자금출처 소명금액을 쟁점토지 취득대금으로 실제로 거래상대방에게 지급하였다고 인정할 만한 객관적인 증빙서류로 보기 어려우므로 쟁점토지는 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당함
자금출처 소명금액을 쟁점토지 취득대금으로 실제로 거래상대방에게 지급하였다고 인정할 만한 객관적인 증빙서류로 보기 어려우므로 쟁점토지는 취득당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당함
이 건 심사청구는 기각합니다.
① 쟁점매매계약서상의 매매금액을 실지취득가액으로 볼 수 있는지 여부
② 쟁점경비를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다. 가.～다. (생략)
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(괄호 생략), 제7항(괄호 생략) 또는 제114조제7항(괄호 생략)의 금액에 자산별로 대 통령령으로 정하는 금액을 더한 금액.(단서 생략) 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조제1항제1호가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(괄호 생략)
③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑤ 법 제97조제1항제3호에서 “대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.
1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
⑥ 법 제97조제2항제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다.
취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(괄호 생략) 4) 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】
① 영 제163조제3항제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.
2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용
6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용
1. 양도소득세 신고내용, 경정내용 및 경정청구 내용 (금액단위: 원) 구분 당초 신고 처분청 경정 경정청구 양도가액 (취득일: 2015.2.9.) 2,100,000,000 (실지거래가액) 2,100,000,000 (실지거래가액) 2,100,000,000 (실지거래가액) 취득가액 (취득일: 2001.12.20.) 1,617,428,151 (환산가액: 종전면적) 1,003,862,150 (환산가액: 환지예정면적) 979,000,000 (실지거래가액) 기타 필요경비 31,032,300 (개산공제액) 19,260,300 (개산공제액) 161,496,000 (쟁점경비) 양도차익 451,539,549 1,076,877,550 959,504,000 장기보유특별공제
• - 287,851,200 양도소득금액 451,539,549 1,076,877,550 671,652,800
2. 청구인의 경정청구 사항 청구인은 쟁점토지의 취득관련 매매계약서(매매가액 979백만원, 이하 “쟁점매매계약서”라 한다) 사본, 아래 표와 같이 경비내역(161,536,000원, 이하 “쟁점경비”라 한다)을 제시하며, 실지취득가액 및 쟁점경비를 필요경비로 경정하여 줄 것과 쟁점토지를 사업용토지로 보아 장기보유특별공제를 경정하여 줄 것을 청구하였다. <기타경비(쟁점경비) 내역> (금액단위: 원) 일자 적요 금액 거래처 2001.12.20. 취득세(농특세) 12,980,000
○○ ○○구청 2001.12.20. 등록세(교육세) 21,240,000 2001.12.20. 법무사비용 1,516,000 법무사 ○○○ 2001.12.20. 중개수수료 3,000,000
○○공인중개사 2015.02.05. 중개수수료 20,000,000
□□공인중개사 2015.02.03 시설보상금 100,000,000 토지임차인 2015.02.05. 철거비용 2,800,000 강□□ 합계 161,536,000 - 3) 경정청구 처리결과 통지 및 경정청구 검토사항 가) 경정청구 처리결과 통지(2016.11.4.) 처분청은 “청구인이 제출한 서류만으로는 실지취득가액을 인정하기 어려우며, 임차인에 대한 보상금 및 거래증빙 없는 중개수수료는 필요경비로 인정될 수 없으며, 임차인이 주차장을 운영한 경우 사업용토지에 해당하는 기간으로 보지 아니함”을 사유로 2016.11.4. 청구인에게 경정청구를 거부 처리하는 내용의 경정청구 처리결과 통지를 하였다. 나) ｢경정청구검토서｣ 상의 확인내용
① 실제취득가액 및 필요경비
• 매매가액 979백만원의 취득계약서 사본을 제출하였으나, 취득계약서 원본 및 거래대금 지급증빙을 제출하지 아니하였으므로 청구인이 제출한 서류만으로는 실제취득가액을 인정하여 줄 수 없고,
• 실제취득가액 979백만원을 인정하더라도, 청구인이 제출한 필요경비 내역서상 거래증빙이 없는 중개수수료 20백만원 및 양도물건의 임차인에게 지급한 보상금 100백만원은 필요경비로 인정할 수 없고, 실제 취득가액과 실제 필 요경비의 합계액(1,020백만원)이 환산취득가액 및 필요경비 개산공제액의 합계액(1,023백만원) 보다 적게 되므로 청구인에게 오히려 불리한 결과가 됨
② 사업용토지 여부
• 청구인의 경우와 같이, 토지를 주차장용으로 타인에게 임대하여 사용한 경우는 사업에 사용한 토지로 보지 아니하는 것임(서면5팀-2614,2007.9.20.)
