등기상 증여인 쟁점임야의 거래는 매매거래로 볼 수 없음

이 건 심사청구는 기각합니다.

청구인은 2014.1.8. 〇〇 〇〇군 〇〇읍 〇〇리 산-번지 임야 8,078㎡를 370백만원에 전액 미지급금으로 취득하여 보유하고 있다가, 2015.8.26. 상기 임야 중 3,793㎡(이하 “쟁점임야”라 한다)를 채무 179백만원(이하 “쟁점채무”라 한다)에 인수하는 조건으로 AAA(이하 “수증자”라 한다)에게 증여한 후 2015.9.30. 양도소득세 예정신고 1) 를 하였으며, 수증자는 2015.8.31. 쟁점임야를 BBB에게 677백만원에 양도하였다. 처분청은 수증자가 쟁점임야를 양도한 가액인 677백만원을 쟁점임야의 증여가액으로 보아 쟁점임야의 취득가액을 45,935,110원으로 재계산하여 2016... 양도소득세 57,768,460원을 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2016.*.. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점임야를 2015년 초부터 매도하려고 하였으나 부동산경기 위축으로 매도하지 못하고 있다가 담보된 채무만 인수하는 조건으로 수증자에게 증여한 것으로서, 쟁점임야의 거래형식은 증여이나 실질은 매매에 해당되므로 거래의 실질에 의해 양도로 과세하는 것이 타당하며, 청구인은 쟁점임야를 179백만원에 양도하여 양도차익이 발생하지 않았으므로 양도소득세 부과는 부당하다.
• 나. 처분청 의견 수증자는 쟁점임야를 수증받은 후 5일 뒤에 청구외 BBB에게 677백만원에 양도하였고, 양도대금 677백만원 중 200백만원을 청구인 명의의 통장으로 수령하였다가 BBB에게 돌려준 것으로 보아 쟁점임야의 명의가 수증자에게 이전되기 전부터 양도와 관련된 모든 작업이 이루어진 것으로서 청구인은 쟁점임야를 부담부증여하면서 수증자에게 증여의 이익이 발생하는 것을 충분히 인지하고 있던 것으로 판단되므로 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 등기상 증여인 쟁점임야의 거래를 매매거래로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질 내용에 따라 적용한다. 2) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 “양도”란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(상속세 및 증여세법제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 3) 소득세법 시행령 제159조 【부담부증여에 대한 양도차익의 계산】

② 법 제88조제1항 후단에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액: 법 제97조제1항제1호에 따른 가액(제2호에 따른 양도가액을 상속세 및 증여세법제61조 제1항 및 제2항에 따라 산정한 경우에는 취득가액도 같은 방식에 따라 산정한다)에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액

2. 양도가액: 상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액 4) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 5) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 6) 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률제2조 제9호에 따른 감정평가업자가 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액 7) 상속세 및 증여세법 제47조 【증여세 과세가액】

① 증여세 과세가액은 증여일 현재 이 법에 따른 증여재산가액을 합친 금액(괄호생략)에서 그 증여재산에 담보된 채무(그 증여재산에 관련된 채무 등 대통령령으로 정하는 채무를 포함한다)로서 수증자가 인수한 금액을 뺀 금액으로 한다.

• 다. 사실관계

1. ‘등기사항전부증명서’상 쟁점임야의 소유권 변동내역은 다음과 같다. 등기접수일 (등기원인일) ⇒ 2014.1.8 (2013.12.20) ⇒ 2015.8.26 (2015.8.25) ⇒ 2015.8.31 (2015.8.28) CCC (8,078㎡) 청구인 (8,078㎡) 수증자 (3,793㎡) BBB (3,793㎡) ­ 2014.1.08: 청구인이 CCC로부터 370백만원에 전액 외상으로 매수함 (2014.1.8. DDD는 매매예약가등기 접수하였다가 2015.8.20 착오발견사유로 해제함) ­ 2015.8.26: 청구인이 수증자에게 채무인수조건으로 쟁점임야를 증여함 ­ 2015.8.31: 수증자가 BBB에게 쟁점임야를 677백만원에 매도함 (2015.10.22. DDD는 청구인의 잔여임야(4,285㎡)에 대해 매매예약 가등기 접수함)

2. 청구인은 수증자의 채무인수액 179백만원을 시가로 보았으나, 처분청은 수증자가 쟁점임야를 양도한 가액인 677백만원을 매매사례가로 보아 쟁점임야의 시가로 판단하였다. (단위: 백만원) 구 분 청구인 처분청 금액 비율 금액 비율 양도가액 179 100％ 179 26.4％ 증여가액

• - 498 73.6％ 시가(합계) 179 100％ 677 100％

3. 청구인은 수증자가 인수한 채무액 179백만원을 양도가액으로 신고하였으며, 양도가액 179백만원은 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

4. 청구인은 전체임야 취득가액(370백만원)을 전체면적(8,078㎡) 대비 증여면적(3,793㎡)비율로 안분하여 쟁점임야의 취득가액으로 신고하였으나, 처분청은 매매사례가(677백만원)로 쟁점임야의 증여가액을 인식하였기에, 청구인이 신고한 취득가액 중 26.4％만을 쟁점임야의 취득가액으로 하였으며, 계산근거는 다음과 같다. 취득가액 계 산 근 거 당초 173,732,259원 370백만원 × (3,793㎡/8,078㎡) 경정 45,935,117원 〃 × 〃 × (179/677)

5. 청구인의 양도소득세 신고내용 및 결정내용은 다음과 같다.

