고시원으로 개조한 다가구주택은 1세대1주택 비과세가 적용되는 주택으로 보기 어려움

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2006.12.18. 취득한 ㅇㅇ시 ㅇㅇ구 ㅇㅇ동 - 소재 토지 122㎡, 건물 142.14㎡ 3층 다가구주택(이하 “쟁점건물”이라 하고, 토지를 포함하여 “쟁점부동산”이라 한다)을 2007년 1월 고시원으로 개조하여 영업하였고, 2012.3.16. 645,000,000원에 양도한 후 1세대 1주택 비과세로 양도소득세 예정신고 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점건물을 고시원용도(기타건물)로 사용하였음을 확인하고, 주택으로 보기 어렵다고 판단하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 부인하여, 청구인에게 2012년 과세연도 양도소득세 6,266,770원을 2015.9.1. 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.11.5. 이 건 심사청구를 제기하였다.

쟁점건물은 공부상 다가구주택 용도로 등재되어 있고, 청구인은 실제로도 원룸주택으로 임대하였으며, 청구인이 리모델링한 쟁점건물은 주택법 상 준주택에 속하고 건축법 시행령 상 용도의 구분에 있어서도 다중주택에 정의에 부합하므로 처분청이 쟁점건물을 기타건물로 보아 1세대1주택 비과세 신고를 부인한 처분은 부당하다.

청구인은 쟁점건물을 2007년 1월 고시원 영업을 하기 위하여 취사시설, 화장실 등은 공동으로 사용하고 독립적인 주거생활을 영위할 수 없는 방 20개로 개조하였고, 2008.1.1.부터 2012.3.16.까지 고시원영업을 하였으므로, 쟁점건물에 대하여 1세대1주택 비과세 적용을 부인한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 고시원으로 개조하여 사용한 다가구주택을 주택으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 2) 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.(단서규정 생략)

③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다 3) 소득세법 시행령 제155조 【1세대1주택의 특례】

⑮ 제154조제1항을 적용할 때 건축법 시행령 별표 1 제1호다목에 해당하는 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다. 다만, 해당 다가구주택을 구획된 부분별로 양도하지 아니하고 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 본다. 4) 주택법 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. [개정 2010.4.5, 2011.9.16, 2012.1.26, 2013.3.23]

1. “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다. 1의2. “준주택”이란 주택 외(外)의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용가능한 시설 등을 말하며, 그 범위와 종류는 대통령령으로 정한다. [시행일 2010.7.6] 5) 주택법 시행령 제2조의2 【준주택의 범위와 종류】 법 제2조제1호의2에 따른 준주택의 범위와 종류는 다음 각 호와 같다.

1. 건축법 시행령 별표 1 제2호라목에 따른 기숙사

2. 건축법 시행령 별표 1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 다중생활시설

3. 건축법 시행령 별표 1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 노인복지법 제32조제1항제3호 의 노인복지주택

4. 건축법 시행령 별표 1 제14호나목에 따른 오피스텔 6) 건축법 시행령 제3조의5 【용도별 건축물의 종류】 법 제2조 제2항 각 호의 용도에 속하는 건축물의 종류는 별표1과 같다. 건축법 시행령 별표1 용도별 건축물의 종류

1. 단독주택[단독주택의 형태를 갖춘 가정어린이집․공동생활가정․지역아동센터 및 노인복지시설(노인복지주택은 제외한다)을 포함한다]

• 가. 단독주택
• 나. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다. 1) 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것 2) 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말한다. 이하 같다) 3) 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하인 것

4. 제2종 근린생활시설 (2014.3.24. 개정)

• 거. 다중생활시설(다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 국토교통부장관이 고시하는 기준에 적합한 것을 말한다. 이하 같다)로서 같은 건축물에 해당 용도로 쓰는 바닥면적의 합계가 500제곱미터 미만인 것 (2014.10.14. 개정)

• 가. 일반숙박시설 및 생활숙박시설 (2013.5.31. 개정)
• 나. 관광숙박시설(관광호텔, 수상관광호텔, 한국전통호텔, 가족호텔, 호스텔, 소형호텔, 의료관광호텔 및 휴양 콘도미니엄) (2013.11.29. 개정)
• 다. 다중생활시설(제2종 근린생활시설에 해당하지 아니하는 것을 말한다) (2014.3.24. 개정)
• 라. 그 밖에 가목부터 다목까지의 시설과 비슷한 것
• 다. 사실관계

1. 청구인과 처분청 사이에 다툼이 없는 사항 가) 청구인은 2008.1.1.부터 2012.3.16.까지 쟁점건물에서 간이과세자로서 서비스/고시원업을 영위한 것으로 등록되어 있고, 각 과세기간별로 부가가치세를 다음과 같이 신고한 사실이 확인된다. 나) 청구인은 2007년 1월경 쟁점건물을 170백만원(공급대가)의 비용을 들여 총 21개의 방과 각층에 공통의 주방과 화장실을 배치하는 등 고시원 용도로 리모델링 하였다.

