상속재산(부동산) 평가시 상속개시일 전후 6개월 이내 유사매매사례가를 가액으로 결정함은 정당함

□□세무서장이 2016.12.9. 청구인에게 한 2015년 과세연도 양도소득세 000원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 〇〇시 〇〇구 〇〇동 000-0 상가주택(이하 “쟁점부동산” 이라 한다)을 2014.2.24.(상속개시일) 상속을 원인(청구인 子 사망, 상속세 무신고, 납부세액없음)으로 취득하여 2015.10.30. 매매로 양도(855백만원)하였다. 청구인은 상속부동산인 쟁점부동산을 매매로 양도하기 위한 취득가액을 산정하기 위하여 상속개시일 6개월 이내의 매매가액이 있는 비교 부동산인 〇〇시 〇〇구 〇〇동 000-0 상가주택(이하 “비교부동산” 이라 한다)의 매매가액 805백만원을 유사매매사례가액으로 평가하여 2015.11.20. 상속세 기한 후 신고를 하였다. 상속세 기한 후 신고 시 상속재산가액(매매사례가액)을 805백만원으로 하고 쟁점부동산의 양도소득세 신고 시 취득가액(상속재산가액)으로 적용하여 신고하였다.
• 나. 처분청은 2016.10.13. 과세사실판단자문회의 결과 비교부동산의 매매가액을 매매사례가액으로 인정 할 수 없다는 결론에 따라 저당권 등이 설정된 재산의 평가액과 보충적평가액(468백만원, 기준시가 등) 중 큰 금액인 쟁점부동산이 담보(근저당권)하는 채권액 620백만원을 취득가액(상속재산가액)으로 하여 양도소득세 69백만원을 결정고지 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2016.12.30. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 상속재산의 평가는 평가기준일(상속개시일) 현재 시가로 하며, 상속재산의 경우 평가기준일 전후 6개월 이내의 기간 중 매매사례가액도 시가에 해당하므로 비교부동산의 매매사례가액인 805백만원을 양도 시 취득가액으로 결정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산과 비교부동산은 외관은 비슷하나, 건물사용승인일이 달라 감가상각비에 차이가 있고 특히 지하층의 경우 쟁점부동산은 사무실이나 비교부동산은 단란주점으로 사용되어 임대료 등의 차이가 발생하고, 재산세부과 기준 및 기준시가 계산 시 용도지수가 다르므로 비교부동산의 매매사례가액을 상속재산가액에 적용하여 양도 시 취득가액으로 적용하는 것은 부당하므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 비교부동산의 매매가액을 매매사례가액(시가)로 인정할 수 있는지
• 나. 관계법령 1) 상속세 및 증여세법 제13조 【상속세 과세가액】

① 상속세 과세가액은 상속재산의 가액에서 제14조에 따른 것을 뺀 후 다음 각 호의 재산가액을 가산한 금액으로 한다. 이 경우 제14조에 따른 금액이 상속재산의 가액을 초과하는 경우 그 초과액은 없는 것으로 본다. <개정 2013.1.1>

1. 상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산가액

2. 상속개시일 전 5년 이내에 피상속인이 상속인이 아닌 자에게 증여한 재산가액

② 제1항제1호 및 제2호를 적용할 때 비거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 국내에 있는 재산을 증여한 경우에만 제1항 각 호의 재산가액을 가산한다.

③ 제46조, 제48조제1항, 제52조 및 제52조의2제1항에 따른 재산의 가액과 제47조제1항에 따른 합산배제증여재산의 가액은 제1항에 따라 상속세 과세가액에 가산하는 증여재산가액에 포함하지 아니한다. 2) 상속세 및 증여세법 제25조 【상속세의 과세표준 및 과세최저한】

① 상속세의 과세표준은 제13조에 따른 상속세 과세가액에서 다음 각 호의 금액을 뺀 금액으로 한다.

