쟁점부동산 매매계약이 합의해제 되어 양도가 이루어지지 않은 것인지 여부

OO세무서장이 2014.7.10. 청구인에게 한 2010년 귀속 양도소득세 경정거부처분은 이를 취소합니다.

청구인은 2010.4.16. OO OO시 OO OO 152-15 소재 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)과 OO OO시 OO면 OO리 552-4 소재 임야(이하 “양수물건”이라 한다)를 교환하는 조건으로 매매계약을 체결하고, 2010.4.19. 쟁점부동산 등기를 이전한 후 2010.6.26. 양도소득세를 신고, 2010.12.17. 취득가액을 정정하여 수정신고 하였으나, 매매계약이 해제되어 쟁점부동산이 양도된 것이 아니라는 이유로 2014.5.12. 경정청구를 하였다. 처분청은 쟁점부동산의 소유권이전등기가 완료되었고 매매계약을 무효로 볼 객관적인 자료가 없다고 하여 2014.7.10. 경정청구 거부통지를 하였다. 청구인은 이에 불복하여 2015.1.23. 이의신청을 거쳐 2015.7.1. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산과 양수물건을 교환하는 조건으로 2010.4.16. 매매계약을 체결하였으나 거래상대방은 타인 소유 부동산으로 사기를 친 것으로, 문제를 해결하고자 2011년 7월 쌍방 합의하에 해제계약서를 작성하였으므로 양도에 해당하지 않는다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점부동산에 대하여 양도소득세를 자진 신고 후, 취득가액을 정정하여 수정신고 하였으며, 등기부등본상 소유권이 이전 된 후 계약조건 불이행 등에 따른 소유권이전등기말소나 매매계약이 무효가 될 만한 판결문 등을 제출한 바 없어 쟁점부동산이 양도되지 않았다고 볼 이유가 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산 매매계약이 합의해제 되어 양도가 이루어지지 않은 것인지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제88조 【양도의 정의】

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)(상속세 및 증여세법 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다. (1-1) 소득세법 기본통칙 88-0…【자산의 양도로 보지 아니하는 경우】

① 법원의 확정판결에 의하여 신탁해지를 원인으로 소유권이전등기를 하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

② 매매원인 무효의 소에 의하여 그 매매사실이 원인무효로 판시되어 환원될 경우에는 양도로 보지 아니한다. (2) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득 (3) 소득세법 제98조 【양도 또는 취득의 시기】 자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다. (3-1) 소득세법 시행령 제162조 【양도 또는 취득의 시기 】

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일 (4) 국세기본법 제45조의2 【경정 등의 청구】

② 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자 또는 국세의 과세표준 및 세액의 결정을 받은 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생하였을 때에는 제1항에서 규정하는 기간에도 불구하고 그 사유가 발생한 것을 안 날부터 2개월 이내에 결정 또는 경정을 청구할 수 있다.

5. 제1호부터 제4호까지와 유사한 사유로서 대통령령으로 정하는 사유가 해당 국세의 법정신고기한이 지난 후에 발생하였을 때 (4-1) 국세기본법 시행령 제25조의2 【후발적 사유】 법 제45조의2제2항제5호에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

2. 최초의 신고․결정 또는 경정을 할 때 과세표준 및 세액의 계산 근거가 된 거래 또는 행위 등의 효력과 관계되는 계약이 해제권의 행사에 의하여 해제되거나 해당 계약의 성립 후 발생한 부득이한 사유로 해제되거나 취소된 경우 (5) 민법 제543조 【해지, 해제권】

① 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로 한다.

② 전항의 의사표시는 철회하지 못한다. (6) 민법 제544조 【이행지체와 해제】 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다.

