부동산이 근저당권자에게 고가로 경락된 경우에도 실지거래가액은 경매가액임

• 가. 청구인은 철물제조업 법인 ㈜aa를 설립․운영하는 자로서, 2009.3.20. 00 00시 00면 우계리 993-8 공장용지 632㎡(이하 “쟁점토지”라 한다), 동소 993-3 답 845㎡, 동소 993-50 151㎡(이하 합하여 “기타토지”라 한다)를 신동옥으로부터 195백만원에 매입한 후, 2010.1.26. 중소기업은행으로부터 법인 자금을 대출받으면서 쟁점토지에 ㈜aa를 채무자로 하고 중소기업은행을 채권자로 하는 채권최고액 합계 600백만원의 근저당권(이하 “쟁점근저당권”이라 한다) 등을 설정 등기하였다.
• 나. 중소기업은행은 쟁점토지에 대하여 임의경매신청 후, 2013.9.26. 00유동화전문유한회사(이하 “유동화회사”라 한다)에게 쟁점근저당권을 양도하였고, 유동화회사는 2014.1.17. 김bb에게 쟁점근저당권을 양도하였다.
• 다. 쟁점토지는 2013.10.24. 임의경매절차가 개시되었고, 김bb는 강00등 3인과 함께 2014.8.8. 쟁점토지 경매에 단독 응찰하여 감정가액 185백만원의 324%인 600백만원에 낙찰받았으며, 배당절차에서 1순위 근저당권자로서 채권최고액 600백만원을 전부 배당받고 각 1/4지분으로 소유권을 이전받았다.
• 라. 청구인은 당초 쟁점토지의 양도가액을 경매가액 600백만원, 기타토지의 양도가액을 경매가액 200백만원으로 하여 양도가액 합계 800백만원에 대한 양도소득세 246백만원을 신고하였다가, 2016.4.28. 쟁점근저당권 양수인이 경매에 참가하여 고가로 응찰한 해당 경매가액은 형식적인 경매가액에 불과하여 실지거래가액이 아니므로, 낙찰자가 실제 부담한 금액(채권 인수가액+경매가액-배당액)을 실지거래가액으로 보아야 하는데, 현재로선 청구인이 낙찰자의 채권 인수가액을 알 수 없으므로 실지거래가액이 불분명한 경우로 보아 감정가액을 양도가액으로 하여 경정청구하였다.
• 마. 처분청은 2016.6.13. 당초 신고내용이 적정하여 경정할 이유가 없다고 경정청구 거부 처분하였다.
• 바. 청구인은 이에 불복하여 2016.8.3. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 국세청은 근저당권 양수 후 경매에 참가하여 고가로 응찰한 경우, 해당 부동산의 취득에 든 실지거래가액은 양수인이 실제로 부담한 근저당채권 인수가액과 실질 경매대금의 합계액으로 하는 것이 타당하다는 과세기준을 제시한 바 있다(과세기준자문-2015-법령해석재산-0019, 2015.6.18. 참조). 소득세법은 자산의 양도가액 및 취득가액은 원칙적으로 실지거래가액에 의하는 것으로 규정하고 있고, 위 유권해석에 따르면 해당 경매가액은 형식적인 것에 불과하여 낙찰자의 취득가액 산정시 실지거래가액으로 인정할 수 없다는 것이므로, 경매로 인한 양도시 양도인의 양도가액 산정에도 마찬가지로 적용될 수 있다.
• 나. 이 건의 경우, 김bb는 쟁점근저당권을 저가에 매입하여 선순위 근저당권을 취득한 후 쟁점토지의 감정가액인 185백만원보다 현저히 높은 가액인 600백만원에 낙찰받았으나, 동시에 선순위 근저당권자로서 채권최고액 600백만원을 모두 배당받아 실제 낙찰액은 전부 회수하였고, 경락일로부터 1개월이 채 지나지 않은 2014.9.3. 반석산업㈜에 양도한바, 김bb의 실지취득가액은 쟁점근저당권의 인수가액과 실질 경매대금의 합계액으로 보아야 하나, 쟁점근저당권의 인수가액을 알 수 없는바 실지 거래가액을 알 수 없는 경우에 해당한다고 할 것이므로 양도가액을 법원 경매절차에서의 감정가액으로 경정하여야 할 것이다.
• 다. 한편, 이 건과 같은 담보부 부실채권 투자거래에 있어, 근저당권을 인수한 자가 해당 부동산을 낙찰받아 이를 다시 양도하는 경우 경매가액을 실지거래가액으로 보아 양도가액을 산정한다면, 양도차익이 실제 양도차익(양도가액-근저당권 매입가액-경매대금 실부담액)에 비해 적게 되는데, 채무초과 상태의 경매물건 소유자들은 부당히 고가의 낙찰가액으로 인하여 실제 취득한 이익에 비해 더 많은 양도소득세를 부담하는 반면, 근저당권 양수인은 실제 양도차익에 비해 더 적은 양도소득세를 부담하는 등 담세력에 따른 과세가 이루어지지 않아 과세 형평에 반한다.

