영업용 펜션으로 사용한 주택은 1세대1주택 비과세 대상에 해당하지 않음

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 0000.6.13. OO도 OOO시 OO면 OO리 000-0번지 대지(이하 “쟁점토지”라고 한다) 지상에 건물① (이하 “쟁점건물①”이라 한다)와 건물② (이하 “쟁점건물②”이라 한다)를 취득·보유하다 2013.6.3. 양도하였고, 이에 대한 양도소득세를 미신고하였다.
• 나. 처분청에서 양도소득세 조사를 실시, 그 결과 쟁점건물①·②의 용도가 펜션이라고 보아, 2014.11.18. 2013년 과세연도 양도소득세 000,000천원을 결정·고지하자, 청구인은 2015.1.29. 이의신청을 제기했고, 그 결과 쟁점건물①만이 1세대 1주택 비과세대상으로 결정되었다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.1.29. 이의신청을 거쳐 2015.5.14. 이 건 심사청구를 제출하였다(쟁점건물②도 1세대 1주택 비과세대상이라고 주장).

• 가. 쟁점건물②는 0000.7.22. 사용승인이후 양도일까지 주용도가 단독주택으로서 용도 및 구조가 변경된 사실이 없는바, 이는 주거기능이 그대로 유지·관리된 것을 의미하므로 공부상 용도인 주택을 인터넷 자료 등으로 그 용도를 추정함은 잘못된 판단이다. 처분청에서 제시한 인터넷 블로그 자료는 쟁점건물② 옆 건물(OO리 000-0번지)에서 상호 ‘ WWW WW(음식점)’을 임차(임대주는 청구인의 어머니 EEE)하여 운영하던 RRR의 홍보자료(바베큐 주문시 펜션이용 가능) 일뿐, 실제 펜션으로 영업한 것은 아니며, 이런 사실을 RRR도 확인하였다. 처분청은 ‘WWW WW’의 신용카드 매출액을 분석, 과다한 매출 발생일자의 경우 펜션 이용대금이 포함되어 있다고 추정했고, 펜션 이용대금으로 1일 00～000만원을 받았다는 추정 또한 이해할 수 없으며, 쟁점건물②는 20 년된 낡은 건물로서 수선조차 하지 않아 민박 영업장으로도 부족한 시설이다. 대법원 판례를 보면 취득후 놀이방으로 사용되었 다고 하더라도 건축법상 그 용도가 주택으로 분류되며, 언제든지 구조변경 없이 주거용으로 사용할 수 있다면 주택에 해당된다고 판시하고 있듯이, 설사 쟁점건물②가 일시적 혹은 1년중 몇 차례 주택 이외의 용도로 활용되었더라도 그 본래의 구조와 시설, 기능과 용도에 비추어 사실상 주택으로 판단함이 합리적일 것이다.
• 나. 청구인의 아버지 TTT 문답서에 나타난 쟁점건물의 구조를 보면 1층과 2층이 계단으로 연결되며, 2층은 별도의 출입문이 없고, 1·2층 전체에 화장실은 1개뿐이므로 사실상 1·2층을 다른 용도로 사용이 불가능하므로 1층(쟁점건물①) 건물을 비과세하고 2층(쟁점건물②)를 다른 용도로 판단한 처분은 분명 잘못된 것이다.
• 다. 쟁점건물②은 주택가격 공시제도가 실시된 0000년부터 매년 개별주택으로 판정되어 해당 가격이 공시되고 있으며, 동 가격은 지방세 과세표준 관련 기준으로 활용되고 있는 만큼 신뢰성 높은 자료인바, 실제 주택이 아닌 건물을 개별주택가격으로 공시됨은 행정상 착오가 아니라면 있을 수 없다.
• 라. 청구인은 0000년경 약 5개월간 쟁점건물② 옆(OO리 000-0)에서 한식점을 운영했고, 0000년이후 RRR가 같은 장소에서 카페를 운영하였다. 청구인은 RRR의 요청(영업 직원의 출퇴근이 어려워 쟁점건물②를 숙소로 사용)을 승인했을 뿐 펜션으로 사용하도록 승인하지 않았고, RRR도 펜션으로 사용한 적이 없다고 확인하였다. 만약 펜션으로 사용한다면, 인터넷 홍보성 글뿐 아니라, 펜션용도의 임대차 계약, 펜션영업 시설 설치 및 관련 법령에 따른 영업신고를 했을 것이나 이러한 행위 준비를 했다는 근거도 전혀 없다.
• 마. 쟁점건물②는 공부상의 용도가 주택으로 되어 있으므로 사실상 주택이 아니라는 근거에 대한 입증책임은 처분청에 있다고 할 것이다. 인터넷 자료로 주택을 다른 시설로 단정하는 것은 근거가 부족하며, 단지 주거가 불편한 타인의 활용을 위한 선의를 베푼 결과(임차인 사업에 종사한 직원 숙소 제공)가 빌미가 되어 실제 용도에 불구하고, 사실상 주택이 아니라는 판단은 부당하다.
• 바. 처분청은 쟁점건물①,②를 주변 건물과 일괄 임대했다고 하나, TTT(청구인의 아버지)의 문답과 같이 RRR의 요청(직원 숙소사용)에 의해 임대한 것 이며, 쟁점건물②는 낡고 손님도 거의 없어 바베큐 손님에게 노래방 기기를 사용하도록 했고, 늦은 시간인 경우 숙박도 가능하다고 했으나 실제 숙박 손님은 없었다. 쟁점건물②는 교통이 불편하여 주로 종업원들이 사용했으며, 노래방 기기는 주택에서도 사용 가능하고, 쟁점건물②는 주거 시설이 있어 언제든지 거주가 가능한 건물이다. 또한 일부 단체손님들이 숙박후기의 블로그 자료를 보고 가끔은 이용했을 수 있다고 하더라도 대부분 신용카드로 결제하였을 소지가 크고, WWW WW의 신용카드 매출현황을 볼 때 쟁점건물② 이용일수는 극히 몇일 되지 않으므로 쟁점건물①과 같이 쟁점건물②도 주택의 용도로 보아도 무방할 것이다. 쟁점건물②는 사업성이 없이 대가를 받지 않고 직원숙소 용도로 편의를 봐준 것임에도 몇회의 숙박 용도로 사용된 것으로 보이는 자료에 근거하여 이를 주택에서 배제한 처분은 부당하다.

