소급감정가액을 상속개시당시 시가로 보기는 어려움

심사청구는 기각합니다.

청구인은 00시 소재 4층 단독주택(이하 “쟁점주택”이라 한다)을 2007.9.11. 父로부터 상속을 받아 소유하다가 2015.4.1. 00록에게 양도하면서, 양도가액은 645,000,000원(실지거래가액) 취득가액은 297,708,530원(상속 당시 기준시가)으로 양도소득세를 신고하고 83,807,833원을 납부하였다. 이후 2015.5.6. 쟁점주택의 취득당시(2007.9.11.)의 시가에 대한 감정기관 2곳의 감정평가로 확인된 감정평가액의 산술평균액 467,558,140원을 취득가액으로 인정하여 양도소득세를 경정하여 주라는 경정청구를 처분청에 하였다. 처분청은 청구인이 제시한 감정평가액은 소급감정가액으로 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제49조의 “평가기준일 전후 6개월 이내의 기간에 평가된 감정가액”이 아니므로 이를 취득가액으로 인정하기 어렵다고 하여 2015.5.18. 청구인의 경정청구를 거부하였다. 청구인은 이에 불복하여 2015.6.4. 이 건 심사청구를 하였다.

양도가액은 실지거래가액, 취득가액은 기준시가로 하여 양도소득금액을 산정 하여 양도소득세를 과세하는 것은 양도소득세 과세원칙인 동일기준과세원칙(양도가액이 실지거래가액이면 취득가액도 실지거래가액 적용)에 어긋나 세 부담이 과중하게 되는 결과를 초래하므로, 쟁점주택 상속시 취득가액을 감정평가기관 2곳에서 평가한 가격의 산술평균액 467,558,140원을 취득가액으로 인정하여 양도소득세를 경정하여야 한다.

청구인은 쟁점주택을 2007.9.11 父 00덕으로부터 상속받고 상속세 무신고하여 당시 상속세 관할서인 000세무서에서 기준시가로 평가하여 상속세를 결정하였고, 청구인이 2015.4.1. 쟁점주택을 양도하고 양도소득세를 신고하면서 적용한 취득가액 297,708,530원(상속 당시 기준시가)은 소득세법 제97조 및 동법 시행령 제163조 제9항에 의하면 상속재산 평가액을 취득당시 실지거래가액으로 보는 것으로 당초 신고한 취득가액은 정당하며, 청구인이 제시한 감정평가서(조사기간: 2015.4.15., 평가서 작성일: 2015. 4.23.)의 감정평가액은 상속개시일인 2007.9.11.부터 7년 7개월이나 지난 후에 소급하여 평가된 감정가액으로서, 상속개시일 전후 6개월 이내에 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액에 해당하지 않아 쟁점주택의 취득가액으로 인정하기는 어렵다. 따라서 당초 경정청구 거부는 정당하다.

• 가. 쟁점 상속받은 쟁점주택 양도시 취득가액을 상속세 결정시 평가한 기준시가를 배제하고 소급감정하여 평가한 가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도소득에서 공제할 필요경비는 다음 각 호 에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도소득의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여받은 재산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(시가)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액 (제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다. 4) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가 (이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(배율방법)으로 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액 5) 상속세 및 증여세법 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용가격・공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매・감정・수용・경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조・법 제62조・법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액・경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

③ 제1항 제2호의 경우에 있어서 납세의무자가 제시한 감정기관의 감정가액이 기획재정부령이 정하는 기준에 미달하는 경우에는 당해 감정기관의 감정가액은 기획재정부령이 정하는 바에 따라 이를 제1항의 규정에 의한 감정가액으로 보지 아니한다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적・위치・용도・종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 1) 청구인은 2007.9.11. 쟁점주택을 父로부터 상속을 받고 상속세 무신고하여 처분청이 상속세 결정시 쟁점주택의 취득가액을 기준시가로 결정한 것과 2015.4.1. 청구인이 상속세 결정시 적용된 기준시가 297,708,530원을 취득가액으로 하여 쟁점주택의 양도소득세를 신고한 사실에 대하여는 다툼이 없다. * 기준시가: 상증법 제61조 제1항 제1호(토지는 개별공시지가) 및 제2호(건물은 국세청장 고시가액)

2. 청구인이 제출한 쟁점주택의 감정평가서 주요내용은 다음과 같다. 3) 청구인은 2015.4.1. 신고한 쟁점주택의 양도소득세 신고에 대하여 2015.5.6. 쟁점주택의 취득당시(2007.9.11.)의 시가에 대한 감정기관 2곳의 감정평가로 확인된 감정평가액의 산술평균액 467,558,140원을 취득가액으로 인정하여 양 도소득세를 경정하고 과다납부한 양도소득세 53,068,087원을 환급하여 주라는 경정청구를 하였다. * 산술평균액 467,558,140원 = (469,631,140원 + 465,485,140원) / 2

4. 청구인은 처분청이 쟁점주택의 취득가액을 상속시의 기준시가로 평가한 가액은 부당하다고 주장하고, 상속개시일 현재 쟁점주택의 실지거래가액이나 매매사례가액에 대한 입증은 없다.

• 라. 판단 소득세법 제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조 제9항, 상증법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 따르면, 자산의 양도차익을 실지거래가액에 의하여 산정함에 있어서 상속을 원인으로 취득한 부동산의 취득가액은 상속 개시일 현재 상증법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액(시가를 말하는 것임)을 취득당시의 실지거래가액으로 보는 것이며, 이 경우 “시가”란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정 되는 가액을 말하는 것으로서, 같은 법 시행령 제49조 제1항 각호에서 예시하는 가액〔평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 매매ㆍ감정(소급감정 제외)ㆍ수용 ㆍ경매 또는 공매가액〕은 당해 상속재산의 시가범위에 포함되는 것이며 시 가를 산정하기 어려운 경우에는 같은 법 제61조 제1항의 규정에 의하여 평가 하여야 할 것이다(서면인터넷방문상담4팀-288, 2008.2.1.). 청구인은 상속개시일 2007.9.11.부터 약 7년 7개월이 경과한 2015.4.20.에 2개의 감정평가법인이 상속개시일을 기준시점으로 소급감정한 감정가액의 평균액을 감정가액으로 하여 쟁점주택의 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 상증법상 시가로 인정되는 감정가액은 상속개시일 전・후 6개월 이내에 이루어진 것이어야 하는바, 청구인이 제시한 감정가액은 상속개시일부터 6월이 경과하여 소급감정된 것이므로 상속개시당시 시가로 보기는 어렵다 하겠다(재산세과-612, 2011.12.26., 심사양도2013-0034, 2013.5.6., 조심2013서2774, 2013.11.19. 같은 뜻). 따라서 처분청이 쟁점주택의 취득가액을 상속개시일 현재 상증법상의 기준시가에 의하여 평가한 가액으로 본 것은 정당하다고 판단된다(심사양도2012 -0149, 2012.10.22., 조심2013전4014, 2013.12.30. 외 다수 같은 뜻).

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로국세기본법제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.