• 가. 담보부 부실채권을 인수하여 경매를 통해 해당 부동산을 경락받는 경우양수인이 경매를 통해 소득을 취하는 것은 채권매매차익에 의한 것으로 청구인의 주장은 채권매매차익을 간과한 것이고, 같은 공장용지 등이 사건을 달리하여 경락되었는데, 1필지는 경매가액을 실지양도가액으로 보고, 다른 필지는 경매가액을 실지양도가액으로 보지 않는다면, 과세 형평성 및 경매가액의 공정력과 공신력이 담보되지 않는다.
• 나. 실지거래가액인 경매가액이 명백히 확인되므로 실지거래가액이 불분명한 경우로서 감정가액을 적용하여야 한다는 주장은 타당하지 않다.

• 가. 쟁점 임의경매를 통해 1순위 근저당권자에게 경락된 토지의 양도가액을 경매가액, 경락자의 토지 취득시 실제 부담액, 감정가액 중 어느 것으로 볼지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 3) 자산유동화에 관한 법률 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. "자산유동화"라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 행위를 말한다.

• 가. 유동화전문회사(자산유동화업무를 전업으로 하는 외국법인을 포함한다)가 자산보유자로부터 유동화자산을 양도받아 이를 기초로 유동화증권을 발행하고, 당해 유동화자산의 관리・운용・처분에 의한 수익이나 차입금 등으로 유동화증권의 원리금 또는 배당금을 지급하는 일련의 행위
• 나. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁업자(이하 "신탁업자"라 한다)가 자산보유자로부터 유동화자산을 신탁받아 이를 기초로 유동화증권을 발행하고, 당해 유동화자산의 관리・운용・처분에 의한 수익이나 차입금등으로 유동화증권의 수익금을 지급하는 일련의 행위
• 다. 신탁업자가 유동화증권을 발행하여 신탁받은 금전으로 자산보유자로부터 유동화자산을 양도받아 당해 유동화자산의 관리・운용・처분에 의한 수익이나 차입금 등으로 유동화증권의 수익금을 지급하는 일련의 행위
• 라. 유동화전문회사 또는 신탁업자가 다른 유동화전문회사 또는 신탁업자로부터 유동화자산 또는 이를 기초로 발행된 유동화증권을 양도 또는 신탁받아 이를 기초로 하여 유동화증권을 발행하고 당초에 양도 또는 신탁받은 유동화자산 또는 유동화증권의 관리・운용・처분에 의한 수익이나 차입금 등으로 자기가 발행한 유동화증권의 원리금・ 배당금 또는 수익금을 지급하는 일련의 행위

2. "자산보유자"라 함은 유동화자산을 보유하고 있는 다음 각목의 1에 해당하는 자를 말한다.

