“부동산의 중개수수료로서 지나치게 높은 비율과 많은 금액을 중개수수료로 지급한다는 것은 특별한 사정이 없는 한 경험법칙상 쉽사리 수긍되기 어려운 금액임”. 다만, “소개비가 통상의 부동산취득에 따른 중개수수료에 비하여 많다고 하더라도 필요경비의 공제는 특단의 사정이 없는 한 실지 지급된 금액에 따라야 할 것임”
“부동산의 중개수수료로서 지나치게 높은 비율과 많은 금액을 중개수수료로 지급한다는 것은 특별한 사정이 없는 한 경험법칙상 쉽사리 수긍되기 어려운 금액임”. 다만, “소개비가 통상의 부동산취득에 따른 중개수수료에 비하여 많다고 하더라도 필요경비의 공제는 특단의 사정이 없는 한 실지 지급된 금액에 따라야 할 것임”
이 건 심사청구는 기각합니다.
가. 청구인은 소유자 이AA로부터 임차한 ○○ □□시 △△구 △△동 996-4 BBB프라자 901호 및 1001호(이하 “쟁점건물”이라 한다)에서 2013.6.12.부터 2014.4.25.까지 공동사업자 박CC과 △△관광나이트크럽을 운영하던 중 2014.4.22. 쟁점건물을 경락(경락가액 6,800,000천원)으로 취득하여 같은 날에 신DD에게 양도하고, 2014.7.31. 양도 가액 8,230,000천원에서 취득가액 7,135,000천원, 필요경비 1,111,048천원을 차감한 양도차익 및 양도소득금액을 △16,060천원 으로 산정하여 납부금액 없이 신고하였다. 나. 처분청은 2015.8.3.부터 2015.8.22.까지 청구인에 대한 필요경비 과다신고혐의에 대해 양도소득세 실지조사를 실시한 결과, 청구인이 양도소득세 신고시 양도가액에서 차감한 필요경비 1,111,048천원 중 부동산중개업자가 아닌 자에게 지급한 중개수수료 560,000천원 (한EE 500,000천원, 최FF 60,000천원, 이하 “쟁점중개수수료”라 한다), 기타 필요경비 77,706천원, 합계 637,706천원을 필요경비에서 부인하여 2015.10.5. 청구인에게 2014년 과세 연도 양도소득세 383,436,880원을 경정고지하였다. 다. 청구인은 쟁점중개수수료에 대해 불복하여 2016.1.5. 이 건 심사청구를 제기하였다.
한EE과 최FF의 소개로 쟁점건물의 양도가 성사됨에 따라 지급한 쟁점중개 수수료는 실제 지급한 비용으로서 필요경비로 인정되어야 한다.
쟁점중개수수료는 실제 한EE과 최FF에게 지급된 것이 확인되지 않고, 일반적인 중개수수료율과 비교하여 고액인 등 필요경비로 인정될 수 없다.
① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.
2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것
3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】 [2014.2.21.-25193호]일부개정
⑤ 법 제97조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2009.2.4, 2010.2.18>
1. 법 제94조제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 다음 각 목의 비용
① 기타소득은 이자소득ㆍ배당소득ㆍ사업소득ㆍ근로소득ㆍ연금소득ㆍ퇴직 소득 및 양도소득 외의 소득으로서 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. <개정 2010.12.27, 2012.1.1, 2013.1.1>
② 기타소득금액은 해당 과세기간의 총수입금액에서 이에 사용된 필요경비를 공제한 금액으로 한다.