• 다. 사실관계 및 판단 1) 쟁점부동산 매매계약 (가) 쟁점부동산 매매계약 청구인은 2010.4.16. OO OO시 OO OO 152-15 소재 토지 및 건물(쟁점부동산)을 박OO 및 오OO 1) 에게 1,850백만원에 양도하되, 매수인들이 OO농업협동조합 대출금 950백만원, 임차보증금 70백만원을 승계하고, 계약금 200백만원은 현금으로, OO OO시 OO면 OO리 552-4 임야(양수물건)를 잔금으로 지급하기로 하였다. 쟁점부동산 매매계약서 내용은 다음과 같고, 계약서상 매매대금은 1,350백만원이나 청구인의 불복이유서와 매수인들의 고소장에 의하면 매매대금이 1,850백만원이라는 사실과 청구인이 계약금으로 200백만원을 수령한 사실, 양수물건을 잔금으로 지급하기로 한 사실에 대하여는 다툼이 없다. 상가매매계약서(2010.4.16.) 소재지: OO도 OO시 OO읍 OO리 152-15 매매대금: 1,350백만원 계약금: 220백만원은 계약시에 지불하고 영수함 융자금: 980백만원은 현 상태에서 매수인이 승계함 중도금: 50백만원은 2010.4.23. 지불한다. 잔금: 100백만원은 2010.6.30. 지불한다. 매도인: 청구인 매수인: OO도 OO시 OO구 OO동 92 OO아파트 425-1201 박OO (김OO) 공동명의인: 오OO (장OO) [별첨] 부동산 매매 특약사항

2. 임차보증금 70백만원은 매수인이 계약금 지급시 승계하기로 한다.

• 갑구[가압류(2010.2.3. 제5414호 OO 2010카단947) 청구금액 100백만원 채권자 최OO]

• 을구[근저당설정:

① 2007.9.3.제53341호 채권최고액 금1,190백만원 OO농협능원지점

② 2007.12.12.제72909호 채권최고액 금 143백만원 OO농협능원지점

③ 2008.5.16.제28351호 채권최고액 금 375백만원 김OO

④ 2009.2.16. 제6490호 채권최고액 금 150백만원 최OO

4. 부동산 소유권 이전과 동시에 매도인은 등기부상 갑구 가압류를 즉시 해제하기로 한다.

5. 계약금 지급 후 선 등기하기로 하고 등기 후에 잔금 날짜는 정하였으나 잔금은 잔금일을 협의하여 서로 정산하기로 한다. (나) 양수물건 매매계약 토지 매매 계약서(2010.4.16.) 소재지: OO도 OO시 OO면 OO리 552-4 매매대금: 금 804백만원 계약금: 금 500백만원은 계약시에 지불하고 영수함 잔금: 금 304백만원은 2010.6.30.에 지불한다. 제2조(소유권 이전 등) 매도인은 매매대금의 잔금 수령과 동시에 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 모든 서류를 교부하고 등기절차에 협력하며, 위 부동산의 인도일은 2010.6.30.로 한다. 특약사항

1. 본 계약서는 매도인이 토목공사 및 진입로 완료까지의 쌍방 토지 매매 약정서임 매도인: OO도 OO시 OO구 OO동 92 김OO 공동명의인: 장OO 매수인: OO도 OO시 OO구 OO면 OO리 86 청구인 청구인이 쟁점부동산 매매대금의 일부로 수령하기로 한 양수물건 매매계약서는 다음과 같고, 매수인들의 고소장에 의하면 양수물건의 매매대금은 청구인의 요청으로 804백만원 2) 으로 기재된 것이며, 청구인이 계약금 500백만원 을 실제로 지급하지 않았지만 매수인들이 영수증을 발행했다는 점에 대하여는 다툼이 없다. 영수증(2010.4.16.) 청구인 귀하 금 500백만원정 부동산의 표시: OO도 OO시 OO면 OO리 552-4 상기 금액을 위 표시부동산에 대한 매매계약금으로 정히 영수하고 이에 본 영수증을 발행합니다. 발행인: OO도 OO시 OO구 OO동 92 김OO, 장OO

