쟁점아파트는 특수관계자간의 거래로 양도일로부터 3개월 내에 같은 동, 같은 평형, 기준시가가 같은 비교대상아파트의 매매사례가액을 양도가액으로 보아 과세한 것은 정당함
쟁점아파트는 특수관계자간의 거래로 양도일로부터 3개월 내에 같은 동, 같은 평형, 기준시가가 같은 비교대상아파트의 매매사례가액을 양도가액으로 보아 과세한 것은 정당함
이 건 심사청구는 기각합니다.
가. 청구인은 2001.9.21. ○○시 ○○구 ○○동 30-18 ○○맨션 ○○동 1008호 건물 96.6㎡, 대지 55.43㎡(이하 “쟁점아파트” 라 한다)를 290,000천원에 취득한 후, 2014.10.21. 청구인의 동생인 안○○(이하 “안○○” 라 한다)에게 765,000천원에 양도하고 2014.12.26. 양도소득세를 신고ㆍ납부하였다.
10.
3. 892,000천원에 매매된 사실을 확인하고 청구인이 쟁점아파트를 특수관계자에게 저가 양도한 것으로 보아 부당행위계산부인하여, 비교대상아파트의 매매사례가액 892,000천원을 쟁점아파트의 양도가액으로 보아 2015.6.16. 청구인에게 2014년 과세연도 양도소득세 38,287,590원을 경정ㆍ고지하였다.
○ 비교대상아파트의 매매사례가액을 특수관계자간에 거래된 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는지 여부
- 나. 관련법령 1) 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】
① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.
② 거주자가 제1항에서 규정하는 특수관계인(제97조의2제1항을 적용받는 배우자 및 직계존비속의 경우는 제외한다)에게 자산을 증여한 후 그 자산을 증여받은 자가 그 증여일부터 5년 이내에 다시 타인에게 양도한 경우로서 제1호에 따른 세액이 제2호에 따른 세액보다 적은 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다. 다만, 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 증여받은 자의 증여세(상속세 및 증여세법에 따른 산출세액에서 공제·감면세액을 뺀 세액을 말한다)와 양도소득세(이 법에 따른 산출세액에서 공제·감면세액을 뺀 결정세액을 말한다. 이하 제2호에서 같다)를 합한 세액
2. 증여자가 직접 양도하는 경우로 보아 계산한 양도소득세
③ 제2항에 따라 증여자에게 양도소득세가 과세되는 경우에는 당초 증여받은 자산에 대해서는 상속세 및 증여세법의 규정에도 불구하고 증여세를 부과하지 아니한다.
④ 제2항에 따른 연수의 계산에 관하여는 제97조의2제3항을 준용한다.
⑤ 제1항에 따른 특수관계인의 범위와 그 밖에 부당행위계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 소득세법 시행령 제167조 【양도소득의 부당행위 계산】
③ 법 제101조제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다.
1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때
2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때
④ 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.
⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조 및 조세특례제한법 제101조 의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조제1항 본문중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 보며, 조세특례제한법 제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우"는 "양도하는 경우"로 본다. 3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】
① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(시가)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.
② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】
① 법 제60조제2항에서 "수용가격・공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매・감정・수용・경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.
- 가. 제12조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 특수관계인과의 거래 등으로 그 거래가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우
② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.
1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적・위치・용도・종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조제2항의 규정에 의한 시가로 본다. 5) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 【정의】 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
1. “구분소유권”이란 제1조 또는 제1조의2에 규정된 건물부분〔제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분(公用部分)으로 된 것은 제외한다〕을 목적으로 하는 소유권을 말한다.
2. “구분소유자”란 구분소유권을 가지는 자를 말한다.
3. “전유부분”(專有部分)이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말한다.
4. “공용부분”이란 전유부분 외의 건물부분, 전유부분에 속하지 아니하는 건물의 부속물 및 제3조제2항 및 제3항에 따라 공용부분으로 된 부속의 건물을 말한다.
