공동 소유자의 계좌에서 출금된 비용이므로 청구인의 필요경비로 보기 어려움

• 가. 처분청은 청구인이 경기도 AA시 BB면 CC리 1691-1번지 소재 임야 858.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 청구외 장YY으로부터 60,000,000원에 취득하였다가 2005.7.20. 청구외 이SY에게 92,500,000원에 미등기 전매하고 양도소득세를 신고하지 아니한데 대하여 2016.5.31. 납부기한으로 양도소득세 47,247,200원을 결정⋅고지하였다.
• 나. 청구인은 토지의 인⋅허가 및 개발과 관련하여 지출한 비용 33,066,140원(이하 “쟁점비용”이라 한다)이 필요경비로 인정되어야 한다며 2016.8.3. 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점토지 양도가액 및 취득가액에 대해서는 수긍하지만, 쟁점토지의 인·허가 및 개발과 관련하여 자본적 지출액 33,066,140원을 추가로 지출하였으므로, 실제 지출된 필요경비를 차감하면 실제 양도손실(566,140원)이 발생하였다. 세부적인 필요경비 지출내역은, 취득시 쟁점토지의 지목이 임야로 되어 있어 공장이나 상가 등을 신축하기 위하여 부득이 토지 형질변경을 위한 건축설계 및 토목허가를 신청하는 과정에서 설계비용, 토목공사비용, 전용부담금 등이 지출되었으며, 청구인은 양도 당시 광명시에 거주하여 AA시청과 관련된 허가사무나, 건축설계, 토목공사 업무를 청구인이 감당할 수 없어 AA에 살고 있는 시골(**) 초등학교 동창인 노HS에게 이러한 형질변경 등 모든 업무를 위임하였고, 노SH 계좌로 관련 비용을 송금하거나 노SH이 먼저 지급 후 사후 정산하였다.

청구인의 주장대로 쟁점토지 형질변경 관련 지출경비 전체를 청구인의 필요경비로 인정하려면 쟁점토지를 단독으로 취득한 미등기 전매자일 경우 가능하며, 이 경우 청구인의 양도가액은 185,000,000원(쟁점토지 매수자 이SY이 제출한 자료에 따르면 컨설팅비용 4,630,000원을 포함한 189,630,000원을 지급하였음)이다. 처분청에서 청구인의 양도가액을 92,500,000원으로 산정한 것은 노SH과 공동으로 양도한 것으로 본 때문이며, 토지 자본적지출 관련 경비는 대부분 노SH 계좌에서 지출되었으므로 노SH의 필요경비로 보아야 하므로 청구인 주장은 받아들이기 어렵다.

• 가. 쟁점 쟁점토지 개발에 든 비용을 청구인의 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득・수익・재산・행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있는 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득・수익・재산・행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질내용에 따라 적용한다. 2) 소득세법 제96조 【양도가액】 (2005.01.14. 법률 제7335호로 개정된 것)

① 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

1. 제89조제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조제1항제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우

4. 취득후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 6의2. 당해지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있어 재정경제부장관이 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정하는 지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우

7. 기타 당해 자산의 종류・보유기간・보유수(수)・거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】 (2005.01.14. 법률 제7335호로 개정된 것)

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조제1항제3호 및 제4호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

② 양도자산 보유기간중에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 년도의 부동산임대소득금액・사업소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있는 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 것을 그 취득가액으로 한

• 다. ③ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각호에 의한
• 다. 1. 취득가액을 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서 또는 동호 나목의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액

2. 제1호외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문, 동호 다목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액

⑤ 취득에 소요된 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산등 필요경비의 계산에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

4. 소 득세법 제100조 【양도차익의 산정】 (2005.01.14. 법률 제7335호로 개정된 것)

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액・감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액・감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조제5항의 규정에 의하여 매매사례가액・감정가액・환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액・감정가액・환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 5) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 (2005.02.19. 대통령령 제18705호로 개정된 것)

