청구인이 신고한 취득가액을 실거래가액으로 인정하기 어려움

이 건 심사청구는 기각합니다.

청구인은 1983.12.22.과 1984.8.28. 취득한 ○○시 ○○읍 ○○리 소재 임야 ,㎡(이하 “쟁점임야”라 한다)를 2015.2.4. *백만원에 양도하고 양도소득세 예정신고 시 취득가액을 ***백만원으로 하고 장기보유특별공제를 적용하여 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 2015.10. 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 신고 시 제출한 ‘부동산매매계약서’를 허위로 판단하여 취득가액을 환산가액으로 결정하고, 장기보유특별공제를 부인하여 2016.1.5. 청구인에게 양도소득세 116,565,840원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2016.3.24. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 1983.12.20. 청구외 AAA와 공동(50:50)으로 부담하여 쟁점임야를 195백만원에 매수한 후 1984.8.30. AAA의 지분을 150백만원에 추가 매수하여 총 취득가액은 247,500천원으로 취득당시 ‘부동산매매계약서’ 원본은 ○○세무서에 제출하여 청구인이 보관하고 있지 않아 제출할 수 없지만 양도소득세 신고는 정당하므로 쟁점임야에 대하여 취득가액부인 및 장기보유특별공제를 미적용하여 양도소득세를 부과하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 처분청의 양도소득세 조사과정에서 청구인이 ○○세무서에 제출한 ‘양도소득세 신고서’에 첨부된 부동산매매계약서 2매를 ○○세무서로부터 수집하여 청구인의 동의를 받아 ○○지방국세청 첨단탈세방지담당관에 감정 의뢰한 결과, 청구인이 양도소득세 신고당시 제출한 부동산매매계약서 2매가 소급작성된 것으로 분석되어 청구인의 신고 취득가액을 부인하고 취득가액을 환산가액으로 결정·고지한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 신고한 취득가액을 실거래가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제95조 【양도소득금액】

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

② 제1항에서 “장기보유 특별공제액”이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산 및 제104조의3에 따른 비사업용 토지는 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조제1항제2호 가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(괄호생략)에 다음 표1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 다만, 대통령령으로 정하는 1세대1주택(이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. (표생략) 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 3) 소득세법 제104조 의 3【비사업용 토지의 범위】

① 제96조제2항제8호 및 제104조제1항제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.

2. 임야. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것은 제외한다.

• 가. ｢산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률｣에 따라 지정된 산림유전자원보호림, 보안림(保安林), 채종림(採種林), 시험림(試驗林), 그 밖에 공익을 위하여 필요하거나 산림의 보호·육성을 위하여 필요한 임야로서 대통령령으로 정하는 것
• 나. 대통령령으로 정하는 바에 따라 임야 소재지에 거주하는 자가 소유한 임야
• 다. 토지의 소유자, 소재지, 이용 상황, 보유기간 및 면적 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야로서 대통령령으로 정하는 것 4) 소득세법 시행령 제168조 의 6【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의3 제1항 각 호외의 부분에서 “대통령령으로 정하는 기간”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간

• 가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간
• 나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간
• 다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다.

5. 부동산중개업법시행령 제32조【계약서】(1984.4.21제정)

① 중개업자는 법 제16조제2항의 규정에 의하여 계약서를 작성한 때에는 이를 거래당사자에게 교부하고 그 사본을 5년간 보관하여야 한다.

② 제1항의 규정의 의한 계약서에는 거래당사자의 인적사항, 물건의 표시, 물건의 인도, 권리이전의 내용, 거래대금과 계약금액 및 그 지급방법 기타 약정내용을 기재하여야 한다.

③ 내무부장관은 중개업자가 작성하는 계약서에 관하여 표준이 되는 서식을 정하여 이를 사용하도록 권장할 수 있다.

• 다. 사실관계

1. ‘등기사항전부증명서’상 쟁점임야의 소유권 변동내역은 다음과 같다. 등기원인일 (등기접수일) ⇒ 1983.12.20 (1983.12.22) ⇒ 1984.8.10 (1984.8.28) ⇒ 2015.1.22 (2015.2.4) BBB 청구인(50％) 청구인 (100％) (주)○○ AAA(50％) ­ 1983.12.20: 청구인과 AAA이 BBB으로부터 공동으로 매수함 ­ 1984.8.10: 청구인이 AAA의 지분을 인수함 ­ 2015.1.22: 청구인이 (주)○○에게 쟁점임야를 양도함

2. 청구인의 양도소득세 신고내용 및 결정내용은 다음과 같다.

