증여받은 쟁점토지의 양도차익 산정 시 취득가액을 환산가액으로 적용하거나, 양도가액을 기준시가로 적용할 수 있는지 여부

이건 심사청구는 기각한다.

• 가. 청구인(OOO씨OO공파종중)은 ** AA리 소재 6개 필지의 토지를 증여 및 매매의 원인으로 1995.6월부터 2008.4월까지 취득하고, 2014.1월부터 2014.4월까지 3차례에 걸쳐 공공용지의 협의 취득 및 매매의 원인으로 양도하였다.
• 나. 청구인은 위 6개 필지(이하 “양도토지”라 한다) 양도에 따른 양도소득세 신고를 2014.4.15, 2015.4.24, 2015.5.8.에 각각 신고하였으며, 처분청은 3차례 신고의 과세표준을 합산하여 결정세액 57,220,690원을 경정결의하였다.
• 다. 청구인은 당초 신고 시 자경농지에 대한 양도소득세의 감면, 농지 대토에 대한 양도소득세 감면이 적용되지 않았으며, 양도토지 중 증여로 취득한 4개필지의 토지(이하 “쟁점토지”라 한다) 취득가액을 환산가액으로 적용하여 양도소득세 36,579,274원을 환급해 달라고 2016.1.6. 경정청구서를 제출하였다.
• 라. 처분청은 위 경정청구에 대하여 자경농지에 대한 양도소득세의 감면, 농지 대토에 대한 양도소득세 감면을 적용하여 양도소득세 27,508,923원은 환급결정하였으나, 쟁점토지의 취득가액을 환산가액 적용은 거부처분하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2016.7.7. 이 건 심사청구를 제기하였다.

증여로 취득한 쟁점토지는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우이므로, 양도차익 산정 시 취득가액을 환산가액으로 적용하거나, 양도가액과 취득가액을 다 같이 기준시가를 적용하여 산정하여야 한다.

쟁점토지의 취득가액을 소득세법시행령제163조제9항의 규정에 의하여 개별공시지가를 적용하여 산정한 처분은 정당하며,소득세법제96조제1항의 규정에 따라 실지거래가액이 있는 경우 양도가액은 실지거래가액으로 하여야 하며 기준시가를 적용할 수 없다.

• 가. 쟁점 증여받은 쟁점토지의 양도차익 산정 시 취득가액을 환산가액으로 적용하거나, 양도가액을 기준시가로 적용할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】[2014.01.01-12169호] 일부개정

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. <개정 2010.12.27>

1. 토지[측량ㆍ수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 (이하생략) 2) 소득세법 제96조 【양도가액】[2014.01.01-12169호] 일부개정

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

② 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다.

1. 제89조제1항제3호에 따른 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 딸린 토지를 포함한다)인 경우

2. 제94조제1항제2호가목에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우

3. 제104조제3항에 따른 미등기양도자산인 경우

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우

5. 거짓 계약서의 작성, 주민등록의 거짓 이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득하거나 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 기준에 해당하는 경우

6. 양도자가 양도 당시 및 취득 당시의 실지거래가액을 증명서류와 함께 제110조제1항에 따른 확정신고기한까지 납세지 관할 세무서장에게 신고하는 경우

7. 제104조의2제2항에 따른 지정지역에 있는 부동산인 경우

8. 제104조의3에 따른 비사업용 토지인 경우

9. 그 밖에 해당 자산의 종류, 보유기간, 보유 수(數), 거래 규모 및 거래방법 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】[2014.01.01-12169호] 일부개정

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (이하생략) 3-1) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. <신설 1999.12.31, 2000.12.29, 2003.12.30, 2005.2.19, 2005.8.5, 2005.12.31> 3-2) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】[2014.01.01-12168호]일부개정

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 3-3) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】[2014.01.01-12168호]일부개정

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정・고시하는 가액 (이하생략) 4) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】[2014.01.01-12169호] 일부개정

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(…제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(…제114조제7항에 따라 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. (이하생략) 4-1) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】[2014.01.01-12169호] 일부개정

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4-2) 소득세법 시행령 제176조 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2005.2.19, 2009.2.4, 2010.2.18, 2010.12.30>

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

• 다. 사실관계 등

1. 청구인의 양도소득세 경정청구 후 경정결정 내용 처분청의 심리자료에 의하여 청구인의 2016.1.6. 경정청구 후 처분청에서 양도소득세 경정결정내역은 아래와 같이 확인된다. 과세표준의 감소는 장기보유특별공제 추가 공제로 27,598천원 감소하고, 자경농지에 양도소득세의 감면 및 농지대토에 대한 양도소득세 감면으로 감면세액이 17,021천원이 증가하여 양도소득세 27,508천원이 환급한 것으로 나타난다.

