진술내용과 증빙이 달라 청구주장의 신빙성을 인정하기 어려움

이건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2003.1.8. OO종합건설주식회사외 1로부터 경기도 파주시 OO읍 OO리 101번지 OO마을 11단지 OOOO파크아파트 1106동 502호(대지 111.5271㎡, 건물 170.9299㎡이며, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 288백만원에 취득(강OO으로부터 분양권 승계)하여, 2004.5.3. 청구외 임OO(1/2), 장OO(1/2)(이하 “매수자”라 한다)에게 325백만원에 양도하고 2004.5.30. 양도소득세 1,052,880원을 자진신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 매수자가 청구인으로부터 쟁점아파트를 390백만원에 취득하였다는 OO세무서장의 과세자료 통보에 따라, 쟁점아파트의 양도가액을 390백만원으로 경정하여, 2015.4.22. 청구인에게 2004년 과세연도 양도소득세 59,247,240원을 부과처분하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.7.3. 이 건 심사 청구를 제기하였다.

• 가. 2000.9.29. 쟁점아파트를 최초 분양 계약한 사람은 강OO이었으나 분양계약금액(288백마원)이 비싸다는 이유로 프레미엄이 형성되지 않은 상태의 미준공아파트를 청구인이 2002.10.23. 권리의무승계 계약에 따라 인수하여 분양대금을 완납하고 2003.1.8. 취득하였다.
• 나. 청구인은 국민은행 명동지점에 근무하던 중 재산보유상황에 따라 감원대상이 정해진다는 소식을 듣고 중개업소에 쟁점아파트를 급매물로 내놓았고, 당시 파주시가 극심한 부동산 불황이어서 매수자가 있다는 사실만으로 황송하여 급히 325백만원에 양도하였음에도 매수자의 일방적 주장에 따라 쟁점아파트의 양도가액을 390백만원으로 결정한 것은 부당하므로 취소되어야 한다.

쟁점아파트 매수자는 “쟁점아파트가 전세기간 만료시 입주하는 조건이어서 당시 시세보다 1～2천만원 낮은 390백만원에 계약하였다”고 진술하고 있는데, 매수자가 제시한 현금보관증과 금융거래자료를 보면 쟁점아파트의 양도가액이 390백만원으로 나타나고, 당시 쟁점아파트 고시가격 351백만원, 하위 실거래가액은 400백만원(평균은 430백만원)으로 조회되는바, 쟁점아파트의 양도가액을 390백만원으로 결정한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점아파트의 양도가액을 390백만원으로 보아 이 건 양도소득세를 부과한 처분이 정당한지 여부
• 나. 관련법령 이 건 과세기간에 대한 적용법령은 다음과 같다.

○ 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

○ 국세기본법 제16조 【근거과세】

① 납세의무자가 세법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있는 경우에는 해당 국세 과세표준의 조사와 결정은 그 장부와 이에 관계되는 증거자료에 의하여야 한다.

② 제1항에 따라 국세를 조사ㆍ결정할 때 장부의 기록 내용이 사실과 다르거나 장부의 기록에 누락된 것이 있을 때에는 그 부분에 대해서만 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.

③ 정부는 제2항에 따라 장부의 기록 내용과 다른 사실 또는 장부 기록에 누락된 것을 조사하여 결정하였을 때에는 정부가 조사한 사실과 결정의 근거를 결정서에 적어야 한다. 2) 소득세법 제96조 【양도가액】 (2005.12.31. 개정전)

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고 기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우

• 다. 사실관계

1. 청구인은 회사감원을 피하기 위하여 쟁점부동산을 325백만원에 급매하였으며, 대금은 모두 본인 명의 국민은행 통장(823-21-0500-***)으로 입금받았다고 주장하며, 부동산 매매계약서와 예금통장사본을 제시하고 있는바, 그 주요내용은 다음과 같다.

• 가) 쟁점아파트 매매계약서(2004.3.23.) 매도인(이OO)과 매수인(임OO외1)은 아래 표시 아파트에 대하여 다음 내용과 같이 매매계약을 체결한다.

