임 참조) 건물분 감가상각비 수정신고 내용: 당초 36백만원(’13: 18, ’14: 18) → 수정신고 12백만원(’13: 6, ’14: 6), 24백만원 감액 손익계산서 상 ‘수선비’ 항목에는 ‘2,178천원’만 계상
• 라. 판단 앞에서 본 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 거주자의 양도차익을 계산할 때, 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비는 자본적 지출로서 양도가액에서 필요경비로 공제가 가능하며(소득세법 제97조제1항 및 동법 시행령 제163조제3항), 또한 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정할 때 소득세법 시행령에서 규정하는 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용은 객관적인 증빙서류에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 양도자산의 필요경비로 공제하는 것인바(서면-2015-부동산-0055, 2015.4.8.), 청구인은 쟁점금액이 쟁점부동산의 용도변경(연립주택→원룸 8호)을 위해 지출한 비용이라고 주장하며 관련 증빙을 제출한 점, 증빙자료에 의하면 싱크대 공사의 경우 견적서상 시공자와 송금받는 자가 다르나 송금받는 자가 시공자의 아들인 점을 감안할 때 송금액 17백만원은 경험칙상 싱크대 공사대금으로 보이는 점, 도시가스 공사대금은 실제 지출 사실이 객관적 증빙서류에 의하여 확인되며, 또한 각 호실 디지털 도어락 설치비용의 경우도 대금 지출 내역이 전액 확인되지 않지만 증빙서류로 세금계산서를 제출하고 있는 점 등을 고려할 때 싱크대 공사대금 등 쟁점금액을 쟁점부동산에 대한 자본적 지출로 봄이 타당하므로, 이를 수익적 지출 또는 지출 사실이 불분명하다고 보아 필요경비 부인한 처분청의 부과처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.