양도소득세 신고 당시 환산취득가액으로 신고하였다가 이후 계약서 원본이 확인된 경우 신축주택의 취득가액을 실지거래가액으로 경정함이 타당함

○○세무서장이 2014.12.30. 청구인에게 한 경정청구 거부처분은 이를 취소하고, 쟁점주택의 취득가액을 484백만원으로 하여 과세표준과 세액을 경정합니다. 이 유

청구인은 2010.6.7. 대한주택공사로부터 분양으로 취득한 ‘○○도 ○○시 ○○구 ○○동 580-6 272.2㎡’ 토지에 2011.1.21. 주택 385.56㎡(이하 ‘쟁점주택’이라 한다)을 신축하여 보유하다가 2014.7.31. 양도하고 2014.9.30. 1세대 1주택으로 취득가액을 환산가액(431백만원)으로 하여 양도소득세 신고하였다가 ‘2010.6.9.~2011.2.23.’ 기간 동안 정AA에게 송금한 484백만원이 쟁점주택의 실제 신축공사비이므로 쟁점건물의 취득가액을 484백만원으로 경정하여야 한다고 주장하며 2014.10.31. 경정청구하였다. 처분청은 공사계약서나 세금계산서 등의 증빙없이 계좌이체 내역만으로 484백만원을 주택의 취득가액으로 인정하기 어렵다고 보아 경정청구 거부처분하였고, 청구인은 이에 불복하여 2015.2.23. 이의신청을 거쳐 2015.6.30. 이 건 심사청구를 제기하였다.

○○시(○○구청장)에 제출된 원상회복(기반시설)확인서에서 쟁점주택의 시공자가 ‘정AA’임이 확인되고, 청구인이 ‘정AA’의 계좌로 공사대금 484백만원(부가가치세 포함)을 송금한 사실이 금융증빙으로 확인되므로 쟁점주택의 취득가액을 실지취득가액 484백만원으로 경정하여 양도소득세를 재계산하여야 한다.

정AA은 쟁점주택의 설계법인인 (주)BB건축사의 사내이사로 동 법인에 문의한 결과, (주)BB건축사는 설계․감리만 했을 뿐 건축과는 무관한 법인이라고 답변하였고, 정AA은 현재까지 연락두절 상태로 청구인이 이체한 484백만원과 쟁점주택의 신축공사비와의 연관성을 확인하기 어렵다. 또한, 청구인은 원상회복(기반시설)확인서에서 쟁점주택의 시공자가 ‘정AA’임이 확인된다고 주장하나 청구인이 제시한 원상회복(기반시설)확인서는 어떤 공사에 대한 것인지가 명확히 기재되어 있지 않을 뿐 아니라, 공사계약서로서 쟁점주택의 신축공사 여부를 입증할 수 있는 증빙으로 보기도 어려우므로 경정청구를 거부한 당초 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 청구인이 ‘정AA’에게 송금한 484백만원을 쟁점주택의 신축비용으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 소득세법 시행령 제89조 【자산의 취득가액등】

① 법 제39조제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다. <개정 1998.12.31, 2000.12.29, 2008.2.29, 2015.2.3>

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액

2. 자기가 행한 제조·생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비·노무비·운임·하역비·보험료·수수료·공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)·설치비 기타 부대비용의 합계액

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세·등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액 3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

3. 제1호를 적용할 때 당사자 약정에 의한 대금지급방법에 따라 취득원가에 이자상당액을 가산하여 거래가액을 확정하는 경우 당해 이자상당액은 취득원가에 포함한다. 다만, 당초 약정에 의한 거래가액의 지급기일의 지연으로 인하여 추가로 발생하는 이자상당액은 취득원가에 포함하지 아니한다.

⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

• 다. 사실관계

1. 쟁점주택에 대한 양도소득세 신고 및 경정청구 주요 내용은 다음과 같고, 양도가액과 토지취득가액에 대해서는 청구인과 처분청 간에 다툼이 없다. (단위: 백만원) 구 분 신고 경정청구 양도가액 (실거래가) 1,760 (실거래가) 1,760 토지취득가액 (실거래가) 499 (실거래가) 499 건물취득가액 (환산취득가) 431 (실거래가) 511 기타필요경비 7 0 양도차익 823 750 비과세양도차익 421 383 장기보유특별공제 97 139 양도소득금액 305 227 양도소득 기본공제 2.5 2.5 과세표준 303 225 산출세액 96 66

