전소유자가 양도가액을 96백만원으로 신고한후 부과제척기간이 지난 시점에 와서 실제는 370백만원이라는 확인서는 그대로 받아들이기 어렵고, 감정평가서는 14년전으로 소급 작성된 것이어서 당시 적정 시가를 반영하고 있다고 보기 어려움
전소유자가 양도가액을 96백만원으로 신고한후 부과제척기간이 지난 시점에 와서 실제는 370백만원이라는 확인서는 그대로 받아들이기 어렵고, 감정평가서는 14년전으로 소급 작성된 것이어서 당시 적정 시가를 반영하고 있다고 보기 어려움
7. 2.이나 출금일은 2001.
5. 4.이후이므로 날짜가 일치하지 않는다.
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. <개정 2010.12.27>
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2014.1.1> 2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】
① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우
② 법 제114조제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매 사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득 당시의 기준시가 양도 당시의 기준시가
③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
1. 쟁점토지 등기부등본에 의하면, 전소유자 심○장은 2000. 9. 2. 청구외 조◎예 등과 함께 쟁점토지를 지분(3분의 1) 취득하였다가, 공유물 분할 후 2001. 7. 5. 청구인에게 양도하였으며, 청구인은 2014. 8. 1. “수용”을 원인으로 한국토지주택공사에 양도하였다. * 청구인은 2002.9.11. 쟁점토지를 495번지(전, 1,274㎡)와 495-18번지(전, 235㎡)로 분할하였고, 2014.8.1. 함께 양도(수용)하였음
2. 처분청의 “양도소득세 조사종결 보고서”에 의하면, 쟁점토지 취득가액이 불분 명한 것으로 보아 소득세법 제97조 및 동법 시행령 제176조의2 제2항제2호 규정에 따 라 계산한 환산가액을 취득가액으로 하여 청구인의 양도소득세를 경정하였으며, 청구인이 이 건 심사청구에서 구하는 양도소득세의 산출내역은 다음과 같다. (단위: 원) 구분 경정내역
차이 양 도 소 득 세 양 도 가 액 621,858,900 621,858,900 0 취 득 가 액 102,643,312 376,390,000 -273,746,688 양 도 차 익 517,427,423 245,468,900 -271,958,523 장기보유특별공제 155,228,226 73,640,670 -81,587,556 양도소득금액 362,199,197 171,828,230 -190,370,967 과 세 표 준 359,699,197 169,328,230 -190,370,967 세 율 38 % 38 %
• 산 출 세 액 117,285,694 44,944,727 -72,307,967 감 면 세 액 21,979,908 8,447,361 -13,532,547 가 산 세 9,371,975 0 -9,371,975 기신고,결정세액 59,447,342 59,447,342 0 차감고지세액 45,230,410 -22,949,976 -68,180,386 3) 청구인이 쟁점토지에 대한 양도소득세 예정신고서에 첨부하여 제출한 쟁점토지 취득 관련 “매매계약서”의 기재내용은 다음과 같다. 부동산 매매계약서
소재지 경기도 ▽▽시 ○○구 ○○동 495 평 수 건물 대지 전 1,509 ㎡ 기타 매매대금 금 삼억칠천사백이십사만팔천원정 (￦374,248,000)
제1조 위 부동산을 매도자와 매수자 합의하에 아래와 같이 계약함 제2조 위 부동산 매매에 있어 매수자는 매매대금을 다음과 같이 지불키로 함 계약금 금 삼천칠백만 원정은 계약과 동시에 매도자에게 지불하고 잔액금 금 삼억삼천칠백이십사만팔천 원정은 2001년 7월 4일 지불키로 한다. 제3조 부동산 명도는 2001년 7월 4일 명도하기로 함 서기 2001년 7월 2일 * 위 매매계약서가 사후 소급 작성되었다는 사실에 대한 다툼은 없으며, 중개인 없이 매수자와 매도자 날인만 기재되어 있음
4. 청구인이 “검인계약서”라고 제시한 쟁점토지의 “부동산매매계약서”에는 ‘인천지방법원 ▽▽지원의 관인’이 날인되어 있으며, 그 주요 기재내용은 다음과 같다. 부동산매매계약서
▽▽시 ○○구 ○○동 495 전 1,509 평방미터
제1조 위 부동산을 매도인과 매수인 쌍방 합의하에 아래와 같이 매매계약을 체결한다. 제2조 위 부동산 매매에 있어 매수인은 매매대금을 아래와 같이 지불키로 한다. 매매대금 금 육천삼백만원 정 (￦63,000,000) 계 약 금 금 일천만원 정은 계약시 지불하고 중 도 금 금 원정은 년 월 일 지불하고 잔 금 금 오천삼백만원 정은 2001년 7월 4일 중개업자 입회하에 지불한다. 제3조 부동산 명도는 년 월 일로 한다. 2001년 7월 2일 검인신청인 법무사 김◊◊
5. 국세청 전산자료에 의하면, 전소유자는 2001.7.5. 쟁점토지 양도에 따라 취득일을 2000.9.2.로, 양도일은 2001.7.4.로 기재하여 실제거래가액으로 양도소득세 신고하였음이 확인된다. (단위: 천원) 양도가액 취득가액 양도차익 과세표준 납부세액 비 고 96,000 91,266 4,733 2,233 893 1년미만보유
6. 청구인은 쟁점토지 취득과 관련하여 2001.
