청구인이 계약서를 첨부하여 양도소득세를 자진신고하였고, 동 계약서에는 대출금 승계관련 내용이 나타나지 않아 청구주장대로 매매대금에 대출금 승계대가가 포함되어있는지 알 수 없으므로 18백만원을 양도가액에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없음
청구인이 계약서를 첨부하여 양도소득세를 자진신고하였고, 동 계약서에는 대출금 승계관련 내용이 나타나지 않아 청구주장대로 매매대금에 대출금 승계대가가 포함되어있는지 알 수 없으므로 18백만원을 양도가액에서 제외하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없음
이 건 심사청구는 기각합니다.
① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지(괄호 생략) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득
2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주식 또는 출자지분(신주인수권과 대통령 령으로 정하는 증권예탁증권을 포함한다. 이하 이 장에서 “주식등”이라 한다)의 양 도로 발생하는 소득 가.자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 주권상장법인(이하 “주 권상장 법인”이라 한다)의 주식등으로서 소유주식의 비율ㆍ시가총액 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 대주주(이하 이 장에서 “대주주”라 한다)가 양도하는 것과 같은 법에 따른 증권시장(이하 “증권시장”이라 한다)에서의 거래에 의하지 아니하고 양도하는 것
4. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자산(이하 이 장에서 “기타자산”이라 한다)의 양도로 발생하는 소득
② 제1항제3호 및 제4호에 모두 해당되는 경우에는 제4호를 적용한다. 3) 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다. 4) 조세특례제한법 제98조의7 【미분양주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】
① 내국인이 201x년 9월 24일 현재 대통령령으로 정하는 미분양주택으로서 취득가액이 9억원 이하인 주택(이하 이 조에서 “미분양주택”이라 한다)을 201x년 9월 24일부터 201x년 12월 31일까지주택법제38조에 따라 주택을 공급하는 해당 사업주체 또는 그 밖에 대통령령으로 정하는 사업자와 최초로 매매계약(계약금을 납부한 경우에 한정한다)을 체결하거나 그 계약에 따라 취득한 경우에는 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 해당 미분양주택의 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 미분양주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다.
1. 대법원92누2967, 1992.7.14. 자산의 양도로 인하여 발생하는 총수입금액을 양도가액으로 규정하고 있는바, 그 총수입금액이란 당해 자산의 객관적인 가액을 가리키는 것이 아니라 구체적인 거래에 있어서 양도인이 당해 자산을 양도하는 대가로 취득하는 모든 수입을 뜻한다고 할 것이고 그 대가에 해당하는 여부는 실질과세의 원칙상 그 명목 여하에 관계없이 경제적 실질이 당해 자산의 양도와 대가관계에 있는 지의 여부에 의하여 판단하여야 함 2) 대법원2010두27592, 201x.2.9. 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것임
