‘주택건설에 대한 약정서’에 따라 토지 위에 주택을 신축하여 분양하기로 하면서, 토지소유자가 토지대금을 받기로 하고, 분양에 따른 손익은 타인에게 귀속하게 한 등의 경우, 토지소유자는 토지의 양도에 따른 양도소득세 납세의무가 있음
‘주택건설에 대한 약정서’에 따라 토지 위에 주택을 신축하여 분양하기로 하면서, 토지소유자가 토지대금을 받기로 하고, 분양에 따른 손익은 타인에게 귀속하게 한 등의 경우, 토지소유자는 토지의 양도에 따른 양도소득세 납세의무가 있음
이 건 심사청구는 기각합니다.
가. 청구인은 1970.3.4. 취득한 ○○시 △△구 □□동 110-1, 110-10번지 소재 토지 1,752㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 위에 청구인 명의로 ‘AAA-빌리지’ 연립주택 등 10 세대(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 신축하여 분양하기 위하여, 2007.7.7.을 개업일자로 건설업/주택신축 판매의 업종으로 ‘BBB주택’ 이라는 상호로 사업자 등록한 후, 한편으로는 2007.10.19. LLL과 체결한 ‘주택건설에 대한 약정서’에 “ 청구인은 쟁점토지 대금(1,700백만원)을 받기로 하고, 신축분양에 따른 소득세 등은 LLL이 책임지고 납부하기로 하며, 분양에 따른 손익은 LLL에게 귀속 한다” 등을 기재하여 2009년 부터 2011년까지 청구인 명의로 신축한 쟁점주택이 5,101백만원에 분양된 것에 대해 청구인 명의로 종합소득세 225백만원을 신고․납부하였다. 나. 이에 대해 ◎◎지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 청구인 및 LLL에 대해 2015.4.13.부터 2015.6.12.까지 실시한 부동산투기조사 결과, 청 구인은 쟁점토지를 LLL에게 실질적으로 양도하였던 것이고, LLL이 취득한 쟁점토지 위에 쟁점주택을 신축분양한 것으로 보아 청구인이 신고․ 납부한 종합 소득세를 전액 감액경정하고, 이를 LLL에게 결정․고지 (청구인 명의로 신고․납부한 종합소득세는 LLL의 종합소득세 기납부세액으로 공제) 하는 한편, 처분청을 통하여 2015.8.1. 청구인에게 쟁점토지의 양도에 따른 양도 소득세 704,338,990원을 결정․고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.10.22. 이 건 심사청구를 제기하였다.
가. 쟁점주택에 대한 신축분양사업은 형식상․실질상 모두 사업활동의 요건을 충족한 청구인의 사업소득이므로 이에 반한 이 건 양도소득세의 부과처분은 위법하다. 나. 설령, 청구인에게 양도소득세의 납세의무가 있다고 하더라도 청구인 명의로 신고․납부한 종합소득세는 청구인의 양도소득세 기납부세액으로 공제되어야 한다.
가. 쟁점주택의 신축분양사업에 관한 모든 책임과 위험이 LLL에게 귀속 되어 실지 사업자는 LLL로서, 사업자등록상 대표 청구인 명의는 위장한 것에 불과하고 청구인은 LLL에게 쟁점토지를 1,729백만원에 양도하고도 신고하지 않았으므로 양도소득세가 과세되어야 한다. 나. 쟁점주택의 신축분양에 따른 종합소득세를 납부한 명의자는 청구인이나, 쟁점주택 분양대금으로 실지 납부한 사람은 LLL이므로 이에 대한 기납부세액은 LLL의 종합소득세에서 공제되어야 한다.
① 청구인이 LLL과 체결한 ‘주택건설에 대한 약정서’에 따라 쟁점토지 위에 쟁점주택을 신축하여 분양하기로 하면서, 청구인은 쟁점토지대금을 받기로 하고, 분양에 따른 손익은 LLL에게 귀속하게 한 등의 경우, 청구인의 납세의무가 쟁점토지의 양도에 따른 양도소득세인지 주택신축판매에 따른 종합소득세인지
② 청 구인의 납세의무가 양도소득세일 경우 청구인 명의로 신고․납부한 종합 소득세를 청구인의 기납부세액으로 공제할 수 있는지 여부
① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의 (名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.
② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다. 2) 부가가치세법 제2조 【납세의무자】 [2010.12.27.-10409호] 일부 개정
① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 이 법에 따라 부가가치세를 납부할 의무가 있다.
1. 사업목적이 영리이든 비영리이든 관계없이 사업상 독립적으로 재화 (제1조에 따른 재화를 말한다. 이하 같다) 또는 용역(제1조에 따른 용역을 말한다. 이하 같다)을 공급하는 자(이하 "사업자"라 한다) 3) 소득세법 제88조 【양도의 정의】 [2011.7.25.-10900호] 일부 개정
① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. 4) 소득세법 제19조 【사업소득】 [2011.7.25.-10900호] 일부 개정
① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.
20. 제1호부터 제19호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적ㆍ반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득
③ 제1항 각 호에 따른 사업의 범위에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는통계법제22조에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따르고, 그 밖의 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.
① 사업소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.
