청구인은 임대보증금을 제외하고 매매대금을 수취했으나 매수인이 임대보증금을 반환하지 않으므로 임차인이 제기한 판결에 의하여 청구인이 지급한 임대보증금은 청구인의 양도가액에서 차감할 수 없음
청구인은 임대보증금을 제외하고 매매대금을 수취했으나 매수인이 임대보증금을 반환하지 않으므로 임차인이 제기한 판결에 의하여 청구인이 지급한 임대보증금은 청구인의 양도가액에서 차감할 수 없음
이 건 심사청구는 기각합니다.
청구인은 배우자 aaa 및 자 bbb(이하 “청구인들”이라 한다)과 공동으로 소유하고 있던 ○○ ○○구 **-, - 소재 2필지 토지와 동 소재지의 9층 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 2008.5.13. AAAAA 주식회사(이하 “매수법인”이라 한다)에게 ,백만원에 양도하고 2008.5.26. 양도소득세 ,백만원을 신고·납부하였다. 청구인들은 매수법인으로부터 쟁점부동산 임차인들의 임대보증금 ,백만원을 차감한 ,백만원을 양도대금으로 수취하였으나, 매수법인이 쟁점부동산(지하1층∼지상5층)에 임차하고 있던 학교법인 ○○○○(이하 “임차인”이라 한다)의 임대보증금 중 일부를 반환하지 않아 임차인은 청구인들과 매수법인을 상대로 임대보증금 반환소송을 제기하였고, 2015.10.27. 서울고등법원 2015나 조정조서(이하 “서울고등법원 조정조서”라 한다)에 따라 2015.11.13. 청구인들은 임차인에게 백만원을 지급하였으며, 청구인은 2015.12.7. 청구인들이 임차인에게 지급한 금액 중 청구인의 지분 만큼인 백만원을 당초 신고한 양도가액에서 차감함으로써 ,천원의 환급을 청구하는 양도소득세 경정청구를 신청하였다. 처분청은 위 경정청구에 대하여 검토한바, 매수법인의 임대보증금 반환의무 불이행으로 인하여 청구인들이 대신 변제한 것은 양도가액에 차감할 사항이 아니므로 양도소득세 환급은 부당하다며 2016... 경정청구를 기각 통지하였으며, 청구인들은 이에 불복하여 2016..**. 이의신청을 거쳐 2016... 이 건 심사청구를 제기하였다.
① 과세의 대상이 되는 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득·수익·재산·행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 불구하고 그 실질 내용에 따라 적용한다. 2) 국세기본법 제45조 의 2【경정 등의 청구】
① 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 최초신고 및 수정신고한 국세의 과세표준 및 세액의 결정 또는 경정을 법정신고기한이 지난 후 5년 이내에 관할 세무서장에게 청구할 수 있다.(단서 생략)
② 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자 또는 국세의 과세표준 및 세액의 결정을 받은 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하였을 때에는 제1항에서 규정하는 기간에도 불구하고 그 사유가 발생한 것을 안 날부터 2개월 이내에 결정 또는 경정을 청구할 수 있다.
1. 최초의 신고·결정 또는 경정에서 과세표준 및 세액의 계산 근거가 된 거래 또는 행위 등이 그에 관한 소송에 대한 판결(판결과 같은 효력을 가지는 화해나 그 밖의 행위를 포함한다)에 의하여 다른 것으로 확정되었을 때
2. 소득이나 그 밖의 과세물건의 귀속을 제3자에게로 변경시키는 결정 또는 경정이 있을 때
3. 조세조약에 따른 상호합의가 최초의 신고·결정 또는 경정의 내용과 다르게 이루어졌을 때
4. 결정 또는 경정으로 인하여 그 결정 또는 경정의 대상이 되는 과세기간 외의 과세기간에 대하여 최초에 신고한 국세의 과세표준 및 세액이 세법에 따라 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과할 때
5. 제1호부터 제4호까지와 유사한 사유로서 대통령령으로 정하는 사유가 해당 국세의 법정신고기한이 지난 후에 발생하였을 때 3) 국세기본법 시행령 제25조 의 2【후발적 사유】 법 제45조의 2 제2항 제5호에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 최초의 신고·결정 또는 경정을 할 때 과세표준 및 세액의 계산 근거가 된 거래 또는 행위 등의 효력과 관계되는 관청의 허가나 그 밖의 처분이 취소된 경우
2. 최초의 신고·결정 또는 경정을 할 때 과세표준 및 세액의 계산 근거가 된 거래 또는 행위 등의 효력과 관계되는 계약이 해제권의 행사에 의하여 해제되거나 해당 계약의 성립 후 발생한 부득이한 사유로 해제되거나 취소된 경우
3. 최초의 신고·결정 또는 경정을 할 때 장부 및 증거서류의 압수, 그 밖의 부득이한 사유로 과세표준 및 세액을 계산할 수 없었으나 그 후 해당 사유가 소멸한 경우
4. 그 밖에 제1호부터 제3호까지의 규정에 준하는 사유가 있는 경우 4) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】
① 양도소득은 당해년도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 5) 소득세법 제95조 【양도소득금액】
① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 6) 소득세법 제96조 【양도가액】
① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.
