개발허가비용은 양도소득세 필요경비에 산입됨

OO세무서장이 2016. 5. 1. 청구인에게 한 2015년 과세연도 양도소득세 14,323,750원의 부과처분은, 개발행위허가비용 3,000,000원을 필요경비로 인정하여 그 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 심사청구는 이를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2014. 9. 29. 경기도 OO시 OO면 OO리 392-1 전 820㎡, 같은 곳 392-2 답 788㎡를 경매로 취득한 후, 2015. 9. 14. 위 필지를 같은 곳 392-11 전 260㎡, 같은 곳 392-12 답 285㎡로 분할하였다(이하 분할신설된 토지를 “쟁점토지”라 한다).
• 나. 청구인은 2015. 9. 22. 쟁점토지를 양도하고, 2015. 11. 30. 2015년 과세연도 양도소득세 15,253,550원을 신고납부하면서, 양도가액 115백만원에 대한 필요경비로 82백만원을 계상하였다.
• 다. 처분청은 필요경비 계상액 중 에스케이법률정보에 지출한 컨설팅 비용 25백만원은 소득세법시행령 제163조 제5항 에 따른 필요경비가 아니라는 이유로 부인하여, 2016. 5. 1. 청구인에게 2015년 과세연도 양도소득세 14,323,750원을 경정고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2016. 8. 22. 이의신청을 거쳐, 2017.1.10. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 경매 후 쟁점토지를 분할하는 방법으로 단기 매각에 성공하였는데, 이 과정에서 컨설팅 및 중개 비용 25백 만원, 개발행위허가비용 3백만원을 지급하였고, 이러한 사실이 지출증빙에 의하여 확인되므로 필요경비로 인정하여야 한다.

컨설팅 비용은 매매진행컨설팅 비용으로 소득세법시행령 제163조 제5항 에 따른 양도비용에 해당하지 아니하고, 개발행위허가비용은 양도소득세 신고시 신고한 사실이 없고, 실제 지출된 것인지 불분명하므로 필요경비로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁점 컨설팅비용과 개발행위허가비용을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【 양도소득의 필요경비 계산 】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. <개정 2016.12.20>

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 2) 소득세법시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취·보관한 경우를 말한다. <개정 2000.12.29, 2006.9.22, 2008.2.29, 2010.2.18, 2015.2.3, 2016.2.17>

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액 2의2.공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이나 그 밖의 법률에 따라 토지 등이 협의 매수 또는 수용되는 경우로서 그 보상금의 증액과 관련하여 직접 소요된 소송비용·화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액. 이 경우 증액보상금을 한도로 한다.

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의2. 개발이익환수에 관한 법률에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다) 3의3. 재건축초과이익 환수에 관한 법률에 따른 재건축부담금(재건축부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 재건축부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 1998.4.1, 2000.12.29, 2005.2.19, 2007.2.28, 2008.2.29, 2009.2.4, 2010.2.18>

1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용 3) 소득세법시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】

① 영 제163조제3항제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다. <개정 1998.8.11, 2000.4.3, 2005.3.19, 2006.9.27, 2008.4.29, 2011.3.28, 2012.2.28>

1. 하천법ㆍ댐건설 및 주변지역지원 등에 관한 법률 그 밖의 법률에 따라 시행하는 사업으로 인하여 해당사업구역 내의 토지소유자가 부담한 수익자부담금 등의 사업비용

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

3. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지 또는 해당 토지에 인접한 타인 소유의 토지에 도로를 신설한 경우의 그 시설비

4. 토지이용의 편의를 위하여 해당 토지에 도로를 신설하여 국가 또는 지방자치단체에 이를 무상으로 공여한 경우의 그 도로로 된 토지의 취득당시 가액

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용 4) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제56조 【 개발행위의 허가 】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위로서 대통령령으로 정하는 행위(이하 "개발행위"라 한다)를 하려는 자는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수의 허가(이하 "개발행위허가"라 한다)를 받아야 한다. 다만, 도시ㆍ군계획사업에 의한 행위는 그러하지 아니하다. <개정 2011.4.14>

1. 건축물의 건축 또는 공작물의 설치

2. 토지의 형질 변경(경작을 위한 경우로서 대통령령으로 정하는 토지의 형질 변경은 제외한다)

4. 토지 분할(건축물이 있는 대지의 분할은 제외한다)

5. 녹지지역ㆍ관리지역 또는 자연환경보전지역에 물건을 1개월 이상 쌓아놓는 행위 5) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제57조 【 개발행위허가의 절차 】

① 개발행위를 하려는 자는 그 개발행위에 따른 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보, 위해(危害) 방지, 환경오염 방지, 경관, 조경 등에 관한 계획서를 첨부한 신청서를 개발행위허가권자에게 제출하여야 한다. 이 경우 개발밀도관리구역 안에서는 기반시설의 설치나 그에 필요한 용지의 확보에 관한 계획서를 제출하지 아니한다. 다만, 제56조제1항제1호의 행위 중 건축법의 적용을 받는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치를 하려는 자는 건축법에서 정하는 절차에 따라 신청서류를 제출하여야 한다. <개정 2011.4.14>

• 다. 사실관계

1. 쟁점토지 양도관련 청구주장과 처분청 경정내용은 다음과 같다. (원) 구 분 청구인 처분청 항 목 금 액 양도가액 115,500,000 인정 필요경비 82,426,746 인정 취득가액 매입가액 52,505,133 인정 취득세 2,258,600 인정 법무사비용 (법무사이OO사무소) 58,163 인정 취득중개수수료 (OOOO법률정보) 2,099,815 인정 인지대 등 기타 269,601 인정 기타 필요경비 용도변경․개량․이용편의를 위한 지출 (대한지적공사) 235,434 인정 양도시 중개수수료 등 직접지출비용 (OOOO법률정보) 25,000,000 부인 개발행위허가비용 (OO측량설계사무소) 3,000,000 부인 2) 청구인은 쟁점토지를 매각하기 위하여 에스케이법률정보와 부동산컨설팅 계약을 체결하고 25백만원을 지출하였다고 주장하는바, 청구인이 증빙으로 제출한 부동산 컨설팅 계약서와 대금증빙은 다음과 같다.