1. 쟁점건물 양도에 따른 필요경비 신고내용과 경정내용
• 비용 부인 최FF 중개수수료 60,000 60,000
• 비용 부인 관리시스템 공용관리비 55,021 356,048 301,027 부담초과액 부인 최 법무사 법무사비용 22,685 50,000 27,315 법무사 관련 업무 이외 비용 부인 **건축사 용도변경 0 40,000 40,000 계약조건 1) 대 철거비용 0 105,000 105,000 계약조건 1) 1) 쟁점건물 매매계약서 특약사항에 의하면, “매도인은 매도인의 부담으로 본 계약의 대상 부동산에 대한 용도를 위락시설에서 근린생활시설로 변경 하는 절차를 2014.4.20.까지 이행한다”로 나타남 2) 청구인의 사업이력 및 소득현황과 쟁점건물 취득․양도 진행과정 개요
○○ □□시 △△구 △△동 BBB프라자 901호 B.Y.C 점 일반 소매/ 내의 대표자 1999/11/22 (1999/11/22) **노래 연습장 간이 서비스/ 노래방 대표자 2007/04/16 (2007/07/09)
○○ ㈜토건 1) 법인 건설/ 토공사업 대표자 2) 2003/11/21 (2013/06/30) 1) 2013년 사업연도 주주별 지분: 청구인 40%, 한GG(한EE의 자) 30%, 박HH 30% 2) 청구인의 대표자 근무기간: 2011.4.29.부터 2013.6.30.까지 또한, 국세통합 전산망상 청구인이 신고한 소득현황은 다음과 같고, 최근 6개년간 결손금을 제외한 경우 소득금액은 22,00천원 수준으로 나타난다. (단위: 천원) 연도 근로소득 사업소득 총수입금액 소득금액 발생처 총급여 발생처 수입금액 합계 40,600 153,344 193,944 22,200 (결손금 제외금액) 2009
• -
• -
• - 2010
• -
• -
• - 2011 ㈜**토건 11,600
• - 11,600 4,300 2012 ㈜**토건 29,000
• - 29,000 17,900 2013
• - △△관광 나이트크럽 83,757 83,757 불명 2014
• - △△관광 나이트크럽 69,587 69,587 △50,156
- 나) 쟁점건물 취득․양도 진행과정 개요
① 쟁점건물 경매개시결정 (2012.12.11.) 쟁점건물 1001호에 대한 건물등기사항 전부 증명서에 의하면, 쟁점건물에 대한 경매는 채권자 ㈜푸른상호저축은행의 신청으로
□□지방 법원이 2012.12.11. 임의경매개시결정함에 따라 실시된 것으로 확인된다. ② 청구인의 쟁점건물 입찰 (2013.11.19.) 청구인이 제출한 기일입찰표 및 법원보관금 영수증서에 의하면, 청구인은 쟁점건물 경매취득시 2013.11.19. 입찰가격 6,800,000천원에 경매에 참가 하였고, 입찰보증금으로 585,200천원(자금출처는 확인 안 됨)을 납부한 것으로 나타난다. ③ 쟁점중개수수료 지급 확약 [한EE 확약서 2013.12.9., 최FF 확약서(미제출)] 청구인이 이 건 심사청구시 제출한 한EE 1) 에 대한 확약서에 의하면, 2013.12.9. 청구인이 한EE에게 쟁점중개수수료 500,000천원을 지급하기로 한 것으로 나타나고, 당초 양도소득세 신고시에는 지급증빙으로 제출되지 않았던 것이다. 확약서에는 같은 날 ◎◎시 ▣▣구 ◇◇동장이 발급한 청구인의 인감증명서가 첨부되어 있고, 사용용도는 공란으로 기재내용은 없다. 한편, 청구인은 최FF 2) 에 대한 확약서나 약정서는 제출하지 않았다. 1) 국세청 통합전산망상 한EE에 대한 사업이력에 의하면, 한EE은 2014.4.22. 현재 사업 중인 내역은 없고, 2000.4.26부터 2011.6.20.까지의 사업내용 중 JJJ 관광나이트 등 다수의 나이트클럽, 룸싸롱을 영위한 이력은 있으나, 부동산중개업을 영위한 이력은 없음 2) 국세청 통합전산망상 최FF에 대한 사업이력에 의하면, 최FF는 2014.4.22. 현재 2010.5.20.부터 ◍◍ ◈◈군 ◈◈읍에서 ‘주택, 상가 건물 분양 및 분양 대행업’을 영위하는 ㈜KKK인터내셔널의 대표자로 나타남 ④ 쟁점건물 (양도)매매계약 체결 (2014.4.7.) 및 관련 중개인과 법무사 처분청 및 청구인이 제출한 쟁점건물 매매계약서에 의하면, 계약서는 2014.4.7. 청구인과 매수자 신DD 간에 체결되었고, 별도의 중개인은 나타나지 않으며, 한편, 청구인의 양도소득세 신고시 첨부한 필요경비 증빙자료에 의하면, 경매 관련 업무처리자는 최LL 법무사로서 2014.4.24. 