4. ∼
7. 5.까지 한국투자증권 ▽▽지점 계좌(941-21, 940-21)에서 자금을 인출하여 매매대금을 지급하였다고 주장하는바, 그 인출 내역은 아래와 같다. 날 짜 구 분 금액(원) 증빙서류 비 고 합 계 370,000,000 2001.05.04. 계약금 40,000,000 한국투자증권 거래내역서 40,033,691원 인출 2001.05.21. 1차 중도금 170,000,000 101,078,651원 및 70,143,044원 인출 2001.06.20. 2차 중도금 80,000,000 110,000,000원 인출 2001.07.05. 잔 금 80,000,000 20,240,493원 인출, ○○ 농협 대출금 60백만원 승계 * 전소유자는 쟁점토지를 양도하고 대금 370백만원을 수수하였다고 확인하고 있으나, 처분청은 인출자금이 전소유자에게 귀속되었는지 불분명하다고 주장
7. 청구인은 전소유자로부터 쟁점토지를 370백만원에 취득한 것이 사실이라고 주장하며 그 입증자료로 전소유자 심○장의 “사실확인서”를 제시하고 있는바, 그 기재내용의 요지는 다음과 같다.
○ 계약내용은, 계약일 2001.5.4. 계약금 40,000,000원, 1차 중도금 지급일 2001.5.21. 1차중도금 170,000,000원, 2차 중도금 지급일 2001.6.20. 2차중도금 80,000,000원 및 잔금 지급일 2001.7.5. 잔금 80,000,000원임
○ 잔금은 ○○농협 대출금 60,000,000원을 승계하고 20,000,000원을 받음
○ 총 매매금액은 평당 820,000원으로, 370,000,000원임
○ 수표 등으로 310,000,000원을 받았음
○ 2014년 청구인이 찾아와 매매계약서를 분실하였다고 하여 평당 820,000원, 매도금액 374,248,000원 (456.4평 × 820,000원)으로 확인해 줌
○ 처분청의 확인 시에도 평당 820,000원, 매매금액 374,248,000원 이라고 확인함
8. 청구인은 취득가액의 적정성 확인을 위해 의뢰한 쟁점토지의 소급 감정평가서를 제시하고 있는바, 감정평가의 주요내용은 다음과 같다.
○ 감정평가자: KM감정평가사사무소
○ 감정평가 목적: 일반거래(세무서 제출용)
○ 기준시점: 2001.7.5. ○ 조사기간: 2016.3.14∼3.15 ○ 작성일: 2016.3.25.