1. 2008.2.13. 청구인들은 쟁점부동산을 ,백만원에 양도하기로 계약을 체결하고 계약금 ,백만원을 영수하였으며, 2008.5.13. 매수법인이 인수한 임대보증금 ,백만원을 제외한 ,백만원을 영수하였다. 2) 쟁점부동산의 지분에 따른 소유자별 매도금액은 다음과 같다. (단위: 백만원) 구 분 청구인 aaa bbb 합 계 지 분 율 45.64％ 27.18％ 27.18％ 100％ 매도금액 , , , ,
3. 쟁점부동산의 ‘등기사항전부증명서’에 나타난 소유권 이전내역은 다음과 같다. 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 소유권보존 200.. 청구인 100분의 45.64 aaa 100분의 27.18 bbb 100분의 27.18 공유자전원지분 전부이전 2008.05.13 매매 소유자 매수법인 주식회사 소유권이전 2008.05.13 신탁 수탁자 주식회사 ○○부동산신탁 소유권이전 201.. 매매 소유자
○○○제12호○○○○○○○(주)
4. 2008.2.13. 청구인들과 매수법인 간에 작성된 쟁점부동산 매매계약서 내용 중 주요 내용은 다음과 같다. 제2조: (매매가격) 대상부동산의 매매가격은 금 ￦,,,(건물분 부가가치세 별도)(이하 “매매대금”이라 함)으로 하며, 구체적인 내역은 아래 표와 같다. (단위: 원) 토지대금 건물대금 합계 ,,, ,,, ,,, 제3조 (매매대금의 지급) (1) 매수인은 본 계약 체결과 동시에 계약금으로 매도인에게 금 ￦,,,*을 지급하여야 한다.
(2) 매수인은 본 계약 체결일로부터 삼(3)개월 이내에 잔금을 매도인에게 지급하여야 한다.
(3) 지급방법은 청구인 명의의 아래 은행계좌에 매수인 또는 매수인이 지정하는 자가 입금하고 영수증은 무통장 입금증으로 갈음한다. 단, 매도인이 매도인 명의의 계좌가 아닌 타인명의 계좌로의 입금을 요구할 때는 매수인은 타인명의로 입금할 수 있다. 예금주 은행명 계좌번호 비고 청구인 농협중앙회 --* 제4조 (소유권의 이전과 명도)
(1) 매도인은 매수인으로부터 잔금을 수령함과 동시에 대상부동산의 소유권 이전에 필요한 일체의 서류(대상부동산의 등기권리증 원본, 매도인의 인감이 날인된 등기위임장, 매도인의 매도용 인감증명서, 대상부동산의 토지대장 및 건축물대장 각 1부, 대상부동산의 공시지가확인원 각 1부, 기타 매수인에게 대상부동산의 소유권이전등기를 경료하는데 필요한 서류)를 매수인 또는 매수인이 지정하는 자에게 제출하여야 한다.
(2) 매도인은 매수인으로부터 잔금을 수령한 후 2008년 5월 30일에 건물의 열쇠 기타 대상부동산의 관리 및 운영에 필요한 물품을 매수인 또는 매수인이 지정하는 자에게 교부하여야 하고, 이로써 매도인의 대상부동산의 명도의무를 완료한 것으로 간주한다. 임차인의 명도는 매수인의 책임과 비용으로 하며, 매도인은 임대차보증금을 반환하여야 하는 의무 이외에는 임차인의 명도와 관련하여 어떠한 책임도 없으며 비용을 부담하지 않는다. 1)
(3) 매수인은 잔금을 수령한 이후에도 2008년 5월30일까지는 대상부동산을 점유하고 사용 수익할 수 있다. 제5조(명도)
(1) 매수인은 매도인에게 잔금을 지급한 이후에 대상부동산에 입주한 임차인에게 건물의 명도를 청구할 수 있다.
(2) 대상부동산에 입주한 임차인으로부터 대상부동산을 명도받는 것은 전적으로 매수인의 책임과 비용으로 하여야 하며, 매도인은 제4조제2항의 의무 이외의 명도의무가 없다.
