쟁점토지의 경매로 인한 양도소득이 청구인에게 귀속된 것으로 볼 수 있는지 여부

주 문

○○세무서장이 2016. 8. 8. 청구인에 대하여 한 2014 과세연도 양도소득세 172,883,120원의 부과처분은 이를 취소합니다.

• 가. 청구인은 2012.6.26. 이AA(이하 “매도인”이라고 한다)으로부터 ○○도 ○○시 ○○구 ○○동 산 ○○-○○에 소재한 임야 7,450㎡(이하 “쟁점토지”라고 한다)를 3억원에 매수하는 계약을 체결하였는데(이하 “쟁점매매계약”이라고 한다), 계약금 5천만원은 계약 당일, 중도금 1억원은 2012.6.28., 잔금 1억 5천만원은 2014.6.25.에 각 지급하기로 하였다.
• 나. 이 때 잔금은 쟁점매매계약체결 후 2년 내에 쟁점토지에 설정되어 있는 근저당 및 제한물권이 전부 말소되는 즉시 지급하고, 소유권이전등기는 중도금 지급시 경료하기로 하는 특약사항을 두었다.
• 다. 이에 따라 청구인은 매도인에게 2012.6.26.에는 계약금 5천만원, 2012.6.28.에는 중도금 1억원을 지급한 후, 2012.7.17. 쟁점토지에 관하여 소유권이전등기를 경료하였다.
• 라. 한편 쟁점토지에는 채무자를 오BB으로 하여 채권자 주CC(채권최고액 15억원), 이DD(채권최고액 15억원), 서EE・김FF(채권최고액 13억원), 김GG(채권최고액 70억원) 명의의 근저당권이 각 설정되어 있었는데, 이 중 주CC이 청구인이 쟁점토지에 관한 소유권이전등기를 경료한 이후인 2013.12.10. 임의경매를 신청하여 2014.10.24. 쟁점토지가 정HH(공유지분 1/2) 및 ㈜○○홀딩스(공유지분 1/2)에게 7억원에 경락되어, 청구인은 매도인으로부터 계약금 및 중도금을 지급받지 못한 채 소유권을 잃게 되었다.
• 마. 이에 청구인은 2016.1.29. 매도인에 대하여 계약금 및 중도금 합계 1억 5천만원의 손해배상을 청구하였고, 2016.4.19. 승소하여 판결이 확정되었다.
• 바. 처분청은 위와 같이 청구인 명의로 소유권이전등기가 경료된 쟁점토지가 임의경매로 매각되었음에도 불구하고 청구인이 양도소득세를 무신고하자, 2016.5.27. 과세예고통지를 거쳐 2016.8.8. 2014 과세연도 양도소득세 172,883,120원을 결정・고지하였다.
• 사. 청구인은 이에 불복하여 2016.6.17. 과세전적부심사청구를 거쳐 2016.11.8. 이 건 심사청구를 하였다.

• 가. 청구인은 당해 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 당해 자산의 대가적 급부인 대금이 모두 지급되거나 당해 자산의 대가적 급부가 대부분 지급되고 미미한 금액의 대가적 급부만 남아 있어 당해 자산의 대금이 사회통념상 거의 전부 지급되었다고 볼만한 사정이 있는 경우에만 당해 자산이 양도된 것으로 볼 수 있는데(대법원88누8609, 1989.7.11. 등 참조), 매도인의 귀책사유로 쟁점매매계약 체결일로부터 24개월 내인 2014.6.26.까지 근저당권 및 제한물권이 전부 해제되지 않아 이에 따라 잔금 1억 5천만원(전체 매매대금의 50% 상당)이 지급되지 못한 이상, 쟁점토지의 양도대금이 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 수 없으므로, 쟁점매매계약은 유효하지 않고 청구인이 쟁점토지의 소유권자로 볼 수 없다고 주장한다.
• 나. 또한 청구인은 매도인에서 청구인으로 쟁점토지에 관한 소유권이전등기경료는 쟁점매매계약상 특약사항(매수인은 현재 물권상에 잡혀있는 근저당 및 제한물권이 전부 해제되는 즉시 잔금을 지급키로 한다)을 담보하기 위한 것에 불과하므로, 쟁점토지에 대한 소유권이 청구인에게 귀속된 것으로 볼 수 없다고 주장한다.
• 다. 마지막으로 청구인은 매도인이 특약사항을 이행하지 못하자 쟁점매매계약이 해제되어 소급적으로 무효가 된 것으로 보아 매도인에 대하여 손해배상을 청구하였고, ○○지방법원이 매도인으로 하여금 청구인에게 1억 5천만원(계약금 및 중도금) 및 그에 대한 지연이자를 손해배상금으로 지급하도록 하는 청구인 승소취지의 판결을 선고한 이상, 쟁점토지의 소유권을 유효하게 취득한 바가 없고 따라서 쟁점토지의 양도(임의경매)로 인한 법률효과도 청구인에게 귀속되지 않는다고 주장한다.

