쟁점아파트의 취득가액을 환산취득가액으로 적용 여부 및 인테리어 공사비 필요경비 인정 여부

이건 심사청구는 기각한다.

• 가. 청구인은 서울 구 동 654 **아파트 제102동 1001호(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 1999.12.21. 매매를 원인으로 2003.5.12. 소유권이전등기를 마치고, 2014.5.16. 청구외 김매수에게 소유권이전등기를 마쳐 주고, 2014.7.31. 양도가액 490,000천원, 취득가액은 매매계약서를 분실하였다는 사유로 환산가액 384,092천원으로 계산하여 양도소득세 예정신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트 취득가액을 쟁점아파트와 같은 동, 같은 면적의 제102동 1801호(이하 “비교아파트”라 한다)의 분양가액 252,000천원을 매매사례가액으로 보아 양도소득을 재계산하여 2016.1.11. 청구인에게 34,732,070원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2016.8.31. 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점아파트는 2000.2월에 분양권을 전매하여 취득한 것으로 매매사례가액을 당초 분양가액 252,000천원을 적용하는 것은 부당하고, 서울청 이의신청결정서(2016서0***호, 2016.5.26.)에서도 분양권 프리미엄이 확인되는 사례가액을 취득가액으로 산정하도록 되어있는바, 이에 따라 경정·결정해야 하며, 프리미엄을 반영한 취득가액 매매사례가액을 찾을 수 없다면 청구인이 당초 신고한 환산가액을 적용하여야 한다. 청구인이 2002년에 쟁점아파트 인테리어 공사비 29,400천원의 비용이 발생하였으므로 기타 필요경비로 인정하여 산입하여야 한다.

매매사례가액은 쟁점아파트 취득전 3월이내인 비교아파트의 1999.12월 분양가액으로 산정한 것으로, 서울청 이의신청 결정에 따른 조사과정에서도 쟁점아파트 동일 소재지 분양권 거래로 신고된 사항이 없는바, 당초 비교아파트 분양가액을 매매사례가액으로 보아 처분한 것은 정당하다. 매매사례가액에 의하여 취득가액을 산정한 경우에는 법령상 인테리어 비용을 공제할 수 없으며, 청구인이 제출한 계약서 및 확인서만으로는 객관적 증빙이 없어 지출한 사실을 인정할 수도 없다.

• 가. 쟁점

① 처분청이 쟁점아파트의 취득매매사례가액을 최초 분양가액으로 적용한바, 이를 부인하고 환산취득가액을 적용하는 것이 타당한지 여부

② 인테리어 공사비를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】[2014.12.23. 법률 제12852호로 개정되기 전의 것, 이하 같다]

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. (생략)
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액.(단서 생략) 1-1) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 <이하 생략>

⑥ 법 제97조제2항제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다.

취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 규정에 의한 개별공시지가×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

• 가. 법 제99조제1항제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조제1항제1호 다목 또는 라목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)
• 나. 가목외의 건물 취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액×3／100(법 제104조제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

3. 법 제94조제1항제2호 나목 및 다목의 규정에 의한 자산(법 제104조제3항에 규정된 미등기 양도자산을 제외한다) 취득당시의 기준시가×7／100

4. 제1호 내지 제3호외의 자산 취득당시의 기준시가×1／100

⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. <개정 2010.2.18> 1-2) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 등