위 내용과 같이, 경정청구 내용 인정할 수 없으므로 경정청구 거부통지하고 종결하고자 함 다) 청구인은 위 경정청구 거분처분 중 실지취득가액 및 쟁점경비를 필요경비로 인정하지 아니한 것에 대하여 이 건 심사청구를 제기하였다.
4. 쟁점토지의 근저당권 설정내역 및 환지내역 가) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 2001.12.20. 쟁점토지를 담보로 채권최고액 360백만원의 근저당권(근저당권자: ○○은행, 채무자: 청구인) 및 2002.4.23. 채권최고액 96백만원의 근저당권(근저당권자: ○○은행, 채무자: 청구인)이 설정되었다가 2006.1.20. 위 근저당권 설정등기는 말소되고, 같은 날 채권최고액 780백만원의 근저당권(근저당권자: ○○농업협동조합, 채무자: 청구인)이 설정되었으며, 쟁점토지 소유권이전등기 이후인 2015.2.9. 쟁점토지를 담보로 채권최고액 2,040백만원의 근저당권(근저당권자: □□은행, 채무자: 이□□)이 설정되었다. 나) ｢환지설명서(○○광역시 ○○구청장)｣ 및 ｢환지예정지 지정일 회신 공문(○○광역시장)｣에 의하면, 쟁점토지는 ｢○○지구 토지구획 정리사업｣ 환지예정지구 내의 토지로서 환지예정지 지정일 1995.4.13., 환지일자 2007.5.8.이며, 종전토지는 ○○동 763-6 답 949㎡, 권리면적은 589㎡, 환지후토지는 ○○동 224-13 대 581.4㎡인 것으로 확인된다.
5. 전소유자의 양도소득세 신고내용 국세통합시스템에 의하면, 전소유자 신□□는 2001.12.20.에 기준시가에 의해 양도소득세 신고(양도가액 642,010,000원, 취득가액 30,631,822원)한 것으로 조회되며, 전소유자 신□□는 2005.11.26. 사망한 것으로 조회된다.
6. 쟁점매매계약서 및 영수증 가) 청구인은 처분청 경정청구 검토과정에 쟁점매매계약서 및 영수증 원본을 제출하지 않았다가 심사청구 심리과정에 그 원본을 제출하였다. 나) 청구인이 제출한 쟁점매매계약서를 살펴보면, ‘중개인란’에는 중개인의 사무소소재지, 허가번호, 사업자등록번호 등의 인적사항이 기재되어 있지 않으며, 중개인 날인도 없이 ‘○○공인중개사 김○○’라고 수기로 기재되어 있을 뿐이며, 매도인란에는 매도인의 전화번호가 기재되어 있지 않으며, 특약사항의 기재사항도 없다. <쟁점매매계약서> (생략) 다) 청구인이 제시한 영수증(2매)에는 2001.11.28. 전소유자가 계약금 200백만원을 지급받았다는 내용으로 기재․날인되어 있고, 2001.12.20. 전소유자가 잔금 779백만원을 지급받았다는 내용으로 기재․날인되어 있다. <쟁점매매계약서> (생략)
7. 취득자금 소명내역 및 관련 증빙 심리과정에 취득대금 지급사실을 확인할 수 있는 금융증빙 등 객관적 증빙의 제출을 보정요구 하였으나, 청구인은 쟁점토지 취득대금(2001.11.28. 계약금 200백만원, 2001.12.20. 잔금 779백만원)을 현금으로 지급하였다고 주장하면서 대신에 ‘취득자금 소명내역’ 및 ‘관련 증빙’을 제출하였는바 이를 살펴보면 다음과 같다. 일자 적요 금액 관련 증빙 내용 ’01.09.18. 대체(출금) 106,000,000
