쟁점토지 교환 권한을 대리인에게 위임하였고 구청과 경찰서가 교환거래로 보아 미등기전매 등 고발조치 하였으므로 교환거래로 봄
쟁점토지 교환 권한을 대리인에게 위임하였고 구청과 경찰서가 교환거래로 보아 미등기전매 등 고발조치 하였으므로 교환거래로 봄
이건 심사청구는 기각한다.
청구인은 충북 시 번지 전 2,615㎡(이하 “쟁점토지” 한다)를 2004.10.21. 등기원인을 매매로 하여 89백만원에 취득하여 20.
4.
3. 박OO에게 95백만원에 양도하고 20.5.31. 양도소득세 예정신고를 하였고, 매수자 박OO은 같은 날 정에게 쟁점토지를 250백만원에 양도한 것으로 소유권 이전등기하였으나 양도소득세를 신고하지 않았다. 세무서는 20.
8.
20. 박OO에 대하여 양도소득세 무신고에 따른 현장확인 결과, 쟁점토지는 청구인이 박OO에게 양도한 것이 아니라 정, 강 소유의 경기도 OO시 구 상현동 107-14 소재 프라자 *호(지분은 각 1/2이고 이하 “교환상가”라 한다)와 교환한 것이라는 내용으로 금정세무서(이하 “처분청”이라 한다)에 자료통보를 하였고, 처분청은 청구인의 쟁점토지 양도가액을 교환거래 계약서 상 금액인 250백만원으로 하여 20.11.1. 청구인에게 20**년 과세연도 양도소득세 77,480,230원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2017.
1.
10. 이 건 심사청구를 제기하였다.
청구인은 쟁점토지를 박OO에게 95백만원에 양도하였으므로, 청구인과 무관한 박OO과 정 사이의 매매계약에 따른 250백만원을 양도가액으로 한 양도소득세 이 건 부과처분은 위법하므로 취소하여야 한다. 쟁점토지에 대한 부동산매매계약서와 등기사항전부증명서에 쟁점토지는 20. 3.29. 청구인이 박OO에게 95백만원에 양도한 것으로 기재되어 있고, 20. 3.30. 박OO과 정 사이의 매매계약에 따른 250백만원은 박OO과 정 사이의 문제에 불과하다는 점에서 청구인의 쟁점토지 양도가액은 95백만원이지 250백만원으로 볼 수 없다. 청구인의 계약대리인 박대리인과 교환상가 소유자 중 1인인 강이 20.2.29. 쟁점토지와 교환상가 교환계약서를 작성하였다고 하더라도, 교환상가는 소유자 강, 정** 명의에서 교환계약과 달리 2014.8.13. 매매계약에 따라 청구인이 아닌 김OO(청구인의 매매계약 대리인 박대리인의 처) 명의로 소유권이전등기가 되어 있고, 청구인은 소유권이전등기 경위에 대하여 전혀 알지 못한다는 점에서 쟁점토지와 교환상가의 교환계약은 관련이 없다. 처분청은 양수자 박OO이 매매과정을 잘 모르고, 계약서에 계약일자 등이 없어 박OO과의 매매거래를 신뢰하기 어렵다고 주장하나, 박OO이 매매과정을 잘 모른다고 하더라도 이를 가지고 청구인이 박OO에게 쟁점토지를 양도하지 않았다고 판단할 수는 없으며, 설령 계약일자 등이 기재되어 있지 않다고 하여 위 계약서의 내용이 사실과 다르게 기재되어 있다는 것을 의미하는 것은 아니다.
