청구인이 종합소득세 신고시 제출한 재무제표에는 건물가액보다 토지가액이 높은 반면, 매매계약서에 기재된 토지가액은 건물가액보다 낮아 청구인이 임의로 구분한 것으로 보이므로 토지·건물가액을 기준시가로 안분한 처분은 정당함
청구인이 종합소득세 신고시 제출한 재무제표에는 건물가액보다 토지가액이 높은 반면, 매매계약서에 기재된 토지가액은 건물가액보다 낮아 청구인이 임의로 구분한 것으로 보이므로 토지·건물가액을 기준시가로 안분한 처분은 정당함
이 건 심사청구는 기각합니다.
쟁점부동산의 토지와 건물의 가액은 위치와 주변시세 등을 고려하여 쟁점토지의 가액을 평당 800만원으로 하여 백만원 단위를 절사한 가격으로 구분하였으므로 ‘그 가액의 구분이 불분명한 때’라고 볼 수 없고, 쟁점건물은 2011년 신축된 건물로서 토지의 가액보다도 건물가치의 효용성이 더 높은 경우에 해당한다.
청구인이 쟁점부동산의 토지·건물 안분가액에 대한 명확하고 객관적인 자료를 제시하지 못하였으므로 쟁점부동산의 토지·건물가액은 불분명한 경우에 해당한다. 쟁점토지의 취득가액이 636백만원임에도 불구하고 쟁점토지 가액을 600백만원으로 기재한 것은 청구인이 쟁점토지의 가액을 임의로 구분한 것이다. 청구인이 제시한 매매사례 및 감정가액은 비교대상 여부가 불분명하거나 기준시가 수준이 상이하여 비교대상이 될 수 없다.
② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.
③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다. <신설 2015.12.15.> 부칙 <제13558호,2015.12.15> 제1조(시행일) 이 법은 2016년 1월 1일부터 시행한다. 2) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】(2014.2.21. 대통령령 제25193호로 개정되기 전의 것)
⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 제64조 에 따라 안분계산 한다. 3) 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】(2014.1.1. 대통령령 제25057호로 개정되기 전의 것) 법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.
소득세법 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.
2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.
3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액
1. 처분청과 청구인 사이에 다툼이 없는 사실
2. 감사관의 처분지시 내용 상가주택매매계약서
토지: 대지 249㎡ 건물: 철근콘크리트, 근린생활시설 372.86㎡
매매대금: 금 일십오억원정(￦1,500,000,000) 특약사항
4. 매매대금 1,500,000,000원중 건물분 900,000,000원, 토지부분600,000,000원 계약이다. 본 계약을 증명하기 위하여 계약당사자가 이의없음을 확인하고 각자 서명·날인한다. 2013.5.15. 매 도 인: 청구인, 배우자 ㅇㅇㅇ 매 수 인: ㅇㅇㅇ, ㅇㅇㅇ 중개업자: 공인중개사 ㅇㅇㅇ
3. 쟁점부동산 매매(양도)계약서
4. 청구주장 및 처분청 의견 비교 구분 면적 청구주장 처분청 의견 금액 ㎡당 가액 (평당 가액) 금액 ㎡당 가액 (평당 가액) 토지 249.4 600,000 2,406 (7,939) 931,922 3,737 (12,331) 건물 372.86 900,000 2,414 568,078 1,524 건물 1,500,000 1,500,000 (단위: 천원, ㎡) 기준기가로 안분 청구인은 쟁점부동산을 일괄양도하고 토지가액은 평당 800만원의 시세에 토지면적(약 75.5평)을 곱한 후 백만단위 절사하여 결정하였음을 주장하고 있고, 처분청은 청구주장이 토지·건물의 안분계산의 근거가 될 수 없으므로 토지·건물의 안분계산이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분하였다는 의견이다.