1. 사실관계

• 가) 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 경정결의 내역 청구인이 2014.7.31. 쟁점아파트를 양도하고 취득가액을 환산가액으로 계산하여 양도소득세 예정신고한 내용과, 처분청이 2016.1.11. 이를 부인하고 매매사례가액을 적용하여, 34,732천원을 고지하였다.
• 나) 쟁점아파트의 취득 및 양도현황에 대한 부동산등기부등본 현황 집합건물로서 건물내역은 철근콘크리트벽식구조 123.687㎡이며, 대지권의 비율은 18920.8분의 45.718로 기재되어 있고, 청구인의 취득관련 접수등기는 2003.5.12.이며, 양도관련 접수등기는 2014.5.16.로 나타난다.
• 다) 청구인이 제출한 확인서에는 분양권 취득은 2000.2월로 나타남 청구인의 누이인 이누나가 작성한 확인서에 청구인은 쟁점아파트를 2000.2월에 권리금을 주고 매입하였다고 확인하고 있다.
• 라) 처분청의 쟁점아파트 매매사례가액 산정 근거 처분청의 심리자료에 의하면 쟁점아파트의 매매사례가액 산정은 쟁점아파트의 취득세 과세표준이 **구청에 확인한바, 239,201천원(취득일 '02.11.28)이고, KB국민은행 부동산사이트에서 쟁점아파트 평형의 분양가액이 252,000천원으로 나타나고 있으며, 쟁점아파트 소재지의 동일평형, 동일 동, 동일 1호라인의 비교아파트의 공급계약서상 252,000천원으로 확인되어 쟁점아파트의 매매사례가액을 252,000천원으로 산정한 것으로 나타난다.
• 마) 국세전산통합시스템(NTIS)과 구청에 의하여 확인된 쟁점아파트와 비교아파트의 기준시가와 취득세 과세표준 2003.4.30.과 2014.4.30에 고시된 기준시가와 구청에서 확인한 취득세 과세표준은 아래와 같이 나타난다. (단위: 천원) 구 분 고시된 기준시가 취득세 과세표준 2003.4.30.기준 2014.4.30.기준 쟁점아파트 272,000 347,000 239,201 비교아파트 263,500 352,000 239,521
• 바) 처분청이 구청에 요청한 계약서 사본 등 취득신고 자료 내역 처분청이 2015.9.22. 구청에 쟁점아파트의 취득세 및 등록세 과세내역 확인 요청에 대하여 **구청의 공문에 의하면 계약서 사본은 취득신고자료 보존기한 경과로 회신 불가한 것으로 답변한 내용이 나타난다.
• 사) 서울청 이의신청 2016서0***호(2016.5.26.) 재조사 결정서 내용 청구인이 불복한 이의신청 결정내용을 보면 재조사를 통하여 쟁점아파트 소재지에 위치한 분양권 프리미엄이 확인되는 동일한 평수 아파트의 거래금액을 쟁점아파트의 취득가액으로 하여 신청인의 양도소득세 과세표준과 세액을 경정하라는 내용이 나타난다.
• 아) 이의신청 결정에 따른 처분청의 재조사 내용 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 청구인이 2000.2월에 쟁점아파트를 분양권 프리미엄을 주고 취득하였다고 주장하여 소득세법 시행령제176조의2제3항제1호의 규정에 따라 취득일 전후 각 3개월 이내에 쟁점아파트와 동일성 또는 유사성이 있는 매매사례가액을 확인하였으나, 당초 처분한 내역과 같이 비교아파트의 매매사례가액를 적용할 수밖에 없었으며, 쟁점아파트의 소재지 단지의 국세청통합시스템(NTIS)상 전체 분양권 매매사례는 2003년에 2건이 양도한 것으로 확인되고 있어 동 사례를 쟁점아파트의 매매사례가액으로 볼 수 없다고 판단하고 있다. * 2003년에 양도한 2건의 분양권 프리미엄은 각각 25,000천원, 13,000천원임
• 자) 청구인이 제출한 인테리어 공사증빙 제출내역 공사증빙으로 제출한 계약서는 공사금액 29,400천원이 기재되어 있고, 견적서 양식으로 작성일자, 공사기간, 당사자간 날인이 없으며, 공사업체로 기재된 OO(OO)인테리어는 국세통합시스템상 사업자등록된 내역이 없고, OO(OO)인테리어 대표자로 기재된 원무상이 아래와 같이 인테리어공사 사실확인서를 제출하였다.