처분청은 위와 같은 청구인 주장에 대하여, ① 청구인이 쟁점토지를 양도하고 기한 내 양도소득세를 신고・납부한 사실이 없는 점, ② 청구인은 쟁점매매계약을 원인으로 경료된 소유권이전등기가 무효임을 주장하는 소송을 제기해 소유권을 매도인에게 환원할 수 있었음에도 이를 진행한 사실이 없는 점, ③ 매도인에 대하여 제기한 손해배상청구소송은 쟁점매매계약과 직접적인 인과관계가 없는 별개의 소송으로 판단되는 점 등을 근거로 매도인이 쟁점토지의 실제 양도자라는 청구인의 주장은 타당하지 않다는 의견이다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 경매로 인한 양도소득이 청구인에게 귀속된 것으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법
• 가) 제88조【양도의 정의】

① 제4조 제1항 제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법제47조 제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

• 나) 제98조【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. 2) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기】

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 3) 민법

• 가) 제147조【조건성취의 효과】

① 정지조건 있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력이 생긴다.

② 해제조건 있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력을 잃는다.

• 나) 제543조【해지, 해제권】

① 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.

• 다) 제546조【이행불능과 해제】 채무자의 책임있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 계약을 해제할 수 있다.
• 라) 제548조【해제의 효과, 원상회복의무】

① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다.

• 마) 제551조【해지, 해제와 손해배상】 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다.
• 바) 제576조【저당권, 전세권의 행사와 매도인의 담보책임】

① 매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다.

③ 전2항의 경우에 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있다.

• 다. 사실관계

1. 쟁점매매계약의 체결 청구인이 제출한 2012.6.26.자 쟁점매매계약서에 따르면, 청구인과 매도인은 다음과 같이 약정하였다. 매매대금 금삼억원정(300,000,000원) 계약금 금오천만(50,000,000)원정은 계약시에 지불하고 영수함. 중도금 금오천만(50,000,000)원정은 2012년 6월 27일에 지불하며 금오천만(50,000,000)원정은 2012년 6월 28일에 지불하며 잔금 금일억오천만(150,000,000)원정은 아래 특약사항에 따른다. (생략) 제2조 (소유권 이전) 특약사항에 따른다. 제3조 매도인은 소유권의 행사를 제한하는 사유가 있거나, 조세공과 기타 부담금의 미납금 등이 있을 때에는 잔금 지급일 이전까지 그 권리의 하자 및 부담 등을 제거하여 완전한 소유권을 매수인에게 이전한다. (생략) 제6조 매도자 또는 매수자가 본 계약상의 내용을 불이행시 그 상대방은 불이행한 자에 대하여 서면으로 최고하고 계약을 해제할 수 있다. 그리고 계약당사자는 계약해제에 따른 손해배상을 각각 상대방에게 청구할 수 있으며, 손해배상에 대하여 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 본다. (생략) 특약사항 1. 매수인은 현재 물권상에 잡혀있는 근저당 및 제한물권이 전부 해제되는 즉시 잔금을 지급키로 한다. 단, 해제기간은 계약일로부터 24개월 이내로 한다.

2. 중도금 지급시 등기이전한다. 본 계약을 증명하기 위하여 계약당사자가 이의없음을 확인하고 각자 서명 또는 날인한다. 2012년 6월 26일 (생략)

2. 청구인의 계약금 및 중도금 지급 청구인이 제출한 영수증 2매에 따르면, 청구인은 매도인에게 2012.6.26. 계약금 5천만원, 2016.6.28. 중도금 1억원을 지급한 사실이 확인된다.