12. 부동산업 및 임대업에서 발생하는 소득. 다만, 지역권 등 대통령령으로 정하는 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 제외한다.
20. 제1호부터 제19호까지의 규정에 따른 소득과 유사한 소득으로서 영리를 목적으로 자기의 계산과 책임 하에 계속적ㆍ반복적으로 행하는 활동을 통하여 얻는 소득
③ 제1항 각 호에 따른 사업의 범위에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우 외에는통계법제22조에 따라 통계청장이 고시하는 한국표준산업분류에 따르고, 그 밖의 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. ※ 사업소득 업종은 법률 제9897호로 2009.12.31. 개정되었던 것임 ◦ 한국표준산업분류(통계청고시 제2007-53호)의 제9차 개정으 로 업종 구분이 일부 변경된 점을 반영 ◦ 법 률에 열거된 소득과 유사한 소득을 포괄적으로 규정하고 있는 이 자 ․배 당․근로 ․연금소득 등의 경우에 맞추어 사업소득의 정의 규 정 4-1) 소득세법 제64조【부동산매매업자에 대한 세액 계산의 특례】 [2011.7.25.- 10900호] 일부 개정
① 대통령령으로 정하는 부동산매매업(이하 "부동산매매업"이라 한다)을 경영 하는 거주자(이하 "부동산매매업자"라 한다)로서 종합소득금액에 제104조제1항제4호부터 제8호까지 및 제10호의 어느 하나에 해당하는 주택 또는 토지의 매매 차익(이하 이 조에서 "주택등매매차익"이라 한다)이 있는 자의 종합소득 산출 세액은 다음 각 호의 세액 중 많은 것으로 한다.
2. 다음 각 목에 따른 세액의 합계액
② 부동산매매업자에 대한 주택등매매차익의 계산과 그 밖에 종합소득 산출세액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 4-2) 소득세법 시행령 제122조 【부동산매매업자에 대한 세액계산의 특례】 [2011.10.14.-23218호] 일부 개정
① 법 제64조제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 부동산매매업" 이란 한국표준산업분류에 따른 비주거용 건물건설업(건물을 자영건설하여 판매 하는 경우만 해당한다)과 부동산 개발 및 공급업을 말한다. 다만, 한국표준산업 분류에 따른 주거용 건물 개발 및 공급업(구입한 주거용 건물을 재판매하는 경우는 제외한다. 이하 "주거용 건물 개발 및 공급업"이라 한다)은 제외한다. <신설 2010.2.18, 2010.12.30>
② 법 제64조제1항에 따른 주택등매매차익은 해당 주택 또는 토지의 매매가액 에서 다음 각 호의 금액을 차감한 것으로 한다. <개정 2007.2.28>
1. 제163조제1항 내지 제5항의 규정에 의하여 계산한 양도자산의 필요경비
2. 법 제103조의 규정에 의한 양도소득기본공제금액 5) 소득세법 제19조 【사업소득】 [2009.7.31.-9785호] 일부 개정
① 사업소득은 당해연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다. <개정 2006.12.30, 2007.12.31>
6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득
11. 부동산업(부동산임대소득에 해당하는 사업 및 제12호의 규정에 의한 부동산매매업을 제외한다. 이하 같다), 임대업 및 사업서비스업에서 발생하는 소득
12. 대통령령이 정하는 부동산매매업에서 발생하는 소득
③ 사업소득의 범위에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 5-1) 소득세법 시행령 제32조 【주택신축판매업의 범위】 [2009.12.15.-21887호 ] 일부 개정
① 법 제19조제1항제6호에서 "대통령령이 정하는 주택신축판매업"이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.
1. 주택을 건설하여 판매하는 사업 6) 소득세법 제116조 【양도소득세의 징수】 [2011.7.25-10900호] 일부 개정
① 납세지 관할 세무서장은 거주자가 제111조에 따라 해당 과세기간의 양도소득세로 납부하여야 할 세액의 전부 또는 일부를 납부하지 아니한 경우에는 그 미납된 부분의 양도소득세액을 그 납부기한이 지난 날부터 3개월 이내에 징수 한다. 제106조에 따른 예정신고납부세액의 경우에도 또한 같다.
② 납세지 관할 세무서장은 제114조에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정한 경우 제93조제3호에 따른 양도소득 총결정세액이 다음 각 호의 금 액의 합계액을 초과할 때에는 그 초과하는 세액(이하 "추가납부세액"이라 한다)을 해당 거주자에게 알린 날부터 30일 이내에 징수한다.
1. 제106조에 따른 예정신고납부세액과 제111조에 따른 확정신고납부세액
2. 제1항에 따라 징수하는 세액
3. 제82조 및 제118조에 따른 수시부과세액
4. 제156조제1항제4호에 따라 원천징수한 세액
1. 개인별 총사업내역 국세청 통합전산망에 의하면, 청구인과 LLL의 주요 사업내용은 다음과 같고, 당초 쟁점주택의 신축분양사업은 청구인 명의의 BBB주택이라는 상호로 사업자 등록되었다가 2011.4.4. 폐업되었으나, 2015.6.11. LLL 명의로 직권 변경되었다.