① 아파트의 표시 경기도 파주시 OO읍 OO리 101 OOOO2차아파트 206동 502호 대지 111.5271㎡(33.74평), 건물 170.9299㎡(69평형)

② 매매대금과 지급시기 총 매매대금 325,000,000원 융자금 65,000,000원인 상태에서 계약임, 매매대금과 별도 계약금

2004. 3. 23. 10,000,000원 1차 중도금

2004. 4. 7. 30,000,000원 2차 중도금

2004. 4. 23. 80,000,000원 잔 금 (보증금 승계)

2004. 5. 3. 205,000,000원 매수인이 처분청에 제시한 계약서에는 2004.4.30.로 되어 있음

③ 명도시기 매도인은 매수인으로부터 매매대금의 잔금을 수령함과 동시에 매수인에게 소유권 이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 이전등기에 협력하며, 위 아파트의 인도는 2004.4.30.자로 한다.

④ 특약사항

• 본 계약은 현재 시설물 상태에서의 계약임

• 계약일 현재 융자금 육천오백만원은 2차 중도금 수령과 동시에 상환말소하는 조건임

• 전세입자 전세금 일억이천만원은 매수인이 승계하며, 잔금시 정산함

• 기타사항은 부동산 매매관련 법규 및 관례에 의함

• 공동명의자 장OO, 주소는 동일함

• 나) 매매계약서와 청구인 국민은행 통장거래 비교 매매계약서 예금통장 입금내역 계약금 2004.3.23. 10,000,000원 2004.3.23. 10,000,000원 1차중도금 2004.4.7. 30,000,000원 2004.4.7. 2004.4.8. 2004.4.10. 6,000,000원 20,000,000원 4,000,000원 2차중도금 2004.4.23. 80,000,000원 2004.4.23. 2004.4.23. 2004.4.23. 7,000,000원 65,000,000원 3,000,000원 잔금 (보증금) 2004.5.3. 205,000,000원 2004.5.4. (보증금승계) 85,000,000원 120,000,000원 계 325,000,000원 320,000,000원 * 매매계약서 금액과 입금액 차이 5,000,000원은 중개수수료, 공과금 등을 정산한 것이며, 2004.5.3. 매수자가 여의도동 새마을금고에서 쟁점아파트를 담보로 대출받아 2004.5.4. 잔금 85,000,000원을 입금함

2. 처분청은 매수자의 확인서, 현금영수증, 당시 시세를 고려하면 쟁점아파트의 매매가액은 390백만으로 봄이 타당하다고 주장하는바, 처분청이 제시한 증빙과 주요내용은 다음과 같다.

• 가) 매수자 확인서(2013.5.3. 장OO) 지인을 통해 쟁점아파트를 소개받고, 2004.4월경에 소유자 이OO(청구인) 과 장OO, 임OO 공동명의로 매매계약을 하였다. 당시 쟁점아파트에 거주 세입자 임대차계약기간이 상당기간 남아 있었으므로 승계후 기간만료시 입주를 조건으로 시세보다 일이천만원 싸게 하향 절충가격인 삼억구천만원으로 정했고, 이때 거래관행상 삼억이천만원의 협의계약서를 쓰게 된 것이다. 계약서상 잔금시기인 2004.4.30.에 매수인인 본인 사정으로 잔금을 치루지 못했고, 그래서 매도인(청구인)의 양해를 구한바, 지불 현금보관증을 작성 제시하고, 먼저 등기이전후 매수인의 부담으로 새마을금고로부터 대출을 받아 그 융자금으로 매매대금을 청산 지불하게 되었다. 따라서 계약서상 금액 삼억이천만원이 아니라 부동산 취득자금의 지불은 삼억구천만원이며, 이에 대한 사실은 제시된 송금자료와 같다. 지금 본인 등은 경매처분 등으로 감당키 어려운 현실상황으로 이에 선처를 구하며 본 확인서를 제출한다.
• 나) 현금보관증(2004.5.3. 장OO, 임OO)

• 일금 일억칠천만원정(170,000,000원)