1. 제18조부터 제23조까지, 제23조의2 및 제24조의 규정에 따른 상속공제액

2. 대통령령으로 정하는 상속재산의 감정평가 수수료

② 과세표준이 50만원 미만이면 상속세를 부과하지 아니한다. 3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 따른다. 이 경우 제63조 제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 4) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별 공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법으로 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 5) 상속세 및 증여세법 제66조 【저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례】 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재산은 제60조에도 불구하고 그 재산이 담보하는 채권액 등을 기준으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액과 제60조에 따라 평가한 가액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다. <개정 2010.6.10>

1. 저당권, 동산·채권 등의 담보에 관한 법률에 따른 담보권 또는 질권이 설정된 재산

3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다) 6) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

• 가. 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
• 나. 거래된 비상장주식의 가액(액면가액의 합계액을 말한다)이 다음의 금액 중 적은 금액 미만인 경우(제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 그 거래가액이 거래의 관행상 정당한 사유가 있다고 인정되는 경우는 제외한다) 1) 액면가액의 합계액으로 계산한 해당 법인의 발행주식총액 또는 출자총액의 100분의 1에 해당하는 금액 2) 3억원

2. 해당 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제49조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 심의를 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 납세자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

3. 당해 재산에 대하여 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 보상가액·경매가액 또는 공매가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 당해 경매가액 또는 공매가액은 이를 제외한다.

• 가. 법 제73조에 따라 물납한 재산을 상속인·증여자·수증자 또는 그의 특수관계인이 경매 또는 공매로 취득한 경우

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다. <개정 2002.12.30, 2006.2.9, 2010.12.30, 2014.2.21>

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액·경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 7) 상속세 및 증여세법 시행령 제63조 【저당권 등이 설정된 재산의 평가】

① 법 제66조에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 평가한 가액"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 금액을 말한다. <개정 1998.12.31, 2010.2.18>

1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액

3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액

4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금)

6. 삭제 <1998.12.31>

② 제1항 각호의 규정에 의하여 법 제66조제1호의 재산을 평가함에 있어서 당해 재산에 설정된 근저당의 채권최고액이 담보하는 채권액보다 적은 경우에는 채권최고액으로 하고, 당해 재산에 설정된 물적담보외에 기획재정부령이 정하는 신용보증기관의 보증이 있는 경우에는 담보하는 채권액에서 당해 신용보증기관이 보증한 금액을 차감한 가액으로 하며, 동일한 재산이 다수의 채권(전세금채권과 임차보증금채권을 포함한다)의 담보로 되어 있는 경우에는 그 재산이 담보하는 채권액의 합계액으로 한다. <개정 2002.12.30, 2008.2.29> 8) 상속세 및 증여세법 제76조 【결정·경정】

① 세무서장 등은 제67조나 제68조에 따른 신고에 의하여 과세표준과 세액을 결정한다. 다만, 신고를 하지 아니하였거나 그 신고한 과세표준이나 세액에 탈루(脫漏) 또는 오류가 있는 경우에는 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정한다.

② 세무서장등은 국세징수법 제14조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 제1항에도 불구하고 제67조나 제68조에 따른 신고기한 전이라도 수시로 과세표준과 세액을 결정할 수 있다.

③ 세무서장등은 제1항에 따른 신고를 받는 날부터 대통령령으로 정하는 기간(이하 “법정결정기한”이라 한다) 이내에 과세표준과 세액을 결정하여야 한다. 다만, 상속재산 또는 증여재산의 조사, 가액의 평가 등에 장기간이 걸리는 등 부득이한 사유가 있어 그 기간 이내에 결정할 수 없는 겅우에는 그 사유를 상속인·수유자 또는 수증자에게 알려야 한다.

④ 세무서장등은 제1항이나 제2항에 따라 과세표준과 세액을 결정할 수 없거나 결정 후 그 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는 것을 발견한 경우에는 즉시 그 과세표준과 세액을 조사하여 결정하거나 경정(更正)한다.

⑤ 세무서장등은 제4항을 적용할 때 제1항이나 제2항에 따라 결정된 상속재산의 가액이 30억원 이상인 경우로서 상속개시 후 대통령령으로 정하는 기간 이내에 상속인이 보유한 부동산, 주식, 그 밖에 대통령령으로 정하는 주요 재산의 가액이 상속개시 당시에 비하여 크게 증가한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 결정한 과세표준과 세액에 탈루 또는 오류가 있는지를 조사하여야 한다. 다만, 상속인이 그 증가한 재산의 자금출처를 대통령령으로 정하는 바에 따라 증명한 경우에는 그러하지 아니한다. 9) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. <개정 2016.12.20>