2. 쟁점주택 신축분양 진행 일자별 개요 쟁점주택의 신축분양에 따른 일자별 주요 진행개요는 다음과 같다. 번호 일자 주요 진행 내용 1 2007.10.19 ｏ 쟁점주택 건설에 대한 약정서 체결
• 청구인과 LLL 간에 연립 및 다세대 주택건설 2 2008.06.30 ｏ 통고서 통지
• LLL의 약정 이행 지체에 따른 이행 촉구 통지 3 2008.08.13 ｏ LLL과 추가약정서 체결 – LLL의 약정 불이행에 따른 추가 쟁점토지대금 지급과 쟁점 주택 완공일자를 2009.3.31.까지로 하는 추가약정 4 2008.09.22 ｏ 건설공사 표준도급계약서 체결
• 청구인을 도급인, LLL을 시행사, FFF종합건설을 시공사로 한 공사도급계약 * 공사금액: 2,684백만원(공급가액 2,440백만원) 5 2009.02.18 ｏ 청구인의 GGG은행 자금 대출 및 공사대금 지급
• 청구인이 쟁점토지를 담보로 1,000백만원을 GGG은행 ◈◈동 지점으로부터 대출받아 시공사에 공사대금 지급 6 2009.02 ~ 2011.03 ｏ 추가 공사대금 등 지급
• 청구인 명의 분양대금 입금통장(GGG은행 ◈◈동 ***882)에서 공사비 등 지급 7 2011.03.30 ｏ 쟁점토지 대금 등 정산
3. 쟁점주택 신축분양에 대한 상세 진행 내용
① 연립 및 다세대 주택을 신축함에 있어 사업주인 갑은 분양 및 사업일체를 을에게 위임하고 을은 위 약정을 성실히 이행하기 위하여 약정금 일부 금일억 칠천 만원(￦170,000,000)을 거치금으로, 나머지 금일십오억삼천만원(￦1,530,000,000) 을 사업이 완료된 후 토지대금으로 공제 또는 지급한다.
② 분양에 따른 손익은 을에게 모두 귀속하고, 또한 모든 책임을 진다. 제5조【분양대금 및 대출】
① 분양수입금은 갑의 계좌로 수령하기로 약정하고 갑은 각 세대당 분양이 완료 되어 잔금이 100% 입금되었을 경우 분양수수료 및 제비용(분양사무실 운영비, 광고비, 분양에 대한 부가세 등)을 제외한 금액 중 1/2 1) 을 “시공사 2) ”에게 지급 한다.
② 갑은 을과 약정한 금일십오억삼천만원(￦1,530,000,000) 및 사업소득세(예치) 등을 완제 받았을 경우에는 분양대금의 수령권한을 을에게 전적으로 위임한다.
③ 토지, 건축물에 최종 잔금대출에 필요한 근저당설정을 하고, 갑의 구좌에 입금하고, 지급시기는 갑과 을이 협의한다. 제6조【시공】
① 사업건축물은 을의 감독하에 건축시공사를 선정하여 책임시공한다.
② 을은 갑에게 시방서를 제출한다. 제7조【세무(세금)】
① 사업소득세, 제반세금 및 공과금에 대하여는 을이 신축에 따른 모든 세금을 책임지고 납부하기로 한다.
② 토지대금 완납후에는 사업소득 등에 대한 세금비용을 분양금 일부분에서 을은 갑에게 예치보관하게 하여 납부토록 한다. 제8조【계약해지】
① 갑은 다음 각 호에 해당하는 경우에는 각각 2개월의 최고기간을 두어 계약의 전부 또는 일부를 해제 또는 해지할 수 있다. 1) 을이 정당한 이유 없이 약정한 착공기일을 경과하고도 공사를 착수하지 않을 시
2. 을의 책임있는 사유로 인하여 준공기일 내에 공사를 완성할 가능성이 없음이 명백한 경우
② 전 1항 및 2항의 규정에 의한 약정해제 및 해지는 그 사유를 명시하여 을에게 서면통지하여야 한다. 2007.10.19. 첨부서류: 추가약정서 2부 사업주(갑) 청구인(날인) 시행사(을) 상호: EEE부동산공인중개사무소 대표: LLL (날인) 1) LLL이 청구인에게 제기한 부당이득금반환소송(▣▣지방법원 ○○지원2014 가합**23)과 관련하여 2014.12월경 LLL이 법원에 제출한 준비서면에 의하면, 1/2의 의미에 대하여 “청구인이 수익금을 절반씩 나눈다는 의미는 전혀 아닌 것으로, 당시 위와 같이 규정되었던 경위는 최초 약정 당시에 LLL과 청구인 간에 약정하기로는 분양이 이루어져 수분양자들로부터 분양통장에 입금된 금원 중 1/2은 그 최종 정산금액 합계가 토지대금인 1,700백만원에 이를 때까지 청구인이 정산하여 가고, 나머지 1/2은 시공사측에서 그 정산금 합계가 공사대금 총액에 이를 때까지 공사대금으로 정산하여 가며, 위 정산들이 모두 완료된 뒤 남은 수익금은 LLL이 계약서 제3조에 따라 모두 정산받는 것으로 합의하였기 때문에 위와 같이 규정되었던 것에 불과하다”라고 나타남. 2) 조사청의 청구인에 대한 조세범칙혐의자 심문조서에 의하면, 시공사의 의미는 시행사(LLL)로 나타남
1. 을은 ◇◇ ○○시 △△구 □□동 110-1외 1필지의 공동주택을 신축함에 있어 지가상승으로 인하여 약정금액의 5%에 상당하는 금액(￦85,000,000)을 추가로 지급하기로 한다.
