일괄 양도한 토지가액에서 청구인이 주장하는 과수목 등 가액을 제외할 수 없음

청구인은 2013.9.24. 00 00군 00면 00리 324-10 전 331㎡, 동소 -11 전 509㎡, 동소 -14 1,372㎡, 동소 산2-4 임야 1,512㎡(이하 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 방aa에게 매매가액 270백만원에 양도한 후, 양도소득세 신고시 조세특례제한법 제67조 제8항 의 농지대토에 의한 감면 신청을 하였으나, 처분청은 양도일로부터 1년 이내 대체 농지 취득 요건을 충족하지 않았다고 보아 감면을 부인하고 양도소득세 20백만원을 경정‧고지하였다. 청구인은 토지 매매가액과 과수목, 농막, 울타리, 농기구(이하 “과수목 등”이라 한다)의 매매가액을 구분 기재한 양수인의 매매대금 확인서에 근거, 2015.7.16. 쟁점토지의 양도가액을 200백만원으로 하여 경정청구를 하였다. 처분청은 2015.9.1. 매매계약서에 토지와 과수목 등의 매매가액이 구분 기재되어 있지 않고, 사후에 임의로 작성된 사실확인서를 인정할 수 없다는 사유로 경정청구를 거부하였다. 청구인은 이에 불복하여 2015.10.27. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 농지대토에 의한 감면을 예정하였기에 계약서 작성시 토지 매매가액과 과수목 등 매매가액을 구분 기재하지 않았으나, 실제 매매가액 270백만원에는 토지 매매가액 200백만원, 농막과 컨테이너창고 10백만원, 블루베리 수목 750그루 46백만원, 울타리 5백만원, 농기구 등 5백만원으로 구성되어 있는바 양도소득세 과세대상이 아닌 자산의 양도대가 70백만원은 과세소득이 아니므로 쟁점토지의 양도가액을 200백만원으로 감액경정하여야 한다.

쟁점토지의 매매계약서상 과수목 등에 대한 양도가액을 별도로 구분한 내용이 확인되지 아니하고, 등기부등본상 거래가액도 270백만원으로 확인되므로 과수목 등은 토지 매매가액에 포함된 것으로 보아야 하며, 청구인이 제출한 사실확인서는 양도일로부터 2년여가 지난 후 작성된 것으로 과수목 등의 가액에 대한 객관적인 평가기준이나 산출근거가 없는바 임의 작성한 것으로 판단되므로 양도가액을 200백만원으로 감액경정할 수 없다는 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 과수목 등의 가액을 토지 양도가액에서 제외할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】 (2014.1.1. 법률 제12169호로 개정하기 전의 것, 이하 동일)

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[측량・수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

• 다. 사실관계

1. 청구인이 2013.8.2. 매매를 원인으로 2013.9.24. 방aa에게 쟁점토지의 소유권이전 등기를 경료한 사실, 매매계약서 및 등기부등본 상 토지의 매매가액이 270백만원으로 기재된 사실, 매매계약서에 과수목 등에 대한 내용이 없다는 사실에 당사자간 다툼이 없다.

2. 청구인은 2013.12. 양도가액 270백만원, 취득가액 171백만원으로 하여 양도소득세 15백만원을 예정신고하면서, 농지대토에 의한 감면(100%)을 신청하였고, 처분청은 2014.12. 양도일로부터 1년 이내 대체농지를 취득하지 않아 당초 대토감면을 부인하여 양도소득세를 경정‧고지하였다.

3. 청구인은 2015.7.16. 방aa이 2015.6.4. 작성한 사실확인서에 근거하여 양도가액을 200백만원으로 감액하는 경정청구를 하였으나, 처분청은 2015.9.1. 사후에 임의로 작성된 확인서를 인정할 수 없다는 사유로 경정청구를 거부하였다.

4. 방aa은 2015.9.23. 쟁점토지를 양도한 후, 양도가액 240백만원, 취득가액 270백만원으로 하여 양도소득세 예정신고하였다.

5. 청구인은 쟁점토지 보유기간동안 농업소득을 신고한 바 없다.

6. 청구인이 제출한 심리자료에 의해 확인되는 내용은 다음과 같다.

• 가) 방aa이 2015.6.4. 인감증명서를 첨부하여 작성한 부동산매매대금 확인서에 의하면, 총 매매금액 270백만원에 토지대금 200백만원, 농막1동, 컨테이너창고 1동(정화조 포함) 10백만원, 블루베리 750주(화분 포함, 주당 62천원) 46백만원, 울타리(인건비 및 자재 포함) 5백만원, 방조망, 농장내용물품 일체(자재 및 인건비 포함) 5백만원이 포함된 것으로 기재되어 있다.
• 나) 청구인은 위 확인 내용을 입증하기 위해 다음과 같은 증빙을 제출하였다. 항목 증빙(확인자, 공급자) 금액(천원) 비고 방조망 설치확인서(정00) 5,000 정00: 어선구 도소매업 영위 컨테이너 사진, 세금계산서 (00하우징) 2,000 공급받는자: 영농조합법인00농장 울타리 간이영수증 (00철망휀스) 3,750 블루베리 거래명세서 (00화분 등) 청분 3,440 피트모스 12,672 청분: 블루베리 화분 피트모스: 블루베리 전용토
• 라. 판단 살피건대, 청구인은 계약서상 구분 기재하지 않았을 뿐 실제로는 과수목 등의 매매가액이 70백만원이고 토지의 매매가액은 200백만이라고 주장하나, 쟁점토지의 매매계약서 내용을 보면, 토지 매매가액을 270백만원으로 명시하고 있고, 과수목 등 토지 외의 자산에 대한 내용은 확인되지 아니하므로 과수목 등을 별도의 매매대상으로 거래하였다고 보기 어려운 점, 등기부등본 상에도 토지 거래가액이 270백만원으로 기재되어 있는 점, 방aa의 확인서 상 과수목 등 기재금액의 객관적 산출 근거나 장부가액, 감정가액 등이 확인되지 아니하여 확인서 기재금액을 인정하기 어려운 점(청구인이 제출한 증빙은 사인간 확인서, 간이영수증 등이며, 세금계산서는 영농조합법인을 공급받는 자로 하여 발행되었으므로 객관적 증빙으로 인정하기 어렵다), 방aa 역시 쟁점토지의 취득가액을 270백만원으로 신고한 점 등에 비추어 쟁점토지의 양도가액에서 청구인이 주장하는 과수목 등의 가액을 제외하기는 어려워 보인다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.