양도인에게 지급한 사실이 확인되는 금액만 실지거래가액으로 인정할 수 있음

00세무서장이 2015.12.8. 청구인에게 한 2015년 과세연도 양도소득세 59,836,930원의 부과처분은, 이 건 과세대상 토지인 00도 00시 00이면 00리 92-1 등 3필지 전 4,224㎡의 취득가액을 100,000,000원으로 인정하고, 양도차익을 실지거래가액으로 산정하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 2004.4.21. 00도 00시 00이면 00리 92-1, -2, -3 전 4,224㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 서00(이하 “매도인”이라 한다)으로부터 취득하여 보유하다가 2015.4.15. 최00에게 220백만원에 양도한 후, 매도인과의 매매계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다) 상 매매가액 220백만원을 취득가액으로 하고 양도소득금액을 0원으로 하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 2015.10.5.～10.24. 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 후, 청구인이 쟁점토지에 대한 취득세 신고시 제출한 검인계약서 상의 매매가액이 28백만원임을 확인하여 실지 취득가액을 28백만원으로 보아 2015.12.11. 2015년 과세연도 양도소득세 59,886,930원을 경정․고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2015.12.31. 이의신청을 거쳐 2016.5.30. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 검인계약서 상 매매가액은 취득 당시 공시시가에 근접한 가액으로 기재된 것일 뿐, 청구인의 계좌에서 인출된 현금 및 수표 금액으로 실제 거래가액 220백만원이 확인되고, 매도인이 동 거래 사실을 확인해 주고 있으므로 220백만원을 취득가액으로 인정하여야 한다.
• 나. 가사 현금 인출액은 인정할 수 없다 하더라도 청구인의 계좌에서 수표 100백만원이 인출된 다음날, 매도인을 채무자로 하여 쟁점토지에 설정된 채권최고액 120백만원의 근저당권이 말소된 사실이 확인되므로 근저당권 말소에 사용된 동 수표 인출액 100백만원을 취득가액으로 인정하여야 한다.

• 가. 양도 당시 공시지가가 취득 당시 공시지가에 비해 4배 이상 상승하였음에도 매매가액이 동일하다는 주장은 납득하기 어렵고, 청구인이 주장하는 은행 출금액의 귀속처가 확인되지 아니하여 쟁점토지의 매매대금으로 단정할 수 없으며, 매도인은 1년 미만 단기 보유자로서 실가 신고 대상인데 양도가액을 검인계약서상 매매가액 28백만원으로 신고하였고, 청구인 역시 취득세 과세표준을 28백만원으로 신고한 점에 비추어 검인계약서상 매매가액 28백만원을 취득가액으로 본 당초 처분은 정당하다.
• 나. 쟁점토지에 설정된 근저당권은 사인간 채권․채무에 의한 것으로 청구인 계좌에서 인출된 자기앞수표 100백만원이 매도인에게 취득 대금으로 지급되어 당해 근저당권 말소를 위해 사용되었는지 여부가 불분명하므로 청구 주장을 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁점 검인계약서상 매매가액을 쟁점토지의 실지 거래가액으로 하여 양도소득금액을 계산한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 2) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 3) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 4) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 5) 소득세법 114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

• 다. 사실관계

1. 청구인과 처분청 간 다툼이 없는 사실은 다음과 같다.

• 가) 쟁점토지의 등기부등본의 주요 기재사항은 다음과 같다. 등기목적 접수 등기원인 권리자 및 기타사항 소유권보존 1994.04.18. 소유자: 김영 소유권이전 2004.04.14. 2004.04.14. 매매 소유자: 매도인 소유권이전청구권가등기 2004.04.14. 2004.04.14. 매매예약 권리자: 청구인 소유권이전 2004.04.21. 2004.04.21. 매매 소유자: 청구인 소유권이전 2015.04.15. 2015.04.06. 매매 소유자: 최규 근저당권․지상권 설정 2002.06.14. 2002.06.12. 설정계약 채권최고액: 120백만원 채무자: 매도인 근저당권자: 김*경 근저당권설정등기말소 2004.04.21. 2004.04.21. 해지 지상권설정등기말소 2004.04.27. 2004.04.26. 해지
• 나) 쟁점토지의 연도별 개별공시지가는 다음과 같다. (공시일: 6.30., 단위: 원) 구분 92-1 92-2 92-3 개별공시지가 가액 2015 24,800 29,400 33,300 2014 23,100 27,400 31,000 양도 당시: 108,529,800 2006 10,000 10,000 10,000 2005 8,000 8,000 8,000 2004 7,000 7,000 7,000 2003 5,900 5,900 5,900 취득 당시: 24,921,600
• 다) 매도인은 쟁점토지를 청구인에게 양도한 후 양도가액 28백만원, 취득가액 25백만원으로 하여 양도소득세를 신고하였고, 청구인은 쟁점토지를 최00에게 양도한 후 양도가액 220백만원, 취득가액 220백만원으로 하여 양도소득세를 신고하였으며, 양도가액 220백만원에 대한 다툼은 없다.