최LL 법무사에게 ‘소송비용, 부동산가압류, 경매신청 비용’ 명목으로 50,000천원을 지급한 것으로 나타난다. ⑤ 쟁점건물 경락대금 납입 및 양도대금 수령 (2014.4.22.) 처분청 및 청구인이 제출한 쟁점건물 매매계약서에 의하면, 총 양도대금 8,230,000천원 중 계약금 825,000천원은 계약시, 잔금 7,405,000천원은 2014.4.23. 지급하기로 되어 있으나, 쟁점건물에 대한 매각(경락)대금 완납 증명원에 의하면, 2014.4.22. 경락대금 6,800,000천원을 완납한 것으로 나타 나고, 경락대금의 자금은 같은 날 지급받은 쟁점건물 양도대금의 잔금이다. ⑥ 쟁점중개수수료 지급 (한EE 2014.4.17., 2014.5.15., 최FF 2014.4.23.) 및 영수 (한EE 2014.5.15., 최FF 2015.12.28.) 처분청이 제출한 청구인의 양도소득세 신고시 첨부된 쟁점중개수수료 지급내역 명세서에 의하면, 그 지급증빙 1) 은 한EE의 2014.5.15.자 아래 500,000천원 2) 의 영수증 (2 014.4.17.자 발행 10,000천원권 수표사본 9매 90,000천원, 2014.5.15.자 300,000천원의 온라인 송금증, 2014.5.15.자 발행 100,000천원권 수표사본 1매, 지급일자 미상의 현금 10,000천원)과 최FF에게 송금한 2014.4.23.자 아래 60,000천원 2) 의 온라인 송금증으로 나타난다. 1) 관련 수표, 온라인 송금액의 자금흐름에 대한 조사내용은 다음 3) 참조 *2) 인터넷 □□시청 홈페이지상 주택 이외(토지, 상가 등)의 중개보수에 의하면, 중개보수는 ‘거래금액의 9/1,000(0.9%) 이내에서 중개의뢰인과 개업공인 중개사가 서로 협의하여 결정’으로 나타남 ※ 청구인이 한EE과 최FF에게 지급하였다는 수수료율 계산내역 - 한EE의 수수료율: 6.07%(= 500,000천원 / 8,230,000천원) - 최FF의 수수료율: 0.72%(= 60,000천원 / 8,230,000천원) 한편, 한EE에 대한 영수증의 경우, 밑줄 친 부분은 청구인이 당초 양도소득세 신고시 제출한 것과 심사청구시 제출한 것의 기재내용이 일부 다르게 나타나고, 최FF에 대한 영수증의 경우, 당초 양도소득세 신고시 및 이 건 세무조사 당시 제출되지 않았던 것으로 처분청의 이 건 양도소득세 조사종결보고서에 의하면, 신원불상으로 나타난다. < 쟁점중개수수료 지급내역 명세서 > < 한EE의 제출시기별 영수증 >
○ 양도소득세 신고시 제출한 영수증: 생략
○ 심사청구시 제출한 영수증: 생략 < 최FF의 제출시기별 영수증(온라인 송금증) >
○ 양도소득세 신고시 및 심사청구시 제출한 온라인 송금증: 생략
○ 심사청구시 제출한 영수증: 생략
3. 처분청의 쟁점중개수수료 실제 지급여부 조사내용 처분청이 청구인에 대한 양도소득세 실지조사시 확인하여 제출한 쟁점중개수수료 실제 지급여부에 대한 조사내용은 다음과 같다. 가) 쟁점중개수수료 명목으로 지급하였다는 560,000천원의 지급내역 요약 (단위: 천원) 지급일 수취인 지급금액 지급수단 구분 조사내용 및 의견 합계 560,000 한EE 1) 소계 500,000 불명 한EE 10,000 현금 지급① 청구주장의 수표가 아닌 현금 지급이고, 지급내역 확인불가 2014.04.17. 한EE 90,000 수표 지급② 청구외 최MM을 거쳐 법무법인 세종에게 지급 2014.05.15. 한EE 300,000 계좌이체 지급③ 한EE에게 이체되었으나, 대부분 반환되어 청구인 사용 2014.05.15. 한EE 100,000 수표 지급④ 청구인이 현금거래 및 수표 재발행 최FF 2) 소계 60,000 2014.04.23. 최FF 60,000 계좌이체 지급⑤ 조사당시 약정서 미제출 및 지급사유 불명 1) 한EE은 청구인의 제부(弟夫, 동생 문NN의 남편)로 특수관계인에 해당 하며, 2016.1.6. 현재 267억원의 고액 체납자로 부동산 중개업 및 관련 컨설팅 사업이나 근무이력 전혀 없음 2) 최FF는 부동산 중개업 자격이 없음
- 나) 쟁점중개수수료 지급건별 조사내용
① 지급① 현금 10,000천원 관련 청구인이 지급②와 합한 100,000천원을 수표로 지급하였다고 주장하는 건으로, 10,000천원에 대한 관련 수표 내역이 없고, 당초 신고시 현금으로 지급하였다고 소명하였으나, 관련 지급내역 전혀 확인할 수 없다.
