경매에 의한 취득가액이 확인되므로 환산취득가액을 적용하기 어려움

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2013.9.13. 대지 388.1㎡와 위 지상 7층 숙박시설 1,638.2㎡(이하 숙박시설을 “쟁점건물”이라 하고, 토지와 건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 양도하고 2013.12.3. 양도가액을 2,530,000,000원으로, 취득가액을 1,546,983,220원, 추가공사비 900,000,000원(이하 “쟁점공사비”라 한다)을 기타 필요경비로 하여 양도소득과세표준 신고서를 제출하였다.
• 나. 처분청은 쟁점공사비에 대한 입증자료가 없으므로 쟁점공사비를 필요경비에서 제외하고 양도차익을 계산하여 2015.2.2. 청구인에게 2013년 과세연도 양도소득세 383,741,140원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.5.8. 이의신청을 거쳐 2015.10.2. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인은 쟁점부동산을 미준공 상태에서 경락으로 취득하여 노DD와 도급가액 900백만원의 추가공사 도급계약을 체결하였고, 공사 대금은 쟁점부동산을 담보로 노DD가 직접 충당하기로 하였으나, 처분청은 쟁점공사비에 대한 입증자료가 부족하다고 하여 쟁점공사비를 필요경비로 인정하지 않았다.
• 나. 처분청이 쟁점공사비를 인정하지 않는다면 쟁점건물의 취득가액이 불분명한 경우에 해당하므로 취득가액을 환산하여야 한다.

• 가. 쟁점부동산의 취득가액은 청구인이 2009.8.17. 경매로 취득할 당시ㅇㅇ지방법원 ㅇㅇ지원 등기촉탁서(부동산임의경매)에 의하여 낙찰가액 1,451,100,000원으로 확인되고, 청구인이 모텔업을 운영하면서 2012년 과세연도 종합소득세 신고시 제출한 표준대차대조표에도 장부가액을 경락가액으로 계상하였다.
• 나. 따라서 쟁점부동산의 경매에 의한 취득가액이 확인되고, 토지와 건물의 면적까지 확인되는 이상 이를 배제하고 쟁점건물에 대하여 환산가액을 적용하기는 어렵다.

• 가. 쟁 점 쟁점건물의 취득가액이 불분명한 경우로 보아 취득가액을 환산할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】(2014.1.1. 법률 제12169호로 개정되기 전의 것)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정․경정 및 통지】

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 4) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

• 다. 사실관계

1. 다툼이 없는 사실

• 가) 청구인은 쟁점부동산을 2009.8.17. 경매(낙찰가 1,451,100,000원)로 취득하였다.
• 나) 청구인은 ㅇㅇ모텔이란 상호로 숙박업을 운영하다 2013.9.13. 쟁점부동산을 2,530,000,000원에 양도하고 2013.12.3. 취득가액을 1,546,983,220원(낙찰가 및 취·등록세 등)으로, 쟁점공사비 900,000,000원을 기타 필요경비로 하여 양도소득세 예정신고서를 제출하였다.
• 다) 처분청은 쟁점공사비를 필요경비에서 제외하여 2013년 과세연도 양도소득세 383,741,140원을 고지하였다.

2. 청구인이 제출한 자료 청구인은 쟁점부동산을 경매로 취득하였고, 쟁점건물이 골조공사만 마무리된 상태로 나머지 추가공사가 필요하여 (주)ㅇㅇ종합건설과 1,500,000,000원의 리모델링 공사계약을 체결하였으나, 공사비가 과다하여 이를 해약하고 건축기술자인 노DD 1) 와 다시 900,000,000원에 리모델링 공사계약을 재차 체결하였으며, 공사대금은 쟁점부동산을 담보로 하여 노DD가 알아서 충당하도록 하였다고 주장하면서, ①청구인(갑)과 노DD(을) 명의로 체결된 건설공사 표준하도급계약서, ② 쟁점공사와 관련하여 수기로 작성된 공사대금 입출금내역 및 미결재 명세서(47매), ③ 노DD 및 한KK(노DD의 처) 명의의 금융거래내역 등을 제시하였다.

• 가) 건설공사 표준하도급계약서 건설공사 표준하도급계약서

1. 발주자: ㅇㅇ모텔(청구인)

2. 하도급공사명: ㅇㅇ모텔 리모델링

3. 공사장소:

4. 공사기간: 착공 2010.1.20., 준공 2010.5.30.

5. 계약금액: 일금 구억원정(₩900,000,000)

(1) 공사대금의 모든 것은 공사수급 관계자(노DD)가 일괄 처리한다.