3. 청구인은 양도가액을 실거래가액으로 신고하였으며, 양도가액 ***백만원은 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

4. 청구인은 2015.3.2. 양도소득세 신고 시 쟁점임야를 1983.12.20. AAA과 공동으로 각각 97,500천원씩 투자하여 1차 매수하였고, 1984.8.10. AAA의 지분 50％를 150백만원에 추가 인수하였다고 신고하였으며, 관련 증빙으로 ‘부동산매매계약서’를 첨부 하였는바, 처분청은 청구인이 제출한 ‘부동산매매계약서’가 사후에 작성된 것으로 판단하여 취득원가가 불분명한 것으로 보고 취득가액을 환산가액으로 결정하였으며, 계산근거는 아래와 같다. 〔취득당시 기준시가〕 지 번 공시지가(원) 면적(㎡) 금액(원)

○○시 ○○읍 ○○리 960 813 2,916 2,371,592 〃 961 813 4,311 3,505,710 〃 962 813 2,932 2,384,306 합 계 10,159 8,261,311 ※ 1985.1.1. 의제취득 〔양도당시 기준시가〕 지 번 공시지가(원) 면적(㎡) 금액(원)

○○시 ○○읍 ○○리 960 4,500 2,916 13,200,000 〃 961 4,540 4,311 19,571,940 〃 962 5,080 2,923 14,894,560 합 계 10,159 47,588,500

5. 청구인은 취득가액을 247,500천원으로 양도소득세를 신고하였으며, 처분청은 청구인이 양도소득세 신고 시 제출한 ‘부동산매매계약서’ 원본 2매의 진위를 확인하기 위해 청구인의 동의를 받아 ‘부동산매매계약서’ 2매를 2015.11.16. ○○지방국세청장(첨단탈세방지담당관)에게 문서감정 신청하였으며, 문서감정신청을 위해 청구인이 처분청에 제출한 ‘원본감정요청서’는 다음과 같다.

6. 청구인이 처분청에 제출한 ‘문서훼손동의서’는 다음과 같다.

7. 문서감정 의뢰한 1983.12.20. 거래분 매매계약서는 다음과 같다.

8. 문서감정 의뢰한 1984.8.30. 1) 거래분 매매계약서 2) 는 다음과 같다.

9. 처분청의 문서감정 신청에 대하여 첨단탈세방지담당관은 2015.11.26. 아래와 같이 문서감정 결과를 회신하였다.

10. 청구인이 거래대금 지급에 대한 금융증빙을 첨부하지 않고 영수증만 첨부하였기에 처분청은 필요경비를 부인하였으며, 양도소득세 신고 시 청구인이 제시한 영수증은 다음과 같다.

11. 청구인은 쟁점임야 소재지인 ○○도에 거주한 사실이 없어 재촌 요건을 충족하지 못하므로 처분청은 쟁점임야를 비사업용토지로 보아 장기보유특별공제를 부인하였다.

12. 청구인으로부터 원본을 세무서에 제출했다는 이야기를 들었다는 청구외 CCC의 ‘사실확인서’와 ‘부동산매매계약서 사본’ 외에 청구인이 추가로 제시한 증빙자료는 없다.

• 라. 판단 청구인은 쟁점임야의 취득가액을 부인한 양도소득세 부과처분은 부당하다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점임야의 취득가액은 247백만원이라고 주장하며 관련 부동산매매계약서를 제출하였으나, 1983.12월 거래분 부동산 매매계약서상에 매도인 및 매수인의 주민등록번호가 없고, 1984.8월 거래분 매매계약서 양식인 검인계약서 제도는 1988.10월부터 시행된 제도로 동 계약서가 1984.8월에 작성되었다고 볼 수 없어 계약서에 기재된 내용도 신뢰하기 어려운 점, 더욱이 ○○지방국세청 (첨단탈세방지담당관)에서 부동산매매계약서가 사후에 소급작성된 것이라고 판정한 점 등을 고려 시, 청구인이 신고한 취득가액을 실거래가액으로 인정하기 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청이 양도소득세를 결정‧고지한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) ‘등기사항전부증명서’의 등기원인일은 1984.8.10.이나, 계약서는 작성일은 1984.8.30일로 되어 있음 2) ‘검인계약서제도는 1978.12.6일 부동산등기법에서 규정하였으나 시행을 유보하다 부동산 투기대책의 일환으로 1988.9.30일에 시행을 공포하고 동년 10.1일부터 시행함(출처: Naver)