② 지급② 수표 90,000천원 관련 2014.4.17. 청구인의 기업은행 계좌(466-043849--0)에서 출금된 1천만원권 수표 9매(수표번호: 112155～160, 112169～171, 발행점: 기업은행 교대역) 는 청구외 최MM 에게 지급된 후 법무법인 세종으로 이체 지급된 것으로 확인되는 등 한EE에게 지급되지 않았으며, 당초 세무조사시에도 수취한 중개수수료에 대한 사용처를 소명하지 못하였다. 쟁점건물 1001호에 대한 건물등기사항 전부 증명서에 의하면, 최MM은 한EE과 공동으로 2008.4.28. 심PP, 심QQ 2명에게 채권최고액 780,000천원으로 한 근저당권을 설정하여 주었고, 근저당권은 쟁점건물이 임의경매로 매각된 2014.4.22. 말소된 것으로 나타남
③ 지급③ 계좌이체 300,000천원 관련 2014.5.15. 청구인의 신한은행 계좌(110-418164-2)에서 한EE의 신한은행 계좌(110-418171-0)로 300,000천원이 이체되었으나, 한EE은 위 자금을 입금받은 즉시 수표로 출금하였고, 수표 출금한 자금의 대부분이 청구인에게 재반환되어 청구인이 사용하였으며 그 내역은 아래와 같다. (단위: 천원) 수표번호 수표금액 발행일 지급제시일 사용인 합계 300,000 30388806 1) 100,000 2014.05.15. 2014.05.23. 전RR 30388807 2) 100,000 2014.05.15. 2014.06.30. 청구인 30388808 3) 100,000 2014.05.15. 2015.05.13. 청구인 1) 신한은행 일산금융센터 발행수표 30**8806 1억원권 사용처
• 한EE이 아닌 전RR에게 지급되었고, 전RR이 2014.5.23. 신한은행 서초동 지점에 지급 제시하여 굿머니파이낸스대부㈜에 이체입금됨 *2) 신한은행 일산금융센터 발행수표 30**8807 1억원권 사용처
• 2014.6.30. 청구인이 신한은행 일산금융센터에 지급 제시하여 청구인의 부가가치세 9,459,880원 납부 및 청구인이 84,800,000원 수표 재발행 *3) 신한은행 일산금융센터 발행수표 30388808 1억원권 사용처
• 2015.5.13. 청구인이 신한은행 일산문촌지점에 지급 제시하여 청구인의 신한은행 계좌(110-418164-**2)에 입금
④ 지급④ 수표 100,000천원 관련 2014.5.15. 청구인의 신한은행 계좌(110-418164-**2)에서 출금된 1억원권 수표 1매(30388816)는 청구인이 2014.8.27.에 신한은행 일산금융센터에 지급 제시하여 20,000천원은 현금거래 및 나머지 80,000천원은 청구인이 수표로 재발행하였다.
⑤ 지급⑤ 계좌이체 60,000천원 관련 청구인이 최FF에게 지급하였다는 쟁점중개수수료 60,000천원은 당초 세무 조사시 관련 약정서의 제출이 없었고, 사후에 사인 간에 임의로 작성이 가능한 영수증을 제출하는 등 그 신빙성을 의심할 수밖에 없고, 대금의 지급사유도 확인할 수 없다.
4. 쟁점중개수수료의 필요경비 해당여부에 대한 주장과 입증
- 가) 처분청의 필요경비에 해당하지 않는다는 주장과 입증
① 쟁점중개수수료가 필요경비에 해당하지 않는 이유들 청구인이 한EE과 최FF에게 중개수수료 명목으로 지급하였다는 쟁점중개 수수료는 ⅰ)일반적인 부동산중개업자의 중개수수료율과 비교하더라도 고액 으로 과도한 점, ⅱ) 청구인이 납부한 입찰보증금 585,200천원을 보전하기 위하여 500,000천원 이상의 수수료를 지급하였다는 청구주장에 특별한 사정을 확인 할 수 없을 뿐만 아니라 일반적인 상식상 이해할 수 없는 부분이 많은 점, ⅲ) 560,000천원의 고액수수료를 지급함으로써 청구인은 양도소득이 △16,060천원이 됨에도 청구인 본인의 이익을 보전하기 위한 노력은 전혀 확인할 수 없는 점, ⅳ) 한EE에게 지급하였다는 500,000천원은 실제로 한EE에게 지급 되었는지 확인할 수 없는 점, ⅴ) 사인 간에 임의작성이 가능한 신빙성이 의심 되는 사후 확약서 등만을 제출할 뿐 관련 약정서 등이 없어 구체적인 사실을 파악 하기 어려운 점, ⅵ) 쟁점중개수수료를 수취하였다는 한EE과 최FF는 수취 금액에 대하여 소득세를 신고한 사실이 없고, 부동산중개업 사업자등록을 한 사실이 없는 점 등 청구인이 중개수수료 명목으로 지급하였다는 쟁점중개 수수료는 이 건 양도소득금액 산정시 필요경비로 인정될 수 없다.
