대물변제로 양도가 이루어진 경우에는 본래 채무액이 실지취득가액임

00세무서장이 2015.1.9. 청구인에게 한 2013년 과세연도 양도소득세 부과처분은, 쟁점토지의 취득가액을 53,000,000원 실거래가로 하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 2005.4.18. 사위 00택으로부터 매매를 원인으로 경기도 소재 답 2,926㎡(이하 “ 쟁점토지 ”라 한다)를 177백만원에 취득하였고, 2013.5.21. 매매를 원인으로 00진과 00자(비특수관계인, 쟁점토지 후소유자)에게 쟁점토지와 인접한 ‘답’ 496㎡를 포함하여 155백만원에 양도하고, 2013년 과세연도 양도소득세를 신고하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지의 취득가액을 매매계약서 외에 다른 증빙을 제시하지 못하므로 취득가액을 확인할 수 없다고 보아, 기준시가에 의한 환산가액 25,599,222원으로 결정하여 2015.1.9. 청구인에게 양도소득세 27,280,020원을 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2015.4.7. 이의신청을 거쳐 2015.8.20. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 취득당시의 매매계약서에 매매대금 177백만원(평당 200천원)이 명백히 기재되어 있고, 인근 매매사례가액이 평당 155천원인 점, 취득 당시 쟁점토지 주변에 수질보전특별대책지역 해제 등 지가상승 호재가 있었던 점, 잔금 자금출처와 지급내역이 금융거래로 확인되는 점 등 쟁점토지의 실제 취득 가액이 입증되므로 기준시가로 환산하여 경정한 당초처분은 취소되어야 한다고 주장한다.

처분청은 쟁점토지의 매매대금 177백만원 중 8천만원은 객관적 증빙 없이 금전대여에 따른 대물변제라는 주장, 잔금 1억원은 소유권 이전 후 1년이 경과한 시점에 청구인의 딸 계좌로 입금되어 쟁점토지의 매매대금인지 불투명하고, 매매가액이 거래당시 기준시가보다 현저히 높은 점 등 쟁점토지의 취득 가액이 불분명하므로, 기준시가에 의한 환산가액으로 경정한 당초처분은 정당하다고 주장한다.

• 가. 쟁점 청구인이 주장하는 쟁점토지의 취득가액을 177백만원으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다. 2) 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액 등】

① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 5) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이라 함은 제176조의 2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 6) 소득세법 시행령 제176조 의 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 제9호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 “감정평가업자”라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 / 양도당시의 기준시가

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계

1. 처분청 경정내역 처분청은 청구인의 쟁점토지 양도소득세 신고서를 검토하여 취득가액 대금지급 증빙을 소명하라는 ‘과세자료 소명 안내문’을 발송하였으나, 소명이 없어 취득가액을 기준시가로 환산하여 경정함이 확인된다. <처분청 양도소득세 경정(요약)> 단위: 천원 구분 물건지 양도일 취득일 양도가액 취득가액 양도소득 고지세액 신고 155,000 204,157 -49,157 0 경정 소 계 155,000 46,695 107,142 27,280 쟁점토지 ’13.5.21 ’05.4.18 133,501 25,599 107,265 0세리 110 ’13.5.21 ’13.2.22 21,499 21,096 -122 * 청구인은 쟁점토지 이외에도 배우자가 소유하던 0세리 110번지 ‘답’을 상속등기 하여 같은 날 함께 양도함