5. 경정내역(청구인 및 배우자 합계) 구분 합계 토지가액 건물가액 납부세액 양도가액 취득가액 양도가액 취득가액 양도가액 취득가액 신고 1,500 1,347 600 1 (40%) 469 900 (60%) 878 21 경정 1,500 1,231 932 3 (62%) 636 4 568 (38%) 571 71 경정유형 기준시가 안분 실지 가액 기준시가 안분 환산 가액 기준시가 518 488 322 196 196 209 (단위: 백만원, %)
1. 평당 800백만원 × 75.5평(249.4㎡) = 604백만원(백만단위 절사, 청구주장)
3. 1,500백만원 × 62%(토지기준시가 비율) = 932백만원
4. 토지분양대금 446백만원 + 취득부대비용 23백만원 + 프리미엄 190백만원 토지 기준시가 증가비(196 → 322, 164%), 신고(469→600, 128%), 경정(636→932, 147%) 기준시가대비 토지양도가액(신고 186%, 경정 289%), 건물양도가액(신고 459%, 경정 289%)
6. 쟁점토지 지적도 및 위치도
7. 청구인이 제출한 실거래가 조회내역
8. 청구인 제출자료에 대한 감사관 의견
1. 청구인은 쟁점부동산의 구분가액은 선의의 거래당사자가 인근 토지 및 건물의 시세를 감안하여 합리적인 의사결정으로써 토지는 평당 8백만원, 건물은 9억원에 일괄양도하였다고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다. 청구인이 제시한 [자료1]의 국토해양부 공개 실거래가 조회내역을 검토하면, 토지의 ㎡당 평균단가는 1,671천원{(8개필지의 평당 환산가액 합계 44,191천원 ÷ 8) ÷ 3.305)}으로서 쟁점부동산 중 토지의 기준시가 평균단가 1,470천원과 비슷한 금액으로서 처분청에서 안분계산한 토지의 ㎡당 평균단가 3,736천원(931,922천원 ÷ 249.4)과 비교대상이 아니며 또한 [자료1]의 토지는 지번이 나타나지 않아 쟁점부동산 중 토지와 유사한 인근 토지인지를 알 수 없으므로 더더욱 비교대상이 될 수 없는 것이라고 할 수 있다. 청구인이 제시한 [자료2]의 토지는 감정가액이며 필지별 기준시가와 쟁점부동산 중 토지의 기준시가를 비교해보면 쟁점부동산의 토지가 기준시가가 더 높으므로 비교대상이 아니며, 만약 토지의 가액을 비교하고자 한다면 감정가액끼리 비교하는 것이 합리적이며 안분금액의 적정여부를 알 수 있을 것이다. 한편, 아래 표에서 보듯이 [자료2]의 토지의 특성은 대로변과 떨어진 안쪽 중간 등에 위치함으로서 쟁점부동산 양도당시 인근에 건물이 신축 중에 있거나 나대지 상태로 남아 있는 등 비교적 상권형성 및 유동인구 적어 평균단가는 낮은 것으로 판단된다. 그러나 쟁점부동산은 양도당시 대로변에 위치하여 상권형성이 잘되어 있고 접근성 쉬운 것으로 확인되었으며 토지의 평균단가는 [자료2]의 토지보다는 높은 것으로 판단된다. 단적으로 기준시가를 비교하여 보면 쟁점부동산과 대로변에 일렬로 위치한 인근 부동산의 기준시가와 큰 차이를 보이지 않으나 [자료2]의 토지와는 큰 차이를 보인다. 쟁점부동산의 인근 필지의 토지 특성표[표1] [자료2]의 토지 특성표[표2] 따라서 상기 [표1]과 [표2]를 검토해보면 청구인이 주장하는 것처럼 주변시세, 상권형성 등을 고려하여 토지 및 건물을 합리적으로 일괄양도하였다는 주장은 설득력이 떨어진다고 할 수 있다.
1. 토지의 취득 및 양도가액 청구인이 2009년도 토지분양권을 취득할 당시 취득가액은 635,710천원이고 상기 ‘다항’에서 [자료1]과 [자료2]의 ㎡당 평 균단가는 각각 1,671천원과 1,938천원이나 쟁점부동산 중 토지의 평균 취득당시의 단가는 2,584천원으로서 양도당시의 단가는 최소 2,584천원 이상으로 본다면 청구인의 제시한 [자료1]과 [자료2]의 비교가액은 신뢰할 만은 자료가 되지 않는 것으로 판단된다. 그리고 쟁점부동산 중 프리미엄을 포함한 토지의 실제 취득가액은 635,710천원임에도 양도가액은 600,000천원으로서 토지의 가액은 오히려 낮아져 일반적인 지가상승율 및 매매관행 등을 고려한다면 청구인이 토지의 가액을 600,000천원이라고 주장하는 것은 설득력이 상당히 떨어진다고 할 수 있다.
