임차인이 옥탑방을 포함하여 임대차계약을 한 사실이 확인되는 점 등으로 미루어 옥탑방과 2층 계단면적은 주택면적으로 봄이 타당하고, 지하층에 공부상 용도는 근린생활시설이라고 하더라도 그 실제 용도가 명확하지 않으므로, 쟁점부동산의 주택 여부 판단 시 지하층의 면적은 용도별 면적 비율대로 안분하는 것이 타당함
임차인이 옥탑방을 포함하여 임대차계약을 한 사실이 확인되는 점 등으로 미루어 옥탑방과 2층 계단면적은 주택면적으로 봄이 타당하고, 지하층에 공부상 용도는 근린생활시설이라고 하더라도 그 실제 용도가 명확하지 않으므로, 쟁점부동산의 주택 여부 판단 시 지하층의 면적은 용도별 면적 비율대로 안분하는 것이 타당함
□□세무서장이 2016.10.4. 청구인에게 한 2015년 과세연도 양도소득세 000,000,000원의 부과처분은 1. 옥탑방과 3층으로 올라가는 2층 계단면적을 주택면적에 포함하고, 2. 지하1층은 주택면적과 주택외 면적으로 안분하여 과세표준과 세액을 경정합니다.
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. <개정 2014.1.1, 2016.12.20>
1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득
2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
4. 제2항에 따른 조합원입주권을 1개 보유한 1세대[도시 및 주거환경정비법제48조에 따른 관리처분계획의 인가일(인가일 전에 기존주택이 철거되는 때에는 기존주택의 철거일) 현재 제3호가목에 해당하는 기존주택을 소유하는 세대]가 다음 각 목의 어느 하나의 요건을 충족하여 양도하는 경우 해당 조합원입주권을 양도하여 발생하는 소득. 다만, 해당 조합원입주권의 가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 경우에는 양도소득세를 과세한다. 가. 양도일 현재 다른 주택을 보유하지 아니할 것 나. 양도일 현재 1조합원입주권 외에 1주택을 소유한 경우로서 해당 1주택을 취득한 날부터 3년 이내에 해당 조합원입주권을 양도할 것(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)
② 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 도시 및 주거환경정비법 제48조 에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[같은 법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)으로 한정하며, 이에 딸린 토지를 포함한다. 이하 "조합원입주권"이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 제1항에도 불구하고 같은 항 제3호를 적용하지 아니한다. 다만, 도시 및 주거환경정비법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우나 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2016.12.20> 2) 소득세법 제156조 【고가주택의 범위 】
① 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억 원을 초과하는 것 을 말한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.
③ 제155조제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. 3) 소득세법 시행령 제154조 【1세대 1주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다. <개정 1995.12.30, 1998.4.1, 1999.12.31, 2002.10.1, 2002.12.30, 2003.11.20, 2003.12.30, 2005.2.19, 2005.12.31, 2006.2.9, 2008.2.22, 2008.2.29, 2010.2.18, 2011.6.3, 2012.6.29, 2013.2.15, 2014.2.21, 2015.12.28>
1. 민간임대주택에 관한 특별법 제2조제2호 에 따른 민간건설임대주택 또는 공공주택 특별법 제2조제1호 의2에 따른 공공건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 해당 건설임대주택의 임차일부터 해당 주택의 양도일까지의 기간 중 세대전원이 거주(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 거주하지 못하는 경우를 포함한다)한 기간이 5년 이상인 경우
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우. 이 경우 가목에 있어서는 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 그 부수토지를 포함하는 것으로 한다.