2. 청구인 제출증빙 검토 및 주장 요약

• 가) 쟁점토지 매매계약서 청구인이 제출한 쟁점토지매매계약서를 보면, 청구인이 사위 00택으로부터 쟁점토지를 취득한 금액은 177백만원이며, 계약내용은 다음과 같다. 청구인은 2004.1.5. 00택이 쟁점토지를 00숙(쟁점토지 전소유자)으로부터 취득한 금액은 53백만원이라 주장하며 부동산매매계약서를 제출하였고, 처분청이 쟁점토지 취득가액(환산가액으로 경정)을 25,599천원으로 경정한 것은 00택이 취득한 가액의 50%도 안되는 금액으로 사회통념에 맞지 않다고 주장한다.
• 나) 쟁점토지 취득경위 청구인은 2002.3.19. 사위 00택에게 80백만원 정도를 대여하였으나, 동 금액을 상환받지 못하여 쟁점토지를 대물변제 금액을 포함하여 177백만원에 양수하였고, 이는 타 형제간의 입장을 고려하여 쟁점토지를 인수하게된 것이며, 80백만원 대여자금의 원천은 청구인 소유 아파트(00신시가지아파트)를 담보로 2억원을 대출받아 청구인 대출금 113백만원 상환 후 잔액으로 대여하였다고 주장한다(은행의 전표 보존기간 만료로 입증은 어렵다고 주장). 청구인 주장에 따라 청구인 소유 아파트 근저당권설정내역을 검토하면 2002.3.19. 00은행에서 2억원(채권최고액 240백만원)을 차입하면서, 근저당권 1~4번 113백만원(채권최고액 135,600천원)이 말소등기된 사실이 나타난다.
• 다) 쟁점토지 지가상승 요인 주장 2005년 당시 쟁점토지의 주변에 수질보전 특별대책지역이 풀린다는 소식과 2009년에 00전철역 개통관련 소식으로 쟁점토지의 시세가 평당 20만원으로 상승하였다고 주장하며, 인테넷 뉴스자료를 제출하였고, 그 내용은 다음과 같다.
• 라) 거래대금 지급주장 2005.3.15. 청구인은 쟁점토지 매입가액을 사위 00택과 평당 시세 20만원을 감안하여 총 177백만원에 매입하는 것으로 합의를 하였고, 매매가액 177백만원에서 사위에게 빌려준 80백만원 상당금액을 77백만원으로 합의하고, 나머지 1억원은 차후 지불하기로 하여 매매계약을 체결하고 등기이전을 하였다. 청구인은 77백만원 금전대차 계약서는 친족간에 작성하기가 어려워 작성하지 않은 것이며, 그 후 청구인 딸 00연이 2004.7.1. 분양받은 아파트(여의도 소재) 중도금 납부일이 도래하여 청구인에게 잔금 1억원을 지급할 것을 요구하였고, 2006.5.26. 청구인은 소유 아파트를 담보로 102백만원을 추가 대출받아 1억원을 수표로 출금 후 사위에게 지급하였고, 사위는 배우자 통장에 동 금액을 입금하여 잔금이 정산되었다고 주장한다. 위 주장에 따라 청구인 소유아파트 근저당설정 내역을 보면, 2006.5.26. 채권최고액 122,400천원이 설정된 사실이 나타나며, 청구인이 1억원 잔금을 지급하였다는 금융증빙에 따라 이를 정리하면 다음과 같다. <청구인 명의 하나은행 계좌(141-2-63307)의 거래내역> (단위: 천원) 거래 일자 거래 시각 거래 종류 입지내역 적요 거래금액 거래후잔액 단말 거래점 2006/05/26 10:42 입금 대출실행 141**86142 101,750 102,720 13 신목동 2006/05/26 12:02 지급 대체 -0671 100,000 2,720 03 개봉동 <00연 명의 국민은행 계좌(047-**28-032)의 거래내역> (단위: 천원) 거래 일자 상태 거래 구분 거래금액 표면잔액 취급점 적요 (의뢰인들) 기산일자 이체상대 2006/05/26 입금 자기앞 100,000 3,414 개봉남(0471) 00연, 2006/05/26 2006/06/05 출금 현금 출금 500 2,914 개봉남(0471) 2006/06/05 2006/06/05 출금 대체 출금 66,500 -63,585 개봉남(0471) 2006/06/25 처분청은 위 1억원이 이체된 사실은 인정하나, 동 금액이 쟁점토지의 잔금인지가 불분명하다고 주장함

3. 쟁점토지 시가에 대한 청구인 주장 청구인은 쟁점토지 취득일보다 9개월이 지난 매매사례가액이 평당 155천원에 거래된 것은, 청구인이 취득한 평당 200천원과 크게 차이가 나지 않는 점으로 보아 177백만원 취득가액을 인정하여야 한다고 주장하며, 구체적인 내용은 다음과 같다.

• 가) 2004.1.5. 00택이 쟁점토지를 취득한 가액은 53백만원이다. 청구인 사위 00택은 2004.1.5. 00숙(쟁점토지 전전소유자)으로부터 쟁점토지를 53백만원에 취득하였으나(매매계약서 제출로 입증), 처분청은 2005.3.15. 청구인이 쟁점토지를 00택으로부터 25,599천원으로 취득하였다고 결정한바, 이는 00택이 53백만원에 취득하여 장인에게 25,599천원으로 양도하였다는 것과 같으므로, 적정한 시가가 반영된 것이 아니라고 주장한다.
• 나) 쟁점토지 인근 2005년 매매사례가액은 평당 155천원이다. 쟁점토지 인근인 경기도 답 698㎡는 2005.

12.