② 한EE에게 지급한 쟁점중개수수료 500,000천원 관련 ⅰ) 한EE은 청구인의 제부(弟夫)로서 특수관계인에 해당하여 특수관계인 간의 자금거래에 있어 지급사유를 입증할 수 있는 관련 약정서 등 청구인의 지급 채무임을 확인할 수 있는 명확한 적격증빙을 갖추어야 하나, 청구인은 세무조사시에 제출하지 못한 신빙성이 의심되는 사인 간에 임의 작성이 가능한 확약서 및 영수증만을 제시할 뿐이다. ⅱ) 위 자금거래 조사내용과 같이 청구인이 한EE에게 지급하였다는 대금은 한 EE이 아닌 타인에게 최종 귀속되거나 대부분 청구인이 반환받아 사용하였음이 확인되는 등 청구인이 한EE에게 중개수수료 명목으로 지급하였다는 쟁점중개 수수료 500,000천원은 양도소득세 필요경비에 해당하지 아니한다. ⅲ) 또한, 한EE은 청구인의 쟁점건물의 前前소유자(2003.9.30. 취득, 2007.5.29. 양도)였었고, 2008.4.28. 청구인의 쟁점건물에 채권최고액 780,000천원의 근저당 채무자로 설정되었다가 청구인의 쟁점건물 양도일인 2014.4.22.에 말소되는 등 청구인과의 이해관계가 있다 볼 수 있음에도 관련 내용에 대한 소명이나 증빙 제출은 전혀 없고 단순히 중개수수료 명목으로 지급하였다 주장만 할 뿐이다.
③ 최FF에게 지급한 쟁점중개수수료 60,000천원 관련 청구인이 최FF에게 지급하였다는 쟁점중개수수료 60,000천원에 대해 청구인은 사인 간에 임의작성이 가능한 2015.12.28. 작성된 영수증을 제시하는 등 그 신빙성이 의심되고, 최FF가 한EE에게 보낸 문자메시지상의 사례금이 어떠한 성격의 사례금 인지 여부가 확인되지 아니하며, 최FF가 굳이 한EE에게 대금의 지급을 청구할 이유도 확인할 수 없는 등 청구인이 최FF에게 중개수수료 명목으로 지급하였다는 쟁점중개 수수료 60,000천원은 양도소득세 필요경비에 해당하지 아니한다.
- 나) 청구인의 필요경비에 해당한다는 주장과 입증
① 쟁점건물의 양도는 한EE과 최FF의 도움으로 이루어져 이에 따른 대가로 이들에게 실제 쟁점수수료를 지급하였음 ⅰ) 청구인은 채무가 100억원이 넘는 쟁점건물을 6,800,000천원에 경락받아 사업을 하려고 하였으나, 금융기관 대출불가, 동업자들의 비협조로 585,200천원 상당의 입찰보증금을 포기하여야할 중대한 위기에서 소개인 한EE과 최FF의 도움으로 쟁점건물을 8,230,000천원에 양도하고 입찰보증금을 회수할 수 있었다. ⅱ) 일반적인 중개업자들은 이러한 복잡한 일을 할 수 없을 뿐더러 하려고도 하지 않을 일을 한EE과 최FF는 5개월에 걸쳐 이를 성사시켰고, 이에 청구인은 그 대가로 560,000천원을 지급하였으며, 이 사실은 수취인의 확인서와 금융자료로 확인되고 있다. ⅲ) 쟁점중개수수료가 통상 부동산거래에 따른 중개수수료에 비하여 많다고 하더 라도 실지 지급된 금액은 필요경비로 인정하는 것이 실질과세원칙에 부합 한다.
② 쟁점중개수수료 지급 경위 ⅰ) 청구인은 쟁점건물에서 2013년부터 박CC과 △△나이트크럽을 운영 하였으나, 건물주인 이AA의 100억원이 넘는 과도한 부채로 인하여 쟁점건물에 경매가 개시되는 상황에 이르렀다. ⅱ) 청구인은 동업자들과 협의한 결과 금융기관에서 대출을 받고 일부 투자하여 대상건물을 경락받기로 합의하고 2013.11.19. □□지방법원에서 실시하는 쟁점건물에 대한 경매에 참여하여 6,800,000천원에 낙찰받고 입찰보증금으로 585,200천원을 납부하였다(기일입찰표 참조). ⅲ) 낙찰대금 대부분을 금융기관에서 차입할 예정이었으나, 신용등급문제로 대출이 어려워 지고, 동업을 하기로 한 사람들의 자금도 들어오지 않게 되어 낙찰잔금을 납부하지 못하게 되는 상황에 이르러 납부한 입찰보증금을 포기하여야 할 상황에 이르렀다. ⅳ) 청구인은 입찰보증금을 회수할 방법을 궁리한 끝에 쟁점건물을 매매하는 방법밖에 없다는 결론에 도달하였다. ⅴ) 이에 청구인은 2013.12.9. 관광나이트 업계에서 다양한 경험이 있고, 많은 지인을 두고 있는 한EE에게 쟁점건물의 매매에 대한 모든 권한을 위임하고 성사시키면 5억원을 지급하기로 약속하였다(한EE에 대한 확약서 참조). ⅵ) 한EE은 경매사건 진행 등에 관하여 집행이의를 신청하는 등 낙찰대금 기일 시까지 여러 가지 노력을 하던 차에 평소 알고 지내던 “심사장”이란 사람으로부터 매수인 신DD를 아는 최FF, 강사장을 소개받아 5개월 정도의 노력 끝에 쟁점 건물의 매수인 신DD를 찾아내어 2014.4.7. 신DD와 쟁점건물에 대한 “부동산(근린생활시설)매매계약서” 체결하게 되었다. ⅶ) 청구인은 매수인 신DD의 매매잔금으로 경락대금 잔금을 지급하도록 하여 쟁점건물을 취득하고 매매할 수 있도록 하였다. ⅷ) 이 사실은 법적인 문제와 관련서류 작성 등에 관여하였던 최LL 법무사의 사실확인서에 의하여도 확인되고 있다. ⅸ) 따라서 청구인은 한EE이 쉽지 않은 매매거래를 각고의 노력으로 성사 시켜 거액의 입찰보증금을 회수할 수 있게 하였는바, 일의 성과에 비하면 성과금으로 지급한 5억원은 결코 많은 금액이라 할 수 없다.