2. 소유권 변경 내역 (가) 쟁점부동산 소유권 변경 내역 쟁점부동산은 청구인이 2004.3.29. 매매를 원인으로 취득하여, 2010.4.19. 박OO과 오OO에게 소유권이전등기가 완료되었고, 청구인의 채권자이자 근저당권자인 OO농업협동조합에 의한 임의경매개시신청으로 경매절차를 거쳐 2014.4.10. 낙찰가 1,300백만원에 김OO, 송OO에게 소유권이 이전되었다. (나) 양수물건 소유권 변경 내역 양수물건은 OOOO진사공파종중 소유 토지였다가 2014.12.29. 매매를 원인으로 박명심, 김상기에게 소유권이전등기가 완료되었는데, 등기부등본상 매수인들 명의의 등기는 나타나지 않는다. 매수인들의 고소장에 의하면 매수인들이 최OO에게 수억원의 채권이 있는데 최OO이 양수물건을 처분하여 해결하겠다고 하여 쟁점부동산과 교환하는 거래를 하게 되었다고 주장하나, 최OO 역시 양수물건 등기부등본상 소유자로 나타나지 않는다.

3. 양도소득세 신고내역 (가) 청구인 양도소득세 신고내역 청구인은 쟁점부동산 양도와 관련하여 2010.6.26. 양도가액 1,350백만원, 취득가액 1,136백만원, 산출세액 44백만원으로 양도소득세를 신고하고 분납세액 21백만원을 2010.6.30. 납부하였으나, 2010.12.17. 취득가액을 736백만원으로 정정하여 산출세액을 157백만원으로 수정신고 후 무납부하였다. 구분 최초신고 수정신고 양도가액 1,350,000,000 1,350,000,000 취득가액 1,136,787,741 736,787,741 양도소득 170,869,611 494,851,611 기본공제 2,500,000 2,500,000 과세표준 168,369,611 492,351,611 산출세액 44,029,363 157,423,063 납부할세액 43,738,363 157,132,063 (단위:원) ※ 경정청구세액 124백만원 = 산출세액 157백만원 + 가산세 11백만원 - 기 고지세액 44백만원 (나) 매수인들 양도소득세 신고내역 매수인들은 쟁점부동산이 임의경매절차를 거쳐 김OO, 송OO에게 1,300백만원에 낙찰되자 각자 지분 1/2에 대하여 양도가액 650백만원, 취득가액 706백만원, 과세표준 (-)56백만원으로 양도소득세를 신고하였다. 4) 쟁점부동산 합의해제 내역 (가) 매수인들 고소장 (주요내용) 매수인들은 청구인이 쟁점부동산 매매계약 체결과정에서 근저당권 설정 경위 3) 에 대해 거짓말을 했고, 처음부터 양수물건을 매매잔금으로 받을 의사가 없었으며 잔금지급기일까지 쟁점부동산에 설정된 근저당권을 말소해줄 수 없는 상황에서 계약을 체결했다고 하여 청구인을 사기죄로 고소했고, 동 고소장에 의하면 매수인들이 쟁점부동산 매매계약을 없던 것으로 할 것을 요구했고 청구인이 고소장(2014.7.1.)