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 10) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 부터 제39조까지, 제39조의2, 제39조의3, 제40조, 제41조의2부터 제41조의5까지, 제42조, 제42조의2 및 제42조의3에 따른 증여는 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. <신설 1999.12.31, 2000.12.29, 2003.12.30, 2005.2.19, 2005.8.5, 2005.12.31, 2016.2.17, 2016.8.31>

1. 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액

• 다. 사실관계 청구인은 쟁점부동산은 청구인의 子 전○○이 사망하기 전인 2011.2.28. 배우자 김○○명의로 850백만원에 취득하여 보유하다 이혼에 의한 재산분할을 원인으로 청구인의 子가 보유하여 왔다. 이후 2014.2.24. 전○○가 직계자녀가 없는 상태에서 사망하자 부친인 청구인이 한정승인으로 상속받은 후 전○○의 채무변제에 사용하기 위하여 2015.10.30. 855백만원(취득가액은 매매사례가액 805백만원 적용)에 양도하였다. 처분청은 2016.9. 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 청구인이 적용한 상속재산가액 및 취득가액인 비교부동산의 매매사례가액 805백만원이 적절하지 않다고 보아 과세사실판단자문회의를 거쳐 상속세 및 증여세법 제66조 및 같은 법 시행령 제63조 규정에 의거 쟁점부동산의 담보된 채권액 620백만원과 보충적 평가액 468백만원 중 큰 금액인 620백만원을 취득가액(상속재산가액)으로 결정하여 2016.12. 양도소득세 70백만원을 고지하였다.

(1) 청구인 상세주장과 입증

1. 상속재산 양도시 취득가액은 상속세 및 증여세법의 평가가액이 되어야 한다. 상속받은 재산에 대하여 양도차익을 계산할 때 취득에 든 실지거래가액은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.

2. 상속세 및 증여세법에 의한 재산평가 시 ‘시가’가 우선이며 유사매매사례가액은 시가에 해당한다. 상속재산의 평가는 평가기준일(상속개시일) 현재 시가로 하며 상속재산의 경우 평가기준일 전후 6개월내의 기간 중 매매사례가액도 시가에 해당한다. 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 은 “이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일 현재의 시가에 따른다.”고 정하여 상속재산의 평가는 상속개시일 현재 시가로 평가한다. 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제4항 은 ‘제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액〔법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다〕이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정한 시가로 본다.’고 규정하고 있다. 매매사례가액은 용어 그대로 비교대상자산이 유사할 정도이면 족하지 반드시 합일치성을 전제하지 않는다. 상속세 또는 증여세법 시행령 제49조 제4항 은 당해 재산과 면적, 위치, 용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산이라고 규정함으로써 처분청의 판단 여지가 존재하는 개념이나 위 조항의 입법취지는 당해 재산의 시가를 객관적으로 평가할 수 있는 매매사례가액이 존재하는 경우에 이를 시가로 보아 실질과세의 원칙을 실현하기 위한 것이다. 처분청은 양도소득세 조사 결정시 공동주택인 아파트의 경우에만 매매사례가액을 적용할 수 있다고 억지 논리를 주장하고 있지만, 연접한 아파트라고 해서 반드시 모든 것이 합일치한 조건(조망, 보온, 소음, 채광, 주민왕래정도, 주변거주환경)을 충족하지 않는다. 처분청의 주장대로라면 유사매매사례가액은 존재할 수 없는 모순이 발생한다.

3. 쟁점부동산의 취득가액은 매매사례가액인 805백만원으로 결정되어야 한다. 상속을 원인으로 취득한 쟁점부동산의 취득가액은 바로 연접한 〇〇시 〇〇구 〇〇동 000-0 소재 부동산의 매매사례가액을 준용할 수 있다. 비교대상부동산은 2001.10.16. 정○○이 매매로 취득하여 2014.3.28. 고○○에게 매매로 양도하였으며 양도가액은 805백만원이다. 【매매사례 비교】 구 분 쟁점부동산 비교부동산 비 고 비교대상시기 상속개시일 매매계약일 2014.2.24. 2014.3.28. 6개월 이내 매매가액 805백만원 부동산소재지 〇〇 〇〇 000-0 〇〇 〇〇 000-0 연접 및 도로와 거리 동일 토지면적(㎡) 232.1 233.2 1.1㎡ 건물신축년도 1995 1996 1년 차이 건물 면적(㎡) 계 619.76 607.89 11.87㎡ 차이 주택 243.60 247.31 3.71㎡ 차이 주택외 376.16 360.58 15.58㎡ 차이 개별 공시 지가 (㎡당) 2014 1,135천원 1,135천원 4년간 동일 2013 1,100천원 1,100천원 2012 1,090천원 1,090천원 2011 1,040천원 1,040천원 개별 주택 가액 (전체) 주택면적 243.60 247.31 3.71㎡차이 2014 186,000천원 194,000천원 8,000천원 차이 2013 178,000천원 185,000천원 7,000천원 차이 2012 179,000천원 186,000천원 7,000천원 차이 2011 173,000천원 182,000천원 9,000천원 차이