(3) 매수인으로부터 잔금을 수령한 이후 매도인은 매수인이 지정하는 시기에 대상 부동산에 입주한 임차인에게 임대차보증금을 반환하여야 한다. 제7조(정산) 대상부동산과 관련된 임대차계약에서 발생하는 수익(임대료, 관리비 등을 포함하되 이에 한정되지 아니함)은 2008년5월30일 오후12:00(자정)를 기준으로 하여 그 이전까지는 매도인에게, 그 이후부터는 매수인에게 각각 귀속한다. 제15조(기타사항)
(1) 매도인과 매수인은 본 계약 이후 어떠한 이유로든 매매대금의 증액 또는 감액, 추가 비용부담 등을 매도인과 매수인 상호간에 요구할 수 없다.
(2) 대상부동산 중 건물에 부착되어 있는 기물(발전기, 에어컨 기타 비품 포함)과 정원석 및 정원수는 매도인의 소유임을 확인하며, 매매목적물에서 제외한다.
5. 임차인이 청구인들과 매수법인을 상대로 한 임대차보증금 반환 소송사건의 각 심급별 판결내용은 다음과 같다. 2) 심급 사건번호 선고일 판결내용 1심 서울중앙지방법원 2010가합 (청구인 패소) 2011.9.9 임대차보증금 반환채무에 대한 임차인의 승낙이 없어 면책적 채무인수가 아닌 이행인수이므로 매수법인은 임차인에게 ,백만원을 지급하고 청구인들은 매수법인과 연대하여 백만원을 지급하여야 한다. 2심 서울고등법원 2011나 (청구인 승소) 2012.8.31 2010.3.1. 임차인이 매수법인으로부터 추가로 임차한 점 등으로 보아 매수법인은 임대차보증금 반환채무를 이행할 자력이 있었으며, 임차인이 임대차보증금 반환채무를 인수하는 것에 대하여 묵시적으로 동의한 것으로 볼 수 있어 원고의 청구를 기각한다. 3심 대법원 2012다 (청구인 패소) 2015.5.29 임차인이 임대차보증금 반환채무를 인수하는 것에 대하여 묵시적으로 동의한 것으로 볼 수 없어 원심판결을 파기·환송한다. 조정 서울고등법원 2015나 2015.10.27 신청인들은 각자 임차인에게 2015.11.13까지 백만원을 지급한다. 6) 서울고등법원 조정조서에 따라 2015.11.13. 청구인들은 임차인에게 *백만원을 지급하였으며, 지분별로 청구인들이 지급한 금액 및 경정청구세액은 다음과 같다.
7. 2015.5.29. 선고한 대법원의 판결(사건번호: 2012다*) 내용은 다음과 같다. ※ 원고: 임차인 피고: 청구인, aaa, bbb ※ 주문: 원심판결을 파기하고, 사건을 서울고등법원에 환송한다.
(2) 원심이 인정한 사실관계와 위 사실을 앞서 본 법리에 비추어 살펴본다. 첫째, 원고는 매수법인에게 이 사건 건물의 소유권이 이전되자 이 사건 임대차보증금을 반환받지 못할 것을 우려하여 피고들로부터 그 반환책임을 인정하는 각서를 받으려고 하였으나 피고들은 매수법인이 임대차보증금을 반환하기로 하였다는 답변만 계속하였고, 피고들이나 매수법인은 이 사건 임대차보증금 반환채무의 인수에 대하여 원고로부터 승낙을 받으려는 조치를 전혀 취하지 아니하였다. 둘째, 매수법인은 금융기관으로부터 받은 대출금으로 이 사건 건물 등을 매수하는 방법으로 부동산 개발사업을 추진하여 피고들로부터 이 사건 건물에 관한 소유권이전등기를 넘겨받은 당일 ○○신탁과 사이에 부동산담보신탁계약을 체결하고 그 소유권이전등기를 마쳐 주었으므로, 원고가 그 소유권이전등기 당시 매수법인으로부터 이 사건 임대차보증금 반환채권을 회수할 가능성이 확실하였다고 보기 어렵다. 셋째, 원고는 2009.2.경까지도 피고들과 매수법인 사이에 매매계약서 등을 통하여 임대차보증금 반환채무의 귀속관계를 확인하려고 하였고, 그 결과 매수법인으로부터 받은 매매계약서 사본에는 피고 청구인의 말과는 다르게 피고들이 임대차보증금 반환채무를 부담하는 것으로 되어 있었으며, 이후 피고들이나 매수법인으로부터 다른 문서를 받지 못하였으므로, 원고는 이 사건 건물의 매도에도 불구하고 피고들이 임대차보증금의 반환책임을 부담하는 것으로 인식하고 있었다고 볼 여지가 충분하다. 넷째, 매수법인이 이 사건 건물의 소유권을 취득한 바로 뒤인 2008.6.경부터 임대차계약기간 만료일까지 원고가 매수법인에게 매월 임대료를 지급하기는 하였지만, 원고로서는 이 사건 임차목적물을 사용하는 이상 임대료를 지급하는 것이 당연하고 원고가 피고 청구인의 요구에 따라 매수법인에게 임대료를 지급하게 되었다고 주장하는 점 등을 고려하면 원고가 매수법인에게 임대료를 지급하였다는 사정을 매수법인이 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 데에 원고가 동의하였다는 징표로 삼아서는 아니 된다. 