2. 분양대금의 영수증은 다음 ①, ②의 경우 이외에는 무효로 한다.
① 지정은행은 입금표로 영수증을 대신한다(농협-56***027)
② 현금영수증의 영수증은 건축주(청구인) 이름으로 발행한다.
3. 사업종료일은 2009.3.31.까지로 하고, 건축주에게 (토지대금 및 세금)을 지불 하지 못할 경우 10일 초과마다 약정금액(￦1,785,000,000)의 2%씩 지체보상금 (￦35,700,000)을 납입한다.
4. 안전사고(상해나 건강피해 등)는 건설사와 시행사가 민․형사상 책임진다. 2008.8.13. 갑 청구인 (날인) 을 LLL (날인)
• 91 2010.2기 9
• 1 2010.1기
• -
• 2009.2기 1,497 1,458 4 2009.1기
• 595 △59 2008.2기
• 400 △40
① 2011.3.25.자 청구인과 LLL 간의 ‘합의서’ 내용 LLL이 청구인에 대해 제기한 부당이득금반환소송(▣▣지방법원 ○○지원2014가합**23)과 관련하여 20115.3월경 법원에 제출한 준비서면에 첨부된 2011.3.25.자 청구인과 LLL 간의 합의서에 의하면, “ⅰ) 시행사(EEE공인)가 세금을 납부하지 않는 조건, ⅱ) 이행지체금 없고, ⅲ) 110-1번지 101호, 202호, 301호, 각 50백만원씩 보존, 총150백만원 토지대금 에서 공제, ⅳ) ⅰ)의 조건으로 금 150백만원을 시행사가 건축주에게 지급” 조건으로 합의”한 것으로 나타난다. < 2011.3.25.자 합의서: LLL의 부당이득금반환소송 증거자료 > (생략)
② 2011.3.30.자 청구인과 LLL 간의 ‘AAA-빌리지 결산서’ 내용 청구인과 LLL 간의 2011.3.30.자 ‘AAA-빌리지 결산서’ 및 LLL이 청구인에 대해 제기한 부당이득금반환소송(▣▣지방법원 ○○지원2014가합23) 관련 LLL의 20115.3월경 준비서면에 의하면, 청구인이 “LLL에게 정산하여 줄 금원은 14,36,229원(=64,336,229-150,000, 000)”이 라고 주장하자, LLL은 “그와 같이 아무것도 받지 못하는 결과가 될 것이라면 애당초 쟁점 주택 신축사업을 시작하지도 않았을 것이라고 항의하여, 결국 청구인과 ‘LLL과 정산금으로 청구인으로부터 100백만원을 받기로’ 최종합의하였고, 2011.4.6.경 청구인으로부터 70백만원을 수령한 바 있어 결국 정산되지 않은 금액은 30백만원이다”로 나타난다. 아래 청구인과 LLL 간의 2011.3.30.자 ‘AAA-빌리지 결산서에는 토지대금에 대한 결산내용만 나타나고, 공사비, 건축 설계비 등을 포함한 전체 손익상황은 나타나지 않으며, LLL이 쟁점주택 신축에 필요한 주요 경비 공사비를 지출한 내용은 나타나지 않는다. < 2011.3.30.자 AA A-빌리지 결산서 > (생략) 한편, 조사청은 청구인 명의 분양대금 입금통장(GGG은행 ◈◈동 *882) 및 AA A-빌리지 결산서를 근거로 양도가액을 아래와 같이 청구인이 쟁점주택 분양대금 에서 2007.1.19.부터 2011.4월까지 지급받은 1,729백만원으로 산정하였던바, 산정 내역은 아래와 같다. < 조사청의 쟁점토지 양도가액 산정내역 > (단위: 백만원) 구분 금액 비고 청구인이 LLL로부터 받을 금액 1,785 약정액 1,700 + 추가약정액 85 청구인이 LLL 로 부터 실제 받은 금액 합계 1,729 쟁점토지 대금수령액 1,920 계약금 ～ 211.3.28 청구인 명의 분양대금 입금통장(GGG은행 ◈◈동 ***882)잔고 53 2011.3.31. 현재 납부할 세금 △174 정산금 △70 2011.4 ※ 참고 쟁점주택 총 분양대금 5,334 부가가치세 제외금액: 5,101
