전 양도자가 신고한 검인계약서, 청구인이 신고한 계약서 및 불복청구시 제출한 계약서 내용이 각각 다르고, 수표 추적이 불가능한 시점에 일부 자금이 양도대금인지 불분명하여 취득가액을 환산가액으로 결정한 당초 처분은 정당함
전 양도자가 신고한 검인계약서, 청구인이 신고한 계약서 및 불복청구시 제출한 계약서 내용이 각각 다르고, 수표 추적이 불가능한 시점에 일부 자금이 양도대금인지 불분명하여 취득가액을 환산가액으로 결정한 당초 처분은 정당함
6.
20. 환산취득가액인 1,930백만원을 적용하여 2016.7.15. 납기로 양도소득세 253,589,750원을 부과 처분하였다.
① 청구인은 취득가액 2,000백만원인 쟁점계약서가 취득 당시 작성된 유일한 실제 계약서였기 때문에, 청구인 스스로 조사관서에 작성시기에 대한 문서감정을 의뢰하였는데, ◎◎지방국세청에서는 “쟁점계약서는 복사지를 이용하여 작성된 사본으로 원본이 제출되지 아니하여 진위 여부를 분석할 자료로 부적합하므로 감정불가하다.”고 회신하였는데, 이는 잉크로 직접 작성한 앞장이 아닌, 복사지를 대고 작성한 뒷장을 감정할 수 없다는 것이었다.
② 그러나 복사용지를 대고 작성한 뒷장이라도, 잉크만 직접 묻어 있지 않았을 뿐이지, 계약서 작성에 사용된 용지 및 계약서에 날인된 인주는 계약당시의 것이므로, 법원에 등록된 감정기관 어느 곳에 문의하여도 감정이 가능하다고 답변하고 있다. * 통상적으로 문서작성시기를 감정하는 방법으로는 문서의 지질, 문서에 묻어 있는 잉크, 문서에 날인된 인주 등 주로 3가지 요소를 분석·감정함
③ 부동산매매계약서를 작성시 매 장마다 필기구로 따로 작성하는 경우는 없을 것이며, 복사용지를 대고 한 번에 작성하여 앞장은 매도자가 뒷장은 매수자가 보관하는 것이 일반적인 관례인 것이다.
④ 위와 같이 ◎◎지방국세청에서 문서 감정을 하지 않은 관계로, 청구인은 법원에 등록된 감정기관 중 언론에 수차례 소개되는 등 권위 있는 감정기관인 “EE문서감정원”과 “FFFF필적감정원”에 “작성시기에 대한 감정”을 의뢰한 결과 붙임 “감정서”와 같이, 2002년도 취득 당시에 작성된 문서로 감정을 받았다.
① 계약금 200백만원(매매가의 10%) 중 100백만원은 2002.4.1. 계약 당일 자기앞수표를 발행하여 지급하였으며, 나머지 100백만원은 2002.4.2. 및 2002.4.3. 각 50백만원씩 BBB 통장으로 계좌 이체로 지급하였다.
② 중도금으로 지급된 2002.5.7. 500백만원과 2002.5.11. 395백만원 합계 895백만원은 은행 대출금(대출금 900백만원에서 은행이자, 감정수수료 등 5백만원을 제외한 895백만원)으로 지급하였는데, 모두 자기앞 수표를 발행하여 지급하였다. 나머지 중도금 345백만원 중 85백만원은 2002.8.5. BBB 통장으로 계좌 이체하여 지급하고, 200백만원은 2002.10.24. 자기앞수표를 발행하여 지급하였으며, 60백만원은 2002.11.22. 현금 지급하는 등 중도금으로 총 1,240백만원을 지급하였다. 매매계약서상 중도금에 비하여 잔금 일부를 중도금으로 조기에 지급하게 되었는데, 당시 BBB이 부동산 구입자금과 딸 결혼 자금이 필요하다고 하여 자금이 되는대로 지급했기 때문이다.