○ 감정평가액: 359,142,000원
• 비교표준지: ○○구 ○○동 33-6 (전, 2,949㎡, 개발제한구역내 자연녹지)
• 평가사례: ○○구 **동 667-9 (잡종지, 660㎡, 개발제한구역내 자연녹지) 비교표준지: 쟁점토지 가장 인근 ‘지가조사 표준지’로 선정되어 있는 토지 평가사례: 감정평가 시 인근지역의 지가수준을 적절히 반영하기 위한 ‘그 밖의 요인 보정’을 위한 기준시점 가장 최근 평가사례
9. 청구인은 쟁점토지의 과거 담보목적 감정평가 내용 및 인근토지의 다른 감정평가사례를 제시하고 있는바, 그 내용은 다음과 같다. (단위: 천원) 일련 번호 구 분 평 가 대 상 평가목적 가격시점 감정가액 소재지 지목 면적(㎡) 단가/ ㎡ 금액 1 감정평가표
○○동 486-2 답 1,034 담보 ’05.2.17 250 258,500 2 감정평가전례
○○동 493 잡종지 577 담보 ’05.10.6 410 236,570 3 감정평가전례
○○동 5-1 답 1,861 보상 ’06.12.18 222 413,142
○○동 5-2 답 1,831 보상 207 379,017 4 감정평가표
○○동 495 전 1,274 담보 ’07.5.7 240 305,760
○○동 495-18 전 235 담보 190 44,650 5 감정평가전례
○○동 495 전 1,274 이의 재결 ’14.5.12 412 525,015
○○동 495-18 전 235 412 96,843 6
○○동 490-5 잡종지 573 543 311,425 7
○○동 493 잡종지 577 533 307,714 8
○○동 493-6 전 1,320 416 549,516 9
○○동 493-7 전 1,350 416 562,005 10
○○동 495-17 전 1,327 412 546,856 1번 감정평가표는 가격시점이 2005.2.17.이나, 청구인은 쟁점토지 취득시점인 2001.7.5.부터 2005.2.17.까지의 지가변동률을 적용, 취득가액을 산정하여 그 적정 성을 주장하고 있는바, 동 평가표에는 인근 지가수준이 국도변 농경지의 경우 지가가 평당 약 110∼120만원으로, 해당 부동산 거래시세는 평당 약 120만원이라는 평가내용이 확인됨 4번 감정평가표는 2007년 청구인이 대출을 받기 위한 담보목적의 감정평가서(평가의뢰인: ○○농협, 가격시점: 2007.5.7.)에는 감정평가액을 240,000원/㎡으로, 인근 유사 부동산의 호가 수준을 평당 1백만원으로 평가하고 있음
10. 쟁점토지와 인근토지의 개별공시지가 변동내역을 보면 다음과 같다. (단위: 원) 기준일자 공시일자 쟁점토지 (495, 전) 비교표준지 (33-6, 전) 인근토지 493-7, 전 495-16,전 2000.1.1 2000.6.30 38,600 42,000
• 38,600 2001.1.1 2001.6.30 39,500 43,000 43,000 46,000 2002.1.1 2002.6.29 48,100 45,000
• 48,100 2003.1.1 2003.6.30 59,900 56,000 59,900 59,900 2004.1.1 2004.6.30 84,500 85,000 84,500 84,500 2005.1.1 2005.5.31 109,000 110,000 109,000 109,000 2006.1.1 2006.5.31 160,000 159,000 160,000 160,000 2007.1.1 2007.5.31 170,000 180,000 170,000 170,000 2008.1.1 2008.5.31 180,000 193,000 180,000 180,000 2009.1.1 2009.5.29 190,000 148,000 190,000 190,000 2010.1.1 2010.5.31 200,000 159,000 200,000 200,000 2011.1.1 2011.5.31 220,000 159,000 220,000 220,000 2012.1.1 2012.5.31 237,000 172,000 237,000 237,000 2013.1.1 2013.5.31 242,000 175,000 242,000 242,000 2014.1.1 2014.5.30 243,000 175,000 243,000 243,000 * 비교표준지: 소급감정평가서상 쟁점토지의 비교표준지로 선정한 토지
11. 처분청의 기타 의견