다섯째, 원고가 ○○신탁이 제기한 임차목적물에 대한 인도소송에서 피고들과 매수법인을 거쳐 ○○신탁이 임대인 지위를 승계하였다고 주장하거나 2010.6.경 매수법인에게 2010.7.30.까지 임차부분을 인도할 것이니 임대차보증금을 반환하여 달라는 취지의 통지를 하였다고 하더라도, 이는 원고가 자신에 대하여 인도소송을 제기한 ○○신탁으로부터라도 임대차보증금을 반환받기 위하여 한 것으로서 임차인이 통상 취할 수 있는 조치 이상의 의미를 가진다고 보기 어렵다. 여섯째, 원고가 2009.2.9.경 및 2009.9.17.경 매수법인으로부터 임대인 지위를 피고들로부터 승계하였다는 취지의 통지를 받고도 어떠한 이의를 제기하지 아니하였다고 하더라도, 위 각 통지에서 매수법인이 원고에 대한 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하였음을 명시하지 아니한 이상, 원고의 위와 같은 태도를 두고 매수법인이 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 것을 원고가 묵시적으로 승낙한 사정으로까지 보기는 어렵다. 그 밖에 원심이 거시한 나머지 사정을 모두 살펴보아도 매수법인이 피고들로부터 원고에 대한 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 것을 원고가 묵시적으로 승낙하거나 동의한 것으로 보기에 부족하다. 그런데도 원심은 앞서 본 판시와 같은 사정만으로 매수인인 매수법인이 매도인인 피고들로부터 원고에 대한 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하는 것에 대하여 원고가 이를 적어도 묵시적으로나마 동의 또는 승낙을 하였다고 추인할 수 있다고 판단하여 원고의 피고들에 대한 임대차보증금 반환청구를 기각하였다. 이러한 원심판결에는 임대차보증금 반환채무의 면책적 인수에 관한 법리를 오해함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이 점을 지적하는 원고의 상고이유의 주장은 이유 있다. 8) 청구인은 2015.**.. 처분청에 ‘2008년 귀속 양도소득세’ 경정청구를 하였으며, 경정청구 내역은 다음과 같다. 9) 청구인의 경정청구에 대하여 처분청은 2016..*. 아래와 같은 사유로 ‘경정청구 기각 통지’를 하였다. 양도가액은 양도자와 양수자간에 약정된 매매대금이 명백하고 매수인의 임차보증금 반환의무 불이행으로 인하여 임대보증금을 대신 변제하였다 하더라도 이는 양도가액에 영향을 미치지 아니하므로 이건 기각하고자합니다.
10. 매수법인은 ○○ ○○구 ○○동 **- ○○빌딩 2층에 200... 개업하여 201... 직권 폐업된 법인으로 대표자는 ○○○(지분율％)이며, 2016... 현재 정리보류액은 ,***백만원이다.
11. 매수법인의 대차대조표 상 주요계정 내역은 다음과 같다.
- 라. 판단 청구인은 서울고등법원 조정조서에 의하여 임차인에게 변제한 금액을 양도가액에서 차감하여야 한다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴보면, 양도가액은 양도대상 물건 거래 당시의 실제 약정된 가액이므로 특별한 사정이 없는 한 청구인과 매수법인간에 2008.5월 약정한 거래가액은 양도가액이라고 할 수 있는 점, 매수법인의 임차보증금 반환의무 불이행으로 인해 2015.10월 청구인이 보증금을 대신 변제했다고 하더라도 이는 쟁점부동산 양도에 따른 권리의무가 확정된 후의 채권채무에 대한 조정으로 양도가액에 영향을 미친다고 보기 어려운 점 등을 고려하면 청구인이 매수법인 대신 지급한 보증금을 양도가액에서 차감할 수 없다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 매도인의 임대보증금 반환의무에 따라 청구인들은 임대보증금 ,백만원을 차감한 ,***백만원만 양도대금을 수령하였음 2) 1심은 임차인이 원고, 청구인들과 매수법인이 피고이며, 2심과 3심은 청구인들과 임차인간의 소송임
결정 내용은 붙임과 같습니다.