③ 잔금 560백만원 중 420백만원은 쟁점부동산의 임차보증으로 대체하고, 140백만원은 2002.11.29. 자기앞수표를 발행하여 지급함으로써 취득대금을 모두 지급하였다. * 임차보증금(420백만원) 대체 내역 기존 임차보증금 390백만원(2002.5.7일 9억원 은행대출시 쟁점 부동산을 감정한 “감정평가서”상의 임대차내역 참조)과 쟁점부동산 000호 임차보증금 30백만원(000호는 BBB이 쟁점부동산 소유 당시 본인 사무실로 사용해 왔으며, 청구인에게 부동산을 양도한 후에도 계속 사용하기 위하여, 보증금 30백만원에 월 800천원으로 임대차계약을 체결하여 2003.12월까지 사용) 합계 420백만원임
① 2002.4.1. 계약 당일의 계약금 100백만원 → 계약 당일 대금수수 없이 계약이 체결될 수는 없음 계 약금은 매매대금 2,000백만원의 10%인 200백만원이며, 계약 당일인 2002.4.1. 자기앞수표를 발행하여 100백만원을 지급하고, 2002.4.2. 50백만원 및 2002.4.3. 50백만원은 BBB 통장에 계좌 이체하여 지급한 것인데, 이중 계약 당일 지급한 100백만원을 인정하기 어렵다고 하고 있으나, 상식적으로 생각해 보아도 계약 당일 계약금 지급 없이 계약이 체결될 수는 없을 것이며, 또한 청구인이 자기앞수표를 발행하여 지급하였기 때문에 수표를 추적하면 곧바로 확인이 가능할 것임
② 2002.5.11. 중도금 395백만원 중 45백만원 → BBB이 계약금만 지급받은 상태에서 쟁점부동산을 담보로 제공해 주어서, 쟁점법인 명의로 대출받은 자금인 관계로 BBB이 전액을 부동산대금으로 수령해 감 계약금 200백만원만 지급받은 상태에서, BBB이 쟁점부동산을 담보로 제공해 주고 “쟁점법인” 명의로 900백만원을 대출받도록 하였던 관계로, 은행대출에 관련된 모든 업무를 BBB이 직접 처리하고, 대출금 전액(대출금 900백만원에서 이자, 감정수수료 등 5백만원을 제외한 895백만원임)을 부동산 중도금으로 수령해 갔으며, 계약금만 지불한 상태인 청구인으로서는 대출금에 대하여 사용할 권한이 없었기 때문에 모두 부동산 대금으로 지급된 것이 명백함
③ 2002.11.29. 잔금 140백만원 중 111백만원 → 140백만원 모두 자기앞수표를 발행·지급함 잔금 560백만원 중 420백만원은 임차인들의 임차보증금으로 상계하고, 140백만원은 자기앞수표를 발행하여 지급하였는데, BBB이 수표를 받아서 수표로 사용하고 남은 잔액 29백만원만 통장에 입금한 것으로 생각됨. 청구인의 한빛은행 통장에서 자기앞수표를 발행하여 140백만원을 지급한 것은 틀림없는 사실이므로 수표추적조사를 하면 곧바로 확인될 것임
9. 9.).
4. 1.: 200 중도금 2002.
5. 7.: 500 2002.10.30.: 200 잔 금 2002.11.30.: 1,100 (대출금 및 보증금 공제 조건)
2002. 4. 1. 100 우리 8143*13001
• -
2002. 4. 2. 50 우리 814313001 50 하나 208*00107
2002. 4. 3. 50 우리 814313001 50 하나 208*00107
2002. 5. 7. 500 대출상환 500 대출상환
2002. 5.11. 395 우리 814313001 350 하나 208*00107
2002. 8. 5. 85 우리 814313001 85 하나 20800107 2002.10.24. 200 우리 814013006 200 하나 20800107 2002.11.22. 60 우리 814013006 60 하나 20800107 2002.11.29. 140 우리 814013006 29 하나 20800108 계 1,580 1,324 * 420(2,000-1,580)백만원: 임대보증금 상계금액
○ 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다.
○ 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. <개정 2010.12.27>
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2014.1.1>
⑦ 제1항제1호가목 본문을 적용할 때 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우
○ 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.