① 법 제97조제1항제1호 가목 단서 및 나목 본문에서 “취득에 소요된 실지거래가액”이라 함은 다음 각호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용⋅화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 제1호의 규정을 적용함에 있어 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

③ 법 제97조제1항제2호에서 “자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용・화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경⋅개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것

⑤ 법 제97조제1항제4호에서 “양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조제1항 각호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세

2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손

• 다. 사실관계

1. 쟁점토지는 2005.7.20. 청구외 장YY(51**-1**)에서 청구외 이SY(58-1****) 명의로 소유권이전 등기되었음이 등기부등본상 확인된다.

2. 청구인이 주장하는 쟁점비용 지출내역과 증빙서류는 아래와 같다.

• 가) 쟁점비용 지출 및 증빙 내용 연번 구분 거래일자 거래금액(원) 거래처 비 고(증빙) 1 건축허가비용 2004.12.24. 500,000 김EE 계좌 및 영수증 2 농지조성비외 2005.01.10. 9,206,140 AA시청 영수증 3 공사대행수수료 2005.03.04. 4,000,000 FF 계좌 출금 및 확인서 4 토목설계비용 2005.03.25. 1,500,000 이GG 5 중개수수료 2005.05.02. 4,860,000 김HH 6 중개수수료 2005.07.25. 6,000,000 김HH 7 공사대행수수료 2005.07.25. 4,500,000 FF 8 건축설계비 2005.08.08. 500,000 김EE 계좌 및 영수증 9 건축설계비 2005.12.31. 2,000,000 김EE 계 33,066,140 계좌: 청구인은 쟁점토지 개발업무를 대리한 청구외 ‘노SH’ 명의 계좌의 입출금 내역 제출
• 나) 공사대행수수료 및 중개수수료 관련 확인서(쟁점비용 3⋅7 및 5⋅6 관련) ➀ “FF”의 노무 관련 수수료 8,500,000원 수령 사실 확인서 ➁ “김HH”의 중개수수료 10,860,000원 수령 사실 확인서(본인 6,000,000원 수령, 신원 미상의 타인 4,860,000원 수령)
• 다) 입금표(쟁점비용 4 및 1⋅8⋅9 관련) ➀ 청구인은 "토목설계비용"으로 소명하였으나, 입금표에는 "개발행위인허가비용"으로 기재 ➁ 노SH 명의 계좌에서 2005.3.25. 출금된 금액은 500,000원임 ➂ 청구인의 “김HH” 관련 소명 내용

• 2004.12.24. 건축허가비용 500,000원

• 2005.8.8. 건축설계비 500,000원

• 2005.12.31. 건축설계비 2,000,000원

• 라) 농지조성비 자진납부서(쟁점비용 2 관련): 노SH 명의 계좌에서의 출금 기록은 없음
• 마) 청구인의 쟁점토지에 대한 개발행위허가서

3. 처분청은 청구인이 주장하는 쟁점토지의 개발 관련 지출 비용이 청구인이 실제 부담한 비용인지 청구외 ‘노SH’이 부담한 비용인지 불분명하다며 아래와 같은 확인내용을 제시하고 있다. 연번 구분 거래일자 거래금액(원) 확 인 내 용 1 건축허가비용 2004.12.24. 500,000

• 노SH 계좌에서 지출되어 귀 속자는 '노SH'이므로 청구인의 필요경비로 볼 수 없음 3 공사대행수수료 2005.03.04. 4,000,000 4 토목설계비용 2005.03.25. 1,500,000 5 중개수수료 2005.05.02. 4,860,000 6 중개수수료 2005.07.25. 6,000,000 7 공사대행수수료 2005.07.25. 4,500,000 8 건축설계비 2005.08.08. 500,000 9 건축설계비 2005.12.31. 2,000,000 2 농지조성비외 2005.01.10. 9,206,140