③ 청구인이 심사청구시 제출한 쟁점주택 ‘수입금액 안분내역’ 내용 청구인은 쟁점주택 신축·분양사업으로 발생한 총수입금액(5,092백만원)에 대해 청구인, LLL, 시공사 간에 약정에 따라 배분하였다고 주장하며, 아래 쟁점주택에 신축분양에 따른 ‘수입금액 안분내역’을 제출하였다. 다만, 당사자간의 서명날인이 없어 위 3자간에 합의로 작성된 것인지는 확인 되지 않으며, 청구인과 LLL 간의 2011.3.30.자 ‘AAA-빌리지 결산서’와 마찬 가지로 공사비, 건축설계비 등을 포함한 전체 손익상황은 나타나지 않으며, LLL이 쟁점주택 신축에 필요한 주요 경비 공사비를 지출한 내용도 나타나지 않는다. 한편, 분양수입금액 5,092백만원은 청구인 명의의 종합소득세 신고서상 총수입금액 5,101백만원(공급가액), LLL의 확인서상 분양수입금액 5,334백만원(부가가치세 포함금액)과도 달라 정확한 분배금액으로 보기는 어렵다. < 청구인의 수입금액 안분 내역 > (생략)
4. 쟁점주택 및 쟁점토지 건축물대장 및 등기사항
① 쟁점주택 건축물대장 등 내용 쟁점주택에 대한 집합건축물대장에 의하면, 쟁점주택은 AAA-빌리지 A, B동 2개동으로서 동별로 각 연립주택 5세대, 다세대주택 5세대가 신축되었고, 건축주는 청구인 명의, 설계 및 공사감리자는 LLL 종합건축사사무소, 공사시공자는 FFF종합건설㈜(KKK)로 나타나고, 2008.7.7. 건축허가를 받고, 2008.10.8. 착공하여, 2009.8.26. 사용승인을 받은 것으로 나타난다. 쟁점주택 AAA-빌리지 A동 101호 등기사항 전부 증명서에 의하면, 쟁점주택은 2009.9.7. 청구인 명의로 소유권보존등기되었다.
② 쟁점토지 등기사항 전부 증명서 내용 쟁점토지의 등기사항 전부 증명서에 의하면, 2007.11.14. 110-1번지 중 765㎡가 110-10번지로, 94㎡(도로)가 110-11번지 분할(토지대장에 의하면, 2011.7.2. ○○시로 소유권 이전)되었고, 모두 청구인의 명의로 LLL의 명의로 소유권이전등기된 사항이 나타나지 않는다. 2009.9.7. 쟁점주택 신축에 따라 대지권이 설정되었고, 2009.2.18. 채무자를 청구인으로 하여 쟁점토지 110-1, 110-10 및 쟁점주택을 공동담보로 GGG은행으로부터 채권최고액 1,200백만원(대출원금 1,000백만원 상당)의 근저당권이 설정되었다가 110-1번지는 2009.12.29. 110-10번지 및 쟁점 주택은 2009.12.18. 근저당설정등기 말소되었다. < 쟁점토지 110-1번지 등기사항 전부 증명서 > (생략)
5. 조사청의 조사내용에 따른 과세근거와 청구인에 대한 심문조서 내용 조사청의 이 건 과세에 따른 주요 증빙내용은 다음과 같다.
① LLL의 확인서 확 인 서 확인사실 본인 LLL은 ◇◇ ○○시 △△구 □□동 110-1, 110-10 소재 BBB주택과 관련 하여
1. 붙임 ‘청구인이 이 사건 토지를 양도한 증거’ 및 ‘LLL이 이 사건 토지를 매입 하여 빌라를 건축한 증거’와 같이 BBB주택의 실사업자는 본인(LLL)임을 확인합니다.
2. BBB주택의 분양수입금액은 아래와 같음을 확인합니다. 귀속년도 분양수입금액 분양호수 2009년 3,404,000,000 에이-102, 에이-201, 비-102, 비-201, 비-202, 비-301, 비-302 2010년 10,000,000 계약위약금 2011년 1,930,000,000 * 에이-101, 에이-202, 에이-301 계 5,344,000,000