③ 한EE에게 지급한 쟁점중개수수료 500,000천원 관련 ⅰ) 한EE에게는 중개수수료로 2014.4.17. 자기앞수표 1억원, 2014.5.15. 온라인 송금 3억원 및 자기앞수표 1억원을 지급하였다. 처분청은 세무조사 당시 청구인이 한EE에게 지급한 500,000천원에 대한 금융 자료의 흐름만 확인하고, 그 내용을 청구인이나 한EE 등 관련인을 상대로 사실내용을 확인하지 않았던바, 수수료를 지급받은 한EE(고액체납자임)과 그의 배우자 문NN은 신용불량자로 금융거래를 할 수 없어 자매인 청구인의 명의를 빌려 금융거래를 하고 있는 실정으로, 처분청이 그 지급내용이 불분명하다고 한 한EE의 쟁점수수료 사용내용은 아래와 같다. (단위: 천원) 지급일자 지급금액 한EE 사용내용 2014.04.17 100,000
① 현금 6,000천원과 수표 90,000천원으로 지급받아 지인 최MM의 차용금 96,000천원을 지급하고 4,000천원은 생활비로 사용
② 최MM은 96,000천원을 법무법인 세종에 변호사비용으로 지급
③ 위 지급사실은 처분청에서도 확인함 2014.05.15 300,000 한EE은 본인의 신한은행 계좌로 입금 즉시 수표로 출금
① 수표(30388806) 1억원은 전RR으로부터 차용한 돈 갚음(처분청도 전RR이 사용한 사실확인)
② 수표(30388807) 1억원은 한EE이 보관하다 2014.6.30. 문NN(청구인의 매)이 현금 10,000천원과 수표 90,000천원으로 재발행하여 한EE의 차용금(박CC, 김, 이 등)등 지급
③ 수표(30388808) 1억원은 한EE이 보관하다 2015.5.13. 문NN이 청구인의 계좌에 입금한 후 즉시 출금하여 한EE의 아들 한GG의 주택취득자금으로 빌려주기 위해 한국자산신탁으로 102,165천원 송금(송금증사본 참조) 2014.05.15 100,000 수표(30388816) 1억원은 한EE이 보관하다 2014.8.27. 문NN이 신한은행 일산금융센터에 제시하여 20백만원은 현금으로 80백만원은 수표로 재발행하여 생활비와 차용금 반제에 사용 ⅱ) 문NN이 재발행한 수표(308807) 1억원과 수표(308816) 1억원에 대한 이서내용으로 인적사항은 청구인이지만 자필한 것은 문NN이고, 수표(30**8808) 1억원은 문NN이 입출금을 요구하자 은행창구 여직원이 청구인의 인적사항을 이서한 것으로(수표이서 사본 참조), 문NN이 돈을 찾거나 수표를 재발행하거나 송금하는 경우, 언니인 청구인 명의를 이용한 것이다. 청구인은 쟁점중개수수료 500,000천원을 한EE에게 지급하였을 뿐 그 사용내역은 청구인과는 전혀 무관하고 그 내용도 알 수 없다. 청구인과 문NN이 위 내용에 대하여 자필로 작성한 사실확인서상 필체와 문NN이 수표에 이서한 필체와 비교하면, 해당자금을 문NN이 인출하였음을 확인할 수 있다. < 청구인 사실확인서 > < 청구인 동생 문NN 사실확인서 > ⅲ) 청구인은 한EE에게 쟁점건물건의 매매업무를 위임할 당시인 2013.12.9.자 ◇◇동장이 발급한 청구인의 인감증명을 첨부하여 성사되면 5억원을 주기로 확약서를 써 주었으나 세무조사 과정에서는 한EE에게 돈 준 것은 명백하고, 한EE이 서면으로 소명서를 제출 하였다고 하여 확약서 작성 사실을 중요하게 생각하지 않았다. ⅳ) 청구인은 한EE과 약정한 대로 정당한 업무추진성과에 대한 대가를 지급 하였는바, 수취인이 세금을 신고해야하는 의무까지 청구인이 책임질 일은 아니고 이는 세무서에서 해야 할 일이다. 참고로 국세청 심사사례(심사양도2006-217, 2007.3.30. 참조)는 “부동산을 양도 하면서 무등록 중개업자에게 중개수수료를 지급한 사실이 확인되므로 중개 업 자의 사 업소득으로 과세함은 변론으로 하더라도, 양도소득계산시 필요경비에 산입함이 타당하다”라고 결정하였다. ⅴ) 쟁점건물의 매매는 일반적인 부동산거래를 중개하는 것이 아니라 시간의 촉박성, 쟁점건물의 복잡성, 경락잔금을 매매대금으로 충당하여야 하는 특수성 등을 고려할 때 과다한 수수료라고 볼 수 없다. 참고로 대법원 판례(대법원2010두4933, 2010.6.10., 대법원2012두942, 2013.2.15. 참조)는 “소개비가 통상의 부동산 취득에 따른 중개수수료에 비하여 다소 많다고 하더라도 필요경비의 공제는 특단의 사정이 없는 한 실지 지급된 금액에 따라야 인정하는 것이다”라고 판결하였다.