• 다) 쟁점건물은 지하1층, 지상3층 다가구주택으로 등재되어 있고, 2007.2.6. 지상 3층 22.74㎡가 증축된 사실이 기재되어 있다.

2. 청구인의 쟁점부동산 양도소득세 예정신고내역 국세청 전산 및 심리자료에 의하면, 청구인은 2012.10.5. 양도가액 645,000,000원, 취득가액 420,000,000원, 기타필요경비 170,390,000원으로 하여 산출한 쟁점건물의 양도차익 54,610,000원을 비과세 양도차익으로 예정신고한 사실이 확인된다.

3. 쟁점건물의 층별 구조

• 가) 건축물관리대장상 층별 구조 대지면적(㎡) 98.99 연면적(㎡) 142.14 주구조 조적조, 경량판넬 용도 다가구주택 층수 지하 1층/지상 3층 사용승일일 1997.6.21. 층별 구조 용도 면적(㎡) 지하1 조적조 다가구주택(1가구) 40.99 1층 " " 40.99 2층 " " 37.42. 3층 경량판넬 " 22.74 * 3층 22.74㎡는 2001.11.1. 무단증축 적발되었고, 2007.2.20. 증축 사용승인 받음
• 나) 과세전적부심사청구 재결청의 심리담당자가 2015.8.11. 쟁점건물을 일시 방문하였는바, 각 층마다 여러 개의 방이 있으며, 각 층 한쪽에 별도의 공동화장실 겸 세면실이 마련되어 있고, 각 방은 한 평 남짓으로 책상과 침대 이외에 세대의 세대원이 장기간 주거에 필요한 시설이나 설비 등은 달리 확인되지 않았으며, 증축된 3층에도 별도의 호실이 존재하였다.
• 다) 청구인이 제출한 쟁점부동산 매매계약서를 보면, 청구인과 매수인 김영광은 쟁점부동산에 대해 주거용 다가구건물 용도로 하여 매매계약하면서 8개항에 대해 특약한 내용이 기재되어 있고, 특약사항 2와 5에 다음과 같은 내용이 기재되어 있다.

2. 본 건물은 지구단위계획구역 ㅇㅇ13존치관리구역에 위치하며, 등기부와 건축물 대장상 다가구주택이나 현재 고시원 운영중임-방개수는 21개이며, 현재 20개 임대중임

5. 고시원 임대료 정산과 방내부 옵션사항, 시설물 상황은 별지 작성키로 함

4. 쟁점건물에 청구인의 주소 전입 여부 주민등록초본에 의하면 청구인은 2007.02.23. 쟁점건물에 주소 전입하여 2012.03.29. 전출한 것으로 기재되어 있고, 청구인은 쟁점건물 3층을 증축하여 거주하였다고 주장하였고, 조사종결보고서 등 조사관서가 제출한 심리자료에는 청구인의 실제 거주여부에 대한 조사 기록은 확인되지 않는다.

5. 매수인의 사업자등록 사항 쟁점건물 매수자는 개업일을 2012.02.15.로 하여 부동산임대/주거용 건물임대업으로 면세사업자등록한 사실이 국세청전산망에 의해 확인된다.

6. 쟁점부동산 주택가격공시 현황 쟁점부동산은 2005년부터 개별주택으로 가격공시 되었고, 청구인이 취득한 이후 개별주택공시가격은 다음과 같이 확인된다. (단위: 백만원, ㎡) 공시연도 대지면적 건물연면적 개별주택가격 비고 2012 122.00 142.14 238 2011 " " 233 2010 " " 234 2009 " " 236 2008 " " 239 2007 " " 225 2006 " 124.20 181

• 라. 판단 살피건대, 청구인은 2006년 1월 취득한 쟁점건물을 170백만원의 비용을 들여 고시원 용도로 리모델링한 후 2008년 1월부터 2012년 3월까지 고시원 영업을 했던 점, 쟁점건물의 각 방은 한 평 남짓으로 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거활동이 곤란해 보이는 점, 향후 특별한 비용 없이 독립된 주거로 활용이 가능하도록 개조하기 어려운 점 등에 비추어 쟁점건물을 1세대1주택 비과세 대상이 되는 주택으로 보기 어려워 보인다. 따라서 처분청이 1세대1주택 비과세 규정을 배제하여 과세한 처분청의 당초 처분에는 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 에 의하여 주문과 같이 결정한다.