3. 대법원97누14972, 1999.2.26. 양도가액은 양도인이 자산의 양도와 관련하여 지급받는 금원 중 경제적 실질에 있어서 당해 자산의 이전과 대가관계에 있는 부분의 가액만을 말한다고 할 것인데, 기록에 의하면 이 사건 매매대금은 1992. 12. 3.을 기준시점으로 한 이 사건 부동산의 감정평가액 금 13,801,715,000원에 따라 결정된 것이므로, 이 사건 매매계약은 부동산 자체의 평가액인 매매대금의 지급과 상환으로 부동산을 양도하되, 다만 그 소유권이전등기 당시 대금 일부만을 지급하고 나머지 대금에 대하여는 그 금액 상당의 금융을 제공하여 그 대가로 이자를 지급받기로 한 것으로, 그 이자는 부동산의 양도와 관련하여 지급받은 것이기는 하지만 그 양도와 직접적인 대가적인 관계에 있는 부동산 자체의 평가액인 매매대금 자체가 아니라 이와는 별도로 그 대금 일부가 분할지급되는데 대한 대가, 즉 양도인이 양수인에게 금융을 제공한 데 대한 대가의 성격을 가지는 것으로 보아야 할 것이므로 그 이자는 이 사건 부동산의 양도가액에 포함되지 아니하는 것으로 보아야 할 것이다 4) 서울고등법원2007누3826, 2007.11.23. 위 인정사실에서 알 수 있는 다음과 같은 사정, 즉 ① 원고의 주장과 같이
○○도시개발이 원고의 언니인 이○○에게 갖은 폭행과 협박을 하였다고 하더라도 ○○○○○는 ○○도시개발로부터 주택신축사업권을 양수받았다고는 보기 어렵고, 설령 위 손해배상채무까지도 양수받았다고 보더라도 피해보상금 3억 2,000만원은 폭행, 협박의 정도에 비해 지나치게 과도한 것으로 보이는 점, ② ○○○○○는 2002, 4. 11. 원고에게 7억 1,700만원을 일시불로 지급하였으나, 매매대금이 3억 9,700만원으로 기재된 매매계약서에는 ‘계약금 3,000만원을 계약시 지불하고, 잔금 3억 6,700만원을 2002. 6. 28. 지급한다’라고 기재되어 있는 반면, 매매대금이 7억 1,700만원으로 기재된 매매계약서에는 ‘매매대금 7억 1,700만원을 일시불로 지급한다’고 기재되어 있어 매매대금 7억 1,700만원의 매매계약서가 사실관계에 부합하는 것으로 보이고, 매매대금 3억 9,700만원의 매매계약서는 잔금지급기일이 2002.6.28.로 기재되어 있는 것으로 보아 원고가 양도소득세를 신고(양도소득세 신고일 2002. 6. 29.)하기 전에 다시 작성한 것으로 보이는 점, ③ ○○○○○는 주택신축사업을 하기 위해 이 사건 부동산을 반드시 취득하여야 하므로 원고의 요구사항(즉 매매계약서에 피해보상금이 포함되어 있다는 특약사항)을 거절하기는 어려웠을 것으로 보이는 점, ④ ○○○○○의 회계장부에는 7억 1,700만원을 매매대금으로 지급한 것으로 되어 있고, 이 사건 부동산에 대한 과세표준을 7억 1,700만원으로 하여 등록세를 납부한 점 (중략) 등 제반사정에 비추어, 이 사건 부동산의 양도가액은 7 억 1,700만원으로 보아야 할 것이므로, 결국 위 7억 1,700만원에 이○○에 대한 피해보상금 3억 2,000만원이 포함되어 있다는 원고의 주장은 이유 없다.
5. 조심201x구2345, 201x.7.25. 청구인은 쟁점금액이 손해배상금이므로 동 양도가액에서 제외 하여야 한다고 주장하나, 거래당사자간 상호 합의로 작성한 쟁점부동산의 매매 계약서에는 OOO원의 매매대금이 명기되어 있고 청구인이 주장하는 손해배상 등의 특약사항이 별도로 기재되어 있지 아니한 점, 청구인이 실제로 OOO원을 2차례에 걸쳐 전액 수령한 점, 쟁점금액이 환경피해에 따른 정신적・물질적 손해배상금이라는 사실을 확인할 수 있는 객관적인 입증자료가 제시되지 아니한 점, 쟁점부동산의 양수인(OOO)은 쟁점부동산을 청구외법인에게 임대차(2007년 11월) 및 매매(2013.11.13.)하면서 OOO원으로 임대차 및 소유권이전 등기한 점 등에 비추어 쟁점금액을 쟁점부동산의 양도대금으로 보는 것이 타당 하다고 볼 수 있으므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.