• 가. 청구인은 쟁점건물②가 0000.7.22 사용승인일 이후 주용도가 단독주택이며, 단독주택에 대한 개별주택가격이 공시되었고, 인터넷 블로그 자료는 임차인 RRR의 홍보자료일 뿐이라는 주장하는바, 이에 대한 의견이다. 쟁점건물①·②의 등기부등본을 살펴보면, 쟁점토지 위에 단층 쟁점건물① 과 단층 쟁점건물②가 각각 구분등기 되어 있으나, 실제 현황도 쟁점토지 위에 쟁점건물①(1층), 쟁점건물②(2층)로 구분되어 있고 쟁점건물①과 쟁점건물② 상호간에 출입할 수 있는 건물내 내부통로(계단 등)가 없다(건물 외부 계단을 이용). 쟁점건물②의 내부는 복층구조로서 내부 계단을 이용하여 윗층(다락방) 출입이 가능하다.
• 나. 청구인은 청구인의 부친 TTT의 문답서를 근거로 쟁점건물은 1층과 2층이 계단으로 연결되어 있고, 1층과 2층을 통틀어서 화장실은 1개뿐이므로 쟁점건물①이 주택이라면 쟁점건물②도 주택이라 주장하나, 이는 쟁점건물②의 구조가 복층구조로 되어 있고 1층에서 다락방으로 올라가는 계단이 하나뿐이고 화장실도 1개뿐인 사실을 오인하는 것이다(문답서의 1층과 2층은 쟁점건물②의 복층 구조를 설명하는 것으로 쟁점건물①과 무관함).
• 다. 쟁점건물①·② 일대는 청구인의 모 EEE이 소유한 카페(OO리 000-0), 야외 바베큐장(OO리 000-0), 주차장 그리고 한 개의 출입구 등으로 이루어져 있어 단일 사업자 등록을 통해 일괄 사업장으로 사용된 것으로 판단되고, 최종 카페사업자 TTT이 카페의 사업자등록시 제출한 임대차계약서를 보면 카페와 쟁점건물①·②를 보증금 0,000만원, 월세 000만원에 일괄하여 임대차 계약이 체결된 것으로 나타나는바, 이는 일괄 사업장이라는 사실을 뒷받침하는 것으로 ‘OOO OO’이란 상호로 MT 등 단체모임을 위한 펜션업까지 쟁점건물②가 사업에 이용되었음을 알 수 있다.
• 라. RRR가 홍보자료를 만들었을 뿐 펜션영업을 하지 않았다고 주장하나, 쟁점건물②의 옆 토지(OO리 000-0) 사업자등록 현황을 보면 OO 란 상호로 0000.2.18.까지 통나무형 카페로 운영되었고, 이후 YYY(쟁점건물①,② 전 소유자)가 0000.2.11.～0000.1.15.까지 ‘WWW WW’이란 상호로 통나무형 카페를 운영하면서 쟁점건물을 30∼40명이 이용하는 MT, 단합대회 장소인 펜션으로 사용하였고, 임차인 UUU은 0000.4.1.부터 ‘WWW WW’이란 상호의 카페를 운영하면서 쟁점건물②를 펜션으로 이용하였음이 싸이월드 사이트를 통해 알 수 있다. 임차인 TTT은 2010.1.18.부터 ‘WWW WW’의 카페를 운영하면서 쟁점건 물②를 펜션으로 이용한 내역이 여러 카페 및 인터넷 블로그 등 사이트를 통해 알 수 있듯이 여러 해 전부터 쟁점건물②는 펜션으로 이용한 사실을 알 수 있다.
• 마. 쟁점건물①,②의 임차인 RRR의 확인서에서 쟁점건물②를 직원 숙소 등으로 활용하기 위해 무상 임차하였다고 하나, 2010.1.20. EEE과 TTT 간의 임대차계약서에는 보증금 0천만원과 월세 000만원으로 계약하였으며 직원 숙소로 사용된 사실을 입증할 수 있는 어떠한 자료도 제출되지 않고 거주시 필요한 생활 집기가 없으며 오히려 업소용 노래방기기 및 에어콘이 설치가 되어 있는 점 등에 비추어 보면 RRR의 확인서는 신빙성 없다. 주택이라 함은 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용되는 건물을 말하는 것으로 사실상 사업용 숙박용역을 제공하는 쟁점건물②는 주택에 해당되지 않으므로 당초 고지 결정은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점건물②를 1세대 1주택 비과세 대상으로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법(2014.1.1. 12169호 개정 전의 것) 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 2) 소득세법 시행령(2014.2.21. 25193호 개정 전의 것) 제154조 【1세대1주택의 범위】

