청구인이 제출한 재무제표상 장부가액을 실지거래가액이라고 볼 수 있는 상당한 사정이 입증되었다고 볼 수 있어 처분청이 장부가액을 실거래가액으로 본 처분은 잘못이 없음
청구인이 제출한 재무제표상 장부가액을 실지거래가액이라고 볼 수 있는 상당한 사정이 입증되었다고 볼 수 있어 처분청이 장부가액을 실거래가액으로 본 처분은 잘못이 없음
00세무서장이 2015.12.1. 청구인에게 한 2013년 과세연도 양도소득세 원의 부과처분은,
1. 청구인이 2005년 증축한 건물 50.7㎡의 취득가액을 ｢소득세법｣ 제114조제7항 과 같은 법 시행령 제176조의2 제2항 및 제3항의 규정에 따라 환산한 취득가액 으로 하여 과세표준과 세액을 경정합니다.
2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.
청구인은 2000년 경기 00시 00구 00동 000-0 소재 대지 및 건물(근린 생활시설, 이하 “ 쟁점부동산 ”이라 한다)을 취득한 후, 2013.11.26. 112억원에 양도 하고도 양도소득세 신고를 하지 않았다. 00지방국세청장(이하 “ 조사청 ”이라 한다)은 2015.9.18.부터 2015.10.17.까지 청구인을 대상으로 양도 소득세 세무 조사를 실시하여, 쟁점부동산 양도가액은 11,200,000,000원으로, 취득가액은 청구인이 종합소득세 신고시 제출한 재무제표에 의한 장부가액 3,817,286,113원으로 하여 처분청에 자료통보 하였고, 처분청은 2015.12.1. 청구인 에게 2013년 과세연도 양도소득세 원을 결정･고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2016.1.21. 이 건 심사청구를 제기하였다.
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것
② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.
2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항제1호가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조제7항(제1호나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액. 다만, 제1항 제1호나목에 따라 취득가액을 환산가액으로 하는 경우로서 가목의 금액이 나목의 금액보다 적은 경우에는 나목의 금액을 필요경비로 할 수 있다.
③ 제2항에 따라 필요경비를 계산할 때 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.
⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위, 증여세 상당액 계산 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
⑦ 제1항제1호가목 본문을 적용할 때 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법 으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우
2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】
① 법 제97조제1항제1호가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.
1. 제89조제1항을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(괄호생략)
③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것으로서 그 지출에 관한 법 제160조의2제2항에 따른 증명서류를 수취ㆍ보관한 경우를 말한다.
1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액
3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용
4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것
⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 3) 소득세법 시행령 제67조 【즉시상각의의제】
② 제1항에서 "자본적 지출"이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.
1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조
2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치
3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치
4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구
5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것
③ 사업자가 각 과세기간에 지출한 수선비가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 당해수선비를 필요경비로 계상한 경우에는 제2항에 따른 자본적 지출에 포함되지 아니하는 것으로 한다.
1. 개별 자산별로 수선비로 지출한 금액이 300만원미만인 경우
2. 개별 자산별로 수선비로 지출한 금액이 직전 과세기간종료일 현재의 재무상태표상 자산가액(취득가액에서 감가상각누계상당액을 차감한 금액을 말한다)의 100분의 5에 미달하는 경우
3. 3년미만의 주기적인 수선을 위하여 지출하는 비용의 경우 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정・경정 및 통지】
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령 으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액・매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 5) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】
① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.
1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ 매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우
2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률제2조제9호에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우
② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × (취득당시의 기준시가/양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정 하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.
1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외 한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
1. 처분청이 결정한 청구인에 대한 양도소득세 결정내역은 아래와 같다.
○ 양도가액: 11,200,000,000원
○ 취득가액: 3,817,286,113원
○ 필요경비: 100,000,000원(중개수수료)
○ 양도차익: 원
○ 고지세액: 원
2. 청구인과 처분청 간에 다툼이 없는 사실은 아래와 같다.