1. 고소인: 장OO, 김OO

2. 피고소인: 청구인

고소인들이 위 상가건물에 대한 매매계약 체결 후 피고소인에게 그 계약이행을 독촉하다가 이를 거부하는 피고소인의 일련의 행위가 사기행각인 것으로 판단하고 매매계약 체결일로부터 8개월 가량 지난 무렵 피고소인에게 위 상가건물에 대한 계약을 없던 것으로 하고 건네 준 2억원을 돌려주고 상가건물 명의도 다시 넘겨가라고 요구하자 피고소인은 이를 승낙하였고, 그 이후 같은 내용의 각서까지 직접 작성하여 건네준바 있으나 피고소인은 이후에도 차일피일 미루면서 이를 제대로 이행치 아니하여 왔음 승낙했다고 하여 합의해제 사실을 인정하고 있다. (나) 판결문 (OO지방법원 2014고단7005, 2015고단954) 매수인들의 고소결과 2015.12.21. 청구인은 사기죄에 대하여 징역 1년 2월, 무고죄에 대하여 징역 8월을 각 선고받았고 상소를 진행중이며 판결문의 주요내용은 다음과 같 판결문(주요내용) 피고인(청구인)은 교환계약을 체결하면서 김OO, 최OO 명의의 근저당권은 허위 근저당권이므로 교환 대상이 되는 부동산 시가 산정 시 위 근저당권은 없는 것으로 산정해야 한다고 하여, 피고인 소유의 상가 양도대금을 1,850백만원으로 합의하고, 근저당권의 피담보채권 300백만원을 공제하지 않은 채 OO농협협동조합에 대한 근저당권의 피담보채권 980백만원과 상가 임차보증금 70백만원만을 공제하여 최종적으로 위 상가를 800백만원 교환하기로 하고, 피해자들 보유의 OO면 토지 양도대금을 804백만원으로 합의하고 그 금액에서 위 토지에 설정되어 있던 근저당권 피담보채권 235백만원을 공제하여 최종적으로 위 토지를 569백만원에 교환하기로 하였다. 이에 따라 피고인은 계약금 200백만원을 교부받았으나 근저당권의 피담보채권 금액을 반영하면 오히려 피고인이 69백만원을 추가 지급해야 되는 상황이다. ⦙ (중략) 이 사건 교환계약 체결 당시 피고인이 피해자들에게 이 사건 근저당권이 허위의 근저당이라고 이야기한 사실을 충분히 인정할 수 있고, 피고인은 OO면 토지에 관하여 피해자들 명의의 소유권이전등기가 경료되어 있지 않았다는 사정을 인식하고 있었다고 보이며, 피해자들은 피고인에게 OO면 토지의 소유권을 이전하여 줄 의사나 능력이 있었고 피고인 역시 그러한 사정을 충분히 인식하고 있었다고 볼 것이다. ⦙ (중략) 2011.7경 피고인과 피해자들 사이에는 이 사건 교환계약의 해제를 내용으로 하는 합의이행각서가 작성되었는데, 위 합의이행각서는 피고인이 피해자들로부터 교부받은 200백만원을 피해자들에게 반환하고 그에 대한 지연이자를 가산하여 지급하는 것을 내용으로 하고 있을 뿐이고 OO시 OO면 토지의 소유권이 피고인에게 이전되지 못한 것에 대하여 피고인이 피해자들에게 그 책임을 묻거나 손해배상을 요구하는 등의 내용은 포함되어 있지 아니한 바, 이러한 사정 역시 피해자들 진술의 신빙성을 뒷받침하여 준다.

• 다. (다) 합의이행각서 합의이행각서(2011.7.) 매도인 청구인(이하 “갑”이라 한다)과 매수인 박OO, 오OO(이하 “을”이라 한다)는 다음과 같이 쌍방이 합의이행하기로 한다. 아래