① 쟁점부동산과 비교부동산의 토지와 건물면적이 매우 유사하다. 쟁점부동산의 토지는 232.1㎡, 건물면적 619.76㎡(주택 243.6㎡, 주택외 376.16㎡)이고, 비교부동산 토지는 233.2㎡, 건물면적 607.89㎡(주택 247.31㎡, 주택외 360.58㎡)로 토지는 1.1㎡ 차이고 건물도 주택과 주택외 부분이 매우 유사하고 그 차이가 매우 적다. 구 분 쟁점부동산 비교부동산 면적차이 토지면적(㎡) 232.1 233.2 1.1㎡ 건물 면적(㎡) 계 619.76 607.89 11.87㎡ 주택 243.6 247.31 3.71㎡ 주택외 376.16 360.58 15.58㎡

② 비교부동산은 연접하고 있는 도로와의 거리도 동일하다. 아래 지적도와 같이 쟁점부동산과 비교부동산은 연접하고 있고 도로와의 거리도 동일하다. (생략)

③ 건물의 용도가 매우 유사하다. 쟁점부동산은 주택부문과 상가부문으로 사용되고 있으며 쟁점부동산 총건물면적 619.76㎡ 중 주택 243.6㎡, 주택외 376.16㎡가 사용되었고 비교부동산은 총건물 면적 607.89㎡ 중 주택 247.31㎡, 주택외 360.58㎡가 사용되어 사용용도와 면적이 유사하다.

④ 쟁점부동산의 건물 신축연도는 1995년, 비교부동산의 신축연도는 1996년으로 그 차이가 1년에 불과하고 쟁점부동산의 상속개시일은 2014.2.24.이고 비교부동산의 매매계약일은 2014.3.28.로 그 차이가 1개월에 불과하다. 구 분 쟁점부동산 비교부동산 비 고 건물신축년도 1995 1996 1년 비교대상시기 상속개시일 매매계약일 2014.2.24. 2014.3.28. 1개월 정도

⑤ 쟁점부동산과 비교부동산의 토지 개별공시지가가 동일하고 개별주택가액도 매우 유사하다. 구 분 쟁점부동산 비교부동산 비 고 개별 공시 지가 (㎡당) 2014 1,135천원 1,135천원 개별 공시지가 고시 이후 동일 2013 1,100천원 1,100천원 2012 1,090천원 1,090천원 2011 1,040천원 1,040천원 개별 주택 가액 (전체) 주택면적 243.60 247.31 3.71㎡ 2014 186,000천원 194,000천원 8,000천원 차이 2013 178,000천원 185,000천원 7,000천원 차이 2012 179,000천원 186,000천원 7,000천원 차이 2011 173,000천원 182,000천원 9,000천원 차이

⑥ 쟁점부동산은 상속개시일인 2014.2.24.로부터 3년여 전인 2011.2.28.에 850백만원에 매매로 취득 후 계속 상승하였는데도 해당 부동산가액을 담보채권액 620백만원으로 평가한 처분청의 결정은 부당하다. 쟁점부동산은 2010.12.17. 850백만원 취득하기로 매매계약을 체결하여 2011.2.28. 소유권이전등기를 접수하였다. 그 후 쟁점부동산의 2010년 개별공시지가 ㎡당 1,020,000원에서 2013년 1,100,000원으로 7.8%p 상승하였고, 주택부분(632.26㎡ 중 243.60㎡)의 개별주택가액도 2010년 174백만원에서 2013년 178백만원으로 2.3%p 상승하는 등 해당 부동산의 가격이 2011.2.28. 취득한 850백만원보다 하락하지 않았다. 쟁점부동산의 취득에서 양도까지의 가액 및 개별공시지가를 정리하면 아래 표와 같다. (천원) 구분 2010 2011 2012 2013 2014 2015 개별공시지가 1,020 1,040 1,090 1,100 1,135 1,200 개별주택가액 174,000 173,000 179,000 178,000 186,000 190,000 비 고 취득시기 (850백만) 상속개시일 (14.2.26) 양도시기 (855백만) ※ 매매사례가액: 상속개시일 2014.2.24.로부터 약 1개월이 지난 2014.3.28. 바로 연접한 “〇〇시 〇〇구 〇〇동 000-0” 대지 233.2㎡, 지상 건물 607.89㎡이 805백만원에 매매됨