• 가. 한국산업은행법에 의한 한국산업은행
• 나. 한국수출입은행법에 의한 한국수출입은행
• 다. 중소기업은행법에 의한 중소기업은행
• 라. 은행법에 의한 인가를 받아 설립된 은행(동법 제5조 및 제59조의 규정에 의하여 은행으로 보는 자를 포함한다)
• 바. 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 투자매매업자・투자중개업자・집합투자업자 또는 종합금융회사
• 사. 보험업법에 의한 보험사업자
• 차. 상호저축은행법에 의한 상호저축은행
• 카. 여신전문금융업법에 의한 여신전문금융회사
• 타. 금융회사부실자산 등의 효율적 처리 및 한국자산관리공사의 설립에 관한 법률에 따른 한국자산관리공사(이하 "한국자산관리공사"라 한다)
• 파. 한국토지주택공사법에 따른 한국토지주택공사(이하 "한국토지주택공사"라 한다)
• 거. 주택법에 의한 국민주택기금을 운용・관리하는 자
• 너. 신용도가 우량한 법인(외국법인과 당해 외국법인이 설립하는 국내법인을 포함한다)으로서 금융위원회가 미리 정하는 기준에 따라 당해 법인이 보유하는 자산에 대하여 자산유동화의 필요성이 있다고 금융위원회가 인정하는 법인
• 더. 기업구조조정투자회사법 제2조제3호 의 규정에 의한 기업구조조정투자회사
• 러. 농업협동조합법에 따른 농협은행
• 머. 가목부터 러목까지의 규정에 준하는 자로서 대통령령으로 정하는 자

3. "유동화자산"이라 함은 자산유동화의 대상이 되는 채권・부동산 기타의 재산권을 말한다.

4. "유동화증권"이라 함은 유동화자산을 기초로 하여 제3조의 규정에 의한 자산유동화계획에 따라 발행되는 출자증권・사채・수익증권 기타의 증권 또는 증서를 말한다.

5. "유동화전문회사"라 함은 제17조 및 제20조의 규정에 의하여 설립되어 자산유동화업무를 영위하는 회사를 말한다. 4) 자산유동화에 관한 법률 제7조 의 2 【근저당권에 의하여 담보된 채권의 확정】 자산유동화계획에 의하여 양도 또는 신탁하고자 하는 유동화자산이 근저당권에 의하여 담보된 채권인 경우에는 자산보유자가 채무자에게 근저당권에 의하여 담보된 채권의 금액을 정하여 추가로 채권을 발생시키지 아니하고 그 채권의 전부를 양도 또는 신탁하겠다는 의사를 기재한 통지서를 내용증명우편으로 발송한 때에는 통지서를 발송한 날의 다음날에 당해채권은 확정된 것으로 본다. 다만, 채무자가 10일이내에 이의를 제기한 때에는 그러하지 아니하다. 5) 자산유동화에 관한 법률 제13조 【양도의 방식】 유동화자산의 양도는 자산유동화계획에 따라 다음 각호의 방식에 의하여야 한다. 이 경우 이를 담보권의 설정으로 보지 아니한다.

2. 유동화자산에 대한 수익권 및 처분권은 양수인이 가질 것. 이 경우 양수인이 당해 자산을 처분하는 때에 양도인이 이를 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 가지는 경우에도 수익권 및 처분권은 양수인이 가진 것으로 본다.

3. 양도인은 유동화자산에 대한 반환청구권을 가지지 아니하고, 양수인은 유동화자산에 대한 대가의 반환청구권을 가지지 아니할 것

4. 양수인이 양도된 자산에 관한 위험을 인수할 것. 다만, 당해 유동화자산에 대하여 양도인이 일정기간 그 위험을 부담하거나 하자담보책임(채권의 양도인이 채무자의 자력을 담보한 경우에는 이를 포함한다)을 지는 경우에는 그러하지 아니하다.