(2) 발주자(청구인)는 공사대금을 마련함에 있어 공사수급 관계자 (노DD)에게 어떠한 요구사항이 있을시 이를 적극 협조한다. (본건물 채권설정포함)

(3) 발주자로부터 지급받은 날로부터 15일이내 그 비용과 비율에 따름

(4) 설계변경에 따른 대금조정은 발주자로부터 조정받은 일로부터 3일이내 그 비용과 비율에 따름

7. 지급자재의 품목 및 수량: 별도첨부 당사자는 위 내용과 별청 공사하도급 계약조건, 설계도, 시방서책에 의하여 이 공사하도급계약을 체결하고 계약서 2통을 작성하여 각각 1통씩 가진다. 계약일자: 2010년 1월 20일 (갑) 주소: 회사명: ㅇㅇ모텔 대표자: 청구인(인) (을) 주소: 성명: 노DD(인)

• 나) 쟁점공사비 내역 청구인은 쟁점공사비를 지출하였다면서 수기로 작성된 입출금 내역 및 미결재 명세서(47매)를 제시하고 있고 이의 집계표(1매)에 의하면, 2010년 1월부터 같은 해 4월까지는 98,618,699원으로 기재되어 있고, 2010년 5월부터 같은 해 10월까지의 공사내역에는 도배 31,710,000원, 전기 19,688,000원...(중간생략) 및 현장인건비외 353,361,751원 등 총계 900,002,710원으로 기재되어 있다. 그러나, 청구인은 위 명세서를 뒷받침할만한 거래명세표, 세금계산서 및 금융증빙 등 구체적인 증거자료의 제시가 없어 실제 지출사실 여부는 확인되지 아니하고 있다. 월 별 금 액 비고 1월 ₩ 8,444,200 2월 ₩ 37,246,665 3월 ₩ 10,855,434 4월 ₩ 2,622,400 인허가 관련 ₩ 39,450,000 소 계 ₩ 98,618,699 2010년(1월 - 4월) 내 역 금 액 내 역 금 액 도배 ₩ 31,710,000 간판 ₩ 23,280,000 방염필름 ₩ 7,750,000 페인트 ₩ 25,740,000 조명 ₩ 7,100,000 소형가전 ₩ 14,110,000 키텍 ₩ 8,000,000 키폰 ₩ 4,000,000 비품 ₩ 14,344,260 침구 ₩ 10,840,000 가구 ₩ 31,670,000 청소 ₩ 3,300,000 전기 ₩ 19,688,000 경관조명 ₩ 6,500,000 타일 및 위생기 ₩ 40,004,000 마스터키 ₩ 6,460,000 대리석 ₩ 6,996,000 천정 돔 ₩ 4,200,000 인조대리석 ₩ 1,000,000 칼라유리 ₩ 1,000,000 목공갤러기 ₩ 26,660,000 패스원종건 ₩ 71,500,000 설비 ₩ 46,500,000 내장 목공 ₩ 35,670,000 현장인건비외 ₩ 353,361,751 소 계 ₩ 594,784,011 소 계 ₩ 206,600,000 공사내역(5월 - 10월) 총 계 ₩ 900,002,710
• 다) 쟁점공사대금과 관련되어 있다는 취지로 제시한 계좌별 거래명세표

(1) 노DD 명의의 ㅇㅇ은행계좌에서 2010. 6. 9. 일금 480,000,000원이 대체출금(타행환)되어 같은 날 한KK 명의의 ㅁㅁ은행 계좌에 입금(타행환) 된 것으로 나타나고 있으나 위 금액이 쟁점공사와 직접적으로 관련되어 있다고 볼 만한 근거는 확인되지 아니하고 있다.

(2) 한KK 명의의 위 ㅁㅁ은행 계좌에서 쟁점부동산의 가등기권자인 김YM에게 이체된 206,001,500원도 쟁점공사와 직접적으로 관련이 있다고 볼 만한 근거는 확인되지 아니하고 있다.

(3) 위 노DD 및 한KK 명의의 계좌에서 빈번하게 계좌이체된 거래상대방은 공사대금 김YK 등으로 표기된 김YK으로서 총 25회에 걸쳐 251,863,000원이 이체된 것으로 나타나고 있으나, 위 김YK이 실제 쟁점공사를 수행하였는지 여부는 확인되지 아니하고 있다.

3. 노DD의 사업이력 노DD는 1994년부터 2006년까지 타일 도매업을 영위하다 폐업 하고 그 이후 건설업 등으로 사업자등록을 한 사실 없으며 2012년부터 건설 일용근로자로 일하고 있음이 국세청통합전산망으로 확인된다.

4. 쟁점부동산 근저당 설정내역 청구인은 쟁점공사비를 노DD가 쟁점부동산을 담보로 하여 충당하도록 위임하였다 주장하고 있고 쟁점부동산의 근저당권 설정 이력은 다음과 같다. 설정일 채권최고액 채무자 근저당권자 해제일 2009.08.17. 1,560,000,000원 청구인 AA 새마을금고 2011.07.27. 2009.08.20. 325,000,000원 청구인 김AA 2011.07.27. 2009.08.27. 480,000,000원 노DD 이BB 2011.07.27. 2009.12.08. 70,000,000원 노DD 김CC 2010.01.13. 2010.03.18. 39,000,000원 노DD 임DD 2010.07.08. 2010.11.22. 175,000,000원 청구인 손FF 2011.07.27. 2010.12.10. 150,000,000원 청구인 손FF 2011.07.27. 2011.03.08. 150,000,000원 청구인 임GG 2011.07.27. 2011.07.27. 2,080,000,000원 청구인 임HH CC은행

