처분청이 환산가액으로 결정한 건물가액에 대하여 소급감정가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산할 수 있는지 여부

이 건 심사청구는 기각합니다.

청구인은 2000.8.21. OO OO구 OO동 45-20 소재 토지와 건물을 취득하여 기존건물을 철거하고 2001.9.15. 상가를 신축(이하 “쟁점건물”이라 한다)한 후, 2015.1.8. 토지와 쟁점건물을 1,141백만원에 일괄양도하면서 토지 취득가액은 실지거래가액으로, 쟁점건물 취득가액은 2개 감정평가기관의 감정가액 평균액으로 하여 양도소득세를 예정신고 하였다. 처분청은 쟁점건물 완공시점부터 13년 이상 경과한 소급감정가액을 부인하고 환산가액을 적용하여 2015.12.1. 2015년 과세연도 양도소득세 61,546,117원을 경정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2016.1.11. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 대법원 다수 판례가 소급감정가액에 의한 양도차익 계산이 정당하다고 판단하고 있으므로 비록 소득세법 시행령 제176조의2제3항제2호 에서 감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다고 규정하고 있더라도 소급감정가액을 인정해야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점건물은 2001.9.15. 신축된 것으로 취득 시 실제 소요된 비용을 확인할 수 없고, 청구인이 제출한 감정가액은 취득일로부터 13년 이상 경과된 2015년 3월 경에 작성된 것으로 실제거래비용을 입증하는 것이 아니므로 환산취득가액을 적용한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 처분청이 환산가액으로 결정한 건물가액에 대하여 소급감정가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도소득에서 공제할 필요경비는 다음 각 호 에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 (2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (4) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조제9호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 거짓임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조제1항제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단 1) 청구인은 2000.8.21. OO OO구 OO동 45-20 소재 토지와 건물을 취득하여 기존건물을 철거하고 2001.9.15. 상가를 신축(이하 “쟁점건물”이라 한다)한 후, 2015.1.8. 토지와 쟁점건물을 일괄양도하면서 양도가액은 2015.1.8. 감정한 가액 1,200백만원의 95%에 해당하는 1,141백만원에 매매하였음이 매매계약서와 금융증빙에 의해 확인되고, 감정평가액에 의하며 토지와 건물 양도가액으로 안분하여 신고하여 조사청도 적정한 것으로 판단하였다.

2. 청구인은 토지와 주택을 250백만원에 취득하여 건물멸실 후 근린상가건물을 신축하여 구건물 취득원가 및 취․등록세 등 15백만원을 포함한 265백만원을 토지취득가액으로 신고했고 처분청도 적정한 것으로 판단하였다. 2001.9.15. 신축한 쟁점건물 취득가액과 관련하여 청구인은 실제 소용비용을 확인할 수 없어 2015년 3월에 소급 감정한 2개 감정평가기관의 감정가액 평균액 324,892,800원을 취득가액으로 신고하였다. * 산술평균액 324,892,800 원 = (326,879,000원 + 322,906,600원) / 2

3. 청구인이 제출한 쟁점건물 감정평가서 주요내용은 다음과 같다. 감정평가법인 (주)OO감정평가법인 (주)OO감정평가법인 감정평가액 326,879,000원 322,906,600원 감정평가목적 일반거래 세무서제출용 기준가치 시장가치 시장가치 기준시점 2001.9.15. 2001.9.15. 조사기간 2015.3.10. 2015.3.10. ※ 청구인은 각 감정평가기관 감정평가사로부터 취득시점 전, 후 3개월 이내 평가한 가액과 취득시점(2001.9.15.)으로 소급하여 감정한 가액이 차이가 없음을 확인하는 확인서를 제출함 4) 양도소득세 조사종결보고서에 의하면 처분청은 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없어 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 에 의거 매매사례가액, 감정가액 평균액, 환산 취득가액을 순차로 적용했는데, 매매사례가액은 확인할 수 없고, 감정가액은 김장평가기준일이 취득일 전, 후 3개월 이내인 것에 한해야 하는데 쟁점감정가액은 취득일 후 13년 이상 경과하여 부인, 환산 취득가액 166백만원을 적용한 것으로 확인된다. ※ 쟁점건물에 대한 감가상각누계액 2,118,750원을 건물 취득가액에서 차감하고 개산공제액 5,003,408원을 필요경비로 추가 공제함

• 나) 판 단 소득세법 제96조제1항, 제97조제1항, 제114조제7항, 같은 법 시행령 176조의2제3항에 의하면, 취득가액은 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 하되, 장부 기타 증빙서류에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산가액, 기준시가 순서대로 정해야 한다. 쟁점건물 완공에 소요된 실지거래가액을 확인할 수 없다는 사실에 대하여는 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없고, 청구인은 쟁점건물 완공일인 2001.9.15.부터 약 13년이 경과한 2015.3.10.에 2개의 감정평가법인이 완공일을 기준시점으로 소급감정한 감정가액의 평균액을 감정가액으로 하여 쟁점건물의 취득가액을 인정하여야 한다고 주장한다. 그러나 소득세법상 시가로 인정되는 감정가액은 취득일 전․후 3개월 이내에 이루어진 것이어야 한다고 규정되어 있는바, 청구인이 제시한 감정가액은 취득일로부터 13년이 경과하여 소급감정된 것이므로 취득당시 시가로 보기는 어렵다(조심2014부1346, 2014.04.24., 법규과-5963, 2007.12.27. 같은 뜻). 따라서 처분청이 쟁점건물의 취득가액을 환산가액에 의하여 평가하여 이 건 양도소득세를 결정 고지한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.