• 상기금액을 2004년 5월 3일자로 채권자(매도인)인 이OO씨로부터 채무자(매수인) 장OO, 임OO씨가 현금으로 보관하고, 채무자는 채권자에게 약정기일인 2004년 5월 4일까지 지불하기로 서약하며, 만약 이를 이행치 않을시에는 민형사상의 법적조치에도 응할 것임을 서약합니다. 채무자가 상기금액을 지불함과 동시에 본 현금보관증은 폐기하는 조건으로 함. 본 현금보관증은 채권회수용도외에 타용도 사용하지 않는 조건임 다만, 위 금원 중 일천오백만원은 2004.5.14.까지 지불하기로 협의 서약함

• 다) 매매계약서와 매수자 제시 거래 증빙 비교 매매 계약서 매수자 거래증빙 총 매매대금 325,000,000원 총 매매대금 390,000,000원 계약금 2004.3.23. 10,000,000원 2004.3.24. 10,000,000원 1차 중도금 2004.4.7. 30,000,000원 2004.4.7. 2004.4.8. 2004.4.10. 6,000,000원 20,000,000원 4,000,000원 2차 중도금 2004.4.23. 80,000,000원 2004.4.23. 65,000,000원 잔금 2004.4.30. 85,000,000원 2004.4.30. 잔금 미지급 보증금 120,000,000원 2004.5.3. 현금보관증 작성 170,000,000원 2004.5.4. (이체) 85,000,000원 (수표) 65,000,000원 2004.5.14. 15,000,000원 현금보관증 명기 보증금 120,000,000원 * 쟁점아파트 부동산등기부등본에 의하면, 2004.5.3. 쟁점아파트의 소유권이 청구인에서 임OO, 장OO으로 이전되었으며, 2004.5.4.(설정계약 2004.5.3.) 임OO을 채무자로 근저당권이 설정(채권최고액 221,000,000원, 권리자 여의도동새마을금고)된 것으로 나타남
• 라) 기타 참고자료

① 쟁점아파트의 국토부 고시가격은 2003.12.1. 324백만원, 2004.4.30. 351백만원이고, ② 국민은행 시세자료에 의하면 당시 쟁점아파트의 하위 평균매매가격은 400백만원, 일반 평균매매가격 430백만원이며, ③ 쟁점아파트의 임대차계약서에 의하면 전세기간은 2002.10.24.～2004.10.23. 전세보증금은 120백만원이고, ④ 주민등록자료에 의하면 쟁점아파트의 전소유자 강OO은 청구인의 배우자로 나타남

• 라. 판단 청구인은 쟁점아파트의 양도가액을 325백만원이라고 주장하나, 쟁점아파트 매수자가 제시한 금융거래증빙, 현금보관증, 수표인출금액 등의 자료에 의하면 쟁점아파트의 총 매매가액은 390백만원으로 나타나는 점, 쟁점아파트 매수자는 쟁점아파트가 전세기간 만료 시 까지 입주하지 못하는 조건이어서 1～2천만원 낮은 가격으로 매수하였다고 진술하였는데, 청구인이 실제로 2002.10.24.부터 2004.10.23.까지 쟁점아파트를 임대한 것으로 나타나고, 쟁점아파트의 시세가 국민은행 부동산시세자료에 400백만원～430백만원으로 나타나는 점, 쟁점아파트 매수자가 매매대금 지급경위에 대하여 잔금을 지급하지 못하여 청구인에게 현금보관증을 작성해주고 매수자 명의로 대출받아 잔금을 지급하였다고 진술하였는데 실제로 계약서상 잔금일인 2004.4.30.까지 매수자가 매수대금을 지급하지 못한 것으로 확인되는 점, 당시에는 부동산등기 시 시가보다 낮은 국토부 고시가액 정도의 가액으로 검인계약서를 작성하는 것이 관행이었는데 매수자가 쟁점부동산도 관행대로 다운계약서를 작성하였다고 진술한 점, 청구인이 심사청구시 제시한 계약서는 잔금 지급일이 최초 계약서와 다르게 기재되어 있고, 쟁점아파트의 전 소유자가 청구인의 배우자로 나타나고 있어 청구인 진술의 신빙성을 인정하기 어려운 측면이 있는 점 등을 종합하면, 청구인 주장대로 쟁점아파트의 양도가액을 325백만원으로 보기는 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점아파트의 양도가액을 390백만으로 보아 이 건 양도소득세를 부과처분한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.