- 가. 양도가액: 양도가액에 대하여는 다툼이 없음
- 나. 청구인 취득현황 및 증축에 관한 사항
○ 청구인이 쟁점부동산을 취득한 후 증축 하였다는 사실에 대한 다툼이 없으며, 청구인은 증축비용에 대한 구체적인 증빙서류를 제출하지 않았음 <등기부등본과 건축물관리대장상 소유권 이전 및 증축 이력 등>
① 2000.3.2.(등기접수일) 쟁점부동산 매매 취득(지분 1/2)
• 전소유자: 성업공사, 공동취득자: 김00(지분 1/2)
② 2000.11.30.(등기접수일, 등기원인일은 2000.9.30.) 공동소유자 김00지분 전부 취득
③ 2000.11.30. 증축 및 용도변경(등기부등본)
• 지하1층, 지상3층 및 옥탑의 업무시설을 증축하여 지하1층 지상5층 으로 증축 540.94㎡(1,874.53㎡→2,415.47㎡) 및 용도변경(근린생활시설, 숙박, 위락시설)
④ 2001.5.30. 증축(건축물관리대장)
• 5층 숙박시설 휴게실 29.25㎡ 증축
⑤ 2002.10.8. 증축(건축물관리대장)
• 5층 숙박시설 발전기실 21.78㎡ 증축, 1층 주차장(부속건물) 53.8㎡ 증축
⑥ 2005.10.28. 증축(건축물관리대장)
• 2 층 음식점 50.7㎡ 증축
⑦ 2012.12.20. 용도변경(건축물관리대장)
• 지하1층 위락시설을 일반음식점으로 용도변경 3) 조사청은 청구인이 종합소득세 신고시 제출한 2001년 과세연도부터 2013년 과세연도까지(2003년 과세연도 제외)의 대차대조표와 손익계산서를 제출하였고, 청구인이 종합소득세 신고시 필요경비로 계상한 감가상각비를 제외한 2013년 과세연도 장부가액(기말)을 쟁점 부동산의 취득가액으로 보았다. * 청구인은 쟁점부동산 소재지에서 부동산임대업(2000.6.7.～2013.11.26.)과 숙박업(2000.11.1.～2010.3.31.)을 영위하였음
4. 조사청이 제출한 청구인의 재무제표를 아래와 같이 분석한바, 2000년의 경우 간편장부로 신고하여 당초 취득가액은 알 수 없으나, 2001년 이후 신고한 재무제표상 토지가액은 변동이 없으며 건물가액은 2002년에 244백만원, 2008년에 25백만원이 각각 증액된 것으로 나타난다. < 재무제표상 쟁점부동산 장부가액 및 감가상각비 계상액> 연도 계 (기말) 토지 건물 기초 당기증가 감가상각비 기말 2000 간편장부 미확인 미확인 미확인
• 미확인 2001 3,651,515,435 2,779,770,000 미확인 미확인
• 871,745,435 2002 3,895,719,046 2,779,770,000 871,745,435 244,203,611
• 1,115,949,046 2003 3,895,719,046 2,779,770,000 1,115,949,046
• 1,115,949,046 2004 3,895,719,046 2,779,770,000 1,115,949,046
• 1,115,949,046 2005 3,895,719,046 2,779,770,000 1,115,949,046
• 1,115,949,046 2006 3,895,719,046 2,779,770,000 1,115,949,046
• 1,115,949,046 2007 3,877,232,740 2,779,770,000 1,115,949,046 18,486,306 1,097,462,740 2008 3,883,121,434 2,779,770,000 1,097,462,740 25,000,000 19,111,306 1,103,351,434 2009 3,864,010,128 2,779,770,000 1,103,351,434 19,111,306 1,084,240,128 2010 3,875,301,095 2,779,770,000 1,084,240,128 31,181,818 19,890,851 1,095,531,095 2011 3,855,410,244 2,779,770,000 1,095,531,095 19,890,851 1,075,640,244 2012 3,835,519,393 2,779,770,000 1,075,640,244 19,890,851 1,055,749,393 2013 3,817,286,113 2,779,770,000 1,055,749,393 18,233,280 1,037,516,113 계 300,385,429 134,614,751 (단위: 원) * 2003년 재무제표는 없으나 전후연도를 비교하여 기재
5. 청구인의 취득가액을 확인할 수 있는 서류 등은 아래와 같다. 가) 청구인은 취득가액을 확인할 수 있는 매매계약서 등을 제출하지 않았다.
- 나) 조사청이 제출한 자료는 아래와 같다.
① 2000.3.2. 성업공사로부터 지분 1/2 취득 당시 계약서는 미확보
② 2000.11.30. 공동소유자 김00로부터 지분 1/2 취득시 계약서 제출 <부동산매매계약서 주요내용>
• 부동산의 표시: 쟁점부동산 대지 896.7평방미터, 건물 지하1층, 지상1-5층 총 2,415.31㎡ 각 김00 지분 1/2 * 2000.11.30. 증축후 총면적 과 0.16㎡차이가 있으나, 증축 후에 매매한 것으로 보임
• 매매대금 1,700백만원[계약금 7억원 계약시 지불(계약서상 계약일의 표시가 없어 상세 일자는 알 수 없음), 중도금 5억원 2000.9.30. 지불, 잔금 5억원 2000.11.30. 지불]
• 계약당사자 및 중개인: 청구인과 매도인 김00이 날인, 하단에 검인신청인(법무사)이 날인하였으며, 중개인은 없음
• 첨부서류: 쟁점부동산과 관련된 등록세 영수증(자납분) 사본 2부가 첨부되어 있으며, 1건은 과세표준 594,645,950원에 대한 (보존)등록세(교육세 포함) 5,708,590원을 납부한 영수증이며, 다른 1건은 과세표준 17억원에 대한 (매매) 등록세 61,200,000원을 납부하였다는 영수증임 다) 공동소유자 김00은 당초 쟁점부동산 1/2지분을 청구인과 함께 취득한 후 지분 전부를 청구인에게 양도하였으며, 국세통합전산망에는 그 신고내역이 아래와 같이 나타난다.
① 당초신고(2000.11.30.)