쟁점토지의 거래는 청구인과 정, 강 사이의 교환거래이므로 양도가액을 250백만원으로 경정함이 타당하다. 청구인이 박대리인에게 쟁점토지 교환에 대한 권한을 위임한 사실이 있고, 교환거래 차액금 130백만원을 대리인 박대리인과 양수자 박OO이 수취한 점, 이 중 일부로 보이는 45백만원을 박대리인이 청구인의 조카 조카에게 이체한 점을 종합하면 쟁점토지와 교환상가의 교환계약은 신뢰할 수 있으며, 비록 청구인이 교환계약 과정을 잘 알지 못한다고 하여 교환거래가 이루어지지 않은 것은 아니므로 이 건 고지처분은 정당하다. 쟁점토지 최종 양수자 정 측은 쟁점토지를 교환상가와의 교환계약에 따라 취득한 것이라고 주장하면서 교환계약서, 청구인의 인감 증명서(매수자는 강로 기재), 교환차액 지급관련 영수증 등 교환거래 입증 증빙을 다수 제출하였다. 쟁점토지 양수자 박OO은 타인 소유 농가주택에 거주하며 쟁점토지 외 부동산을 보유하지 않은 무재산자로 박도우(이후 언급되는 박대리인으로 추정됨)로부터 양도대금 명목으로 3백만원을 수령한 것 이외 쟁점토지를 취득한 경위 등에 대하여 잘 알지 못하고 있으며, 청구인과 박OO 간 쟁점토지 매매계약서 상 매매대금 명목으로 95백만원이 기재되어 있지만, 매매계약일, 계약금, 잔금이 기재되어 있지 않고 중개업자란에는 쌍방합의로 되어 있는 점, 매매대금에 대한 증빙 제출이 없어 신뢰할 수 없다.
1. "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상(有償)으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여(負擔附贈與)의 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다. 2) 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실지거래가액에 따른다. 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정‧경정 및 통지】
⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다. 4) 국세기본법 제14조 【실질과세】
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.
③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. 5) 부동산등기 특별조치법 제2조 【소유권이전등기등 신청의무】
① 부동산의 소유권이전을 내용으로 하는 계약을 체결한 자는 다음 각호의 1에 정하여진 날부터 60일 이내에 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 다만, 그 계약이 취소ㆍ해제되거나 무효인 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 계약의 당사자가 서로 대가적인 채무를 부담하는 경우에는 반대급부의 이행이 완료된 날
2. 계약당사자의 일방만이 채무를 부담하는 경우에는 그 계약의 효력이 발생한 날
② 제1항의 경우에 부동산의 소유권을 이전받을 것을 내용으로 하는 계약을 체결한 자가 제1항 각호에 정하여진 날 이후 그 부동산에 대하여 다시 제3자와 소유권이전을 내용으로 하는 계약이나 제3자에게 계약당사자의 지위를 이전하는 계약을 체결하고자 할 때에는 그 제3자와 계약을 체결하기 전에 먼저 체결된 계약에 따라 소유권이전등기를 신청하여야 한다. 6) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제7조 【벌칙】
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 5년 이하의 징역 또는 2억원 이하의 벌금에 처한다.
1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자 7) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 【실권리자명의 등기의무 등】
① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 된다. 8) 형법 제30조 【공동정범】 (共同正犯) 2인 이상이 공동하여 죄를 범한 때에는 각자를 그 죄의 정범으로 처벌한다.
1. 쟁점토지 매매 및 교환계약관련 소유권 등기이전, 대금 지급, 관련자 주장 및 증빙 등 사실관계는 다음과 같다. ＜일자별 정리＞ 일자 내용 비고
9. 청구인이 박대리인에게 부동산 교환 위임(청구인 인감증명) 20.2.29. 청구인과 강이 교환계약서 작성 20**.3.
2. 청구인, 박대리인 ← 강 30백만원 지급 20.3.29. 청구인과 박OO이 쟁점토지 매매계약서(95백만원) 작성 박OO ← 강 100백만원 지급 20.3.30 조카(청구인 조카) ← 박대리인 45백만원 (입금증) 박대리인(*) 수취 130백만원 중 일부로 추정 20. 3.30. 박OO과 정** 쟁점토지 매매계약 (250백만원, 계약필증) 2015.12.8 박OO 확인서(매수95, 매도 250백만원, 인감증명서)
1. 처분청이 구청 및 기장경찰서에 청구인 등을 부동산등기특별조치법 및 ‘부동산실명법‘ 위반 사실 통보
4. **구청장이 처분청에 청구인이 교환상가를 미등기전매(중간생략등기)한 것에 대한 과태료부과 및 고발 사실 통보함
8. 박대리인의 확인서 제출(청구인은 교환계약 내용을 모르며, 박대리인과 박OO이 양도세를 부담하는 등 책임지겠다는 내용)
2017. 6.28. **기장경찰서장이 처분청에 청구인 등을 교환상가관련 부동산실명법 위반으로 기소의견으로 송치사실 통보
2. 세무서장은 박OO이 쟁점토지를 20.4.3. 청구인으로부터 취득하고 같은 날 정**에게 양도한 것으로 소유권 이전 등기를 하였으나 박OO이 양도소득세를 무신고하여 2014.