- 가) 청구인이 조사기간 중 제시한 부동산매매계약서는 문서감정 결과 ‘사후에 작성 되었을 가능성 있음’으로 회신 받았고, 청구인 및 전소유자 심○장이 양도소득세 신고 를 위하여 부동산매매계약서를 사후 작성하였음을 인정하고 있다. 나) 청구인은 인근토지의 감정평가자료(2005년 등 작성) 및 2016.3.25. 작성된 소급 감정평가표 등을 고려하여 쟁점토지의 취득가액을 370백만원으로 해야 한다는 주장은, 감정평가의 기초가 되는 공시지가가 39,500/㎡(2001년)에서 243,000원/㎡(2014년)으 로 13년 동안 6.15배 상승하였는데, 쟁점토지의 실지거래가액은 1.67배(622백만원/370백만원)만 상승한 것으로 분석하는 등 2005년 인근토지의 감정평가액 등을 기초로 취득가액을 산정하는 것은 단순 유추에 불과할 뿐이므로, 매매계약서나 대금지급 증빙 등 실취득가액을 확인할 수 있는 객관적 증빙 제시 없이 사후 작성한 사실확인서, 자금인출내역, 인근토지에 대한 감정평가자료, 양도물건의 소급감정평가 자료 등으로 제시한 쟁점토지의 실지 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액을 적용하여 양도소득세를 경정한 처분청의 처분은 정당하다. < 처분청의 “양도소득세 조사종결 보고서” 내용 중 취득가액 부분 > 취득가액 관련 금융증빙 제출 요청하였으나 제출된 금융증빙으로는 실지 취득가액을 확인할 수 없고, 조사 종료일까지 실거래가액을 확인할 수 있는 다른 적정한 증빙 등을 제출하지 못하고 있으며, 전소유자 심○장에게 실계약서 등 제출을 요청하였으나 계약서 및 기타 증빙 등은 오래 전 파기하여 제출할 수 없고 거래가액은 평당 80만원 정도 라고 답변함
12. 청구인의 기타 주장과 입증
- 가) 매매계약 내용과 취득대금 인출 청구인은 2014. 6. 25. 양도소득세 신고 시 취득매매계약서를 분실하여 신고시점인
2014. 6월에 전소유자 심○장의 동의하에 취득매매계약서를 다시 소급 작성하였다. 매 매금액은 평당 820,000원씩 취득하였기에 456.4평(1,509㎡)을 곱하여 374백만원으 로 기재하고 나머지 사항은 당시 법무사사무실에서 작성하여준 검인계약서를 보고 단순히 옮겨 기재하였다. 매매계약서내용과 대금지급내역서는 다음과 같다. < 계약서 내용 및 등기부등본상 소유권 이전일자 > (단위: 천원) 구 분 검인계약서 소급작성 계약서 등기부등본 일 자 금 액 일 자 금 액 계약일 ․ 금액 2001.7.2. 10,000 2001.7.2. 37,000 ➀원인일자 2001.7.2.
② 접수일자 2001.7.5. 중도금 ․ 금액 해당 없음 해당 없음 잔금일 ․ 금액 2001.7.4. 53,000 2001.7.4. 337,248 총 액 63,000 374,248 < 취득대금 지급을 위한 금융거래내역서 > (단위: 천원) 한국투자증권 ▽▽지점에서 인출 전소유자 심○장에게 지급 인출일자 내 역 인 출 금 액 지급금액 직접지급이유 2001.5. 4. 계 약 금 40,000 수표 40,000 매도인이 직접 교부해 달라고 요청 2001.5.21. 중 도 금 170,000 수표 170,000 2001.6.20. 중 도 금 80,000 수표 80,000 2001.7. 5. 잔 금 20,000 수표 80,000 2001.7. 5. 대출금승계 60,000 수표 60,000 합 계 370,000 370,000 2001.5.21. 170,000,000원 인출수표내역
• 500만원권 수표 14매(바가*6707~20), 1억원권 수표 1매(라나**) 취득대금을 전소유자 심○장에게 계좌이체로 하지 않은 이유는 심○장이 직접 받기를 원했기 때문이다. 그래서 청구인이 한국투자증권 ▽▽지점을 방문하여 인출 당시 발행한 수표의 배서인, 최종소지인을 확인하고자 하였으나, 사실상 불가능하여 청구인은 전소유자 심○장을 수소문하여 찾아가 ‘거래사실확인서’를 받아 제출하게 되었다. 그러나 처분청은 등기부등본상 원인일인 2001. 7. 2.과 청구인이 계약금 지급일자인 2001. 5. 4.과 일치하지 않고, 금융기관에서 인출한 금액이 전소유자에게로 지급된 근거가 없다고 주장한다. 등기부등본의 원인일인 2001. 7. 2.은 통상 검인계약서상 계약일이다. 검인계약서상 잔금일인 2001. 7. 4.까지 청구인의 계좌에서 1∼2백만원 정도의 소액 외는 인출된 흔적이 아예 없다(청구인 계좌사본 첨부). 그렇다면 검인계약서상 계약일자도 사실이 아닌바 등기부등본상 원인일인 2001. 7. 2.과 청구인이 계약금 지급일자인 2001. 5. 4.이 일치하지 않는다고 하여 실질을 부인함은 부당하다. 쟁점토지와 유사한 사안에 대한 심사청구에서, 전소유자의 계좌에 양도대금이 입금되지 아니하였지만 정황상 실제 취득가액을 인정한 선례(심사양도2014-194, 2015.2.3.)도 있다. 청구인이 인출한 370백만원이 허위라면 청구인계좌로 재입금될 것인데 청구인의 예금은 증가되지 않았다(청구인 부부의 계좌 거래내역 첨부).