2. 처분청의 경정청구처리검토서에 따르면, 처분청은 ‘청구인이 금융거래내역 외에 공사계약서 및 세금계산서 등의 증빙을 제시하지 못하는 점, 정AA이 연락두절 상태여서 실제 공사여부를 확인할 수 없는 점, ○○구청 확인결과 건축허가 및 준공신고시 660㎡ 이하 규모의 주택 건축공사에는 공사계약서 제출의무가 없고, 공사시행자를 건축주로 설정하는바, 쟁점주택에 대한 계약서 및 기타 증빙 수집이 불가하므로 경정청구를 거부한다’고 기재되어 있다.

3. 청구인의 경정청구서상 쟁점주택의 취득가액 명세 및 신축비용 484백만원에 대한 금융거래내역은 다음과 같다. 계 구분 금액(백만원) 지출일자 511 신축비용 484 취득세 등 10 2011.1.. 중개수수료 15 2014.7.31. 감정평가비용 2 2014.10.20. (단위: 백만원) 거래일자 지급액 수취인 증빙종류 비고 2010.6.9 설계계약 2010.6.25 100 정AA 무통장입금증 2010.6.25 50 정AA 무통장입금증 2010.7.9. 감리계약 2010.7.12. 신축허가 2010.7.19. 주택착공 2010.7.30. 4 정AA 무통장입금증 2010.8.31. 100 정AA 무통장입금증 2010.10.25. 100 정AA 무통장입금증 2010.11.15. 30 정AA 무통장입금증 2010.12.9. 20 정AA 청구인통장 사본 2010.12.22. 원상회복확인서 제출 2010.12.30. 20 정AA 청구인통장 사본 2011.1.21. 주택 사용승인 2011.1.26. 30 정AA 무통장입금증 사본 2011.2.23. 30 정AA 청구인통장 사본 계 484

4. 정AA이 쟁점주택의 시공자라는 증빙으로 청구인이 제출한 원상회복(기반시설)확인서 사본은 다음과 같다.(내용생략)

5. 쟁점주택 신축과 관련한 일반건축물대장의 주요 내용은 다음과 같다. 명칭 및 번호 특이사항 대지면적(㎡) 272.2 연면적(㎡) 385.56 건축면적(㎡) 134.64 용적률산정용연면적(㎡) 385.56 주구조 철근콘크리트구조 주용도 단독주택(다가구주택),제2종근린생활시설 층수 지하 층/지상 3층 구분 건축주 설계자 공사감리자 공사시공자 성명또는명칭 청구인 (주)BB건축사사무소 (주)BB건축사사무소 청구인 면허(등록)번호

○○시-건축사사무소-214

○○시-건축사사무소-214 승강기 오수정화시설 승용 대 비상용 대 형식 하수종말처리장 연결 용량 인용 허가일자

2010. 07. 12. 착공일자

2010. 07. 19 사용승인일자 2011.01.21

6. 정AA은 쟁점주택의 설계법인인 주식회사 BB건축사사무소 법인등기부등본상 동 법인의 사내이사로 확인된다. 상 호 주식회사 BB건축사 사무소

2002. 11. 07 변경

2002. 11. 15 등기 본 점

○○도 ○○시 ○○구 ○○대로○○번길 25-7(○○동)

2011. 12. 08. 변경

2011. 12. 09 등기 목 적

1. 컴퓨터 및 정보통신 소프트웨어 개발 및 판매업

5. 컴퓨터 및 정보통신기기 제조, 판매 및 수리업

8. 사무 및 산업자동화시스템개발, 판매 및 대여업

9. 컴퓨터 및 정보통신관련 교육 및 훈련업

10. 수출입업(컴퓨터, 통신장비, 기계, 전자제품 및 부품)

임원에 관한 사항 사내이사 정AA 2010년 01월 15일 취임 2010년 01월 19일 등기 2013년 03월 31일 중임 2013년 04월 11일 등기

7. 국세통합전산망에서 조회한 정AA의 근로소득 내역, 사업자등록이력 및 부가가치세 신고내역은 다음과 같다.

• 근로소득 내역 (단위: 백만원) 근무연도 총급여 근무지 근무 2009

• 2009.1.1.~2009.12.31. 주식회사 BB건축사사무소 2010 5 2010.10.20.~2010.12.31. ZZ건설 주식회사 2011 5 2011.1.1.~2011.3.31. 19 2011.1.1.~2011.12.31. 주식회사 BB건축사사무소 2012 23 2012.1.1.~2012.12.31. 2013 30 2013.1.1.~2013.12.31. 2014 12 2014.1.1~2014.12.31.