④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
○ 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 2) 소득세법 시행령 (2016.2.17. 대통령령 제26982호로 개정되기 전의 것)
○ 제163조 【양도자산의 필요경비】
⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2009.2.4, 2010.2.18>
1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
- 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
- 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
- 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
- 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용
⑥ 법 제97조제2항제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다. <개정 2009.2.4, 2012.2.2>
1. 토지: 취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)
3. 법 제94조제1항제2호 나목 및 다목의 규정에 의한 자산(법 제104조제3항에 규정된 미등기 양도자산을 제외한다): 취득당시의 기준시가×7／100
4. 제1호 내지 제3호외의 자산: 취득당시의 기준시가×1／100
⑪ 법 제97조제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.
부동산 거래신고에 관한 법률 제3조제1항 에 따른 부동산의 실제거래가격(주택법 제80조의2 에 따른 주택거래신고의 대상인 주택의 경우에는 동법 제80조의2제1항에 따른 주택거래가액을 말하며, 이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.
⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. <개정 2010.2.18>
○ 제176조의2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2010.2.18, 2010.12.30, 2015.2.3>
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조제9호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득 당시의 기준시가 양도 당시의 기준시가
2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득 당시의 기준시가 양도 당시의 기준시가 (제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
- 다. 사실관계
1. 청구인의 양도소득 예정신고 내용은 다음과 같다. (단위: 천원) 양도가액 취득가액 양도차익 장기보유특별공제 양도소득 3,350,000 2,456,139 893,861 268,158 625,703 * 취득가액(2,456,139천원): 매입가액(2,500,000천원) + 취득세(26,400천원) + 등록세(43,200천원) + 취득중개수수료(10,000천원) - 감가상각비(123,461천원)
2. 처분청에서 청구인이 신고한 실제취득가액이 불분명하다고 보아 환산취득가액을 적용하여 경정한 내용은 다음과 같다. (단위: 천원) 양도가액 취득가액 필요경비 장기보유특별공제 양도소득 3,350,000 1,795,019 34,220 456,228 1,064,533 * 취득가액(1,795,019천원): 매입가액(1,930,145천원) - 감가상각비(135,126천원)
3. 이 건 청구에서 청구인은 매매대금이 20억원으로 기재된 계약서, 25억원으로 기재된 계약서 및 검인계약서 등 3종류의 계약서를 제출하였다.
4. 청구인이 쟁점부동산 취득 시 작성한 실제 계약서라고 주장하며 쟁점계약서의 원본(양도인 BBB 보관분)과 부본(청구인 보관분)을 제시하였다.
5. 청구인은 청구주장과 관련하여 ‘EE문서감정원’ 및 ‘FFFF필적감정원’의 쟁점계약서 작성시기(작성연도)에 대한 감정서를 제출하였다.
○ EE문서감정원 감정소견: 근래(최근)에 작성된 것이 아닌 기재시점인 2002년경 작성된 것으로 추정됨
○ FFFF필적감정원 감정결과: 날인된 “청구인” 이름 인영은 인영의 인주 유성분 건조도와 압착 전사 반응 등에서 근래 날인된 인영이 아닌 기재년도 경에 날인된 인영으로 추정됨