5. “건물의 대지”란 전유부분이 속하는 1동의 건물이 있는 토지 및 제4조에 따라 건물의 대지로 된 토지를 말한다.
6. “대지사용권”이란 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위하여 건물의 대지에 대하여 가지는 권리를 말한다. 6) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 【전유부분과 대지사용권의 일체성】
① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.
② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만, 규약으로써 달리 정하는 경우에는 그러하지 아니한다.
③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의(善意)로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.
- 다. 사실관계 및 판단
1. 청구인의 양도소득세 신고 및 처분청의 경정내역은 아래와 같다 (단위: 천원) 구 분 양도가액 취득가액 소득금액 과세표준 총결정세액 신 고 765,000 290,000 321,132 318,632 101,680 경 정 892,000 290,000 410,032 407,532 139,967 차 액 127,000 0 88,900 88,900 38,287
2. 쟁점아파트의 등기부상 대지권의 표시는 ○○시 ○○구 ○○동 30-18 대 7,539.8㎡, 같은 동 30-14 대 3,436.9㎡ 중 대지권 비율 17,600분의 88.88㎡(55.43㎡)로 되어 있고, 2001.9.21. 청구인이 쟁점아파트를 부동산 임의경매에 의해 경락받을 당시 등기촉탁서상의 대지권의 표시도 위와 같이 표기된 것으로 나타난다.
3. 쟁점아파트와 처분청이 과세근거로 삼은 매매사례가액의 비교대상아파트 현황은 아래와 같으며, 등기부등본(집합건물) 상 대지권의 표시는 17600분의 88.88(55.43㎡)로 동일하고, 쟁점대지 중 ○○구 ○○동 30-17, 동소 30-13 토지등기부등본에 따르면, 비교대상아파트 전 소유자는 위 토지 공유지분에 대하여 2013.
4.
19. 등기(등기원인 2013.
2.
6. 조정에 의한 화해약정) 하였다가, 비교대상아파트 매매시 함께 매매한 것으로 나타난다. (단위: 천원) 구 분 쟁점아파트 비교대상아파트 동 ․ 호수
○○ 동 1008호
○○ 동 712호 건 물 96.6㎡ 96.6㎡ 토 지 ※ 55.43㎡ 59.78㎡ 기준시가 (2014.4.30.) 588,000 588,000 매매가격 765,000 892,000 거래시기
9. 22.(매매계약일)
10. 3.(매매계약일)
4. 쟁점아파트와 비교대상아파트의 2011년 이후 기준시가는 다음과 같다. (단위: 천원) 고시일자 쟁점아파트 비교대상아파트 2011.4.29. 584,000 584,000 2012.4.30. 576,000 576,000 2013.4.30. 552,000 552,000 2014.4.30. 588,000 588,000
5. 국민은행에서 인터넷을 통하여 제공하고 있는 쟁점아파트의 같은 평형대 시세자료는 다음과 같다. (단위: 천원) 기준월 매 매 가 하위 평균가 일반 평균가 상위 평균가
01. 870,000 890,000 905,000
12. 865,000 882,500 895,000
11. 865,000 882,500 895,000
10. 865,000 882,500 895,000
09. 850,000 870,000 882,500
08. 840,000 860,000 875,000
07. 840,000 860,000 875,000
2014. 06. 835,000 855,00 870,000
2014. 05. 835,000 855,000 870,000
2014. 04. 835,000 855,000 870,000
2014. 03. 835,000 855,000 870,000
2014. 02. 805,000 825,000 840,000
2014. 01. 790,000 815,000 835,000
2013. 12. 780,000 797,500 807,500
6. 국토해양부 홈페이지 자료에 따르면, 2014년 9월∼10월에 쟁점아파트의 동일 평형대 아파트 거래는 총 6건이고 실거래가액은 아래와 같으며, 쟁점아파트와 같은 동 1층과 2층은 쟁점아파트보다 기준시가가 낮은 것으로 나타난다. (단위: 천원) 거래시기 계약일 거래금액(층) 비 고
2014. 9월 1~10 882,000(11) 875,000(2) 21~30 765,000(10) 875,000(1) 쟁점아파트
2014. 10월 1~10 892,000(7) 비교대상아파트 11~20 880,000(2)
7. 쟁점아파트 재건축조합이 2013.