3. 1년 이상 거주한 주택을 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 양도하는 경우
② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 제1항에 따른 1세대로 본다. <개정 2005.12.31, 2008.2.29, 2016.2.17>
1. 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우
2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우
3. 법 제4조에 따른 소득이 국민기초생활 보장법 제2조제11호 에 따른 기준 중위소득의 100분의 40 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리ㆍ유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. <개정 2005.12.31, 2010.2.18>
④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. <개정 2010.2.18>
⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. <개정 1995.12.30>
⑥ 제1항에서 "가족"이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학ㆍ질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. <개정 1995.12.30, 1998.12.31>
⑦ 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "지역별로 대통령령으로 정하는 배율"이란 다음의 배율을 말한다. <개정 2003.12.30, 2005.12.31, 2010.2.18, 2012.2.2, 2014.2.21>
1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조제1호 에 따른 도시지역 내의 토지: 5배
2. 그 밖의 토지: 10배
⑧ 제1항에 따른 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 다음 각 호의 기간을 통산한다. <개정 2008.2.22, 2010.12.30>
1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간
2. 비거주자가 해당 주택을 3년 이상 계속 보유하고 그 주택에서 거주한 상태로 거주자로 전환된 경우에는 해당 주택에 대한 거주기간 및 보유기간
3. 상속받은 주택으로서 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 동일세대인 경우에는 상속개시 전에 상속인과 피상속인이 동일세대로서 보유한 기간
⑨ 법 제89조제1항제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다. <신설 2003.12.30, 2005.12.31> 4) 소득세법 시행령 제156조 【고가주택의 범위】
① 법 제89조제1항제3호 각 목 외의 부분에서 "가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액{1주택 및 이에 딸린 토지의 일부를 양도하거나 일부가 타인 소유인 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분(타인 소유부분을 포함한다)의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다}이 9억 원을 초과하는 것을 말한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다.
③ 제155조제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다.
• 고가주택에 해당되어 9억원을 초과하는 부분에 대하여 양도소득세 5,631천원을 납부함 쟁점건물의 양도소득세 신고 및 결정내용은 다음과 같다. (천원) 구분 양도가액 취득가액 필요경비 과세대상 양도차익 과세표준 결정세액 신고 1,400,000 730,620 8,000 236,206 44,741 5,631 결정 1,400,000 730,620 8,000 000,000 000,000 000,000 쟁점건물 건축물대장의 면적 및 용도와 실제용도는 다음과 같다. 층별 면적(㎡) 건축물대장 용도 실제용도 지하 1층 149.70 근린생활시설 공실 1층 159.06 근린생활시설 근린생활 2층 159.06 다가구주택 근린생활 3층 159.06 다가구주택 주택
(1) 청구인 주장
① 《쟁점1》 관련 처분청은 2층 전체에 대하여 근린시설로 보아 주택이외 면적으로 과세하였으나 3층으로 올라가는 계단의 면적은 주택에 전용되는 공간이므로 주택면적에 포함되어야 한다. 3층은 2가구의 입주자들이 거주하고 있었으며 주택으로만 이용된 공간이므로 2층에서 3층으로 올라가는 계단(옥내계단)은 3층 거주자들만 이용하여 실질적으로 주택에 부수되는 공간으로 보아 주택면적에 포함하여야 한다. 계단면적은 약 2.5평 정도 될 것으로 보이나 관계기관에서는 현재 이해관계자에 해당하지 않는다고 도면을 발급해 주지 않아 제출할 수 없다. 또한 건축물대장 등 공부에 나타나지 않는 6.6㎡ 정도의 옥탑방이 있으며 양도 당시 실제 주택으로 사용되었으므로 주택면적에 포함하여야 한다. 옥탑방은 양도 당시 3층 주택 입주자 박○○과의 임대차계약서에도 이용하도록 하였으며 별첨 사진과 같이 건물로 보아야 하며 장기간 주거용으로 사용되어 왔으므로 주택면적으로 보아야 한다.(사진 생략)
② 《쟁점2》 관련 처분청은 지하1층 149.70㎡를 주택이외인 근린생활시설로 보아 과세하였으나 쟁점건물의 지하실은 누수와 습기로 10여년 이상 임대한 적이 없는 공실상태로 근린시설도 주택도 아니다. 지하1층은 청구인 취득당시(2002년) □□를 운영하는 사업자에게 임대하였으나 지하실에 누수가 발생하여 임차인과 손해배상문제로 큰 다툼이 겪은 후 10여년 이상을 공실로 방치하였으며 이후 양도시점에 배수펌프까지 설치하여 매도하였다. 또한 3층 주택입주자들이 부탁하여 한쪽에 큰 그릇이나 가재도구 등을 보관토록 허용하기도 하였으며 이러한 내용은 쟁점건물의 취득과 양도를 중개한 △△중개인사무소 소장이 확인한 확인서를 제출하였다.(확인서 생략) 청구인이 그동안 임대내역에 대하여 신고한 내용은 국세청 전산으로 확인이 가능한 것으로 보인다. 처분청에서는 실질에 맞게 2층은 사무실로 보아 주택면적에서 제외하여 판단하였으니 지하는 공부상 용도가 근린생활시설이라도 실제로 오랫동안 공실상태로 사실상 용도가 불분명하므로 주택비율 계산시 안분함이 타당하다.
