분양권 취득시 지급한 프리미엄은 납세자가 입증

00세무서장이 2016.2.1. 청구인에게 한 2011년 과세연도 양도소득세 원의 부과처분은,

1. 개산공제액이 아닌 영수증 등을 통하여 실제 지출된 것으로 확인되는 취득세, 등록세, 법무사 수수료 등을 필요경비로 하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

청구인은 경기 00시 00구 00동 1118 00마을 OO3차 2단지 000동 0000호(전용면적 122.7㎡, 37평형, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 2011.3.21. 양도하고 취득가액은 환산취득가액을 적용한 522,199,200원, 양도가액은 6억원, 필요경비는 11,070,623원 (개산공제액)으로 하여 양도소득세 10백만원을 신고･납부하였다. 처분청은 쟁점아파트 분양 당시 주택조합이 분양한 가액인 324,850,000원(이하 “쟁점분양가액”이라 한다)을 취득가액으로 보아, 2016.2.1. 청구인에게 2011년 과세연도 양도소득세 원을 경정･고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2016.5.11. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장
• 가. 청구인은 쟁점아파트를 최초로 분양받은 장AA으로부터 분양권 상태에서 취득 하여 준공된 후인 2003.5.31. 등기이전 하였고, 취득가액을 환산가액으로 신고한 것은 분양권 취득 시 계약서 등 증빙서류가 없기에 그 취득가액을 알 수 없어 세법에 따라 환산가액으로 신고하였음에도 최초 분양자인 장AA의 분양가액을 청구인의 취득가액으로 보는 것은 부당하며, 처분청이 쟁점분양가액을 청구인의 취득가액으로 본다면 청구인이 지급한 분양권 프리미엄 2억원도 필요경비로 공제하여야 한다.
• 나. 설혹 쟁점분양가액을 청구인의 취득가액으로 본다면 양도비 등은 영수증 등으로 확인되는 취･등록세, 법무사 수수료 등 18,243,780원을 공제하여야 한다.
• 나. 처분청 의견
• 가. 청구인이 쟁점아파트를 주택조합으로부터 직접 취득한 것이므로 쟁점분양 가액을 실거래가액으로 본 당초 처분은 정당하며, 청구인이 주장하는 프리미엄 2억원은 그 지급사실이 객관적인 증빙에 의하여 확인되지 않으므로 인정하기 어렵다.
• 나. 청구인이 양도비 등으로 공제하여야 한다고 주장하면서 제출한 영수증 등은 실제 지출되었는지 검토가 필요하다.

• 가. 쟁 점

① 아파트분양권을 취득하였음에도 최초 분양자에 대한 분양가액을 청구인의 취득가액으로 본 처분은 부당하다는 청구주장의 당부

② 양도비를 개산공제할 것이 아니라 확인된 취･등록세 등 실제 소요된 양도비를 공제하여야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.

• 가. 제1항제1호나목에 따른 환산가액과 본문 중 대통령령으로 정하는 금액의 합계액
• 나. 제1항제2호 및 제3호에 따른 금액의 합계액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용

• 가. 증권거래세법에 따라 납부한 증권거래세
• 나. 양도소득세과세표준 신고서 작성비용 및 계약서 작성비용
• 다. 공증비용, 인지대 및 소개비
• 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

2. 법 제94조제1항제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 양도함으로써 발생하는 매각차손. 이 경우 기획재정부령으로 정하는 금융기관(이하 이 호에서 "금융기관"이라 한다) 외의 자에게 양도한 경우에는 동일한 날에 금융기관에 양도하였을 경우 발생하는 매각차손을 한도로 한다.

⑥ 법 제97조제2항제2호 각 목 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 금액"이란 다음 각 호의 금액을 말한다.

취득당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 규정에 의한 개별공시 지가×3／100(괄호 생략)

• 가. 법 제99조제1항제1호 다목의 규정에 의한 건물(그 부수토지를 포함 한다) 및 동호 라목의 규정에 의한 주택 취득당시의 법 제99조제1항 제1호 다목 또는 라목의 가액×3／100(괄호 생략)
• 나. 가목외의 건물 취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액×3／100(법 제104조 제3항에 규정된 미등기양도자산의 경우에는 3／1000)

3. 법 제94조제1항제2호 나목 및 다목의 규정에 의한 자산(법 제104조제3항에 규정된 미등기 양도자산을 제외한다): 취득당시의 기준시가×7／100

4. 제1호 내지 제3호외의 자산 취득당시의 기준시가×1／100

⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ 매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조제9호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(괄호 생략)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가(괄호 생략)

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(괄호 생략)하여 산정한 가액에 의한다.(단서 생략)

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외 한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 1) 청구인의 양도소득세과세표준 신고내역과 처분청의 경정내역은 아래와 같다. (단위: 원) 구분 신고 경정 비고 양도가액 600,000,000 600,000,000 취득가액 522,199,200 324,689,001 -신고: 환산가액 -경정: 분양가액 필요경비 11,070,623 11,070,623 개산공제(기준시가 3%) 2) 취득가액과 관련하여 청구인이 제출한 증빙서류와 관련 주장은 아래와 같다.