3. BBB주택의 사업소득과 관련하여 소득세(주민세 포함) 248,023,070원을 분양수입에서 납부하였음을 확인합니다. 붙임: 1. 청구인이 이 사건 토지를 양도한 증거 1부.
2. LLL이 이 사건 토지를 매입 하여 빌라를 건축한 증거 1부. 2015.6.5. LLL (날인)
② LLL 확인서 붙임 1의 ‘청구인이 이 사건 토지를 양도한 증거’ 내용 ⅰ) LLL이 청구인의 토지를 구입하여 쟁점주택을 신축하였다는 사실 을 알고 있었다는 사람들의 확인서가 있음 ⅱ) 청구인과의 약정서에 LLL이 토지대금을 제때에 지급하지 않으면 지체상금을 물도록 약정되어 있음 ⅲ) 청구인 명의 관리통장과 인장을 현재까지 LLL이 보관하고 있음
③ LLL 확인서 붙임 2의 ‘LLL이 이 사건 토지를 매입하여 쟁점 주택을 건축한 증거’ 내용 LLL이 집행하였다고 제출한 아래 증빙에 따른 주요 지출항목은 직원 급여, 광고료, 공증료, 식대, 쟁점토지 관련 종합부동산세, 재산세, 토지 분할관련 측량비, 건축설계비, 세무대리 기장료, LP가스 공급관련 시설물임대료 등이고 공사비는 포함되어 있지 않다. ⅰ) 청구인 인장을 LLL이 아직까지 보관중임 ⅱ) 쟁점주택 건축시 채용하였던 직원 월급, 광고료 등을 LLL이 직접 지급한 사실이 있음 ⅲ) 청구인 명의 재산세와 종합부동산세를 LLL 통장에서 지급한 사실이 있음 ⅳ) LLL이 청구인 소유의 쟁점토지를 매입하여 분할측량하고, 그 대금을 지급한 사실이 있음 ⅴ) 쟁점주택 건축과 관련하여 건축사사무소()에 건축설계비를 LLL이 직접 지급한 사실과 청구서가 있음 ⅵ) 쟁점주택 건축과 관련한 세무대리계약을 LLL이 직접 하였으며, 세무 대리 수수료를 LLL이 지급한 사실이 있음 ⅶ) 쟁점주택 건축과 관련하여 임시작업도로에 대한 토지사용 승낙각서를 LLL이 직접 받은 사실이 있음 ⅷ) 쟁점주택 건축에 소요되는 가스와 관련하여 LLL이 직접 계약한 사실이 있음 ⅸ) 쟁점주택 분양계약서를 LLL이 직접 자필로 작성하였음 ⅹ) 쟁점주택 분양에 관한 분양분석표와 세금지급내역을 LLL이 직접 작성하였고, 아직까지 보관하고 있음
④ 기타 LLL의 확인서에 첨부되지 않았으나, 조사청이 제출한 증빙 ⅰ) LLL 배우자 MMM의 청구인에 대한 고소에 따른 공소장 ⅲ) LLL이 토지를 매입하여 주택을 신축하였다는 주변인 확인서 ⅲ) 쟁점주택 건설에 따른 도로개설 및 도시가스 공급 관련 진정서와 그 회신문 및 주변인 확인서 등
6. 청구인의 종합소득세 및 신고내용과 조사청의 조사결과 경정내용
7. LLL의 이의신청 결정내용 등 조사청이 LLL에 대해 종합소득세 과세한 것에 대한 LLL의 이의신청 결정서에 의하면, LLL에 대한 쟁점주택신축사업에 대한 종합소득금액은 추계가 아닌 실지조사방법에 의해 재산정하도록 결정되었고, 현재 재조사중이며, LLL이 제출한 필요경비 항목은 다음과 같다. 쟁점토지대금, 공사대금, 공사인입도로사용비, 하자보수보증금, 사무실임차료, 분양가할인, 복리후생비, 등록세, 조경공사비, 분양사무실 인건비, 모델하우스 설치비, 접대비, 설계비, 분양광고비, 청구인 종부세․재산세, 측량비, 공동 전기료, 급수공사비, 전기인입비, 건축허가비, 세무기장료, 엘리베이터관리비, 가스설치비, 등기수수료, 가스료, 청구인의 사업용계좌에서 인출하거나 직접 지출한 기타경비, 지목변경에 따른 도로공사비, 분양수수료, 취득세, 설계비, 토지계약금 170백만원에 대한 지급이자 등으로 나타난다.
8. 실질사업자가 청구인지 LLL인지
① 쟁점주택 신축판매에 관한 모든 책임과 위험은 LLL에게 귀속됨 조사청은 청구인이 실지사업자라는 주장에 대하여 LLL로부터 확보한 아래 서류들을 종합적으로 검토한 결과, LLL이 청구인 명의의 재산세 및 종소세 납부, 쟁점주택 건축물 설계, 쟁점주택을 신축하기 위해 토지주로부터 임시작업도로로 사용승낙, 직원급여 지급, 분양계약서 작성 등을 한 사실이 확인되므로 건축인․허가, 건축비, 분양 및 홍보, 소득세납부, 수익의 귀속 등 쟁점주택 신축판매에 관한 모든 책임과 위험이 LLL에게 귀속되어 이 건 실사업자는 LLL로 판단된다는 의견이다. < 조사청이 LLL로부터 확보하였다고 제출한 서류 목록 > ◦ 건축물 설계비 지급요청서 및 통장 사본 ◦ 2 008년 청구인 명의 재산세 및 종소세를 LLL 및 MMM(LLL의 배우자)가 납부한 통장 사본 ◦ 쟁점주택신축시 채용하였던 일부 직원 급여 지급 통장 사본 ◦ 쟁점주택신축 관련 광고료 및 공증료 지급 통장 사본 ◦ LLL이 보관중인 청구인 인장으로 작성한 세무대리계약서 및 MMM(LLL의 배우자)가 무통장 입금한 지급 증빙 ◦ 분양수입금액 정산서 ◦ 쟁점주택신축과 관련한 임시작업도로에 대한 토지사용승낙 각서 ◦ LP가스공급계약서 및 시설물임대계약서 ◦ LLL이 직접 작성한 분양계약서 ◦ LLL이 토지를 매입하여 쟁점주택을 신축하였다는 주변인 확인서
② 분 양수입금액 중 소득세 등을 제외한 최종 수익의 귀속자는 LLL임 조사청은 청구인이 쟁점주택의 신축분양에 따른 총분양수입금액을 청구인, LLL, 시공사 간에 약정에 따라 배분하였다는 주장에 대하여 이는 청구인이 고액의 양도소득세를 피하기 위해 LLL 간의 당초 작성한 ‘토지매매 계약서’를 ‘주택건설에 대한 약정서’로 변경하면서 모든 명의를 청구인으로 하였기 때문에 나타난 현상이며, 시공사에 지급된 대부분의 공사비 또한 분양수입통장에서 지출되었고, 분양수입금액 안분내역에 나타나듯이 청구인의 몫(토지대금 등), 시공사 몫(공사비), 소득세를 제외한 나머지는 LLL의 몫으로 이 건 최종적인 수익의 귀속자는 LLL로서, 청구주장대로 쟁점주택 신축판매업을 청구인이 하였고, LLL은 단순히 분양 및 중개용역만을 제공한 것이라면 토지대금, 공사비, 세금 등 모든 비용을 제외한 나머지를 갖게 되는, 즉 책임과 위험을 최종적으로 부담하는 자는 LLL이 아니라 청구인이었어야 한다는 의견이다.