(2) 처분청 의견과 입증
① 《쟁점1》 관련 청구인은 처분청에 대한 종합감사 시 쟁점에 대한 소명이 없었으며 청구인이 제출한 3층 임차인과의 임대차계약서로는 옥탑방이 주택으로 사용되었는지 여부를 확인할 수 없다. 또한 2층의 면적 중 3층으로 올라가는 계단은 3층 거주자들만 독점적으로 이용하는 것이므로 주택면적으로 보아야 한다고 주장하나, 1층과 2층 상가 임차인의 경우도 옥상을 이용할 수 있으며 3층으로 올라가는 계단의 면적을 객관적으로 산출할 수도 없어 청구주장은 타당하지 않다.
② 《쟁점2》 관련 청구인은 지하1층을 10여년 이상 임대하지 않고 방치하고 있어 지하1층의 면적을 주택외이 면적에서 제외하고 공통면적으로 보아 주택의 면적인 3층과 주택외의 면적인 1, 2층의 면적으로 안분하여야 한다고 주장하나, 청구인의 지인이 작성한 확인서만을 근거로 지하1층이 공실이었다는 청구주장은 인정할 수 없다. 또한 지하1층은 공부상 근린생활시설 이었으며 양도일 현재 공실인 경우에도 지하1층을 공통면적으로 볼 수 없다. 첨부1) 중개인 확인서 확인서 소재지: 〇〇도 〇〇시 〇〇구 〇〇로000(〇〇동 000) 상호: □□공인중개사사무소 성명: 우△△ 본인은 상기 소재지에서 20여년간 부동산중개업을 하고 있는 우△△입니다. 본인이 〇〇시 〇〇구 〇〇로000(〇〇동 000) 토지 및 건물을 2002년에 청구인에게 소개하여 매수하게 하였고 동 부동산을 2015년 7월에 매도하는 거래를 중개하였습니다. 본인은 상기 건물과 20여미터 떨어진 가까운 거리에서 중개업을 하는 관계로 그 건물에 대해 잘 알고 있으며 그 건물의 입주자 등 거래도 거의 본인이 중개하였고 상기 건물의 임차 내력에 대해서도 잘 알고 있습니다. 상기 건물 지하에는 청구인이 매수한 시점에는 〇〇(잡화판매점)가 영업하던 상태로 취득하였으나, 취득 후 1년 후에 방수에 문제가 있어서 다툰 뒤 임차인이 철수한 것으로 기억하고 있습니다. 그 이후 12년 동안 한번도 임대한 적이 없었으며 건물주가 방수 문제로 임대를 포기한 것으로 보여졌고 3층 주택에 사는 사람들이 부탁하면 일시적으로 자전거 등 생활용품을 잠시 보관하도록 허락한 것으로 알고 있으며 본인이 매도를 중개한 시점인 2015.7월에도 공실상태로 매수인에게 중개를 하였음을 확인합니다. 2016.11.20 확인자 우△△
이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.