2. 건물의 취득 및 양도가액 쟁점부동산 중 건물에 대해서는 신축으로서 청구인은 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액으로 신고하여 실제 건물신축비용을 정확하게 알 수는 없으나 건물구조 및 용도, 공사기간에 따른 신축비용을 추정할 수 있는바, 2010년도 표준건축비가 ㎡당 1,575천원(국토해양부 고시 제2009-1221호)으로서 쟁점부동산 중 건물의 신축비용을 환산하면 587,254천원(1,575 × 372.86)이다. 물론 부대비용을 추가하더라도 6억전·후일 것으로 추정되고 건축자재, 설계유형 등에 따라 표준건축비 단가 1,575천원보다 더 낮은 5억 전·후의 신축비용이 될 수도 있을 것으로 추정된다. 그리고 건물의 양도가액에 대하여 살펴보면, 청구인은 쟁점부동산 중 건물의 신고가액은 평당 8백만원이고 평당가액 산정시 인근 ‘청라지구17단지 웰카운티 아파트’의 국토해양부 공개 실거래가 평당 9백만원을 양도가액 산정시 비교대상으로 삼았으나 ‘청라지구17단지 웰카운티 아파트’는 집합건물로서 토지를 포함한 실거래가액이므로 건물만 구분계산하였을 경우 평당 9백만원에 훨씬 못 미칠것이며 건물의 구분계산 근거가 된 국토해양부 공개 실거래가를 청구인이 잘못 이해한 것으로 판단된다. 또한 건물의 감가상각을 고려한다면 처분청이 기준시가에 의하여 안분계산한 건물의 가액 568,077천원은 적정한 가액이라고 판단된다.
3. 장부가액 청구인은 쟁점부동산을 2011.3월부터 2013.7월까지 부동산/임대에 공하였음이 확인 되었고 종합소득세 신고시 제출한 재무제표상의 장부가액을 검토한바, 취득시부터 양 도직 전까지 토지 547,800천원, 건물 376,598천원으로 기재되어 있음이 확인된다. 청구인이 기장한 장부가액에도 토지가액이 건물가액보다 훨씬 높은 가액으로 기재되어 있음에도‘ 토지가액이 건물가액보다 낮다’고 하는 청구인의 주장은 쟁점부동산을 임의구분 기재한 것을 스스로 시인하고 오류를 범한 것으로 보여진다.
4. 조세회피 목적 토지의 취득가액이 635,710천원임에도 양도가액은 600,000천원으로 신고한 것 자체가 1차적인 조세회피목적이 있다고 보여지며, 청구인이 쟁점부동산의 자산별 구분가액과 처분청에서 기준시가에 의한 자산별 구분 가액의 전체 차액과 비율을 계산해 보면 토지는 331,922천원(931,922 - 600,000천원)이며 비 율은 35.6%(331,922 ÷ 931,922)이고, 건물은 △331,922천원(568,077 - 900,000천원)이며 비 율은 △58.4%(331,922 - 568,077천원)로서 통상적인 차액을 상회하는 것으로 판단된다. 소득세법 제100조 제3항 의 개정법률(‘16.1.1.시행)에서 “기준시가에 따른 안분가액과 납세자가 신고한 안분가액과 30%이상 차이나는 경우 토지와 건물의 가액이 불분명 때로 본다”고 규정하고 있다. 본 개정법률을 이 사건에는 적용할 수 없는 조항이지만 명확하고 객관적으로 토지와 건물의 양도가액을 안분한 경우를 제외하고 안분계산의 차이가 30%이상 나는 것은 무조건 불분명한 것으로 보아 개정법률을 적용하겠다는 취지로 볼 수 있다. 물론 이 사건의 경우 개정법률을 적용할 수 없지만 그 취지로 보아 청구인이 객관적이고 명확한 안분가액의 근거가 되는 증빙의 제출이 없으므로 신고한 안분가액과 처분청이 기준시가로 안분가액의 차이가 30%을 넘는 것은 당연히 안분가액이 불분명한 것으로 보아야 할 것이다. 따라서 안분가액의 차이가 30%를 상회하며 토지 및 건물의 특성에 따른 일반적인 가격 상승률을 무시하고 임의안분계산한 쟁점부동산의 토지 및 건물의 가액은 불분명한 것으로 판단되며 청구인은 조세회피목적이 있는 것으로 판단된다.
