실지거래가액이 불분명할 경우, 매매사례가액, 감정가액, 기준시가 순으로 추계결정 하여야 함

00세무서장이 2014.12.1. 청구인에게 한 2013년 과세연도 양도소득세 9,430,530원의 부과처분은, 00도 00군 00면 00리 640-13 임야 463㎡의 취득가액을 51,000,000원으로 인정하여 과세표준과 세액을 경정합니다.

청구인은 1999.5.4. 00도 00군 00면 00리 640-13 임야 463㎡ * (이하 “쟁점토지”라 한다)를 이aa, 이bb(각 1/2, 이하 “전소유자”라 한다)으로부터 취득하여 2013.10.11. 정cc에게 거래가액 59백만원에 양도한 후, 양도 계약서상 매매가액 59백만원, 취득 계약서 상 매매가액 75백만원, 양도차익 0원으로 하여 양도소득세를 예정신고하였다. 처분청은 2014.12.1. 청구인이 제출한 계약서 상 취득가액이 신뢰성이 떨어진다고 보아 기준시가로 환산한 가액 2백만원을 취득가액으로 하여 2013년 과세연도 양도소득세 9백만원을 경정‧고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2015.3.10. 이의신청을 거쳐 2015.7.3. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 1997.10.29. 지인 정dd의 소개로 전소유자와 00소재 전원주택지 350평을 140백만원에 매매하기로 계약을 체결하고 1997.11.18. 계약금과 중도금으로 20백만원을 지급하였으나, IMF 외환위기에 따라 전소유자와 계약면적 및 매매가액을 조정하면서 중도에 150평 75백만원의 매매계약서를 작성하였다가 정확한 금액은 기억나지 않지만 최종적으로 합계 약 52백만원을 지급한 후 1999.5.에서야 소유권을 이전받게 되었다. 17〜8년 전 일이라 금융거래내역상 전소유자에게 이체한 내역이 정확히 확인되지 않고 전소유자는 미국으로 이민을 간 상황이라 거래사실을 확인받지 못하지만 같은 날 계약하고 같은 달에 소유권이전등기한 인접 필지(640-15, 이하 “인근토지”라 한다)의 매매사례가액 51백만원을 취득가액으로 인정하여야 한다.

청구인이 신고시 제출한 150평에 대한 75백만원의 매매계약서는 1997.10.2. 작성된 것이고 352평에 대한 140백만원의 매매계약서는 1997.10.29. 작성된 것으로 나타나고, 신고시에는 취득가액을 75백만원으로 신고하였다가 불복 중에는 52백만원으로 주장하는 등 청구 주장에 신뢰성이 떨어지며, 52백만원의 수취인이 확인되지 않아 청구인이 전소유자에게 지급하였음이 입증되지 아니한다. 전소유자는 쟁점토지의 양도가액을 기준시가로 신고하여 취득가액을 입증할 만한 객관적인 증빙이 미흡하며, 인근토지의 경우도 실지취득가액 전부가 확인되지 않고 계약서가 여러 차례 작성되어 신빙성이 떨어지므로 실지취득가액이 불분명하다고 보아 환산가액을 적용한 처분은 정당하다.

• 가. 관련법령 인근토지의 매매가액을 쟁점토지의 매매사례가액으로 적용할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제89조 【자산의 취득가액등】

① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 2) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[측량・수로조사 및 지적에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 3) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 4) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정・경정 및 통지 】

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액・매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 5) 소득세법 시행령 제176조의2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부・매매계약서・영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지・건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계

1. 청구인이 1999.5.4. 전소유자로부터 쟁점토지를 취득하여 2013.10.11. 정cc에게 거래가액 59백만원에 양도한 후, 2013.12.20. 양도가액 59백만원, 취득가액 75백만원, 양도차익 0원으로 하여 2013년 과세연도 양도소득세 예정신고를 한 사실, 전소유자가 쟁점토지의 양도소득세 신고시 양도가액을 기준시가(807,935원=3,490원×463㎡×1/2)로 신고한 사실에 대하여는 당사자간 다툼이 없다.