• 다. 사실관계

1. 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 청구인은 2009.4.14. 쟁점토지를 취득하여 2014.8.14. 임의경매를 통해 김bb 외 3인에게 양도한 것으로 확인되고, 김bb 외 3인은 2014.9.25. 00산업㈜에게 양도한 것으로 확인된다. 한편, 쟁점토지에는 2010.1.26. 채무자 ㈜aa, 근저당권자를 중소기업은행으로 하는 채권최고액 합계 600백만원의 5, 6, 7번 근저당권이 설정되었다가, 근저당권자가 2013.9.26. 유동화회사로, 2014.1.17. 김bb로 변경되었다. 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 소유권이전 2009.4.14. 2009.3.20. 매매 소유자: 청구인 소유권이전 2014.8.14. 2014.8.8. 임의경매로 인한 매각 공유자: 김bb 외 3인 각 1/4 지분 공유자전원지분 전부이전 2014.9.25. 2014.9.3. 매매 소유자: 00산업㈜ 근저당권설정 (5, 6, 7번) 2010.1.26. 2010.1.26. 설정계약 채권최고액: 600백만원 채무자: ㈜aa 근저당권자: 중소기업은행 근저당권이전 (5, 6, 7번) 2014.3.3. 2013.9.26. 유동화자산양도 근저당권자: 유동화회사 근저당권이전 (5, 6, 7번) 2014.3.3. 2014.1.17. 확정채권양도 근저당권자: 김bb

2. 유동화회사와 김bb의 쟁점근저당권 인수가액은 확인되지 아니하고, 임의경매 진행시 법원의 감정의뢰로 쟁점토지를 감정평가한 가액은 등기상 타인(㈜aa)소유건물 소재를 감안한 토지가격 185,232천원으로 확인된다.

3. 쟁점토지는 00지방법원2013타경14152호 사건으로 임의경매 개시되었고, 2014.8.8. 김bb 외 3인이 단독으로 응찰하여 600백만원에 경락받은 것으로 확인된다. 한편, 기타토지는 00지방법원2013타경11030호 사건으로 임의경매 개시되었고, 감정가액은 291,525천원이며, 2회 유찰된 후 2014.5.8. 김bb 외 3인이 200백만원에 경락받은 것으로 확인된다. 김bb 외 3인은 쟁점토지와 기타토지를 경락받은 후 근저당권 800백만원을 전부 배당받아 실제 경매로 취득하는 데 부담한 금액은 없는 것으로 확인된다.

4. 청구인은 당초 양도소득세 신고시 쟁점토지의 양도가액을 경매가액 600백만원으로 신고하였다가, 쟁점토지의 양도가액을 감정가액 185백만원으로 하여 경정청구하였다. (단위: 천원) 구분 양도가액 취득가액 양도차익 소득금액 납부세액 당초 신고 800,000 135,503 664,496 564,822 246,079 ‧ 쟁점토지 600,000 59,644 540,355 459,302

• ‧ 기타토지 200,000 75,859 24,678 20,976

• 경정 청구 385,232 135,503 249,728 212,269 81,421 ‧ 쟁점토지 185,232 59,644 125,587 106,749

• ‧ 기타토지 200,000 75,859 124,141 105,520

• 5) 쟁점토지의 경락자 김bb 외 3인은 2014.9.25. 00산업㈜에게 쟁점토지와 기타토지 및 경매를 통해 취득한 인근 토지와 건물 등을 1,350억원에 일괄 양도한 후 양도소득세를 무신고하였는데, 공유자 중 이00의 관할세무서장은 취득가액을 경매가액으로 하여 과세미달로 결정하였고, 나머지에 대하여는 현재까지 결정이 이루어지지 아니한 것으로 확인된다.

• 라. 판단 1) 소득세법 제96조 제1항 에 의하면 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액, 즉 실지거래가액으로 한다고 규정하고 있고, 실지거래가액이라 함은 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미한다(대법원97누6629, 1999.2.9. 참조).

2. 청구인은 쟁점토지의 양수인인 김bb 외 3인이 토지 취득에 실제 부담한 금액을 실지거래가액으로 보아야 한다고 주장하나, 과세대상 자산을 경매에 의하여 양도하는 경우에 있어서는 쟁점토지의 경매 및 낙찰과정에 하자가 있지 않는 한 경매가액이 실지거래가액에 해당되고, 경락자가 단독으로 고가에 응찰하였다고 하여 쟁점토지의 경락 과정에 하자가 있다고 보기는 어려우므로 쟁점토지의 양도가액은 경매가액인 600백만원으로 보는 것이 타당하다고 판단된다(조심2013광3103, 2013.11.25. 등 참조).

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.