2. 처분청의 조사종결복명서에서 확인되는 주요 조사내용은 다음과 같다.

• 가) 처분청은 실가상이자료로서 취득가액 과대계상 혐의로 청구인을 조사 대상으로 선정하였고, 양도가액은 실지거래가액으로 적정하다고 판단하였으며, 취득가액은 매도인의 양도소득세 신고 당시 관할세무서에 보관된 검인계약서와 청구인이 00시청에 제출한 취등록세 과세표준 신고서상 실가 금액이 28백만원임을 확인하였고, 양도 당시 개별공시지가가 취득시에 비해 3.5배 상승한 점을 고려하여 취득가액을 검인계약서상 가액 28백만원으로 경정하였다.
• 나) 처분청이 과세근거로 삼은 검인계약서 내용은 다음과 같다. 검인 2004.4.21. 00시장 부동산매매계약서

92-1 전 2,274㎡ 92-2 전 1,236㎡ 92-3 전 714㎡

매매대금: 28백만원 계약금: 일시불 2004.4.21. 지급 중도금: - 잔금: - 2004.4.21. 매도인: 서*상 (날인①) 매수인: 청구인 (날인) 입회인: 법무사 이**

3. 청구인이 실제 계약서라고 주장하면서 제출한 쟁점계약서와 매도인의 거래사실확인서, 청구인의 계좌내역 등의 내용은 다음과 같다.

• 가) 쟁점계약서와 거래사실확인서(인감증명서 첨부) 내용은 다음과 같은데, 청구인이 제출한 각 서류상 매도인의 날인②와 상기 검인계약서상 매도인의 날인①은 다른 것으로 나타난다. 부동산매매계약서

쟁점토지

매매대금: 220백만원 계약금: 일시불 중도금: - 잔금: 일시불 2004.4.17. 지급 2004.4.17. 매도인: 서*상 (날인②) 매수인: 청구인 (날인) 부동산 거래사실확인서

○ 부동산의 표시: 쟁점토지

○ 매매금액: 220백만원

○ 계약일자: 2004.4.17.

○ 잔금청산일자: 2004.4.17. 위 부동산을 아래의 매도인과 매수인이 상기 내용과 같이 매매계약을 체결하고 거래한 사실을 확인하며, 본 거래 사실을 명확하게 하기 위하여 인감 증명서를 첨부하여 이를 확인합니다. 매도인: 서상 (날인②) 매수인: 청구인 - 첨부: 매도인, 매수인 인감증명서(거래사실 확인용) 각 1부 거래사실확인서상 작성일자는 기재되어 있지 아니하며, 매도인의 인감증명서(날인②) 발급일자는 2006.5.11.로 나타남

• 나) 청구인이 매매대금이라고 주장하는 출금 내역과 쟁점계약서상 대금지급일, 등기일을 비교하면 다음과 같고, 청구인이 주장하는 대금지급일과 쟁점계약서상 대금지급일이 다른 것으로 나타난다. 거래일자 계좌 적요 출금액 (천원) 대금지급일 (쟁점계약서) 등기일 2004.02.26. 우리 1002… 현금 20,000 2004.04.17. (일시불) 검인계약서상 대금지급일: 2004.04.21. 2004.04.21. 매매예약 가등기일: 2004.04.14. 2004.03.30. 〃 〃 60,683 2004.04.20. 〃 자기앞수표 100,000 2004.04.29. 농협 1700… 대체 40,000 합계 220,000

4. 당심이 2016.6.7. 매도인과 통화하여 확인한 내용은 다음과 같다.

• 가) 본인은 2002년 봄부터 2006년 봄까지 수감생활을 하였고, 이 건 거래는 수감 중 본인이 인지하지 못한 상태에서 배우자가 행한 것으로, 거래 내용은 정확히 알지 못하고, 근저당권자 김*경이나 양도소득세 신고 내용도 전혀 모른다(배우자와는 이 건 거래 등 여러 사유로 이혼하였다).

② 출소 직후 청구인이 쟁점토지 매수인이라고 하면서 거래사실을 확인해 달라고 하여 제반 서류를 제공하였는데 매매대금은 전부 배우자가 가져 가고 본인 수중에 들어온 돈은 없어서 실제 거래금액이 얼마인지 모른다.

③ 다만, 쟁점토지는 본인이 2001년 1) 취득 당시에도 매매가액이 97백만원이었고, 비싼 편이었으므로 2004년에는 그보다 더 높은 가액으로 거래되었을 것이다.

5. 쟁점토지 인근 번지의 실거래가 현황을 조사한바, 인근 89번지와 90번지(이하 “인근토지”라 한다)의 실거래가 신고 자료 및 쟁점토지와의 비교 결과는 다음과 같다.