3. 쟁점토지에 대한 소유권이전등기 및 임의경매 청구인이 제출한 쟁점토지의 등기부등본 1매에 따르면, ① 매도인은 2000.12.7. 공유물 분할을 원인으로 2001.1.31. 소유권이전등기를 경료한 사실, ② 청구인은 2012.6.26. 매매를 원인으로 2012.7.17. 소유권이전등기를 경료한 사실, ③ 채무자를 오BB으로 하여 쟁점토지를 포함한 공동담보목록 제2008-○○○○호, 제2008-○○○○호, 제2010-○○○○호, 제2011-○○○○호에 대하여, 채권자 주CC(채권최고액 15억원, 2008.6.30. 근저당권설정등기 경료), 이DD(채권최고액 15억원, 2008.6.30. 근저당권설정등기 경료), 서EE・김FF(채권최고액 13억원, 2010.11.1. 근저당권설정등기 경료), 김GG(채권최고액 70억원, 2011.1.6. 근저당권설정등기 경료) 명의의 근저당권이 각 설정되어 있는 사실, ④ 채권자 이○○이 2012.6.27. ○○지방법원에서 매매계약에 기한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하여 가처분결정을 받아 2012.6.28. 소유권일부(29,421분의 1,612.15) 가처분 등기를 경료한 사실, ⑤ 채권자 주CC이 임의경매를 신청하여 2013.12.10. ○○지방법원에서 임의경매개시결정이 내려진 사실, ⑥ 정HH 및 ㈜○○홀딩스가 2014.10.24. 임의경매로 인한 매각으로 같은 날 소유권이전등기(각 공유지분 1/2)를 경료하였고, 같은 날 채권자 주CC, 이DD, 서EE・김FF, 김GG 명의의 각 근저당권설정등기 및 채권자 이○○ 명의의 가처분등기가 말소된 사실이 확인된다.

4. 쟁점토지에 대한 배당표

○○지방법원의 쟁점토지에 대한 배당표(2013타경○○○○)에 따르면 쟁점토지의 임의경매로 인한 배당할 금액은 701,621,36원인데, 채권자 주CC이 1순위로 채권금액 1,555,000,000 중 692,498,808원을 배당받았고, 나머지 배당할 금액은 집행비용에 충당되었다.

5. 청구인의 매도인에 대한 손해배상청구의 소 청구인이 제출한 판결문(

○○ 지방법원20

○○ 가단

○○○○, 2016.4.19.)에 따르면, 청구인은 2016.1.29. 매도인에 대하여 1억 5천만원의 손해배상을 청구하여 2016.4.19. 매도인의 무변론으로 승소하여 판결이 확정되었는데, 구체적인 내용은 다음과 같다.

1. 피고(매도인)는 원고(청구인)에게 150,000,000원과 이에 대하여 2014.10.24.부터 2016.2.11.까지는 연 5%의, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 15%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라. (중략)

별지 청구원인 기재와 같다. 청 구 원 인

1. (생략) 원고와 피고는 쟁점매매계약에서 원고가 피고에게 금150,000,000원(계약금 50,000,000원, 중도금 100,000,000원)을 지급하고 피고는 먼저 원고에게 쟁점토지에 대한 소유권이전등기를 마쳐주며, 원고는 피고가 향후 쟁점토지에 관한 각종 제한물권인 가처분, 근저당권설정등기(이하 ‘이 사건 근저당권등기 등’)를 말소하여 주면 피고에게 잔금 150,000,000원을 지급하기로 약정하였습니다. 그런데 피고는 쟁점매매계약에 따라 쟁점토지에 관한 이 사건 근저당권등기 등을 말소하여 주지 않았고, 쟁점토지는 신청외 주CC의 임의경매 신청 등에 따라 정HH, 주식회사 ○○홀딩스에게 매각 되었으며, 신청외 정HH, 주식회사 ○○홀딩스는 ‘2014.10.24. 임의경매로 인한 매각’을 원인으로 하여 2014.10.24. 쟁점토지에 관하여 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이와 같이 원고는 쟁점토지의 소유권을 상실함으로써 기지급한 금150,000,000원의 손해를 입은 것입니다.