• 양도가액 1,700,000,000원, 취득가액 1,287,157,734원, 필요경비 0원 <기준시가에 의한 토지, 건물 안분가액> 구분 양도가액 취득가액 필요경비 계 1,700,000,000 1,287,157,734 0 토지 1,422,759,472 1,079,010,184
• 건물 277,240,528 208,147,550
• (단위: 원)
② 수정신고(2001.5.24.)
• 양도가액 1,663,618,580원, 취득가액 1,137,780,638원, 필요경비 521,037,942원 <기준시가에 의한 토지, 건물 안분가액> 구분 양도가액 취득가액 필요경비 계 1,663,618,580 1,137,780,638 521,037,942 토지 1,392,311,229 953,789,006 436,780,380 건물 271,307,351 183,991,632 84,257,562 (단위: 원) 6) 청구인이 쟁점부동산에서 임대업을 영위한 사업자등록번호로 위 조사사항
2. 나)의 각 증축연도별로 부가가치세 신고내역 중 고정자산 매입금액(공급가액)을 국세통합전산망에서 조회한바, 2000년 871,520,345원, 2001년 해당없음, 2002년 209,902,931원, 2005년 해당없음, 2008년 25,000,000원, 2010년 31,181,818원으로 각각 나타난다. * 공동소유자 김00은 사업자 이력 없음 7) 위 조사내용 4) ～ 6)의 사실관계를 토대로 쟁점부동산의 장부상 취득가액과 공유자 양도소득세 신고내역으로 확인되는 취득가액은 아래와 같고, 각 연도별 증축비용 반영여부를 검토하면 아래와 같다.
① 재무제표상 취득가액 및 증축비용 합계: 3,952백만원 (토지, 건물) = 2013년말 장부가액 3,817백만원 + 감가상각비 계상액 135백만원
② 공유자 김00의 양도소득세 신고서를 바탕으로 한 취득가액: 2,802백만원 (토지, 건물) = 2000.3. 취득가액 1,138백만원(김00의 취득가액과 동일) + 2000.11. 취득가액 1,664백만원(김00의 양도가액과 동일)
③ 차이금액: 1,150백만원(①-②) = 2000년과 2001년 증축비용 850백만원 + 2002년 증축비용 244백만원 + 2008년 재무제표상 건물 증가액: 25백만원(리모델링 비용으로 보임) + 2010년 재무제표상 건물 증가액: 31백만원(리모델링 비용으로 보임)
④ 연도별 증축비용 반영여부 검토 <2000년과 2001년 증축비용 관련>
• 2001년말 재무제표 상 토지와 건물 합계 장부가액인 3,652백만원과 위 ②에서 확인되는 청구인의 토지와 건물 취득가액 2,802백만원과의 차이금액 850백만원은 증축비용(자본적 지출액) 으로 볼 수 있으며,
• 부가가치세신고서상 고정자산매입액(2000년 871백만원, 2001년 0원)과 (보존)등록세 과세표준(2000년 595백만원)을 감안하면 2000년과 2001년 증축비용은 이미 장부가액에 반영된 것으로 볼 수 있음 * 고정자산 매입액은 자본적 지출액뿐만 아니라 기타자산 매입액도 포함되므로 고정자산 매입액 871백만원 전액을 자본적 지출(증축비용)로 볼 수 없음 < 2002년 증축비용 관련> 2002년 부가가치세 신고서상 고정자산매입액이 210백만원이나, 재무 제표에는 이보다 많은 244백만원이 반영되었음 < 2005년 증축비용 관련> 2005년 부가가치세 신고서상 고정자산 매입액이 없고 청구인은 증축관련 비용에 대한 증빙을 제출하지 못하고 있으며, 장부가액 또한 변동이 없어 증축비용 확인이 곤란 ※ 기준시가에 의하여 취득가액을 환산하면 약 37백만원으로 계산됨
- 라. 판단 살피건대, 청구인은 2001년부터 양도연도까지 종합소득세 신고시 복식기장에 의한 재무 제표를 제출한 점, 쟁점부동산 취득이후 2000년부터 2002년까지 3차례의 증축 사실은 건축물관리대장 등에 나타나고, 동 증축비용은 청구인이 종합 소득세 신고시 제출한 재무제표 상 장부가액에 이미 반영되어 있는 것으로 보이는 점, 납세자가 신고한 내용에 탈루나 오류의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료가 없는 한 납세자가 제출한 신고서 등은 진실한 것으로 추정되는 점 등을 종합하여 볼 때, 이 건의 경우 청구인이 제출한 재무제표상 장부가액을 실지 거래가액이라고 볼 수 있는 상당한 사정이 입증 되었다고 볼 수 있으므로 처분청이 장부가액을 실거래가액으로 보아 결정한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단 된다(의정부지방법원2012구합794, 2013.3.26. 같은 뜻). 다만, 2005년 증축비용은 장부가액에 반영되지 않은 것으로 나타나고, 부가가치세 신고서에도 고정자산 매입 내역이 없어 그 취득가액을 확인할 수 없는 경우에 해당하므로, ｢소득세법｣ 제114조제7항 의 규정에 따른 기준시가에 의한 환산 취득가액을 필요경비로 공제하는 것이 타당한 것으로 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장이 일부 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제65조제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.