• 청구인 명의로 납부되었으나, 청구인의 자금인지 불분명함 33,066,140

4. 청구외 노SH의 기업은행 계좌(258---*)에서 쟁점비용과 관련한 지출 내역은 아래와 같이 확인된다. (단위: 원) 연번 쟁점비용 노SH 계좌 출금 현황 구분 거래일자 거래금액 출금일 출금액 비고 1 건축허가비용 2004.12.24. 500,000 2004.12.24. 501,500 2 공사대행수수료 2005.01.10. 9,206,140 기록 없음 3 토목설계비용 2005.03.04. 4,000,000 2005.3.4. 4,001,500 4 중개수수료 2005.03.25. 1,500,000 2005.3.25. 501,500 5 중개수수료 2005.05.02. 4,860,000 2005.5.2. 2,850,000 6 공사대행수수료 2005.07.25. 6,000,000 2005.7.25. 6,001,300 7 건축설계비 2005.07.25. 4,500,000 2005.7.25. 4,501,300 8 건축설계비 2005.08.08. 500,000 2005.8.8. 501,300 9 농지조성비외 2005.12.31. 2,000,000 2005.12.31. 2,002,000

5. 청구인이 2005.4.27. 청구외 이SY과 체결한 쟁점토지 부동산매매계약서에는 청구외 ‘노SH’이 대리인으로, 청구외 김HH가 공인중개사로 기재되어 있음이 확인된다.

6. 쟁점토지 양도대금과 관련하여 청구외 노SH 계좌에서 청구인 계좌로 입금된 금액은 총 65,000천원으로 확인된다. * 양도대금: 취득자 이SY → 노SH(2005.4.27. 15,000천원, 2005.7.20. 67,700천원 노SH → 청구인(2005.4.28. 12,000천원, 2005.7.20. 53,000천원

7. 처분청의 청구인에 대한 양도소득세 결정결의서에는 양도가액 92,500천원 , 취득가액 60,000천원, 필요경비 0원으로 결정하였음이 확인되며, 청구인의 양도가액과 관련하여 쟁점토지 취득자인 청구외 이SY이 제출한 취득가액 관련 소명자료에서 다음과 같은 사실이 확인된다. 청구외 ‘노SH’에 대한 양도소득세 결정 내용은 확인되지 아니함

8. 청구인은 △△세무서장이 2011.6.28. 청구인의 미등기전매에 대하여 과세예고통지한 사실이 있으며, 이에 2011.7.26. 이 건 청구내용과 동일한 내용으로 과세전적부심사를 청구한 사실이 있다며 당시 청구서 사본을 제시하였는바, 국세청 전산자료에는 청구인이 2011.7.26. 과세전적부심사를 청구하였다가, 2011.8.4. “취하”한 사실이 확인된다.

• 라. 판단 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로 과세소득 확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 입증책임을 부담하나, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합려적인 경우에는 납세의무자가 입증할 필요가 있다고 할 것인바(대법원91누10909, 1992.7.28. 같은 뜻), 이 건에 있어 청구인은 확인서나 입금표에 의해 쟁점비용을 청구인의 필요경비라고 주장하나, 처분청은 청구인과 청구외 노SH을 쟁점토지의 공동양도자로 하여 총 양도가액 185,000천원의 2분의 1인 92,500천원만 청구인의 양도가액으로 결정한 점, 청구인이 본인의 필요경비라고 제출한 쟁점비용은 대부분 청구외 노SH의 계좌에서 지출되었으므로 청구인의 필요경비라기 보다 청구외 노SH의 필요경비로 보는 것이 타당한 점, 쟁점비용 중 2005.1.10. 지출된 농지조성비는 자진납부서상 본인 명의로 되어 있으나 자금원천에 대한 증빙을 제시하지 못하고 있는 점 등으로 볼 때 청구인이 제출한 자료만으로 쟁점비용이 모두 청구인의 필요경비라고 인정하기는 어렵다고 판단된다(조심2009부2851, 2009.11.30., 심사소득2000-0421, 2001.02.16. 참조).

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.