2. 처분청은 실거래 취득가액의 증빙이 미비하다는 사유로 취득가액을 기준시가로 환산한 가액인 2,018,725원으로 하여 2013년 과세연도 양도소득세 9,430,530원을 경정‧고지하였다.

3. 토지대장, 등기부등본, 지적도에 의하면, 쟁점토지는 1999.1.9. 00도 00군 00면 00리 산50-5에서 동소 640-1로 등록 전환 후 640-5～-21로 분할등기되었으며, 쟁점토지와 인근토지는 토지 면적, 입지, 도로 인접성, 이용 현황 등이 동일 내지 유사한 것으로 확인된다.

4. 쟁점토지의 최초 매매계약서와 수정 매매계약서 기재 내용은 다음과 같다. 작성일 1997.10.29. 1997.10.2. 소재지 00 00 00 00 산 50-5 00 00 00 00 산 50-5 면적 352평 150평(평당가격: ￦500,000) 대금 140백만원

• 계약금 2백만원(계약시)

• 중도금 98백만원

• 잔금 40백만원 75백만원

• 계약금 7백만원(계약 당시)

• 중도금 30백만원(1997.11.16.)

• 잔금 38백만원(1998.2.21.) 특약 사항 중도금 중 18백만원은 1997.11.16., 30백만원은 1998.2.21., 나머지 50백만원은 1998.5.20. 지불하고 잔금은 명 도이전과 동시에 지불함

• 매도인 이aa(날인) 이aa(지장) 매수인 청구인(지장) 청구인(서명 날인)

5. 청구인은 계약시부터 등기시까지의 계좌입출금내역서를 제출하였으나, 출금액의 수취인이 확인되지 아니하고, 청구인 스스로도 쟁점토지 매매대금이 언제 출금된 얼마의 금액인지를 확정하지 못하였다.

6. 청구인은 전소유자가 제3자에게 매매한 인근토지 사례를 제출하면서 인근토지의 거래가액을 매매사례가액으로 적용해 달라고 주장한바, 인근토지는 1999.4.23. 매매를 원인으로 하여 1999.5.10. 이ee에게 소유권이전 등기되어 현재까지 이ee이 보유하고 있고, 인근토지의 개별공시지가는 2000년(㎡당 400원 차이)을 제외하곤 취득 당시부터 현재까지 쟁점토지와 동일하게 산정되어 온 것으로 확인된다.

7. 인근토지의 매매계약서 역시 다음과 같이 청구인의 경우와 동일하게 2차례 작성된바, 계약서 상 매수인 이ff는 등기부상 소유자인 이ee의 아들이며, 당초 작성된 계약서 내용에 따라 1997.10.30. 이aa의 계좌(국민 220240220***)에 계약금 7백만원을 무통장 입금한 사실이 확인된다. 작성일 1997.10.29. 1999.4.9. 소재지 00 00 00 00 산 50-5 00 00 00 00 640-15 면적 176평 대금 70백만원

• 계약금 7백만원(계약시)

• 중도금 43백만원

• 잔금 20백만원 51백만원

• 계약금 24백만원(계약시)

• 중도금 10백만원(1999.4.10.)

• 잔금 17백만원(1999.5.20.) 특약 사항 계약금은 97.10.30. 온라인입금, 중도금 중 18백만원은 97.11.30., 25백만원은 97.12.30., 잔금은 명도 이전과 동시에 지불함 잔금 17백만원은 명도 후 대출해서 99.5.20. 지불, 10백만원에 대한 3부 이자를 지불하기로 함(99.4.21.부터 잔금 지급시까지) 매도인 이aa(날인) 이aa(서명) 매수인 이ff(지장) 이ff(서명)