8. 현장확인을 실시하였다. 현장확인 결과, 쟁점토지 양도자 청구인은 정, 강이 공동소유한 상가와 교환하는 계약에 따라 양도한 것으로 박OO은 ‘제세의 납부능력이 없는 명의대여인으로 판단’되어 과세제외하고 청구인 관할세무서인 처분청에 과세자료로 통보하였으며 현장확인 결과 및 관련 증빙의 내용을 정리하면 다음과 같다.
4.
3. 정** 명의로 소유권 이전등기되었으나 교환상가는 2014.
8.
6. 매매를 원인으로 2014.8.13. 박대리인의 처 김OO에게 소유권이전등기되었다.
3. 청구인은 이 건 심사청구 시 과세전적부심사결정서 사본, 쟁점토지 부동산매매계약서 사본 및 등기사항전부증명서 등을 제출하였으며 등기사항은 “가. 사실관계, 1) 등기사항 정리”에 정리하였고 기타 자료 내용은 다음과 같다. 청구인과 박OO 사이에 작성한 매매계약서에는 매매대금 95백만원으로 기재되어 있고, 매매계약일, 계약금, 잔금이 기재되어 있지 않고, 중개업자란에는 쌍방합의로 되어 있으며, 잔금지불기한은 20**.3.29.로 기재되어 있다.
4. 청구인이 2017.4.18. 제출한 보정서 주요 내용은 다음과 같다. 매매대금 95백만원 중 45백만원은 박대리인이 20**.3.30. 청구인의 사촌오빠의 딸 조카에게 입금하였다. 청구인이 미지급된 매매대금과 관련하여 소송을 제기하지 않은 이유는, 청구인은 사촌오빠의 배우자 조OO에게 쟁점토지의 매도를 부탁하였고, 조OO는 평소 알고 지내던 박대리인에게 상의를 하여 박대리인이 매수하되 박대리인의 사정상 박OO을 형식상 매수인으로 기재하여 매수한 것임을 청구인은 이 사건에 이르러 처음 알게 되었다. 따라서 박대리인에게 소송을 제기할 수 없었고, 조OO는 사촌오빠의 처이며, 미지급 매매대금을 책임지고 해결해 줄 것이라 하여 소송을 제기하지 않았다.
5. 청구인이 2017.6.8. 및 6.12. 제출한 박대리인 확인서 및 박대리인에 보냈던 내용증명서 주요 내용은 다음과 같다. 청구인은 쟁점토지에 관하여 발생한 일련의 일들에 대하여 박대리인에게 다음과 같이 내용증명을 보낸다. 현재 본인(청구인)에게 쟁점토지 관련 양도소득세 80백만원이 부과되었고, 청구인 소유 해운대구 소재 아파트가 압류되었고, 부동산실명법 위반으로 충주시장이 5백만원의 과징금을 부과하였고, 충주경찰서 출석, 구청장 과태료 통지 등을 받았다. 본인은 2009년에 조OO에게 쟁점토지 매도를 해달라고 위임장을 써주었지만, 박대리인나 교환계약에 대하여 전혀 아는 바 없으며, 조OO가 다른 사람에게 매도하고 등기를 넘겨주면 끝이라고 생각했을 뿐이고, 조OO가 매도대금의 일부를 준 것만 알고 있었다. 최근에야 쟁점토지는 쟁점상가와 교환되어 박대리인의 처 김OO 명의로 이전되어 있는 것을 알았다. 본인은 박대리인에게 아래 내용을 통지하며, 2017.6.9. 금요일까지 해결되지 않으면 다른 생각을 할 수 밖에 없다.
• 첫째, 박대리인은 본인의 양도소득세를 2017.6.9.까지 납부하기 바란다. 해운대 아파트 압류가 해제되어야 믿겠다.