- 나) 전소유자 심○장의 계좌 확인 처분청이 청구인의 계좌에서 인출된 금액이 전소유자 심○장의 금융계좌로 입금된 사실을 확인하여 줄 것을 요청하여 전소유자에게 매매 당시 금융자료를 요청하였으나, 전소유자 심○장은 계좌에 입금보관하여 사용하지 않았다고 하였다. 전소유자는 매매 당시 허가 없이 부동산업을 하고 있었는데, 수표 또는 현금으로 매매대금을 받아 금고에 보관하다가 필요할 때 사용하였다면서 금융거래가 없는 이유를 설명하였다.
- 다) 부동산 취득경위 청구인의 계좌에서 인출한 매매대금 310백만원은 공장부지 취득을 위하여 한국투자증권에 저축해 왔던 자금이다. 배우자가 운영하는 사업체(진명엔지니어링)의 공장을 저렴하게 취득할 수 있는 방법을 모색하던 중에 지인(배우자의 거래처)의 소개로 전소 유자를 알게 되었으며, 전소유자는 부동산매매업을 하던 자로서 청구인에게 쟁점토지 를 취득하면 공장건물이축권을 중개해 저렴하게 공장을 지을 수 있도록 하겠다고 하였다. 청구인이 이 말을 믿게 된 이유는 전소유자 심○장이 이미 쟁점토지와 인접한 493번 지 토지 위에 공장을 건축 중이었으며, 또한 ‘공장건물이축권을 매입하여 건축 중으로 곧 준공허가가 날 것’이라고 하였다. 청구인도 이축권을 매수하여 공장을 신축할 수 있을 것으로 믿고 쟁점토지를 취득하였으나, 쟁점토지가 소재한 지역은 개발제한구역으로 결국 청구인은 취득 당시 상태로만 보유하다가 인접토지 493번지(건물은 지었으나 공장 준공허가를 득하지 못함) 등과 함 께 ‘▽▽시 ○○물류단지 개발사업지구’에 편입되어 한국토지주택공사에 수용을 원인으로 양도되었다.
- 라) 쟁점토지의 소급감정가액 쟁점토지의 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례를 찾기 위해 인근지역 공인중개사무소에 방문, 탐문해 보았으나 오랜 시간의 경과로 현실적으로 구할 수 없었으며, 소급감정을 인정한 판결(대법원 2010. 9. 30. 선고, 2010두8751 판결)도 있고 하여 소급감정을 의뢰한 결과 쟁점토지의 취득시점 감정가액은 359백만원으로 산정되었다. 감정평가액은 기준시점 당시의 시장가치(감정평가에 관한 규칙 제2조 1호)로서 소득세법시행령 제176조의2 제3항제2호 에서 매매사례가액 다음의 시가로 인정하고 있으며, 법인세법시행령 제89조 에서 취득가액의 실가를 모를 때, 부가가치세법시행령 제64조 에 서 과세표준을 안분할 때, 조세특례제한법시행규칙 제15조 에서 이월과세 적용대상자산의 취득가액 구할 때, 국세기본법시행령 제13조 에서 담보가격 결정할 때 등 두루 시가로 규정하고 있다.