5. 쟁점부동산 표준대차대조표에 계상된 장부가액 청구인이 운영한 ㅇㅇ모텔의 수입금액은 2010년 10월부터 발생한 것으로 확인되고, 2012년 과세연도 종합소득세 신고시 제출한 표준대차대조표상에는 쟁점건물이 유형자산으로 분류되어 있으며 그 가액은 청구인이 경락 받은 낙찰가액 1,451,100,000원으로 구분 금액(원) 비고 토지 1,170,000,000 쟁점 건물 281,100,000 계 1,451,100,000 계상 되어 있다.

6. 쟁점부동산 경매 당시 감정평가서

• 가) 부동산경매사이트에서 확인한 쟁점부동산의 경매당시 현황에는 “2007.4.5. 감정평가 조사 당시 내부설비 및 내부마감 공사중이었음”이라 되어 있으며 함께 게시되어 있는 현장사진에서도 실내마감 공사가 끝나지 않은 것으로 확인된다. 감정평가서 감정기관: ㅇㅇ감정평가법인(주) ㅇㅇ지사 (근린생활시설, 숙박시설) 감정평가표 감정평가액 ￦2,258,500,000 평가의뢰인 ㅇㅇ지방법원 ㅇㅇ지원 판사 *** 평가목적 경매 물건목록 귀 제시목록 가격시점 조사일자 적성일자 2007.2.22. 2007.2.22. 2007.2.23. 평 가 내 용 공 부 사 정 감정가액(천원) 종 별 면적 또는 수량(㎡) 종 별 면적 또는 수량(㎡) 단 가 금 액 토 지 388.1 토 지 388.1. 2,600 1,009,060 건 물 1,665,.92 건 물 1,665.92 750 1,249,440 합 계 2,258,500 (근린생활시설, 숙박시설) 감정평가 명세표 지목 용도 구 조 면 적(㎡) 금 액(천원) 비 고 공부 사정 단가 금액 대 388.1. 388.1 2,600 1,009,060 숙박시설 지층 98.04 1,665.92 750 1,249,440 제2종 근생(사무실) 지층 97.50 숙박시설 (주차장) 1층 155.85 숙박시설 (사무실) 1층 68.29 수박시설 (여관) 2층〜6층(각) 224.14 숙박시설 (관리실) 7층 97.82 숙박시설 (기계실 등) 옥탑방 27.72 합계 2,258,500 본건 건물은 일반건축물대장 작성전(사용승인전)으로서, 가격시점 현재 내부설비 및 내부마감공사 진행중임
• 나) 경매개시 당시 감정평가서

7. 쟁점건물의 건축물관리대장 대지면적 388.1㎡ 연면적 1,638.2㎡ 건축허가일 2003.9.19. 건축면적 224.14㎡ 용적율 371.72% 착공일 2005.9.18. 건폐율 57.75% 주용도 숙박시설 사용승인일 2010.3.5. 건축주 청구인 설계자 건축사사무소 공사감리자 건축사사무소 공사시공자 (주)ㅇㅇ종합건설 건축물현황 층별 구조 용도 면적(㎡) 지1층 철근콘크리트구조 사무실, 보일러실, 창고 218.50 1층 " 사무실, 주차장 224.14 2층 " 여관 224.14 3층 " 여관 224.14 4층 " 여관 224.14 5층 " 여관 224.14 6층 " 여관 224.14 7층 " 여관 97.82 옥탑1층 " 여관 27.72 청구인은 당초 (주)패스원종합건설과 도급금액 15억원의 공사계약서를 작성하였으나 실제공사는 노DD와 9억원에 공사계약하였음을 주장하고 있음

8. 쟁점건물 등기부등본 (갑구) 현황 쟁점건물은 2010.3.5. 사용승인일전 2006.12.12. ㅇㅇ지방법원 ㅇㅇ지원에 가압류되면서 소유권보존 등기되었음이 확인된다.

• 라. 판단 살피건대, 청구인은 처분청이 쟁점공사비를 필요경비로 인정할 수 없다면 쟁점부동산의 취득가액은 불분명한 경우에 해당하므로 취득가액을 환산하여야 함을 주장하고 있으나, 쟁점부동산의 경매 취득가액이 ㅇㅇ지방법원 ㅇㅇ지원 배당표에서 확인되므로 이를 배제하고 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하기는 어려운 점, 2012년 과세연도 종합소득세 신고시 제출한 표준대차대조표상에 쟁점건물은 청구인이 경락 받은 낙찰가액 1,451,100,000원 중 281,100,000원으로 계상 되어 있는 점 등에 비추어 청구주장을 받아들이기 어려워 보인다. 따라서 처분청이 쟁점공사비를 필요경비에서 제외하고 청구인에게 경정·고지한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 청구인의 매형