• 사업자등록 이력 사업자등록번호 상 호 업 태 개업일 폐업일 비 고 DD종합건재 도소매/수도자재,철물,내장재 등 건설/조립식건축, 내장공사 2006.7.4. 2010.6.30 DD산업 서비스/태극기납품 2007.7.27. 2010.6.30. DD산업 건설업/건축공사 2010.11.10. 2013.9.12. 직권폐업

• 건설업에 대한 부가가치세 신고내역(2006년~2010년) (단위: 천원) 과세기간 06년2기 07년1기 07년2기 08년1기 08년2기 09년1기 09년2기 10년1기 10년2기 상호 DD종합건재 DD산업 매출 세금계산서 발급분 179,922 260,478 198,288 130,014 230,372 97,927 28,628 무실적 50,000 기타 9,375 28,182 4,975 4,650 8,753 1,900 계 189,297 288,660 198,288 134,989 235,022 106,680 30,528 매입 세금계산서 수취분 120,642 259,088 145,169 73,485 87,717 36,427 4,523 26,855 납부세액 5,770 2,977 5,311 6,120 14,658 7,025 2,601 2,002

8. 심리담당자가 정AA의 쟁점주택 공사여부를 확인하고자 2015.9.23. 정AA과 유선통화한바, 정AA은 실제 공사한 것은 사실이나 정확한 공사대금은 확인해봐야 한다고 진술하였기에 정AA이 요청한 주소로 공사계약서 및 증빙서류를 요청하는 공문 발송하였고, 2015.9.30. 송달완료 된 것으로 확인되나 정AA은 심리일 현재까지 관련 자료를 미회신하였고, 연락두절 상태이다.

9. 청구인은 당초 이의신청과 심사청구 접수 당시에는 쟁점주택 신축에 대한 공사계약서를 분실하였다고 주장하며 제출하지 아니하다가 심사청구 심리 중에 제출하였는데 주요 내용은 다음과 같고, 계약서상 시공자인 ‘CCC건설주식회사’의 사업장 소재지(○○시 ○○구 ○○동 282-1)의 사업자등록이력을 조회한 결과 동 상호나 건설회사로 사업자등록된 이력은 확인되지 아니한다.(이하 생략)

• 라. 판단 처분청은 청구인이 쟁점주택의 시공자라고 주장하는 정AA이 연락두절 상태이고, 원상회복(기반시설)확인서는 공사계약서로서 쟁점주택의 신축공사 여부를 입증할 수 있는 증빙으로 보기도 어려우므로 쟁점주택의 취득가액을 484백만원으로 볼 수 없다는 의견이나, 청구인은 심사청구 심리 중 쟁점주택 신축에 대한 공사계약서를 제출하였고, 공사계약서상 시공자로 기재되어 있는 ‘CCC건설(주)’의 사업자등록사실은 확인되지 아니하나, 정AA이 공사계약서상 CCC건설(주)의 대표이사로 되어 있고, 건설업 사업자등록이력 및 부가가치세 신고내역 등을 볼 때 정AA이 실제 쟁점주택을 신축하였을 개연성이 높은 것으로 보이는 점, 2015.9.23. 심리담당자가 유선으로 정AA에게 확인한바, 세금계산서 발급없이 실제 공사한 사실을 인정하면서 정확한 공사대금은 자료를 찾아봐야 한다고 진술하였고, 청구인이 공사계약서상 계약금액의 90% 이상을 정AA의 계좌로 송금한 사실이 금융증빙에서 확인되며, 청구인이 제시한 쟁점주택의 배수설비 준공검사 신고서, 건설폐기물 수집․운반 확인서, 정보통신공사 사용전검사필증과 시행자의 사업자등록증 사본 등의 서류를 볼 때, 정AA에게 지급한 484백만원은 쟁점주택 신축비용 명목으로 지급되었을 것으로 판단되는 점 등을 고려할 때, 정AA에게 쟁점주택 신축과 관련된 소득세 등을 과세하는 것은 별론으로 하더라도, 쟁점주택의 취득가액은 484백만원으로 경정함이 타당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장이 이유 있다고 인정되므로 국세기본법제65조제1항제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.