6. 매도인에 대한 양도소득세 결정결의 현황 국세청 전산자료에 따르면, 청구인이 2012.7.17. 쟁점토지의 소유권이전등기를 경료함으로써 매도인은 쟁점토지를 양도하였음에도 불구하고 양도소득세를 무신고하자, 처분청은 2013.12.3. 매도인에 대하여 2012 과세연도 양도소득세 85,494,548원(쟁점토지 외 다른 토지에 대한 양도소득 포함)을 결정・고지하였다.

• 라. 판단 쟁점토지의 경매로 인한 양도소득이 청구인에게 귀속된 것으로 볼 수 있으려면, 청구인이 매도인으로부터 쟁점토지를 세법상 유효하게 “양도”받았어야 하므로 이에 관하여 살펴본다. 세법상 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는데(소득세법 제88조 제1항 참조), 토지매매의 경우 소유권이 유상으로 사실상 이전되는 것이라 함은 사회통념상 토지대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행되었음을 뜻하고, 소득세법 제98조 및 같은 법 시행령 제162조의 “양도 또는 취득의 시기”는 자산의 유상양도가 이루어진 경우에 그 양도차익계산에 있어서 양도나 취득의 시기를 의제하는 규정에 불과하고, 대금이 사회통념상 거의 지급되었다고 볼 수 있을 정도로 지급되지 않았는데도 양도가 있었던 것으로 의제하는 규정은 아니라고 할 것이다(대법원82누286, 1984.2.14. 및 대법원88누8609, 1989.7.11. 참조). 청구인이 제출한 쟁점매매계약서, 영수증, 쟁점토지의 등기부등본에 따르면, 청구인은 쟁점토지의 매매대금 3억원 중 절반인 1억 5천만원만을 계약금 및 중도금으로 지급한 상태에서 소유권이전등기를 먼저 경료하면서 잔금은 매도인이 쟁점토지에 설정된 근저당권등기 및 가처분등기가 말소하면 지급하기로 약정하였다. 그러나 매도인이 위 약정을 불이행하여 청구인도 잔금을 지급하지 못하였고, 쟁점토지는 근저당권의 실행으로 제3자에게 매각되었다. 이와 같은 사실만 가지고는 사회통념상 쟁점토지의 매매대금의 거의 전부가 지급되었다고 볼만한 정도로 대금지급이 이행되었다고 보기는 어려우므로, 청구인이 매도인으로부터 쟁점토지를 “양도”받았다고 세법상 평가할 수 없다. 한편 정지조건이 있는 법률행위는 조건이 성취한 때로부터 그 효력이 생기는데(민법 제147조 제1항 참조), 정지조건부 매매계약에서는 정지조건이 성취되지 않으면 매매계약의 효력이 발생하지 않으므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있다고 볼 수 없다(수원지방법원2013구단11981, 2015.1.14. 참조). 쟁점매매계약 중 “매수인은 현재 물권상에 잡혀있는 근저당 및 제한물권이 전부 해제되는 즉시 잔금을 지급키로 한다. 단, 해제기간은 계약일로부터 24개월 이내로 한다.”는 특약사항은 쟁점매매계약의 효력발생을 위한 정지조건에 해당하는데, 매도인은 쟁점매매계약 체결일인 2012.6.26.로부터 2년 이내인 2014.6.26.까지 쟁점토지에 설정되어 있는 채권자 주CC 명의의 근저당권 등을 말소하지 못하였고, 오히려 채권자 주CC이 2013.12.10. 임의경매를 신청함으로써 정지조건의 불성취가 확정되었다. 따라서 쟁점매매계약의 사법상 효력은 처음부터 발생하지 않으므로, 청구인과 매도인 사이에 쟁점토지의 “양도”가 있었다고 볼 수 없다. 이렇게 볼 때 청구인이 쟁점토지에 관하여 2012.7.17. 소유권이전등기를 경료하였다는 사실만으로 세법상으로나 사법상으로 매도인과의 사이에 쟁점토지의 “양도”가 있었던 것으로 의제할 수는 없으므로 쟁점 토지를 2014.10.24.자 임의경매로 양도한 자 또한 청구인이라고 볼 수 없어, 청구인에게 쟁점토지의 경매로 인한 양도소득이 귀속된 것으로 보아 이루어진 이 건 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이상과 같이 이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있다고 인정되므로국세기본법제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.