6. 조심201x중4736, 201x.12.31. 양도대가에 해당하는지 여부는 실질과세의 원칙상 그 명목 여하에 관계없이 경제적 실질이 당해 자산의 양도와 대가관계에 있는지 여부에 의하여 판단하여야 할 것인바, 매매계약서에 매매대금 외에 시설비와 명도비가 별도로 기재되어 있으나, 시설비와 명도비의 지급사유가 구체적으로 기재되어 있지 아니한 점, 매매계약서에 임차인이 별도로 기재되어 있지 아니한 점, 쟁점부동산 에는 청구인 단독으로 사업자등록이 되어 있는 점, 청구인이 실제 인테리어 공사를 시행하였는지 객관적인 입증자료에 의하여 확인되지 아니하는 점 등을 감안하면, 쟁점금액의 실질적 성격을 쟁점부동산의 양도대가와 별개의 것으로 보기는 어렵다 할 것이다.
- 다. 사실관계
1. 청구인의 상세주장은 아래와 같다. 가) 청구인은 분양받은 아파트가 준공되어 입주가 시작된 시점부터 약 3개월이 지난 201x.8.28. △△△ 공인중개사 사무실에서 분양권 매매계약서를 작성하였음 나) 청구인은 계약서에 의거 계약금 및 중도금을 받고 201x.9.24. △△△공인중개사 사무실에서 매수인을 만나 잔금을 받으려 하였으나, 잔금을 받지 못하고 헤어졌음
- 다) 매매를 중개한 공인중개사 △△△ 또한 당초 양도가액을 000,000천원으로 국토 해양부에 신고하였다가, 201x.10.13. 변경신고한 매매계약서상 매매대금 000,000천원(잔금청산일 201x.10.13.)에는 분양권 매매대금 000,000천원과 중도금 대출금 승계대가 18,000천원 (쟁점금액)이 포함된 것임 라) 이처럼 매수인이 당초 쟁점분양권 매매계약서에 없는 중도금 대출승계를 잔금 지급일에 갑자기 요구하자 청구인이 그냥 해줄 수 없어 이를 거절 하고 대출승계 대가로 쟁점금액을 달라고 요구하여 매수인이 이를 승낙함에 따라 분양권 매매 대금 000,000천원에 대출금 승계 대가인 쟁점금액을 합하여 쟁점분양권 매매계약서를 다시 작성하였음
• 만약, 매수인이 당초 아파트분양권 매매계약서의 내용대로 잔금 384,000천원을 청구인에게 지급하였다면 매매가 순조롭게 마무리되어서 이 건 양도소득세 과세 문제는 발생하지도 아니하였을 것임
- 마) 대출금 승계대가인 쟁점금액이 소득세법 제94조 에 열거된 양도소득의 범위에 해당하지 아니함에도 처분청의 직원이 직권을 남용하여 조세법 률주의 원칙을 무시 하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 위법․부당하므로 취소하여야 함
- 라. 판단 청구인은 쟁점분양권 양도가액에 대출금 승계대가가 포함되어 있으므로 이를 양도가액에서 제외하여야 한다고 주장하나, 1) 자산의 양도로 인하여 발생하는 총수입금액을 양도가액으로 규정하고 있 는바, 그 총수입금액이란 당해 자산의 객관적인 가액을 가리키는 것이 아니라 구체적인 거래에 있어서 양도인이 당해 자산을 양도하는 대가로 취 득하는 모든 수입을 뜻한 다고 할 것이고 그 대가에 해당하는 여부는 실질과세의 원칙상 그 명목 여하에 관계없이 경제적 실질이 당해 자산의 양도와 대가관계에 있는 지의 여부에 의하여 판단하여야 하는 점,
2. 국토부 부동산 거래가 신고자료 및 청구인의 양도소득세 예정신고서상 쟁점분양권 양도가액이 000,000천원인 점,
3. 청구인이 양도소득세 예정신고시 제출한 계약서에는 청구인이 매수인에게 대출금 승계시켜 주는 조건으로 쟁점금액을 지급하기로 한다는 내용이 나타나지 아니하는 점, 4) 부동산 거래관행에 비추어 볼 때, 청구인 명의 대출금을 승계해 준 대가로 쟁점금액을 추가로 지급받았다고 인정하기 어려운 점 등을 종합하여 볼 때, 처분청이 쟁점분양권의 양도가액이 000,000천원인 것으로 보아 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법 제65조제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.