① 쟁점아파트 분양계약서

○ OO3차(2단지) OO 공급계약서에는 총공급금액은 3억 2,485만원으로, 공급자는 지역주택조합, 매수인은 장AA으로 하여 2001.10.31. 계약을 체결된 것으로 나타나며,

• 권리의무 승계 (명의변경)현황에는 아래와 같이 청구인이 장AA으로부터 승계한 것으로 나타나나 승계일은 기재되어 있지 않음

② 분양권 양도･양수관련

○ 청구인은 분양권 양도･양수 계약서를 보관하고 있지 않다고 주장하고 있음

○ 국세청 전산망에는 쟁점아파트 최초 분양자인 장AA의 양도소득세 신고 내역이 없는 것으로 확인됨

③ 등기부등본

○ 쟁점아파트 등기사항전부증명서를 보면, 2003.5.21. 소유권 보존되고, 분양계약서 작성일자와 동일한 2001.10.31. 매매를 등기원인으로 하여 2003.5.31. 청구인명의로 소유권이 이전되었음이 나타남 3) 청구인은 쟁점아파트 분양권을 양수시 프리미엄 2억을 현금으로 지급하였다고 주장하면서 청구인 은행계좌 현금인출 내역을 제출하였으나, 현금인출 내역을 보면, 쟁점아파트 분양계약일인 2001.10.31. 이전인 1999.4.23.부터 2001.7.25.까지 약 33억원을 인출 하였고 2001.11.26. 13백만 원을 인출한 것으로 나타나, 청구주장을 뒷받침 할 만한 증빙으로는 보기 어려운 것으로 보인다. 또한 국세청 전산망에 따르면, 쟁점아파트와 같이 분양한 아파트의 2003.5월부터 9월까지 분양권 매매사례가액 을 보면 프리미엄이 1천8백만원에서 3천5백만원으로 나타난다. 동 매매사례가액은 쟁점아파트와 분양가액이 다소 차이가 있고 매매시기 또한 달라 실거래가액으로 볼 수 있는 매매사례가액에는 해당되지 않음 4) 청구인은 쟁점분양가액을 청구인의 취득가액으로 본다면, 필요경비를 개산공제할 것이 아니라 실제 지출된 취･등록세, 법무사 수수료 등 18,243,780원을 공제하여야 한다고 주장하면서 아래와 같은 증빙을 제출하였다.

• 가) 법무사 수수료 영수증(2003.5.30. 법무사 직인 날인됨): 444,220원
• 나) 등록세 영수증(2003.5.30. 수납일부인 날인): 11,048,010원
• 다) 취득세 영수증(2003.5.6. 수납일부인 날인): 6,751,550원
• 라. 판단 살피건대, 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에게 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 원칙적으로 과세관청이 그 입증책임을 부담하나, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로, 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증하게 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 할 것인바(대법원91누10909, 1992.7.28. 참조), 쟁점아파트 등기부등본에는 분양계약서의 작성일을 매매 원인일로 하여 청구인 앞으로 소유권 이전되었고, 청구인은 취득세와 등록세 또한 분양가액을 기준으로 신고･납부한 것으로 보이므로, 분양계약서에 나타나는 분양가액을 쟁점아파트의 취득가액으로 볼 수 있다 할 것이고 나아가 프리미엄을 추가로 지급한 것이 확인될 경우 이를 필요경비로 공제할 수 있다할 것이나, 청구인은 프리미엄으로 2억원을 지급하였다고 주장하면서도 이에 대한 객관적인 증빙을 제시하고 있지 아니하므로 청구주장을 받아들이기 어렵다 할 것이다. 다만, ｢소득세법｣ 제97조 에서는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우에는 취득가액과 자본적지출액 및 양도비 등의 합계액을 필요경비로 규정하고 있고, 이 건의 경우 청구인이 제출한 취득세와 등록세 영수증 등에 의하여 그 지출 사실이 인정되므로 양도가액에서 공제할 필요경비를 분양가액과 취득세 및 등록세 등의 합계액으로 보는 것이 타당한 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제65조제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.