쟁점토지 취득가액을 기준시가에서 매매사례가액 및 감정가액으로 변경해달라는 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 정당함

이 건 심사청구는 기각합니다.

청구인은 2011.8.25. 상속을 원인으로 취득한 ○○ ○○시 ○○면 ○○리 241-38번지 전 ,㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)의 지분 40％를 2014.8.22.에 양도하고 기준시가를 취득가액으로 하여 양도소득세 ,,원을 신고·납부하였다가, 2016.2.26. ○○세무서(이하 “처분청”이라 한다)에 쟁점토지의 취득가액을 비교토지의 매매사례가액으로 하거나 상속개시일 기준으로 소급 감정한 감정가액으로 하여 ,,원을 환급해 달라는 경정청구를 하였다. 처분청은 청구인이 주장하는 취득가액이 상속세 및 증여세법(이하 “상증세법”이라 한다) 제60조에 의한 적정한 시가에 해당하지 않는다고 보아 2016... 경정청구 거부통지를 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2016..**. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 상증세법 제60조 및 시행령 제49조 제5항에 의거 쟁점토지의 취득가액을 상속시점에 양도한 인근 유사 토지의 매매사례가액 ,,원으로 하거나 상속 시점인 2011.8.25.로 소급하여 2016.1.28. 감정한 감정가액 ,,원으로 하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 상증세법 시행령 제49조 제5항에 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액을 시가로 보도록 규정하고 있으나 비교토지는 위치·모양·현상·면적이 달라 쟁점토지와 그 가액에 상당한 차이가 있어 매매사례가액을 적용할 수 있는 유사토지로 볼 수 없으며, 청구인이 제출한 감정가액평가서는 2016.1.28. 작성된 것으로 평가기준일이 상속개시일인 2011.8.25. 전후 6개월 이내에 해당하지 않아 시가로 인정할 수 없다.

• 가. 쟁 점

① 청구인이 제시한 비교토지의 매매사례가액을 시가로 인정할 수 있는지 여부

② (쟁점① 기각시) 소급감정가액을 시가로 인정할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세법 및 증여세법제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 규정에 의한 금액에 의한다. 4) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 5) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에의 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). (단서 생략) 6) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 “매매 등”이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(괄호 생략)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 “세무서장 등”이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지를 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계

1. 쟁점토지 신고현황 (단위: ㎡, 원) 지목 면적 취득내역 양도내역 ㎡당 공시지가 취득일 취득가액 양도일 양도가액 전 , 2011.8.25 ,, 2014.8.22 ,, 5, ※ 쟁점토지는 ‘토지이용계획 확인서’ 상 ‘보전관리지역’임 ※ 취득가액 = ㎡당 공시지가(,원) × 면적(*,***㎡) × 지분율(40％) ※ 쟁점토지 중 청구인의 지분율은 40％임

2. 비교토지 매매현황(매매사례가액) (단위: ㎡, 원) 소 재 지 지목 면적 등기원인일 등기원인 거래금액 ㎡당 공시지가

○○ ○○ ○○

○○ 241­70 전 , 2011.10.4 매매 ,, 7,*** ※ 비교토지는 ‘토지이용계획 확인서’ 상 생산관리지역임 ※ 비교토지는 2012.8.21. 대지로 지목이 변경됨

3. 경정청구 시 취득가액 (단위: 원) 당초 신고(공시지가) 매매사례가 적용 시 소급감정가 적용 시 ㎡당 가액 취득가액 ㎡당 가액 취득가액 ㎡당 가액 취득가액 5, ,, 32, ,, 15, ,*,*** ※ 쟁점 토지 중 청구인의 지분율은 40％임