6. 수증자는 쟁점임야를 BBB에게 양도하고 양도소득세를 신고·무납부하였으나, 처분청은 조사종결 후 양도소득세를 다음과 같이 경정하고, 2016... 수증자에게 증여세 114백만원을 고지·결정하여 현재 체납상태이다.(수증자는 무재산자임) (단위: 백만원) 구분 양도가액 취득가액 산출세액 비고 신고 677 179 246 양도세 246백만원 취소 증여세 114백만원 고지 경정 677 677 0

7. 청구인이 쟁점임야 취득 시 작성한 ‘매매계약서’는 다음과 같다.

8. 청구인과 수증자가 작성한 쟁점임야의 ‘증여증서’는 다음과 같다.

9. 수증자는 BBB으로부터 2015.8.28. 200백만원 및 2015.8.31. 477백만원을 입금받은 후, CCC에게 2015.8.31. 77백만원 계좌이체 및 2015.9.1. 102백만원 무통장 입금하였음이 다음과 같이 관련증빙자료에 의하여 확인된다.

10. 청구인은 쟁점임야의 증여일 이전에 BBB으로부터 200백만원을 입금받았다가 돌려준 사실이 있으며, 이에 관련된 계좌와 청구인 및 수증자의 확인서 내용은 다음과 같다.

• 가) 예금거래내역서
• 나) 청구인이 2016... 작성한 확인서
• 다) 수증자가 2016... 작성한 확인서

11. 세무조사 당시인 2016... 청구인이 처분청에 제출한 확인서의 내용은 다음과 같다. 확인사실 처분청에서 2016..**일부터 2016..*일까지 실시중인 양도소득세 조사와 관련하여 아래와 같이 내용을 확인합니다.

1. 본인은 〇〇 〇〇군 〇〇읍 〇〇리 산***-*번지 8,078㎡를 2014.1.8. 취득하였습니다. 위 부동산을 취득하게 된 동기는 오랫동안 알고지내며 친자매처럼 지내는 DDD 언니가 본인은 신용불량자이며 자식문제로 채무가 있어 자기 앞으로 소유권 이전을 할 수 없다며, 앞으로 개발가능 지역으로 충분한 투자가치가 있고, 또한 당장 취득자금이 없어도 소유권 이전을 할 수 있다하여 DDD 말을 듣고 부동산에 근저당을 설정하여 주고 취득하였습니다.

2. 취득후 매도자 CCC가 양도대금을 독촉하여 부동산 8,078㎡ 중 3,793㎡를 아는 동생 AAA에게 취득자금 일부를 변제하는 조건으로 증여를 하였습니다.

3. 증여등기 접수는 DDD가 해달라는 서류를 해주었고, 양도세 신고는 AAA이 세무대리인을 통하여 신고한 것으로 알고 있습니다.

4. 저는 이번 부동산 취득에 관해서는 DDD의 말을 듣고 투자 목적으로 취득하였고, 일부면적 증여 및 양도에 관해서는 DDD 및 AAA에 일임하여 일을 처리하였습니다.

조세범처벌법 제17조 의 규정을 안내받았으며, 추후 상기 확인내용이 사실과 다를 경우 조세범처벌법에 의해 처분을 받아도 어떠한 이의를 제기하지 않겠습니다.

12. 세무조사 당시인 2016... 수증자가 처분청에 제출한 확인서의 내용은 다음과 같다. 확인사실 처분청에서 2016..**일부터 2016..*일까지 실시중인 양도소득세 조사와 관련하여 아래와 같이 내용을 확인합니다.

1. 본인은 〇〇 〇〇군 〇〇읍 〇〇리 산***-*번지 3,793㎡를 2015.8.26. 청구인에게서 증여 취득하였습니다. 위 부동산을 취득하게 된 계기는 평소 잘 알고 지내는 청구인 누나가 부동산 취득 후 매도자 CCC가 양도대금을 독촉하여 힘들어 한다는 애기를 듣고 DDD 누나와 상의하여 채무를 변제하여 주는 조건으로 본인(수증자) 앞으로 증여를 하기로 하였습니다.

2. 주변에 아는 지인들을 통하여 위 부동산의 매수자를 찾던 중 광주에 사는 EEE을 통하여 매수자 BBB을 알게 되었습니다. BBB이 두세차례 현장을 방문한 후 매수의사를 보여 DDD를 통하여 증여 등기에 관한 서류를 접수(2015.8.26)하게 하고 접수 후 5일후인 2015.8.31. BBB에 677백만원에 양도하였습니다.