③ ‘주택건설에 대한 약정서’를 공동사업에 대한 약정으로 볼 수 없음 조사청은 청구주장의 일종의 공동사업을 하였다는 주장에 대하여 ‘주택건설에 대한 약정서’를 일종의 공동사업에 대한 약정으로 보기는 가장 중요한 요소인 이익분배비율에 대한 구체적 약정이 없고, 2011.3.30.자 ‘AAA-빌리지 결산서’에 의하면, 토지대금과 추후 납부할 세금만이 지급대상으로 정산되어 있을 뿐 매출에서 비용을 공제한 잔여 이익을 어떻게 정산할 것인지는 기재되어 있지 않아 공동사업을 인정할 수는 없다는 의견이다.
④ 청구인은 양도소득세를 포탈하기 위하여 쟁점주택 신축판매업을 자기 명의로 위장 사업자등록하였음 결론적으로 조사청은 청구인이 LLL에게 쟁점토지를 양도하면서 양도소득세를 포탈하기 위하여 쟁점주택 신축판매업의 사업자등록상 대표를 청구인으로 위장한 것이고, LLL이 쟁점주택 신축판매업의 허가, 공사, 분양, 세금, 손익의 귀속 등 모든 책임을 부담하였고, 비록 청구인 명의의 계좌에 입금되었더라도 분양수입금액 에서 청구인이 약정한 쟁점토지 대금을 2007.10.19.부터 2011.4월까지 1,729,336,229원을 지급(통장 및 AAA-빌리지 결산서)받았음이 확인되므로 이 건 양도소득세 과세는 정당하다는 의견이다.
① 쟁점주택은 청구인 단독으로 신축분양하였음 청구인은 LLL이 당초 ‘주택건설에 대한 약정서’에 규정된 시행사로서의 가장 중요한 의무인 공사대금 지급 및 공사진행 등을 하지 못해 사실상 계약상의 의무를 이행하지 못하게 되자, 청구인이 본인의 책임하에 공사대금과 통장을 관리하고 공사과정을 직접 감독 하는 등 공사진행 업무를 단독으로 수행하였다는 주장이다.
② LLL은 사실상 커미션 용역업자임 청구인은 LLL과 ‘주택건설에 대한 약정서’를 체결하고 본인 소유의 쟁점토지 위에 주택을 신축하여 분양하였다. 위 약정서에 따르면 청구인과 LLL이 공동으로 사업을 추진토록 규정하고 있으나, LLL은 공인중개사로서 분양과정에서 중개업무만을 수행했을 뿐, 당초 계약이 의도한 시행사(일종의 공동사업자)로서의 계약상의 의무는 전혀 이행하지 못한 상황이다. 이에, LLL은 시행사로서의 권리를 상실하게 되었고, 결국 단순히 청구인을 위해 분양 및 중개용역을 수행하며 용역 대가를 받는 사실상의 커미션 용역업자로 전환된 것이다(관련 조세범칙혐의자 심문조서 참조).
③ 약정에 따른 쟁점주택 수입금액 배분에 대한 LLL의 주장은 사실과 다름 2011.3.30.자 현재 수입금액 안분내역을 보면, 쟁점주택 신축·분양 사업으로 발생한 총수입금액(5,092백만)은 청구인, LLL, 시공사 FFF종합건설㈜ 간에 약정에 따라 배분받아(수입금액 안분내역 참조), 청구인은 실현된 수입금액을 2009년 및 2011 과세연도에 각각 149백만원 및 76백만원, 합계 225백만원을 종합(사업)소득세로 신고·납부하였다. 그러나 분배금액에 불만을 품은 LLL은 2014.11월에 법원에 부당이득금반환 소송을 제기하였고, 이 건 조사당시에도 LLL은 “청구인이 세금을 면탈할 목적으로 실제로 자신에게 토지를 양도 하였으나 이를 사업소득으로 신고하였다”, “통장관리 등 사업의 실제적인 수행 을 LLL 자신이 수행했다”, “청구인이 토지 값만 받고 계약을 끝냈다”. “경제적 사업권이 자신에게 있었다”는 등 사실과 다른 입증되지 않는 주장을 하면서, 청구인이 자신에게 쟁점토지를 양도한 것이라고 주장하였다.