1. 청구인이 제시한 심사청구 심사양도-0036(2015.10.22)에 대하여 살펴본다. 본 사건의 경우 처분청에서 쟁점부동산과 유사한 인근의 토지 및 건물의 기준시가내역, 매매사례가 내역에 대하여 제시되지 않은, 사실확인서를 통한 쟁점부동산의 안분가액에 대한 구체적인 산정방법, 일반적인 부동산거래시 토지의 가격이 건물보다 높은 점을 따라 본 사건의 경우에도 토지가액이 건물보다 높은 점, 처분청 안분가액과 청구인이 신고한 안분가액 차이가 30%이내로서 차이가 미미한 점 등 전체적으로 청구인의 조세회피목적이 없는 것으로 보아 인용된 것이며, 상기 ‘다항 ∼라항’에서 검토한 것처럼 이 사건 청구인 노동호외 1인의 청구이유, 처분청의 주장을 종합해볼 때 청구인은 상당부분 조세회피목적이 있는 것으로 보여지므로 상기 심사청구의 결정내용과는 것과 달리 보아야 할 것이다.
2. 청구인이 제시한 대법원 2014두3785(2014.05.29)에 대하여 살펴본다. 본 사건의 판결요지도 쟁점부동산의 안분계산이 조세회피목적의 유무에 따라 적정여부를 판단하는 것이므로 위1)항의 주장과 마찬가지로 청구인은 상당부분 조세회피목적을 가진 것으로 보아야하므로 본 판례의 적용은 무리라고 판단된다.
청구인은 쟁점부동산의 안분가액에 대한 명확하고도 객관적인 자료를 제시하지 못하면서 쟁점부동산의 특성과 비교대상이 될 수 없는 인근부동산의 국토해양부 실거래가액, 감정가액 등의 자료를 제시한 점, 토지의 경우 안분가액으로 신고한 금액이 프리미엄 지급액을 포함한 취득가액보다 작아 일반적인 지가상승율 및 매매관행 등을 고려할 때 설득력이 떨어지는 점, 건물의 경우 신축비용이 표준건축비와 유사하거나 더 낮은 것으로 추정되고, 양도가액은 감가상각을 고려할 때 취득가액과 유사하거나 낮은 점, 비교대상 아파트(청라지구17단지웰카운티)의 경우 집합건물로서 국토해양부 공개 실거래가액이 토지 및 건물 전체 가격인 점, 장부가액의 경우 토지보다 건물의 가액이 낮아 처분청과 동일한 점, 처분청의 안분가액과 청구인이 신고한 안분가액의 차이비율이 높아 조세회피목적이 상당부분 존재하는 점, 청구인이 제시한 심판례의 내용과 이 사건의 내용과는 사실관계 등이 달라 동일한 심판례로 보기 힘든 점, 당초 처분청이 쟁점부동산의 안분계산 잘못으로 인해 청구인이 자체 작성한 안분계산 서류를 처분청에 제출함으로써 청구인 신고한 안분가액이 오류인 점을 스스로 시인한 점 등으로 보아 청구인의 주장은 상당히 설득력이 떨어지므로 당초 처분은 정당하다고 판단된다.
9. 쟁점토지 개별공시지가 연도 금액 공시일자 비 고 2014 1,499천원 2014.5.30. 최초 공시 2015 1,551천원 2015.5.29. 3.5%↑
10. 청구인의 사업자등록 이력
11. 쟁점부동산의 장부가액
12. 쟁점부동산 인근 토지의 근저당 설정금액 소재지번 접수일자 설정금액 면적 평 금액/㎡ 금액/평 2013.7.24. 855,400 326.5 98.9 2,620 8,649 2013.8.30. 728,000 330.4 100 2,203 7,280 2013.9.2. 720,000 315.6 95.6 2,281 7,531 2013.9.2. 756,000 326.7 99 2,314 7,636 (단위: 천원, ㎡) 금융기관 근저당설정 채권최고액(건물 공동담보 제공) 청구인의 경우 쟁점건물에만 2011.7.5. 채권최고금액 708백만원(대출금 509백만원)의 근저당이 설정되었음(2011년도에는 쟁점토지가 미등기 상태였음)
13. 청구인의 쟁점부동산 관련 부동산 임대업 폐업에 따른 부가가치세 신고 내역 쟁점부동산의 매매계약서에는 포괄양수도에 관한 특약사항이 기재되어 있지 않았고, 청구인은 부동산 임대업의 폐업 시 쟁점건물의 양도에 따른 부가가치세 신고내역이 없는 것으로 확인된다.
14. 국토해양부 고시 ㎡당 표준건축비 2010 2011 2012 2013 2015 1,575 1,627 1,630 1,664 1,715 (단위: 천원/㎡) * 수도권정비계획법 제14조 규정에 따라 과밀부담금 산정을 위한 표준건축비
이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.