④ 최FF에게 지급한 쟁점중개수수료 60,000천원 관련 ⅰ) 최FF는 매수인을 잘 아는 사람으로 매수인 신DD 측면에서 쟁점건물의 매매업무를 중개한 사람으로 한EE이 중개업무를 하던 중 불가피하게 최FF의 협조를 받게 되어 매매가 성사될 시 60,000천원의 소개료를 주기로 약속하여 일이 성사된 후 2014.4.23. 기업은행 최FF 예금계좌(579-910258-07)로 송금 하였다(최FF 영수증 참조). ⅱ) 청구인이 세무조사 당시 및 이 건 심사청구시 제출한 최FF에게 소개비로 온라인 송금한 영수증 및 최FF가 본인의 휴대전화(010-3398-6)으로 2014.4.16. 및 2014.4.21. 한EE에 보냈다는 메시지 출력본은 아래와 같다. ⅲ) 위 내용에 의하여 청구인은 최FF에게 소개비로 60,000천원을 지급한 사실이 확인된다고 할 수 있다.
- 라. 판단 이 건 청구인은 한EE과 최FF의 소개로 쟁점건물의 양도가 성사됨에 따라 지급한 쟁점중개수수료는 실제 지급한 비용으로서 필요경비로 인정되어야 한다는 주장으로, 살피건대,소득세법제97조제1항제3호 및 같은 법시행령제163조제5항제1호 다목은 “같은 법제94조1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용 으로서 ‘소개비’를 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요 경비”로 규정하고 있는바, 이러한 소개비를 필요경비로 공제함에 있어서 “ 부동산의 중개수수료로서 지나치게 높은 비율과 많은 금액을 중개수수료로 지급한다는 것은 통상의 거래에서는 있기 어려운 것으로서 특별한 사정이 없는 한 경험법칙상 쉽사리 수긍되기 어려운 금액이라고 할 것(대법원90누4808, 1990.11.27. 참조)”이고, “소개비가 통상의 부동산취득에 따른 중개수수료에 비하여 많다고 하더라도 필요경비의 공제는 특단의 사정이 없는 한 실지 지급된 금액에 따라야 할 것(대법원90누6439, 1991.1.25. 참조)”으로, 이러한 관련 법령과 법리에 따라 살펴본다. 먼저, 청구인이 한EE에게 지급하였다는 500,000천원에 대해 살피건대, 청구인은 2013.12.9.자 한EE에게 한 확약서에 따라 한EE에게 쟁점중개 수수료 500,000천원을 지급하였다고 주장하지만, 이에 대한 처분청의 쟁점중개수수료 실제 지급여부에 대한 조사내용에 의하면, 현금 10,000천원은 그 지급내역이 전혀 확인되지 않고, 수표 90,000천원은 최MM에게 지급된 후 법무법인 세종으로 이체 지급된 것으로 확인되었고, 계좌이체하였다는 300,000천원은 한EE이 수표로 출금한 후 대부분 청구인에게 재반환되어 청구인이 사용한 것으로 나타나고, 수표 100,000천원 중 20,000천원은 청구인이 현금거래, 나머지 80,000천원은 청구인이 수표로 재발행한 것으로 나타나고 있어 실제 한EE에게 지급되었다고 보기 어려운 점, 청구인의 사업이력은 2007.4.16.부터 2007.7.9.까지 노래연습장(간이), 2011.4.29. 부터 2013.6.30.까지 ㈜*토건 대표자, 2013.12.4.부터 2014.4.25.까지 박 CC과 공동으로 △△관광나이트클럽을 운영한 것으로 나타나지만, 이에 따른 청구인의 최근 6개년 간 소득금액 현황은, ㈜***토건에서 발생된 근로소득 금액 22,200천원 수준에 불과하고, 쟁점건물과 관련된 △△관광나이트크럽의 사업운영에 따른 2014년 과세연도에는 결손금 △50,156천원이 발생된 등 청구인이 쟁점건물 경매취득시 2013.11.19. 