4. 부동산의 특성상 동일한 재산은 해당자산만이 존재하기 때문에 “면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산”에 대한 매매가액 등을 유사매매사례가액으로 보아 시가로 인정하고 있다. 쟁점부동산과 연접하여 있는 “〇〇시 〇〇구 〇〇동 000-0” 소재 부동산은 면적, 위치, 택지조성 경위, 개별공시지가 등이 매우 유사하며, 상속개시일 후 약 1개월 내에 매매한 가액인 805백만원을 시가로 인정하여야 한다. 따라서 청구인에게 근저당권 등이 설정된 채권담보액 620백만원을 취득가액으로 한 양도소득세 결정은 취소되어야 한다.

(2) 처분청 조사내용과 상세의견

1. 쟁점부동산의 양도소득세 신고 및 경정내용은 다음과 같다. (단위: 천원) 구분 양도가액 취득가액 필요경비 양도차익 과세표준 결정세액 신고 855,000 805,000 21,256 28,743 26,243 2,856 조사 855,000 620,000 21,256 213,743 211,243 60,872 적출

• △185,000

• 185,000 185,000 58,016

2. 처분청이 취득가액으로 적용한 담보된 채권내역은 다음과 같다. (단위: 천원) 채무종류 채무액 채권자 금융채무 338,000 00은행 개인채무 121,000 11 1층 임대보증금 15,000 22 2층 임대보증금 15,000 33 301호 임대보증금 20,000 44 302호 임대보증금 41,000 55 4층 임대보증금 70,000 66 합 계 620,000

3. 쟁점부동산과 비교부동산의 용도 및 면적, 개별공시지가 비교 구분 000-0(쟁점부동산) 000-0(비교부동산) 비교시기 상속개시일 매매계약일 2014.02.24. 2014.03.28. 건물사용승인일 1995.02.03. 1996.07.22. 상속당시 개별공시지가 1,100,000원 1,100,000원 상속당시 개별주택가격 178,000,000원 185,000,000원 토지면적 232.1㎡ 233.2㎡ 용도, 면적 공부상(㎡) 실제사용(㎡) 공부상(㎡) 실제사용(㎡) 지층 음식점 119.66 사무실 119.66 단란주점 118.09 단란주점 118.09 1층 주택(1가구) 72 음식점 130.66 소매점 124.09 소매점(3개) 124.09 소매점 58.66 2층 주택(1가구) 87.94 사무실130.66 주택(1가구) 123.87 사무실 123.87 사무실 42.72 3층 주택(2가구) 114.76 주택(2가구) 114.76 주택(4가구) 120.92 주택(4가구) 120.92 4층 주택(1가구) 124.02 주택(1가구) 124.02 주택(4가구) 120.92 주택(4가구) 120.92 쟁점 부동산과 비교부동산은 외관은 비슷하나, 건물사용 승인일, 사용용도 및 구조, 가구수가 상이하다. 특히, 지하층의 경우 쟁점부동산은 사무실이나 비교부동산은 단란주점으로 사용되어 임대료 등에 차이가 있고 재산세 부과기준 및 기준시가 계산 시 용도지수 등도 다르며, 1층의 경우 쟁점부동산은 음식점(상호 〇〇)이 전체를 사용하나 비교부동산은 3개의 소매점이 영업하고 있고, 3, 4층의 경우 가구수의 차이가 있으며 가구당 면적 및 내부구조가 다르다.