④ 청구인이 실질적인 사업소득 요건을 갖추었음 청구인은 자신의 쟁점토지를 담보로 융자를 받아 쟁점주택 신축자금으로 사용 하였고 쟁점주택 매매계약서도 매도인이 청구인으로 되어 있어 사업소득의 요건을 충족하고 있다(국심1998경2975, 1999.1.27. 참조). 또한, 청구인운 LLL과 ‘주택건설에 대한 약정서’를 작성하였을 뿐 부동산 매매계약서를 작성한 바 없고, 청구인과 LLL이 공동사업자로서의 자격으로 쟁점토지를 합유로 등기한 바도 없으며, 공사자금 마련을 위해 청구인이 쟁점토지를 자신의 명의로 은행에 담보로 제공한 사실이 있어 사업소득의 요건을 만족하고 있다(국심2000부2967, 2001.8.30. 참조). 나아가, 청구인은 LLL이 시행사로서의 의무를 불이행 공사가 진행되지 못 하자 청구인이 자신의 비용으로 공사를 진행하여 준공검사를 하였고, 쟁점토지 매매계약서를 작성한 사실도, 쟁점토지에 대한 소유권을 이전·등기한 사실도 없으며, 청구인이 쟁점주택을 완성하여 소유권 보존등기 및 각 대지권 이전 등기를 경료하였으므로 사업소득에 해당한다(심사소득99-0535, 1999.11.20. 참조). 결국, 청구인의 쟁점주택 신축분양사업은 형식상·실질상 모두 사업활동의 요건을 충족해 사업소득에 해당한다.
⑤ 이 건은 양도의 정의에 부합되지 않음 이 건 양도가 성립되기 위해서는 ⅰ) 우선 당사자간에 쟁점토지에 대한 양도·양수 의도(청약과 승락)의 상호결합이 있어야 하고, ⅱ) 동 의도에 근거한 계약서 작성이 있어야 하며, ⅲ) 쟁점토지 대금이 지급되어야 하나, 청구인은 LLL에게 쟁점토지의 양도의사를 표현한 바 없고, 쟁점토지 양도 계약서를 작성한 바도 없으며, 쟁점토지의 양도가 없었기 때문에 LLL이 청구인에게 쟁점토지 대금을 지급한 바도 없다.
⑥ (이하 사전열람 후 추가 제출) 조사청의 증빙에 대한 청구인의 입장 ⅰ) LLL 주변인의 확인서는 모두 자기가 직접 경험한 것이 아니라, ‘LLL로부터 들은(傳聞) 바에 의하면’, ‘들어서 알고 있다’ 등의 용어를 사용하면서 LLL을 위해 작성한 것으로 ‘전문증거(傳聞證據)’에 해당해 법적인 효력이 없다. 반면 JJJ가 작성한 확인서는 직접 건설공사를 수행하는 과정에서 청구인과 직접 거래를 한 사실관계를 언급한 것으로, 청구인이 실질적인 사업주체였다는 청구인의 주장 및 제출증거와도 일치해 객관적인 증거로서의 효력이 있다. ⅱ) LLL이 지급하였다는 직원월급, 광고료 등도 모두 합해야 2천만원에 불과한 소액에 불과하므로, LLL이 작성했다는 세무대리계약, 토지사용 승낙 각서, 가스상사와의 계약, 분양분석표와 세금지급내역 등은 커미션 용역 업자의 자격으로 작성한 것이지 실질사업자로서의 자격으로 작성한 것이 아니다. ⅲ) LLL이 분할측량하고 대금을 지급했다는 주장도 청구인 명의의 통장에서 비용이 지급된 것으로 LLL이 직접 지급한 증거가 아니며, LLL이 건축사사무소에 건축설계비를 지급하였다는 주장 역시 24백만원 중 119백 만원은 청구인의 통장에서 지급한 것이다. ⅳ) LLL이 보관하고 있다는 청구인 명의 통장은 최초거래일이 2007.11.12.이 고, 최종 거래일이 2007.11.14.인 통장으로, 3일간 고작 5,927,8000원의 거래만 있는 반면, 사업의 전반적인 관리 계좌인 청구인 명의 분양대금 입금통장(GGG은행 ◈◈동 ***882계좌: 청구인이 보유하고 있는 인장으로 개설 및 사용)에서 분양대금입금 및 공사비지출 등이 이루어졌다는 점으로 볼 때, 건설 및 분양의 전 과정에 걸쳐 청구인이 직접 관리를 하였다는 증거이며, 청구인이 진정한 사업운영주체라는 것을 입증하는 것이다.
⑦ LLL이 제기한 부당이득금반환소송(▣▣지법 ○○지원2014가합7123)의 조정성립 LLL이 제기한 부당이득금반환 소송에서도 단순양도였다면 전액 지급을 하였어야 했으나, LLL이 청구한 금액의 약 1/2로 조정합의 성립한 점 역시 쟁점토지는 단순 양도가 아닌 LLL을 커미션사업자로서 그 대가를 인정한 것으로 청구인이 주된 사업운영주체임을 알 수 있다. 9) 청구인 명의로 기납부한 종합소득세를 청구인의 양도소득세에서 공제 하는 것인지 LLL의 종합소득세에서 공제하는 것인지
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.