- 마) 개별공시지가상승률과 지가변동률의 차이 처분청이 계산한 쟁점토지의 환산취득가액은 102,643,312원이다. 처분청은 쟁점토지의 개별공시지가가 2001년 취득당시 59,605,000원에서 2014년 양도당시 366,687,000원으로 6.15배 상승하였으므로 실제 양도가액 617,181,000원을 6.15배로 역산하면 취득가액은 100,354,634원으로 산정되어 환산취득가격과 비슷하므로 정당하고, 감정가액이나 지가지수변동율에 의한 환산은 단순한 유추라고 주장하고 있다. < 보유기간동안 취득가액과 양도가액의 변동률 비교표 > (단위: 원) 구 분 환산취득가액 (처분청 주장) 실거래가액 (청구주장) 공지지가 상승률 지가변동률 양도가액 621,858,900 621,858,900 366,687,000 621,858,900 취득가액 102,643,312 370,000,000 59,605,500 351,547,215 변 동 률 605.8% 168.1% 615.2% 176.9% ** 양도시 개별공시지가 / 취득시 개별공시지가 * 취득(2001.7.5) ~ 양도(2014.6.24) 지가상승률: 76.892%임(붙임 “지가변동률” 참조) 지가변동률은 전국의 땅값이 일정기간 동안 변화된 상태를 비율로 나타낸 수치를 말하 는 것으로 쟁점토지의 보유기간 동안 지가변동률은 76.892% 상승하였다. 개별공시지가는 종합부동산세, 개발부담금, 농지전용부담금 등 각종 조세와 부담금 등 부과시 과세표준의 기준가격이 되며, 상속세법상 상속재산 평가에서도 시가를 모를 때만 보충적으로 활용할 뿐이다. 즉 개별공시지가는 과세표준에 대한 기준가격일 뿐 시가의 변화된 상태를 나타내는 비율은 아니다. 감정평가시 감정평가에 관한 규칙 제14조 제3항 제2호에서 정한 시점(時點)수정에 있어서 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제125조 에 따라 국토교통부장관이 조사·발표하는 비교표준지가 있는 시·군·구의 같은 용도지역 지가변동률을 적용할 것”이라 고 규정되어 있어 감정가격은 시가일 수밖에 없다. 위의 비교표에서 확인할 수 있듯이 청구인이 신고한 양도․취득가액의 변동률이 감정평가에서 시점수정에 적용하는 지가변동율과 유사한 수치를 나타내고 있다.
- 바) 인근토지의 감정평가자료 번호 지 번 평가시점 평가액(원/㎡) 지목 평가목적 1 486-2 2005.2.17. 250,000 답 담보 2 5-1 2006.12.18. 222,000 답 담보 3 493 2005.10.6. 410,000 잡종지 담보 4 490-5 2014.5.12. 543,500 잡종지 수용 5 495 (쟁점토지) 2014.5.12. 412,000 전 수용 6 493 2014.5.12. 533,300 잡종지 수용 7 493-6 (493에서분할) 2014.5.12. 416,300 전 수용 8 493-7 (493에서분할) 2014.5.12. 416,300 전 수용 9 495-17 2014.5.12. 412,100 전 수용 위 표는 쟁점토지의 취득시기를 전후하여 가장 가까운 시점의 인근토지 평가자료이
- 다. 감정평가액은 감정평가에 관한 규칙 제5조에 근거하여 ‘시장가치’를 기준으로 결정하 게 되어 있으나 평가목적이 담보인 경우(위 486-2, 5-1, 493번지) 채권회수 등을 감안하 여 시가보다 낮게 평가한다. 특히 개발제한구역 내 농지인 전 또는 답의 경우는 더욱 보수적으로 평가하여 시가의 약 70% 수준인 경우가 일반적이다. 486-2번지의 담보목적의 평가가액은 250,000원/㎡이나 평가서 의견란에486-2번지 매매가능가액은 364,000원/㎡(평당 120만원)으로 기록하고 있는걸 보면 알 수 있다. 그러므로 인근 필지 486-2번지의 시가 364,000원/㎡을 2005.2.17.부터 쟁점토지의 취득일인 2001.7.5.까지 지가상승률 52.43%을 감안한다면 쟁점토지의 취득당시의 가격은 239,000원/㎡으로 실제 취득가격인 248,000원/㎡과 적정성이 검증된다. 청구인의 경우 실제 취득가액을 판단함에 있어 형식적 자료인 거래당시의 매매계약서, 매수인의 계좌에 입금된 금융자료는 중요하고 명확한 자료임에 분명하지만 쟁점토지의 매매에 있어서 청구인의 무지와 전소유자 심○장의 사정으로 거래당시의 형식적 판단 을 명확하게 할 자료가 없는 실정에서는, 청구인의 계좌에서 인출된 금액, 실질과세의 기준이 되는 전소유자 심○장의 거래사실확인서, 쟁점토지의 시가를 파악할 수 있는 소급감정평가서, 가격형성요인이 유사한 인근토지의 가격평가자료는 쟁점토지 취득가액의 신빙성을 판단하는데 중요한 기준이 되어 국세기본법 제14조제2항 에 따른 실질과세원칙에 부합할 것으로 사료된다.