6. 청구인은 쟁점부동산 취득시 청구외법인 자금을 일부 사용하였는바, 청구인의 자금출처 소명내용과 청구외법인의 회계처리 내용은 다음과 같다. (단위: 백만원) 자금출처 소명 내용 청구외법인 회계처리 일 자 금액 구 분 적 요 일자 금액 비 고 2002.4.1 100 계약금 자기앞수표 (대 체) 2002.4.3 100 대표자 가지급 2002.4.2 50 계약금 인터넷뱅킹 (계좌이체) 2002.4.2 50 대표자 가지급 2002.4.3 50 계약금 인터넷뱅킹 (계좌이체) 2002.4.3. 50 대표자 가지급 2002.8.5 85 중도금 인터넷뱅킹 (계좌이체) 2002.8.5. 85 일시가수 청구인은 2002.4.1. 계약금 100백만원에 대하여 청구외법인이 2002.4.3. 가지급금으로 기표했다고 주장 2002.8.5. 중도금 85백만원은 계정과목을 착오로 기재(가지급금→가수금)한 것으로 보임(동일자 가지급금 누계액 증가)
7. 쟁점부동산 취득자금과 관련된 청구외법인의 2002년말 가지급금, 가수금 및 단기차입금 내역은 다음과 같다. 2002.12.31. 현재 (단위: 천원) 가지급금 가수금 단기차입금 단기차입금 내역 0 81,397 208,562
• 한빛은행 814-3*-13-12 58,231
• 한빛은행 814-3****-111-002 100,000
• 신한캐피탈 리스료상환 50,330
8. 청구인의 이의신청에 대한 처분청 결정 내용은 아래와 같다. “쟁점계약서 상 쟁점부동산 취득가액이 2,000백만원으로 되어 있으며, 청구인이 당초 제출한 계약서에는 2,500백만원으로 기재되어 있고, 양도자 BBB이 신고한 검인계약서 상 가액은 1,200백만원으로 기재되어 있는 점, 쟁점부동산 등기부등본 상 소유자는 청구인으로 확인되나, 쟁점계약서 상 매수인란에 청구외법인이 기재되어 있는 점, 청구인이 매수대금으로 지급한 금액과 전 양도인이 양도대금으로 받은 금액이 서로 일치하지 아니한 점 등으로 볼 때 청구인 주장은 신빙성 없고, 취득대금의 정상 지급여부 확인이 불가하므로 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하다고 보아 환산취득가액으로 결정한 당초 처분은 잘못이 없음”
- 라. 판단 앞서 본 관련 법령 및 사실관계를 종합하여 판단하건대, 쟁점부동산 전 소유자 BBB은 2002. 11.경 청구인의 인감도장이 날인된 ‘검인계약서’ 및 ‘부동산 거래사실 확인서’를 첨부하여 양도가액을 12억원으로 양도소득세 실가 신고하였으나, 이와 달리 청구인은 2015. 3.경 양도소득세 예정신고 시 양도가액이 25억원으로 기재된 계약서를 실계약서라고 신고하였다가, 처분청의 양도소득세 부과 처분이 있자 다시 20억원이 기재된 계약서가 실제 계약서라고 주장하는 등 청구인의 주장을 신뢰하기 어려운 점, 또한 20억원의 매매계약서와 25억원의 매매계약서가 같은 시기에 같은 필체로 작성된 것으로 보여 20억원의 매매계약서를 실제 계약서라고 단정하기도 어려운 점, 청구인이 제시한 쟁점계약서는 부동산 중개업자 없이 ‘쌍방합의계약’으로 기재되어 있고, 매수인란에 청구외법인인 ‘DDDD(주)’가 기재되어 있어 형식상 흠결이 존재하는 계약서를 신빙성 있는 증거서류로 보기 어려우며, 문서감정결과는 문서작성 시기에 대한 추정일 뿐 이것으로 쟁점계약서를 실제 계약서라고 쉽게 추단할 것은 아니라고 보이는 점(조심2015중4649, 2016.10.19., 조심2016중0079, 2016.03.16. 같은 뜻), 청구인이 이 건 심사청구에서 제출한 취득자금 지급증빙 중 상당 부분이 ‘수표’이며, 청구주장에서 ‘수표를 발행하여 지급하였으므로 이를 추적하면 전 소유자에게 지급되었음을 확인할 수 있다’고 주장하나, 금융거래 확인 가능 기간(통상 거래일로부터 5년임)이 경과하여 사실상 ‘수표’ 추적이 불가능함을 알면서도 입증책임을 전가하고 있다고 보이는 점, 청구인이 제출한 쟁점부동산 취득자금 출처 소명내용 중 256백만원은 양도자인 BBB에게 직접 건네졌는지 확인되지 아니하며, 2002.4.1.자 계약금 1억원은 청구외법인으로부터 일시 빌린 것이라고 하였으나 청구외법인은 2002.
4. 3.자 1억원을 가지급한 것으로 회계 처리되어 있어 1억원이 계약금인지도 불분명한 점 등을 고려할 때 쟁점부동산의 실제취득가액이 20억원이라는 청구주장을 인정하기 어려운바, 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 253,589,750원의 부과 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.