□□계좌에서 대체(출금)한 계좌거래내역 으로서 거래상대방 확인되지 않으며, 계약금 지급일(’01.11.28.)과 시기상 차이가 있음 ’01.10.16. 대체(출금) 41,400,000 ’01.10.29. 현금 (토지매각) 150,000,000 ’01.10.29. 청구인 보유토지를 양도한 매매 계약서(잔금일 ’01.10.29., 매매대금 2억원 중 근저당채무 5천만원 제외한 금액) ’01.12.15. 대체(출금) 4,000,000 예금계좌에서 대체(출금)한 거래내역이며, 거래상대방 확인되지 않음 ’01.12.20. 금융대출 300,000,000
○○은행에서 3억원을 대출받아 현금출금한 계좌거래내역 ’01.12.20. 현금 100,000,000 청구인은 ’96.9월경 토지수용 보상금 576백만원을 받아 청구외 임○○(삼촌), 정○○ (친구), 김 ◎◎ (친구)에게 각 1억원씩 빌려 주었다가 ’01.12.20. 위 3인으로부터 3억원을 지급받았다고 주장하며, 증빙으로 임
○○ 이 1억원을 수표출금한 계좌거래내역(예금주: 임
○○)’,청구외 정
○○, 김◎◎의 확인서를 제출하였음 ’01.12.20. 현금 100,000,000 ’01.12.20. 현금 100,000,000 ’01.12.20. 현금 74,600,000 (증빙 미제출) 계 979,000,000
8. 쟁점토지의 임대차 내역 가) 청구인이 제시한 쟁점토지 전임차인간에 체결한 임대차계약서(계약일: 2012.2.20., 임대차기간: 2012.2.20.～2014.2.19., 임차인: 김△△)에 기재된 특약사항은 아래와 같다. ․ 본계약은 관련 근거 2009.3.1. 계약한 임대차 계약에 대한 연장 계약함. ․ 임차인은 임대인의 승낙을 받아 지상 단갈구조물 등은 설치할 수 있으나 계약 기간 만료시 임차인의 비용부담으로 원상복구하고 만약 임차인이 미이행시 임 대인이 대신 대집행하고 임차인의 전세보증금에서 감가하고 나머지금을 상환한다. ․ 임차인은 본소재지를 임대인이 만약 매매가 될시 조건없이 본계약을 해지함에 협조한다. 나) 국세통합시스템에 의하면, 청구인은 2006.2.9.부터 2014.12.31.까지 쟁점토지를 사업장소재지로 하여 토지임대 부동산업을 운영하였으며, 2009.4월부터 2013.7월까지 △△모텔(--001, 대표 김△△, 2013.7.24.폐업)에 토지임대료 매출세금계산서를 교부한 사실이 나타나며, 2013.8월부터 2014.6월까지 ◇◇모텔(--240, 대표 김◇◇)에 토지임대료 매출세금계산서를 교부한 사실이 나타나며, 김◇◇은 2013.7.24.부터 쟁점토지 인근에 소재한 사업장에서 “◇◇모텔”이라는 상호로 모텔 숙박업(*--**240)을 운영하고 있는 것으로 나타난다.