2. 처분청의 세부주장

• 가) 매매사례가액은 쟁점아파트 취득전 3월이내인 1999.12월 비교아파트의 분양가액으로 쟁점아파트의 취득가액으로 볼 수 있음 청구인은 이의신청 결정에 따라 최초 분양가액이 아닌 분양권프리미엄을 포함한 매매사례가액을 적용해야 한다고 주장하나, 쟁점아파트 소재 아파트에 비교아파트 이외의 매매사례가액을 확인할 수 없었으며, 당초 처분과 같이 **구청에 확인한 쟁점아파트 취득세 과세표준은 239,201천원이고, 비교아파트 1999.12월 분양가액이 252,000천원이며, KB국민은행 부동산사이트에서 쟁점아파트 평형의 분양가액이 252,000천원으로 확인되므로 매매사례가액을 252,000천원으로 산정한 것은 정당하다.
• 나) 청구인이 주장하는 분양권 프리미엄을 감안한 매매사례가액에 대한 구체적인 증빙은 제출되지 않고 이를 반영해야 한다는 주장은 인정할 수 없음 청구인은 취득당시 분양권 전매로 취득한 것이므로 처분청이 분양권 전매 관련자료가 있으므로 단지 최초 분양가액을 취득가액으로 결정한 것은 부당하다고 주장하나, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임은 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 그 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역안에 있는 것이어서 그가 입증하는 것이 손쉽다는 점을 감안해 보면, 납세의무자가 입증활동을 하지 않고 있는 필요경비에 대해서는 부존재의 추정을 용인하여 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에도 부합하는 것인바(대법원 2004. 9. 23. 선고 2002두1588 판결 참조), 청구인은 최초분양자가 아니며 분양권프리미엄을 지급하고 취득한 것이라고 주장하면서도 매매계약서, 대금지급증빙 등을 제출하지 않았고, 청구주장을 입증할 매매사례에 대한 입증자료 제출도 없으며, 또한, 쟁점아파트 취득 전후 각 3개월 이내에 동일 소재지 아파트에서 국세통합시스템(NTIS)상 분양권 거래내역으로 신고한 내역도 없는 등을 감안하면 비교아파트를 매매사례가액으로 산정한 당초 처분은 정당하다.
• 다) 쟁점아파트의 취득가액이 비교아파트 매매사례가액으로 확인되고 있으므로 청구인이 주장하는 환산가액을 인정할 수 없음 소득세법제97조제1항나목은 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산취득가액을 순차적으로 적용하도록 되어있는바, 쟁점아파트의 매매사례가액이 확인되고 있어 환산취득가액을 적용할 수 없다.
• 라) 인테리어 공사비용은 법령과 증빙미비로 필요경비로 공제할 수 없음 매매사례가액에 의하여 취득가액을 산정한 경우에는소득세법제97조 제1항제1호나목，제2항제2호，같은 법 시행령 제163조제6항의 규정에 따라 인테리어 비용을 필요경비로 공제할 수 없는 것으로 청구인이 법리를 오해한 것으로 볼 수 있으며, 또한, 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 청구인이 제출한 계약서, 확인서만으로는 지출한 사실을 인정하기도 어렵다.