• 가) 인근토지의 실거래가 신고 자료 (단위: ㎡, 천원) 지번 면적 취득 양도 일자 가액(㎡당) 일자 가액(㎡당) 89 661 2005.01.28. 145,000(103) 2006.04.13. 160,000(113) 90 744 * 취득․양도 당시 개별공시지가는 쟁점토지의 개별공시지가와 동일함
• 나) 인근 토지의 개별공시지가는 쟁점토지의 개별공시지가보다 18.6% 높은데, 이를 감안하여 비교토지의 실거래가액을 당사자들이 주장하는 쟁점토지의 거래가액과 비교해 보면, 비교토지의 실거래가액은 청구인의 주장가액보다 98.1%(주위적 청구) 내지 335.9%(예비적 청구)가 높은 반면, 처분청의 경정가액보다는 1,457%가 높은 것으로 나타난다. (단위: 원/㎡) 구분 취득 당시 개별공시지가 거래가액 경정가액 주위적 청구 예비적 청구 쟁점토지 (’04.4. 취득) 5,900 (’03.6. 공시) 52,083 23,674 6,628 (검인계약서) 비교토지 (’05.1. 취득) 7,000 (’04.6. 공시) 103,202 103,202 103,202 비교율 18.6% 98.1% 335.9% 1,457%
• 라. 판단

1. 양도차익산정에 있어서의 기준이 되는 실질거래가액이라 함은 객관적인 교환가치를 반영하는 일반적인 시가가 아니라 실지의 거래대금 그 자체 또는 거래 당시 급부의 대가로 실지 약정된 금액을 의미하고(대법원97누6629, 1999.2.9. 참조), 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평 등을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합하는데(대법원2006두16137, 2007.10.26. 참조), 납세자가 실지거래가액에 관한 증빙서류로서 취득 및 양도에 관한 매매계약서와 계약상대방의 거래확인서 및 인감증명서 등을 제출하였다면, 과세관청으로서는 위 각 매매계약서가 실제와 달리 작성되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한, 위 각 매매계약서 상의 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여야 하고, 이 경우 그러한 특별한 사정이 있다는 점은 어디까지나 과세관청이 이를 입증하여야 한다고 할 것이다(대법원 1982.10.26. 선고 82누265 판결, 대법원 1990.3.27. 선고 88누10619 판결, 대법원 1996.6.25. 선고 95누3183 판결 등 참조).

2. 이 건으로 돌아와 살펴보면, 청구인은 쟁점계약서상 가액이 실지 거래가액이라고 주장하고 있으나, 쟁점계약서상의 작성일자, 대금 지급일자가 청구인이 주장하는 대금 지급일자 및 등기일과 다르고, 근저당권 설정등기의 처리에 관한 특약사항과 중개인 등 입회인이 없으며, 매도인의 인감증명서 발급일자와 진술 내용에 비추어 쟁점계약서가 사후에 작성되었을 여지도 있어 보일 뿐만 아니라, 쟁점토지 취득대금이라고 주장하는 계좌 출금액의 귀속처가 매도인인지 여부가 불분명하여 쟁점계약서가 실지 거래내용을 반영한 진정한 계약서라고 보기 어려우므로 쟁점계약서상 가액을 실지 거래가액으로 인정하기는 어려워 보인다.

3. 다만, 매도인이 2001년 쟁점토지를 97백만원(평당 7.5만원)에 취득하였다고 진술하고 있고, 쟁점 토지 거래일보다 9개월 후 거래된 인근토지의 실지 거래가액이 145백만원(평당 34만원)으로 신고된 점 등을 고려할 때 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 적어도 100백만원(평당 7.8만원) 이상이라고 주장하고 있는데, 청구인의 계좌에서 2004.4.20. 수표 100백만원이 인출되었고, 다음날인 2004.4.21. 매도인을 채무자로 하여 쟁점토지에 설정되어 있던 근저당권이 말소되면서 청구인에게 소유권이 이전된 사실이 확인되며, 통상 근저당권 채권최고액은 채무액의 120%를 설정하므로 매도인의 채무액이 100백만원임을 추정할 수 있는바 동 수표 인출액이 쟁점토지를 담보로 한 매도인의 채무 변제에 사용되었다는 청구 주장에 신빙성이 있어 보인다.

4. 따라서, 쟁점계약서 상의 가액 220백만원 전부를 실지 거래가액으로 인정하기는 어렵지만, 적어도 매도인의 근저당권 채무액을 변제한 것으로 보이는 수표 인출액 100백만원은 쟁점토지의 실지 거래가액으로 인정하는 것이 타당해 보인다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 2004년에 소유권이전등기가 되었으나, 매도인은 실제 2001년에 취득한 것이라고 하고, 2002년에 매도인의 채무에 대해 근저당권이 설정된 것으로 보아 신빙성이 있어 보인다.