3. 양도대금 677백만원은 당초 부담부 증여 채무 179백만원을 CCC에 입금하였고, 또한 200백만원은 수표로 청구인의 부동산 취득에서 본인(수증자) 앞으로 증여등기까지 같이 작업을 한 DDD에게 수수료로 주었으며, 또한 매수자 BBB을 소개하여 준 EEE에게 60백만원을 수수료로 주었습니다. 나머지 238백만원은 채무 변제에 사용하였고, 군대에서 사고를 친 아들 합의금으로 사용하였습니다.

4. 부과될 세금은 최선을 다해서 납부하도록 하겠습니다.

조세범처벌법 제17조 의 규정을 안내받았으며, 추후 상기 확인내용이 사실과 다를 경우 조세범처벌법에 의해 처분을 받아도 어떠한 이의를 제기하지 않겠습니다.

13. 청구인의 주장은 다음과 같다.

• 가) 청구인은 택지로 개발해서 판매하기 위하여 CCC로부터 쟁점임야를 전액 외상으로 구입하였으나, 용도변경 등 필요한 행정절차가 원활하지 못해 사업의 진행이 어렵고 CCC가 원리금을 상환하지 않으면 경매를 신청하겠다고 하는 상황에서 수증자에게 쟁점임야를 양도한 것이다.
• 나) 양도소득세는 부동산등을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 과세이며, 소득이 없으면 과세도 없는 것이 기본원칙인바, 청구인은 쟁점임야를 매입한 이후 택지개발을 하기 위해 물심양면으로 고생만 하였을 뿐 결국 사업을 진행하지 못하고 아무런 경제적 이득이 없이 토지를 매각하였다.
• 다) 쟁점임야 거래의 형식은 증여이나, 청구인이 추가로 금전을 수수하지 않고 수증자가 담보된 채무만 인수하는 조건으로 실질은 매매에 해당하므로, 거래실질에 의해 과세표준을 계산하는 것이 타당하다.
• 라) 청구인은 수증자의 요청에 의하여 청구인명의의 통장을 개설하여 주었던 것으로 쟁점임야의 증여등기 이전에 수증자가 쟁점임야를 BBB에게 팔기로 이야기가 진행되고 있었으며, 그 과정에 본인 명의의 통장이 사용되었다는 사실을 청구인은 최근에 알았다.
• 마) 수증자가 매매과정에서 등기원인을 증여로 하여 등기를 이전해달라고 한 이유는 청구인과 수증자와의 거래금액(179백만원)을 BBB에게 노출시키지 않으려고 한 것으로 보인다.

14. 처분청의 의견은 다음과 같다.

• 가) 청구인은 쟁점임야에 대하여 실질과세원칙에 따라 매매라고 주장하고 있으나, 수증자가 청구인의 채무를 인수하는 조건으로 증여계약서 작성 및 증여접수 등기를 하였다.
• 나) 청구인은 쟁점임야의 양도대금을 받을 수 있도록 청구인 명의로 통장을 개설하여 수증자에게 주었고, 매수자 BBB이 증여일 이전인 2015.5.22.과 2015.8.10. 각각 100백만원씩을 청구인 통장에 입금하였으나 명의이전이 이루어지지 않아 수증자가 BBB에게 다시 돌려준 사실이 청구인 명의의 계좌에서 확인된다.
• 다) 증여등기 접수일(2015.8.26)로부터 5일후에 수증자가 쟁점임야를 BBB에게 양도한 것으로 보아 증여등기 접수일 이전부터 청구인은 쟁점임야의 매매사례가액을 알 수 있었던 것으로 판단된다.
• 라. 판단 쟁점임야의 거래형식은 증여이나 청구인이 채무면제 이외에 실제로 받은 금액이 없어 거래실질은 매매에 해당한다고 청구인이 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴보면, 청구인이 청구인의 채무 179백만원을 인수하는 조건으로 수증자와 쟁점임야의 증여계약서를 작성하고 2015.8.26. 증여로 등기접수한 점, 수증자가 쟁점임야를 수증 받은 지 5일 만에 유동국에게 677백만원에 양도했고, 청구인이 증여접수일 전 유동국으로부터 거래가액 중 일부인 200백만원을 청구인 계좌로 수령하였다가 동 금액을 반환한 사실이 있는 점 등을 고려 시, 청구인도 증여하기 전부터 쟁점임야의 매매거래가 있음을 알고 있었을 것으로 보이므로 쟁점임야의 거래가 매매거래라는 청구주장은 타당하지 않다고 판단된다. 따라서 처분청이 양도소득세를 경정‧고지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 양도가액 179,000,000원, 취득가액 173,732,359원(370백만원 × 3,793㎡ / 8,078㎡)으로 신고