- 라. 판단 소득세법 제97조제1항제1호 나목, 같은 법 시행령 제176조의2 제1항 내지 제3항에 따르면, 양도가액에서 공제할 필요경비로서의 취득가액은 해당자산 취득에 든 실지거래가액이며, 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부․매매계약서․영수증․기타 증빙서류(이하 “장부 등”이라 한다)가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 또는 장부 등의 내용이 매매사례가액․감정평가가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우, 양도한 자산의 취득가액을 매매사례가액․감정가액․환산가액(실지거래가액․매매사례가액 또는 감정가액을 기준시가에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있다. 일반적으로 과세처분 취소소송에서 있어서의 과세근거가 되는 과세표준은 수입으로부터 필요경비를 공제하는 것이므로 수입 및 필요경비의 입증책임은 과세관청에 있다 할 것이나, 필요경비는 납세의무자에게 유리한 것이고 그 필요경비를 발생시키는 사실관계의 대부분은 납세의무자가 지배하는 영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 납세의무자에게 입증의 필요성을 인정하는 것이 공평의 관념에 부합한다고 하겠다(대법원2006두16137, 2007.10.26. 판결 참조). 살피건대, 이 건의 경우 쟁점토지를 370백만원에 매매하였다는 “사실확인서”를 작성한 전 소유자는 2001.7.5. 양도가액을 96백만원(1년미만 보유자산의 양도로 실지거래가액 신고 대상임)으로 신고한 사실이 있는바, 당시 다운계약서 작성 등 부정한 방법으로 세금을 포탈하고 부과제척기간이 경과한 시점에 와서 실제 양도가액이 370백만원이라는 확인내용을 그대로 받아들이기 어려운 점, 청구인이 제출한 계약서는 양도소득세 신고를 위하여 소급 작성한 것으로 취득시 작성된 실제 계약서가 없으며, 제출한 계약서의 기재내용에 공인중개사 인적사항이 없어 신뢰하기 어려운 점, 청구인이 제출한 쟁점토지의 감정평가서 역시 약 14년전 시점으로 소급하여 작성된 것이어서 이를 취득가액으로 인정할 법령상 근거가 없고 또한 소급 감정가액이 당시의 적정 시가를 반영하고 있다고도 보기 어려운 점, 청구인이 쟁점토지의 취득자금으로 지출하였다며 제시한 청구인 명의의 한국투자증권(주) ▽▽지점 계좌 출금내역에서 2001.5.4.부터 2001.7.5.까지 합계 341,495,879원이 출금된 사실은 확인되나 그 자금이 양도자에게 양도대금으로 바로 귀속되었는지가 불분명한 점, 쟁점토지 공시지가의 경우 취득 당시 제곱미터당 39,500원에서 양도일인 2014.6.25. 제곱미터당 243,000원으로 615% 상승한 반면 청구인이 주장하는 취득가액(370백만원)은 양도가액(622백만원)과 비교하여 168% 오른 것에 불과한 점 등을 종합하건대 청구인의 주장을 그대로 받아들이기 어렵다고 판단된다. 사정이 위와 같다면, 처분청이 쟁점토지의 취득가액이 불분명하다고 보아 소득세법 제97조제1항제1호 나목, 동 법 제100조제1항, 동 법 제114조제7항 및 동 법 시행령 제176조의2 제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 취득 및 양도 당시의 기준시가에 의하여 환산한 가액으로 취득가액을 산정한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.