납부한 입찰보증금 585,200천원에 훨씬 미치지 못하고 있어 청구인이 한EE에게 지급하였다는 쟁점중개수수료는 쟁점건물 양도에 따른 수수료라기보다는 쟁점건물 경매취득에 따른 입찰보증금 납입에 소요된 자금반환 등에 사용한 것에 불과해 보이는 점, 한EE은 쟁점건물의 양도와 관련하여 중개역할을 하였다고 볼만한 구체적이고 객관적인 증빙이 없을 뿐만 아니라 청구주장의 쟁점중개수수료 500,000천원은 585,200천원 상당의 입찰보증금을 포기하여야 할 중대한 위기에서 이를 보전하기 위해 지출하였다는 중개수수료로 보기는 지나치게 과다한 금액이고(조심2010중0621, 2010.3.31. 같은 뜻), 인터넷 □□시청 홈페이지상 주택 이외(토지, 상가 등)의 중개보수에 의하면, 중개보수는 ‘거래금액의 9/1,000(0.9%) 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 서로 협의하여 결정’으로 나타나는바, 한EE에게 지급하였다는 500,000천원은 쟁점건물 양도금액 8,230,000천원 대 비 6.07% 수준으로 그 수수료율은 중개보수 수준보다 6.7배나 높은 고율로서 이와 같은 많은 금액과 높은 비율로 중개수수료로 지급한다는 것은 통상의 거래에서는 있기 어려운 것으로서 특별한 사정이 없는 한 경험법칙상 쉽사리 수긍되기 어려운 금액이라 할 것인 점(대법원90누4808, 1990.11.27. 같은 뜻), 한EE은 청구인의 제부(弟夫, 동생 문NN의 남편)로 특수관계인에 해당하며, 2016.1.6. 현재 267억원의 고액 체납자로 부동산 중개업 관련 사업이나 근무 이력이 전혀 없고(심사양도2010-0102, 2010.5.28. 같은 뜻), 수취하였다는 쟁점중개수수료에 대하여 소득세를 신고한 사실도 없는 점(조심2012서4065, 2012.11.15. 같은 뜻) 등 이상의 관련 법령과 사실관계를 종합하면, 청구인이 한EE에게 지급하였다는 500,000천원은 실제 쟁점건물의 양도의 성사에 따른 쟁점중개수수료 명목으로 지급하였다고 보기 어렵다고 판단된다. 다음으로, 청구인이 최FF에게 지급하였다는 60,000천원에 대해 살피건대, 청구인은 2014.4.23. 최FF에게 온라인송금한 송금증과 2015.12.28.자 최FF의 영수증에 따라 최FF에게 쟁점중개수수료 60,000천원을 지급하였다고 주장하지만, 2014.4.7.자 체결된 쟁점건물 매매계약서에 중개인으로서 최FF가 명시되어 있지 아니하고, 특약사항에도 중개인에 관한 사항이 나타나지 않는 점, 이에 대한 처분청의 쟁점중개수수료 실제 지급여부에 대한 조사내용에 의하면, 당초 세무조사시 최FF에 대한 관련 중개 약정서의 제출이 없었고, 2014.4.23. 자 온라인 송금일로부터 무려 1년 이상이 지난 사후에 제출한 2015.12.28.자 영수증은 사인 간에 임의로 작성이 가능한 것으로 신빙성이 떨어지고, 60,000천원의 지급 사유가 명확히 확인되지도 않는 점, 최FF가 한EE에게 보낸 휴대전화 문자메시지상의 사례금이 어떠한 성격의 사례금인지 여부가 명확히 확인되지 아니하고, 최FF가 청구인이 아닌 한EE 에게 쟁점중개수수료 명목의 대금지급을 청구할 이유도 명확히 확인되지 않는 등 한EE과 마찬가지로 쟁점건물의 양도와 관련하여 최FF가 중개역할을 하였다고 볼만한 구체적이고 객관적인 증빙이 부족한 점, 한EE처럼 최FF도 부동산 중개업 자격이 없는 것으로 확인되고(심사양도2010-0102, 2010.5.28. 같은 뜻), 쟁점중개수수료 명목으로 수취하였다는 60,000천원에 대하여 소득세를 신고한 사실이 확인되지 않는 점(조심2012서4065, 2012.11.15. 같은 뜻) 등 이상의 관련 법령과 사실관계를 종합하면, 청구인이 최FF에게 지급하였다는 60,000천원도 실제 쟁점건물의 양도의 성사에 따른 쟁점중개수수료 명목으로 지급하였다고 보기 어렵다고 판단된다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.