12.
26. 시행인가일 당시 쟁점아파트 가격을 추산한 가액은 다음과 같다. (단위: ㎡, 천원) 기존 소재지 (동 ․ 호수) 토지면적 건축물연면적 산술평균가(①) 라 1008 59.78 96.6 835,750 (추정)비례율(②) 107.17% (추정)분양기준가액(③)=(①) × (②) [기존토지등 총평가액 × (추정)비례율] 895,673
8. 청구인이 제출한 ○○합동법무사사무소의 ‘알리는 말씀’ 및 법률사무소 ○○의 ‘반평찾기 소송안내문’은, 2013.
3.
15. 및 2013.
5. 4.까지 쟁점아파트 ○○동, ○○○동 입주민들에게 전(전전) 아파트 소유자들을 상대로 한 쟁점대지 지분을 찾기 위한 소송에 참여하라는 내용으로 되어 있다.
9. 청구인은 2015.3.12. ○○구청장의 쟁점아파트 실거래신고 소명자료 제출 요청에 대하여, ‘본 거래는 남매간의 거래로 쟁점대지를 제외하고 양도하였으며, 매매가 765,000천원 중 전세보증금 390,000천원은 매수인이 승계하고 잔금 375,000천원은 2014.10.21. 이체받았음’ 이라고 소명하였고, ○○구청장은 추가로 취득세를 과세한 내용은 없는 것으로 나타난다.
- 라. 판단 살피건대, 소득세법제101조 및 동법 시행령 제167조 등에 의하면, 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 경우 이를 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정하면서, 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때란 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제167조제5항에 양도소득의 부당행위계산에 있어 시가는 상속세 및 증여세법 시행령제49조제1항 본문을 준용한 “양도일 또는 취득일 전후 3개월” 이내의 기간 중 매매․감정․수용․경매 또는 공매가 있는 경우에는 확인되는 가액으로 한다고 규정하고 있다. 청구인은 당초 쟁점아파트 취득시 쟁점대지를 누락한 채 취득하여 소유권이전등기를 못하였으므로 이를 회복하기 어려운바 양도시에도 쟁점대지를 제외하고 양도할 수밖에 없어 2013년 재건축조합이 관리처분을 하기 위하여 감정평가한 가액에서 쟁점대지의 가액 상당액을 차감하여 쟁점아파트 매매가액을 결정하였으므로 시가에 해당한다고 주장하나, 쟁점아파트는 특수관계자 간의 거래로 양도일로부터 3개월 내에 같은 동, 같은 평형, 기준시가가 같은 비교대상아파트의 매매사례가액이 존재하는 점, 청구인이 양도한 쟁점아파트 매매가액 765,000천원은 양도일로부터 3개월 내 매매된 비교대상아파트의 매매사례가액 892,000천원보다 127,000천원이나 저가로 시가의 100분의 5이상 차이가 나는 점(실제 차이는 14.2%임), 한편 청구인이 시가로 본 재건축조합의 쟁점아파트 추산가액 835,000천원은 재건축조합의 시행인가일인 2013.
12. 26.에 평가한 가액으로 양도일로부터 3개월 내 가액이 아니어서 이를 시가로 보기에는 무리가 있어 보이는 점, 쟁점아파트가 소재한 같은 단지 아파트들도 쟁점아파트와 같이 쟁점대지 지분만큼 등기부에 등재 누락된 채 매매가 되고 있는 점 등을 종합해 볼 때, 처분청이 청구인에게 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 양도가액으로 하여 특수관계자에게 저가 양도한 것으로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없어 보인다.
이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.