4. 쟁점부동산과 비교부동산의 일반건축물 대장 비교 구분 000-0(쟁점부동산) 000-0(비교부동산) 연면적(㎡) 619.76 607.89 건축면적(㎡) 133.44 129.88 주구조 철근콘크리트조 철근콘크리트조 주용도 근린생활시설, 주택 근린생활시설, 주택 층수 지하1층/지하4층 지하1층/지하4층 건폐율 57.49 55.69 용적율 215.47 210.03

5. 쟁점부동산과 비교부동산의 기준시가 및 개별주택가격 비교 구 분 000-0(쟁점부동산) 000-0(비교부동산) 기준시가 적용시기 상속개시일(2014.2.24.) 매매계약일(2014.3.28.) 구분 면적(㎡) 기준시가 면적(㎡) 기준시가 개별주택가격 178,000천원 185,000천원 상가토지가격 156,944천원 154,467천원 상가건물가격 지층(119.66㎡) 33,385천원 지층(118.09㎡) 35,781천원 1층(130.66㎡) 54,746천원 1층(124.09㎡) 53,606천원 2층(130.66㎡) 45,600천원 2층(123.87㎡) 44,593천원 합 계 468,676천원 473,448천원

6. 유사매매사례가액 적용의 여부 쟁점부동산의 상속개시일 및 비교부동산의 매매계약일 현재 두 건물 부속토지의 ㎡당 개별공시지가가 1,100천원으로 동일하고 외관상 모습도 유사하나, 건물사용 승인일, 개별주택가격 및 건물 전체의 기준시가(상속개시일 현재 쟁점 부동산의 기준시가는 468,676천원으로, 매매계약일 현재 비교부동산의 기준시가는 473,448천원임) 등이 상이한 점, 쟁점부동산은 지하층을 사무실로 사용하고 있으나, 비교부동산은 단란주점이 영업하고 있고, 1층의 경우 쟁점부동산은 음식점(상호 〇〇)이 전체를 사용하나 비교부동산은 3개의 소매점이 영업하고 있다. 또한 3, 4층의 경우 쟁점부동산은 3층에 2가구, 4층에는 1가구가 거주하고 있으나, 비교부동산은 3층에 4가구, 4층에는 4가구가 거주하고 있는 등 두 건물의 실제 사용용도가 상이한 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산과 비교부동산은 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 재산으로 볼 수 없으므로 비교부동산의 유사매매사례가액을 쟁점부동산의 시가로 적용하는 것은 타당하지 않다.

7. 쟁점부동산의 취득가액(상속재산가액) 상속세법 제66조 및 시행령 제63조【저당권 등이 설정된 재산 평가의 특례】규정을 적용하여 담보된 채권액 620백만원과 보충적 평가가액 468백만원 중 큰 금액인 620백만원으로 결정함이 타당하다.

• 라. 판 단 상속 또는 증여받은 자산인 경우에는 취득에 소요된 실지거래가액이 존재하지 아니하므로 취득에 소요된 실지거래가액에 관하여 별도의 규정을 둘 필요가 있고, 그에 따라 구 소득세법 시행령 제163조 제9항 본문에서 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 상속개시일 또는 증여일 현재 ‘상속세 및 증여세법’제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득에 소요된 실지거래가액으로 보아야 할 것이다(대법원 2007. 12. 26. 선고 2006두1326 판결 참조). 그러므로 살피건대, 상증세법이 상속재산의 평가기준으로 삼고 있는 시가라 함은 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격으로 시가주의를 원칙으로 삼고 있는 이유가 실질과세의 원칙에 따라 담세능력에 상응하는 세금을 부과하고자 함에 있고, 증여재산과 동일하거나 유사한 다른 재산의 매매사례가 있고 그 매매사례가 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격이라면 이를 시가로 보아 증여재산을 평가하는 것이 시가주의의 원칙에 부합한다 할 것이다. 이 건 부동산 상가주택으로 용도가 동일하고 쟁점부동산과 서로 연접하여 있으며, 면적, 개별주택가격, 공시지가, 도로와의 거리 등이 거의 유사함은 물론 청구인이 상속을 원인으로 취득하기 전인 2012.2. 취득가액이 850백만 원인 점, 이후 양도시점까지 쟁점부동산의 개별공시지가 등이 지속적으로 상승한 점을 볼 때 청구인이 신고한 가액을 시가로 봄이 타당하다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점부동산의 담보채권액을 시가로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 규정에 의해 주문과 같이 결정한다.