• 둘째, 본인에게 부과된 과징금과 과태료를 2017.6.7.까지 모두 납부하기 바란다.
• 셋째, 본인이 다녀 온 경찰서에 이 사건의 전말을 진실대로 밝히기 바란다.
• 넷째, 국세청에서 진행 중인 심사청구 절차에서 본인은 이런 일들을 전혀 몰랐고, 박대리인이 박OO을 앞세워 꾸민 일, 이 건 세금도 박대리인이 내는 것이 맞다는 사실을 진실대로 말해주기 바란다. 기다릴만큼 기다렸고, 참을 만큼 참았다. 2017.6.9.까지 해결이 안되면 할 수 있는 조치를 취할 것이다. 수신 박대리인 주소 2017.5.30. 청구인 (서명) 발신 청구인 주소 <박대리인에게 보낸 내용증명서 주요 내용> <박대리인의 확인서>(생략) 심리부서에서 2017.7.13. 박대리인에게 유선(010-9**-8**)확인한바 상기 확인서는 본인이 작성한 것이라고 확인하였다.
6. 처분청은 2017. 7. 4. **구청장이 처분청에 통보한 부동산등기 특별조치법 위반 미등기전매 혐의자 통보 공문을 제출하였으며 청구인이 교환상가를 미등기전매(중간생략등기)한 것으로 기재되어 있다.
1. 금정세무서 재산세과-35(2017.1.12.)호와 관련
부동산등기특별조치법 제2조 (소유권이전등기 등 신청의무) 제2항 위반조사와 관련하여 미등기전매(중간생략등기) 혐의자에게 과태료 부과 및 고발조치 하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다. 대상자 해당부동산 위반사항 청구인 교환상가 20.2.29.: 계약체결 20.3.29.: 반대급부 이행완료 20**.5.30.: 등기해태위반발생 2014.8.13.: 제3자 소유권 이전등기 미등기전매(중간생략등기) 혐의
7. 처분청은 2017. 7. 4. 기장경찰서장이 처분청에 통보한 ‘사건처리 결과 통보’ 공문을 제출하였다. 공문에는 청구인을 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률제7조1항1호 위반, 박대리인․조OO를 상기 법 및형법제30조(공동정범) 위반으로 기소(불구속) 의견으로 지방검찰청에 송치하였고, 박OO은 공소시효 도과하여 소제기의 실익이 없어 불기소(공소권없음) 송치하였다고 기재되어 있다.
9.
9. 박대리인에게 쟁점토지 교환에 대한 권한을 위임한 점, 위임받은 대리인 박대리인이 20.2.29. 청구인 명의로 강과 쟁점토지를 교환상가와 교환하기로 계약서를 작성한 점, 교환계약 차액금 130백만원 지급과 관련하여 교환계약서의 지급기한과 같은 날인 20.3.2. 박대리인이 계약금 30백만원을, 20.3.29. 박OO이 잔금 100백만원을 수취하였다는 영수증을 정, 강 측에게 발행한 점, 청구인이 이 금액의 일부로 추정되는 45백만원을 20.3.30. 박대리인으로부터 청구인의 조카 명의 계좌로 수취한 점, 이러한 점들에 비추어 청구인이 교환거래와 관련이 없다고 보기 어렵다. 한편, 처분청이 교환거래에 따른 청구인의 미등기전매 및부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률위반 혐의를 구청장과 기장경찰서장에게 통보하였고 이에 대한 구청장과 기장경찰서장의 사건처리 결과, 구청장은 청구인이 교환상가를 미등기전매(중간생략등기)한 것으로 보아부동산등기특별조치법위반으로 과태료 부과 및 고발조치를 하였고, 기장경찰서장도 청구인 및 박대리인․조OO가 교환상가 관련부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률위반으로 기소(불구속) 의견으로 지방검찰청에 송치하였다. 상기와 같은 점들을 종합하여 볼 때, 청구인이 쟁점토지를 교환계약에 따라 청구외 정, 강에게 매매한 것으로 봄이 타당하다고 판단된다. 따라서 처분청이 쟁점토지 양도가액을 교환거래 계약서 상 금액인 250백만원으로 하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.