3. 청구인의 세부주장

• 가) 처분청에서 매매사례가액을 적용한 비교아파트는 분양권 프리미엄을 포함한 가격이 아니므로 매매사례가액이 아님이 확실함 청구인의 이의신청에 따른 서울지방국세청장의 “세무서장이 신청인에게 한 2014년 과세연도 양도소득세 34,732,070원의 부과처분은 재조사를 통하여 쟁점아파트와 같은 소재지에 위치한 분양권 프리미엄이 확인되는 동일한 평수 아파트의 거래금액을 쟁점아파트의 취득가액으로 하여 신청인의 양도소득세 과세표준과 세액을 경정합니다.”라는 결정서와 같이 당초 분양권 전매사실이 인정되고 있는데, 그 후 처분청은 이의신청에 의한 재조사 결정에 의하여 조사하였으나, 예상고지세액 없음으로 당초 처분을 유지하는 것은 이의신청 결정에 반하는 것이며, 처분청에서는 분양권 전매에 대한 관련 자료가 있을 것으로 추정됨에도 단지 최초 분양가액을 취득가액 매매사례가액으로 보아 결정한 것은 부당하다고 판단된다. 나) 청구인이 쟁점아파트의 취득당시 매매계약서를 분실하여 제출하지 못하였으나, 처분청도 관련기관에 문의하였으나 확보하지 못한바, 이에 대해 청구인에게 입증책임을 요구하는 것은 부당함 청구인은 쟁점아파트의 취득당시 매매계약서를 찾기 위하여 분양건설사인 CC건설(주)[DD건설(주)의 파산으로 CC건설(주)에서 인수]에 취득당시의 관련자료를 요청하였으나 확인이 불가하였고, 처분청도 구청에 요청한 쟁점아파트의 분양계약서 사본을 요청하였으나 취득신고자료 보존기한 경과로 회신불가로 나타나고 있어, 일반적인 분양계약서에는 분양권 전매자에 대한 양도·양수 및 권리의무 승계내용을 반드시 기재하도록 되어 있으므로 분양계약서를 확인한다면 분양권 전매취득이 확실한바, 과세표준에 대한 입증책임이 과세관청에 있고, 분양건설사의 파산으로 처분청에서도 확인할 수 없는 상황임에도 불구하고 분양권 전매에 대한 입증책임을 청구인에게 요구하는 것은 부당하다. 다) 처분청이 분양권프리미엄을 반영한 매매사례가액을 찾을 수 없다면 청구인이 당초 신고한 환산가액을 적용하는 것이 타당함 청구인의 이의신청에 따른 서울지방국세청장의 결정서와 같이 분양권 전매 사실을 인정하고 있음에도 불구하고, 처분청에서는 취득가액을 분양권 전매취득자의 매매사례가액을 적용하지 아니하고 최초 분양자의 취득가액을 매매사례가액으로 적용하는 것은 부당하며, 이와 유사한 매매사례가액이 없다면 소득세법제97조제1항제1호나목의 규정에 의하여 환산취득가액을 적용하는 것이 타당하다. 라) 취득시 지출한 인테리어 공사비용 29,400천원은 자본적 지출액에 해당하는 것으로 필요경비로 인정되어야 함 청구인은 쟁점아파트 입주시 거실 건넛방 작은방과 베란다 등 확장공사 인테리어 공사비용 29,400천원 발생하였으나, 취득가액을 확인 할 수 없어 환산가액으로 할 경우에는 인테리어 공사비용 등이 적용되지 아니한다 하여 필요경비에 산입하지 아니하였던바, 처분청은 인테리어비용 계약서가 일반계약서가 아니라 쌍방간 날인 등이 없어 인정할 수 없다고 주장하나, 인테리어 공사시 통상 견적서만으로 거래를 하는 것이 관례이며, 인테리어공사 사업자의 공사사실 확인서에 의하여도 확실하게 입증이 되고 있으며, 쟁점아파트 매도시 중개업자의 확인서에도 쟁점아파트가 확장공사를 하였다는 뚜렷한 사실도 있다.
• 라. 판단 소득세법제97조제1항은 “양도가액에서 공제할 필요경비는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액, 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것, 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것”으로 규정하고 있고, 같은조 제2항제2호는 “그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액”으로 규정하고 있고, 또한 같은법 시행령 제176조의2제3항은 “양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액, 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액, 환산한 취득가액, 기준시가 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다”로 규정하고 있다. 한편, 과세표준의 입증책임은 과세관청에 있는 것이고, 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제한 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임은 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것이고 그 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역안에 있는 것이어서 그가 입증하는 것이 손쉽다는 점을 감안해 보면, 납세의무자가 입증활동을 하지 않고 있는 필요경비에 대해서는 부존재의 추정을 용인하여 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에도 부합하는바(대법원 2004. 9. 23. 선고 2002두1588 판결 참조), 이러한 관련법령과 법리에 따라 살펴본다. 청구인은 쟁점아파트는 2000.2월에 분양권을 전매하여 취득한 것으로 매매사례가액을 당초 분양가액 252,000천원을 적용하는 것은 부당하고, 서울청 이의신청결정서(2016서0***호, 2016.5.26.)에서도 분양권 프리미엄이 확인되는 사례가액을 취득가액으로 산정하도록 되어있는바, 이에 따라 경정·결정해야 하며, 2002년에 쟁점아파트 인테리어 공사비 29,400천원의 비용이 발생하였으므로 기타 필요경비로 인정하여 산입하여야 한다고 주장하나, 청구인은 분양권프리미엄을 지급하고 쟁점아파트를 취득했다는 주장에 대해 분양권프리미엄을 입증할 매매계약서, 대금지급증빙 등 구체적인 자료가 없고, 분양권프리미엄을 반영한 매매사례가액에 대한 자료도 제출하지 못하는 점, 반면 처분청은 소득세법 제97조 에 따라 쟁점아파트와 위치, 면적, 용도 등이 유사하고 거래시기도 3개월 이내인 비교아파트의 분양가액을 쟁점아파트의 취득매매사례가액으로 적용했고, 비교아파트의 분양가액은 쟁점아파트 평형의 분양가액과 동일한 것으로 확인되는 점 등을 고려 시, 매매사례가액인 분양가액 252,000천원을 쟁점아파트의 취득가액으로 적용한 것은 타당해 보이며, 매매사례가액, 환산가액에 의하여 취득가액을 산정한 경우에는소득세법제97조제1항제1호나목，제2항제2호，같은법 시행령 제163조제6항의 규정에 따라 인테리어 비용을 필요경비로 공제할 수 없으며, 또한, 청구인이 제출한 공사계약서, 확인서만으로는 지출한 사실을 인정하기도 어려운 점(서울행정법원2012구단29298, 2013.7.10. 판결참조) 등 이상의 관련 법령과 사실관계를 종합하면, 처분청이 쟁점아파트의 취득매매사례가액을 최초 분양가액으로 적용하고, 인테리어 등 필요경비를 인정하지 않은 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.