9. 양도 매매계약서상 특약사항 및 임차인과의 합의서 가) 청구인은 쟁점토지 매매 계약조건 때문에 임차인 김◇◇이 바닥아스콘 및 지상철재 구조물을 철거하여 철거비용 100백만원을 지급하였으므로 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하면서 ‘매매계약서’ 및 ‘합의서’를 제출하였는바, 이를 살펴보면 다음과 같다. 나) 쟁점토지 양도관련 매매계약서에 기재된 특약사항에는 “잔금 이전에 주차장으로 사용되고 있는 것을 중단하고 바닥 아스콘 및 지상철재 구조물을 철거확인후 잔금 지급한다.”라고 기재되어 있다. 다) 임차인(김◇◇)과 체결한 ‘합의서’에 기재된 합의내용
1. 위 토지 사용자가 ○○광역시 ○○구 ○○동 224-13번지 대지 581.4평방미터를 현재 주차장으로 사용하고 있는바 사용하고 있는 주차장을 2015.2.3.까지 사용하고 익일부터 철거에 동의한다.
2. 위 토지 사용자는 사용하고 있는 주차장에 대하여 토지 소유자에게 인도하고 그에 상응하는 손실을 감안한 일금 일억(100,000,000)원을 토지 사용자 김 ◇◇ 이는 지급받음을 확약한다.
3. 만일 토지 사용자 김◇◇이는 이를 어길시에는 일금 일억(100,000,000)원에 대한 배액으로 지급한다.
4. 위 1.2.항의 성립으로 주차장 지상 철구조물 및 아스팔트 철거는 2015.2.4. 오전 08시부터 철거 시작하고 2015.2.5.까지는 완료한다. 단 철거비용은 토지소유자가 부담한다. 작성일: 2015.2.3.
10. 중개수수료, 제세공과금 등 기타경비 내역 쟁점경비 중 임차인에게 지급한 금액(100백만원)을 제외한 기타경비 내역과 관련 증빙을 살펴보면 다음과 같음 (금액단위: 원) 일자 적요 금액 거래처 증빙 여부 2001.12.20. 취득세(농특세) 12,980,000
○○ ○○구청 과세증명서 2001.12.20. 등록세(교육세) 21,240,000 2001.12.20. 법무사비용 1,112,000 법무사○○○ 영수증 2001.12.20. 중개수수료 3,000,000
○○공인중개사 메모지 2015.02.05. 중개수수료 20,000,000
□□공인중개사 미제출 2015.02.05. 철거청소비용 2,800,000 강□□ 이체 명세서 합계 61,132,000 - - 라. 판단 1) 쟁점①에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점매매계약서 및 영수증을 제시하며 쟁점매매계약서상의 매매금액을 실지취득가액이라고 주장하나, 청구인이 제출한 쟁점매매계약서는 쌍방계약이 아님에도 공인중개사의 인적사항 기재 및 날인이 없이 작성되어 있고, 매도자의 전화번호도 기재되어 있지 않으며, 특약사항도 전혀 기재되어 있지 않아 사후적으로 임의작성되었을 가능성을 배제할 수 없는 점, 청구인이 쟁점토지 취득관련 쟁점매매계약서나 영수증 이외에는 매매대금을 확인할 수 있는 객관적인 증빙을 제출하지 못하는 점, 청구인은 쟁점토지 취득대금을 현금으로 지급하였다고 주장하면서 대신에 그 자금출처로서 1996년 9월경 토지수용 보상금 576백만원과 잔금일(2001.12.20.)에 대출받은 300백만원 등을 제시하고 있으나, 자금출처 소명금액을 쟁점토지 취득대금으로 실제로 거래상대방에게 지급되었다고 인정할 만한 객관적인 증빙서류로 보기 어려운 점 등에 비추어 쟁점토지는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 할 것이므로, 처분청이 쟁점부동산의 취득 당시 실지거래가액이 불분명하다 하여 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다. 2) 쟁점①에서 살펴본 것과 같이 쟁점부동산의 취득가액은 실지거래가액이 불분명하여 환산가액을 적용하였는바, 환산가액으로 하는 경우의 취득가액 및 필요경비는 환산가액에 ｢소득세법 시행령｣ 제163조 제6항 의 규정에 따른 기준시가 개산공제액을 가산하여 양도가액에서 공제하는 것이므로, 쟁점②는 심리의 실익이 없어 심리를 생략한다.
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.