• 가) 부동산 컨설팅계약서 (2015. 6. 1.) 부동산 컨설팅 계약서 유지견(이하 “갑”이라 한다)과 OOOO정보(이하 “을”이라 한다)는 OO시 OO면 OO리 392-1,2번지의 부동산(이하 “물건”이라 한다)과 관련하여 다음과 같이 부동산 컨설팅 계약을 체결한다. 제1조 컨설팅의 범위

1. 갑이 을에게 위탁하는 컨설팅 업무의 범위는 다음과 같다.

(1) 물건의 적정 매각금액 산정

(2) 최상조건의 매수자 선정을 위한 홍보, 마케팅

(3) 위 2항과 관련한 예상과 자금회전의 예상

2. 을은 전 항의 업무결과를 정기적을 갑에게 보고하여야 한다. 제2조 보수 컨설팅에 대한 보수는 금 OO오백만원으로 한다. (협의하에 변경가능) (이하생략)

• 나) 대금결제증빙

• 영수증: 컨설팅업체인 OOOO법률정보 서OO의 직인이 날인된 금 25,000,000원의 영수증 사본(발행일자 2015.9.22.)

• 금융거래증빙: 청구인이 서OO의 계좌로 2015. 6. 25. 6,000,000원, 2015. 6. 26. 19,468,500원을 이체한 것으로 나타남

3. 청구인이 제시한 쟁점토지 매매계약서에 의하면, 2015.8.22. 매도인(청구인)과 매수인(황OO, 정OO)이 부동산 중개사 없이 직접 거래한 것으로 나타난다.

4. 국세청전산조회자료에 의하면, OOOO법률정보는

2010.

1. 28. 컨설팅업을 개업하여 2015. 6. 30. 직권폐업된 것으로 나타난다. 5) 청구인은 2014. 9. 29. 경기도 OO시 OO면 OO리 392-1 전 820㎡, 같은 곳 392-2 답 788㎡를 경매로 취득하여, 2015. 9. 14. 위 필지를 같은 곳 392-11 전 260㎡, 같은 곳 392-12 답 285㎡로 분할하였는데, 분할에 따른 비용(개발행위허가비용)으로 3백만원이 지출되었다고 주장하는바, 청구인이 증빙으로 제출한 세금계산서와 입금표의 내용은 다음과 같다.

• 가) 전자세금계산서(발행일 2015.9.11.)

• 공급자: 한국국토정보공사 OO지사

• 공급받는자: OO측량설계사무소

• 공급가액: 1,664,000원(부가가치세 166,400원 별도)

• 비고: 경기도 OO시 OO면 OO리 392-1

• 나) 입금표(2015.5.) OO 측량설계사무소의 고무인과 대표자인 김OO의 직인이 날인되어 있고 2015년 5월로 개발행위허가비용으로 3,000,000원을 영수하였다는 내용임

6. 국세청전산조회자료에 의하면, OO측량설계사무소는

1998. 3. 1. 측량업을 개업하며 현재까지 운영중인 것으로 나타난다.

• 라. 판단 청구인은 OOOO법률정보에 지급한 25,000,000원을 양도비용으로 보아 필요경비에 산입되어야 한다고 주장하나, 양도자가 부동산 매도를 위해 상권조사, 지가상승요소분석, 매도가격 타당성 분석, 매매진행컨설팅 등을 의뢰하고 지급한 컨설팅 비용은 소득세법시행령 제163조 제5항 에 따른 양도비 등에 포함되지 아니하는 것인데(법규 재산 2013-271 참조), 청구인이 제시한 쟁점토지 부동산컨설팅 계약서에 의하면, 에스케이법률정보가 청구인에게 제공한 용역은 “물건의 적정매각금액 산정, 최상조건의 매수자 선정을 위한 홍보 및 마케팅, 자금회전 등의 예상”과 관련된 용역으로 나타나는 점, 쟁점토지 매매계약서를 보면 쟁점토지는 청구인과 매수인이 직접 거래한 것으로 나타나는 점 등에 비추어, 청구인이 OOOO법률정보에 지급한 25,000,000원을 소득세법상 양도비용으로 보아 필요경비에 산입하기는 어려운 것으로 판단된다. 다만, 청구인이 토지 분할을 위하여 개발행위허가비용으로 지출한 3,000,000원은 당초 신고시 필요경비에 산입되지 않은 사실이 확인되고, 부동산등기부등본, 전자세금계산서, 분할측량 성과도 등에 의하여 쟁점토지 양도와의 관련성이 인정되며, 거래 상대방이 측량비용으로만 1,830,400원을 지급하였고(개발행위허가를 위해서는 측량비용 이외에도 면허세, 이행보증보험증권, 지역개발공채, 농지보전부담금, 경계측량, 비산먼지 및 특정공사 신고, 개발행위 준공, 허가간판 비용 등이 청구될 수 있음), 1998. 3. 1. 개업하여 계속 사업 중인 사업자의 입금증이 제시되고 있는 점 등에 비추어 쟁점토지 개발허가비용으로 3,000,000원을 지출하였다는 청구주장은 신빙성이 있는 것으로 인정되므로 쟁점토지의 자본적 지출액 등으로 보아 필요경비에 산입하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.