1. OO OO시 OO읍 OO리 152-15 대지 425㎡

2. 위 지상 알반철골구조, 조적조, 콘테이너, 경량철골조 기타지붕 2층 제1,2종 근린생활시설

• 가. 위 부동산에 대하여 “갑”과 “을”은 2010.12.21.자 구두합의해제와 관련하여 “갑”은 “을”이 지급한 매매대금 2억원 및 별첨 이자등 금 19,944,520원을 2011.9.30.까지 “을”에게 변제 및 반환하기로 한다. 단 2011.9.30.까지 변제를 하지 못하였을 경우에는 월2부의 이자를 지급하기로 한다. “을”은 위 금원을 변제 및 반환 받았을 때 “을”의 명의로 기 소유권 이전한 위 부동산에 대한 합의해제서류를 지급하기로 한다.
• 나. 위 합의해제와 관련하여 2010.4.16.자에 “을”이 “갑”에게 매매계약한 OO OO시 OO면 OO리 552-4번지 임야 2,052㎡에 대하여도 2011.12.21.자에 아무 조건없이 합의해제 되었음을 확인한다. 청구인과 매수인들은 구두합의해제와 관련하여 다음과 같은 합의이행각서를 작성하였다. (라) 계약금 반환내역 청구인이 합의이행각서에 따라 계약금 수령액 중 30백만원을 2012.8.31. 박OO에게 계좌이체(OO농협 351-**--)를 통해 반환하였음이 확인되는데, 청구인의 주장에 의하면 반환한 계약금은 40백만원이고(OO지방법원 판결문에 의하면 피해자들이 청구인으로부터 40백만원을 반환받은 것으로 기재되어 있음), 40백만원을 반환하면 매수인들이 소유권이전등기를 완료할 수 있는 서류를 부동산에 비치하고, 부동산에서 쟁점부동산을 매매하여 정산하기로 한 것이라고 주장한다.
• 나) 판 단 부동산에 대한 매매계약이 합의해제되면 매매계약의 효력은 상실되어 양도가 이루어지지 않는 것이 되므로 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있다고 볼 수 없고(대법원88누8609, 1989.07.11. 참조), 계약이 합의해제되기 위하여는 일반적으로 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 계약의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 한다(OO고등법원 2008나220, 2010.05.26.참조). 매수인들이 작성한 고소장과 판결문 및 청구인이 작성한 합의이행각서에 의하면 청구인과 매수인들 사이에 쟁점부동산 매매계약을 해제하기로 하는 의사가 일치했다는 사실은 다툼이 없으므로 쟁점부동산 매매계약의 효력은 소급하여 상실된 것으로 보인다. 또한 해제합의는 원계약을 소멸시키는 것으로 그 효과는 완결되고 합의해 제 자체의 이행의 문제는 발생할 여지가 없으므로(대법원92다6266, 1992.08.18.참조), 청구인이 재계약상의 계약금 반환의무를 이행하지 않았다고 하더라도 해제합의를 해제할 수는 없는바, 계약금 반환의무 불이행과 무관하게 쟁점부동산 매매계약은 합의해제된 것으로 판단된다. 한편 소득세법 제88조제1항 에 의하면 양도소득에 있어서 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하고, 이 사건과 같은 부동산의 매매에 있어서는 그 대가가 사회통념상 거의 지급되었다고 볼만한 정도의 대금지급이 이행되어야만 유상양도로 볼 수 있다 할 것인데(대법원88누8609, 1989.07.11. 참조), 청구인은 쟁점부동산 매매대금 일부를 양수물건으로 받기로 했으므로 청구인이 수령해야 할 양도대가는 계약금 220백만원, 잔금 100백만원, 채무승계 1,050백만원 및 양수물건임에도 청구인이 쟁점부동산 양도로 인하여 실제로 수령한 대가는 계약금 200백만원에 불과하고, 동 금액도 해제합의에 따라 40백만원이 반환되었으며, 미반환 금액에 대해서 매수인들이 고소를 제기하여 청구인이 사기죄 유죄판결을 선고 받은 점, 매수인들이 잔금으로 지급하기로 한 양수물건의 소유권이 변동된 바가 없는 점 등에 비추어볼 때 대가가 사회통념상 거의 지급되었다고 보기 어렵다. 이러한 점을 종합하면 쟁점부동산 매매계약은 합의해제 되어 양도가 이루어지지 않은 것으로 보이므로 쟁점부동산이 양도되었다는 전제 하에 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 잘못된 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 박OO은 김OO의 배우자, 오OO은 장OO의 배우자이고, 청구인과 매매계약 체결행위를 한 자는 김OO, 장OO이나 계약명의인 및 소유권이전등기는 남편들 명의로 이루어졌으므로 김OO와 장OO, 박OO과 오OO을 통칭하여 매수인들이라고 함 2) 매수인들의 고소장에 의하면 청구인들이 양수물건의 매매가액을 804백만원으로 한 후, 정산해서 차액을 지급해주기로 했다고 함 3) 매수인들은 쟁점부동산 계약체결 당시 청구인이 쟁점부동산 후순위 채권자 김OO(채권최고액 3억7천5백만원)의 근저당권이 다른 채권자들의 법적 조치를 피하기 위해 형식적으로 설정해 놓은 것일 뿐 실제로 채무가 없는 것이고 양수물건을 넘겨받고 등기이전할 때 말소해주겠다고 했다고 주장