2. 쟁점토지 취득가액 환산가액 적용 시 세액계산 내역 청구인이 주장하는 증여를 원인으로 취득한 쟁점토지를 환산가액을 적용하여 계산한 양도소득세 내역은 다음과 같다. 취득가액을 환산가액 적용으로 46,035천원이 증가하고, 이에 따른 산출세액 16,919천원감소로 감면세액과 결정세액이 감소하는 것으로 나타난다. 쟁점토지별 취득가액을 환산가액으로 적용하는 경우와 당초(경정청구 환급 경정결정) 취득가액은 다음과 같다.

3. 처분청의 세부주장 가) 청구인은 양도가액과 취득가액을 모두 기준시가를 적용한 가액으로 양도차익을 산정하여야 한다고 주장하나, 소득세법제96조제1항의 규정에 따라 실지거래가액이 있는 경우 양도가액은 실지거래가액으로 하여야 하며 기준시가를 적용할 수 없다.

• 나) 청구인은 증여받은 토지는 취득당시의 실지거래가액을 알 수 없으므로 환산가액에 의하여 취득가액을 산정하여야 주장하나, 소득세법제163조제1항은 상속 또는 증여받은 자산에 대하여 양도자산의 취득가액은 상속세 및 증여세법제60조부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 보고 있는 것으로 규정하고 있어, 쟁점토지의 취득가액을 개별공시지가를 적용하여 산정한 처분청 결정은 정당하다.

4. 청구인의 세부주장

• 가) 처분청은 양도토지에 대한 양도소득세를 부과처분 함에 있어 증여받은 토지에 대하여는 그 취득가액을 기준시가를 적용한 가액에 의하여 양도차익을 산정하였으나, 양도소득의 필요경비 계산에 관한 규정인 소득세법제97조제1항제1호나목은 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비인 취득가액은 “취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액에 의한다”하고,
• 나) 양도차익의 산정에 관한 규정인소득세법제100조제1항은 “양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다”고 각 규정하고 있는바,
• 다) 증여받은 토지를 양도한 쟁점토지는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우라 할 것이므로, 양도차익을 산정함에 있어 양도가액을 실지거래가액에 의한 때에는 취득가액은 매매사례가액·감정가액·환산가액에 의하여 산정하여야 하거나 또는 양도가액과 취득가액을 다 같이 기준시가를 적용한 가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 한다.
• 라. 판단 살피건데,소득세법제96조제1항은 “각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.”로 규정하고 있고, 동법 제96조제1항은 “제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다.”로 규정하고 있으며, 동법 시행령제164조제9항은 “상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.”로 규정하고 있고, 상속세 및 증여세법제60조제1항은 “이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.”로 규정하고 있으며, 동법 제63조제3항은 “제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.”로 규정하고 있다. 청구인은 증여로 취득한 쟁점토지는 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우이므로, 양도차익 산정 시 취득가액을 환산가액으로 적용하거나, 양도가액과 취득가액을 다 같이 기준시가를 적용하여 산정하여야 주장하나, 상속 또는 증여받은 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 양도가액을 양도 당시의 실지거래가액에 의하는 경우에 그 취득 당시의 실지거래가액으로 상속개시일 또는 증여일 현재 시가를 산정하기 어려운 토지에 관하여는 상속세 또는 증여세의 과세표준이 되는 개별공시지가를 적용한다고 하여 소득세법 제100조 제1항, 즉 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의하도록 정한 데에 반하여 위법하다고 볼 수 없다고 할 것인바(대법원2012두5770, 2012.9.27. 판결 등 참조), 이상의 관련 법령과 사실관계를 종합하면, 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 개별공시지가를 적용하여 산정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.