4. 청구인 주장

• 가) 매매사례가액 관련 쟁점토지의 취득가액을 산정함에 있어 당초 기준시가에 의거 계산하여 적용하였으나, 2011.8.25. 상속을 원인으로 취득한 부동산이므로 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 및 같은 법 시행령 제163조와 상증세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조 제5항의 규정에 의거 인근 유사 토지의 매매사례가액을 취득가액으로 산정하여야 하며, 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 및 같은 법 시행령 제163조에서는 상속받은 자산에 대하여는 상속개시일 현재 상증세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있는바, 상증세법 제60조 같은 법 시행령 제49조 제5항에서는 “제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.”라고 규정하고 있다.
• 나) 소급감정평가 관련 상속재산의 양도에 따른 양도소득세를 부과할 때 과세관청이 비록 자산의 상속 당시 시가를 평가하기 어렵다는 이유로 자산의 취득가액을 개별공시지가로 평가하여 과세처분을 하였다고 하더라도, 그 과세처분 취소소송의 사실심 변론종결 시까지 자산의 상속 당시 시가가 입증된 때에는 그 시가를 기준으로 정당한 양도차익과 세액을 산출한 다음 과세처분의 세액이 정당한 세액을 초과하는지 판단하여야 하며, 시가란 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념이므로 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있고, 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다(대법원2010두8751, 2010.9.30. 참조).

5. 처분청 의견

• 가) 매매사례가액 관련 청구인이 제출한 매매사례가액 및 감정가액에 대하여 검토한 바, 매매사례가액은 상증세법 시행령 제49조 제5항 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액을 시가로 보도록 규정하고 있으나, 청구인이 제시한 비교토지의 경우 쟁점토지와 공시지가, 면적, 토지의 모양 등이 상이할 뿐만 아니라 토지의 용도지역 역시 쟁점토지는 ‘보전관리지역’인 반면 비교토지는 ‘생산관리지역’으로 토지의 공시지가에 밀접한 영향을 끼치는 용도지역이 다르다. 또한, 상증세법 제60조 내지 제66조, 같은 법 시행령 제49조에는 “인근 토지”의 거래가액을 시가로 볼 수 있도록 하는 규정도 없으며 토지는 위치·모양·현상·면적·종목이 조금만 달라도 그 가액에 상당한 차이가 있어 두 토지는 매매사례가액을 적용할 수 있는 유사토지로 볼 수 없다.
• 나) 소급감정평가 관련 상증세법 시행령 제49조1항 및 2항에 따른 감정가액의 경우, 평가기준일 전후 6월 이내에 해당하여야 하며 평가 기준일 전후 6월 이내에 해당하는지 여부는 감정가액평가서를 작성하는 날을 기준으로 판단하도록 하고 있는데, 청구인이 제출한 감정가액평가서는 2016.1.28. 작성된 것으로 평가 기준일이 상속을 원인으로 취득한 날인 2011.8.25.부터 약 4년 5개월 후에 소급하여 감정한 것이어서 시가로 인정할 수 없으므로 당초 처분은 정당하다.
• 라. 판단 소득세법 제97조 제1항 과 같은 법 시행령 제163조 제9항에 의하면, 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 취득가액은 소득세법 제94조 제1항 각 호의 자산취득에 든 실지거래가액으로 하고, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하며, 상속받은 자산에 대하여 소득세법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 현재 상증세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있다. 상증세법 제60조에서는 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르되 그 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항에서는 상속재산의 시가는 평가기준일(상속개시일) 전후 6개월 이내의 기간 중 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액으로 보도록 규정하고 있고 제49조 제5항은 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각 호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다고 규정하고 있다. 비교토지의 매매사례가액 또는 소급감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다는 청구인의 주장에 대해 살펴보면, 청구인이 제시한 비교토지는 쟁점토지와 공시지가, 면적, 토지의 모양, 용도지역 등이 상이하여 비교토지의 매매사례가액을 쟁점토지의 취득가액으로 보기 어렵고, 2016.1.28. 평가한 감정가액 또한 평가기준일인 2011.8.25.로부터 4년5개월이 경과한 후에 소급감정한 것으로서 시가로 인정하기 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청이 청구인의 경청청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.