29. 00남이 32,700천원에 취득하였다가 2008.1.3. 00근에게 42,200천원에 양도하였다고 주장하여, 국세청 전산자료를 통해 확인하면 청구주장이 사실로 확인되고, 쟁점토지는 현재 지목이 ‘답’ 상태이나, 매매사례토지는 ‘답’에서 2009.11.27. ‘대지’로 변경되어 현재는 농가주택이 신축되어 있다. <쟁점토지와 매매사례토지 비교> 구 분 쟁점토지 매매사례토지 비 고 소재지 00리 112-3 답2,926㎡ 00리 115-1 답698㎡

• 현재도 농림지역임 취득일 2005.3.15. 2005.12.29.

• 9개월이 지난 매매사례가액 공시지가(’05년) 10,000원/㎡ 10,000원/㎡

• 공시지가 동일 거래가액 177,000백만원 32,700천원

• 국세청 전산자료에서 양도세 결정금액 확인 60,492원/㎡ (200,000원/평) 46,848원/㎡ (154,980원/평) <쟁점토지와 매매사례토지의 공시지가> (단위: 원/㎡) 연도 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 쟁점토지 6,500 10,000 24,000 28,000 31,000 31,000 31,000 31,000 34,000 37,000 매매사례 6,500 10,000 24,000 28,000 31,000 31,000 69,100 70,800 75,300 82,300 증가율 154% 240% 117% 111% * 매매사례 토지는 2009년 ‘답→대지’로 형질변경이 있었음

4. 쟁점토지 양도소득세 결정현황 비교 쟁점토지의 소유자들에 대한 양도소득세 결정현황을 비교해보면 전소유자들은 기준시가로 신고 및 결정 되었으며, 청구인은 실거래가로 신고하고 있음이 나타난다. 단위: 천원 양도인 (양도일자) 00숙 (2004.2.9) 00택 (2005.4.18) 청구인(2013.5.21) 당초신고 경정 양도가액 14,922 19,019 133,501 133,501 취득가액 10,621 14,922 177,000 25,599 결정유형 기준시가 기준시가 실거래가 양도가액(실거래가) 취득가액(기준시가환산)

• 라. 판단 청구인은 2005.4.18. 쟁점토지를 177백만원에 취득하였다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴본다. 자산의 양도가 대물변제로 이루어진 경우에는 본래 채무액이 당해 자산의 실지취득가액이라고 보아야 할 것이나(대법원97누19809, 1998.3.10., 같은 뜻), 이때에는 대물변제를 주장하는 자가 당해 자산의 실지거래 가액이 되는 본래의 채무액이 얼마인지에 관하여 입증할 책임을 부담하는 것으로, 청구인은 쟁점토지의 취득가액이 177백만원이라고 주장하며 매매계약서만을 제출한 점, 최초 자금대여금액을 80백만원 상당이라고 주장하며 금전대여계약서 제출 및 자금대여 금융자료 등의 구체적인 입증자료를 제출하지 못하고, 대물변제 계약시에는 금전대여 이자 등을 반영하지도 않고 도리어 77백만원 정도로 낮추어 합의한 점, 잔금으로 지급하였다는 1억원도 쟁점토지 취득일 2005.4.18.이후 1년 이상이 지난 2006.5.26. 지급하였다는 것은 동 금액이 쟁점토지의 잔금인지가 불분명한 점, 소득세법 시행령 제176조 의 2에서 말하는 매매사례 자산은 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산을 말하는 것으로, 청구인이 주장하는 매매사례토지는 3개월이 지났고, 지적도상 도로에 인접하는 면적이 다르고 토지의 모양이나 면적이 달라 위 규정을 적용하기에는 어려워 보이는 점 등을 종합하여 볼 때, 청구인이 주장하는 취득가액 177백만원을 인정하기에는 어려워 보인다. 다만, 이 건 쟁점토지의 양도자인 00택이 2004.1.5. 00숙으로부터 취득한 금액이 53백만원임이 매매계약서에 의거 확인되는 점, 처분청이 쟁점토지 양도소득세 결정시 양도가액은 실거래가액으로, 취득가액은 기준시가로 환산하여 25,599천원으로 결정한 것은, 양도자 00택이 53,000천원에 취득하여 1년 이상 보유하다 청구인에게 25,599천원으로 싸게 양도한 것으로 사회통념에 반한다고 보이는 점, 쟁점토지 주변에 지가상승 요인이 뉴스자료로 확인되고, 쟁점토지의 공시지가가 2004년 6,500원/㎡에서 2005년 10,000/㎡으로 153.85% 증가한 점을 고려하여 볼 때, 친인척간의 거래에 있어서 최소한 53백만원은 지급되었으리라 인정할 수 있다고 보인다. 따라서, 처분청이 취득가액이 불분명하여 기준시가로 환산하여 경정한 이 건 부과처분은 일부 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장에 일부이유가 있으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.