8. 쟁점토지의 매매 및 양도소득세 신고 경위에 대해 청구인은 다음과 같이 주장한다. 청구인은 1997.10.29. 지인인 정dd의 소개를 받아 00도 00소재 전원주택지 350평을 매매대금 140백만원에 계약하고 1997.11.18. 계약금과 중도금 20백만원을 지급하였으나 며칠 후 IMF 외환위기가 발생하였다. 청구인은 지가 하락 등을 이유로 당초 거래를 취소하고자 하였으나 계약금 및 중도금 일부를 이미 지급하였기에 오랜 기간 협의 끝에 면적을 축소하여 매수하는 것으로 합의하여 150평을 75백만원에 매매하는 것으로 계약을 변경하고 계약서를 재작성하였다. 그러나 계속되는 지가 하락으로 전소유자와 협상 결과 최종적으로 약 52백만원만 지불하고 명의를 이전한 것으로 기억한다. 청구인이 처분청으로부터 금융거래내역을 소명하라는 연락을 받아 금융거래내역을 조회한 후 당초 계약서상 지급일과 대사하여 지급 내역을 확인한바, 1997.11.18. 20백만원(계약 당일 계약금을 준비하지 못해 중도금 일자에 계약금 2백만원과 중도금 18백만원 지급), 1998.3.18. 17백만원, 1998.5.28. 11백만원, 1998.9.1. 460만원을 지급한 것으로 기억하며, 구입시부터 현재까지 맹지라는 이유로 지가도 오르지 않고 매매도 안되던 중 2013.10. 매수자가 나타나 59백만원에 매도하면서, 워낙 오래전 일이라 영수증도 없고, 정확한 취득가액이 기억나지 않는 데다 전소유자는 이민을 간 상황이어서 계약서 상 취득가액으로 양도소득세를 신고하게 되었다.

9. 쟁점토지를 소개하였다는 청구인의 지인 정dd은 거래 당시 상황을 확인하는 사실확인서를 작성하였다.

• 라. 판단 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 납세의무자가 신고한 양도가액 또는 취득가액이 장부・매매계약서・영수증 등에 의하여 실지거래가임을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 그 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가를 순차로 적용하여 산정한 가액에 의하여 경정하여야 하고, 이 중 매매사례가액을 적용하는 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 3월 이내에 거래된 당해 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가액을 적용하도록 규정하고 있다. 살피건대, 쟁점토지의 토지대장과 지적도 등에 의하면, 쟁점토지의 취득일(1999.5.4.)로부터 3개월 내 매매된 인근토지는 쟁점토지와 같이 산50-5에서 분할 등기된 토지로서, 취득 당시 토지의 위치, 이용 현황(임야), 면적(약 150평), 도로에의 접근성(맹지), 개별공시지가 등 토지 현황 및 당초 쟁점토지와 인근토지가 동일자에, 동일한 평단가로 계약되었다가 IMF로 인해 수정 계약을 하게 된 사정이 유사하므로 인근토지는 쟁점토지와 동일성 또는 유사성이 있는 자산으로 보인다(조심2012서868, 2012.5.14. 참조). 또한, 인근토지의 등기부상 소유자는 계약자의 모친으로서 매매대금을 지급한 계약자가 인근토지의 실질 소유자로 보이고, 처분청이 인근토지의 매매계약서가 허위로 작성되었다는 입증을 하지 못하는 한 계약금 지급 증빙, 계약 내용 등에 비추어 인근토지의 매매계약서를 실지계약서로 보아야 하므로 당해 매매계약서 상 매매대금 51백만원은 인근토지의 실지거래가액이라 할 수 있다(대법원95누3183, 1996.6.25., 대법원2009두17520, 2010.1.14. 등 참조). 따라서 인근토지의 매매가액 51백만원은 법령에서 정한 쟁점토지의 매매사례가액이라 할 수 있으므로 기준시가에 우선하여 쟁점토지의 취득가액으로 적용하는 것이 타당해 보인다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.