① 법 제89조제1항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 1주택"이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 "1세대"라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간의 제한을 받지 아니한다.

1. 임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년이상인 경우

3. 1년이상 거주한 주택을 기획재정부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 기타 부득이한 사유로 양도하는 경우

② 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 배우자가 없는 때에도 이를 제1항의 규정에 의한 1세대로 본다.

1. 당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우

2. 배우자가 사망하거나 이혼한 경우

3. 법 제4조의 규정에 따른 소득이 국민기초생활 보장법 제2조제6호 의 규정에 따른 최저생계비 수준 이상으로서 소유하고 있는 주택 또는 토지를 관리・유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우. 다만, 미성년자의 경우를 제외하되, 미성년자의 결혼, 가족의 사망 그 밖에 기획재정부령이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 법 제89조제1항제3호를 적용할 때 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다.

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 딸린 토지는 전체 토지면적에 주택의 연면적이 건물의 연면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다. <개정 2010.2.18>

⑤ 제1항의 규정에 의한 보유기간의 계산은 법 제95조제4항의 규정에 의하고, 동항의 규정에 의한 거주기간은 주민등록표상의 전입일자부터 전출일까지의 기간에 의한다. <개정 1995.12.30>

⑥ 제1항에서 "가족"이라 함은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함한다) 및 형제자매를 말하며, 취학・질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편으로 본래의 주소 또는 거소를 일시퇴거한 자를 포함한다. 3) 소득세법 기본통칙 89-154…3【 주택의 범위 】 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 주택이란 공부상 용도구분에 관계없이 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말한다. 그 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의한다. <신설 2011.3.21>

• 다. 사실관계

1. 양도소득세 결정결의서상 청구인에 대한 이 건 양도소득세 결의내역은 아래와 같이 나타난다. (단위: 천원) ※ 양도차익 산정과정에 대한 청구인과 처분청간에 다툼은 없다.

2. 처분청과 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다.

• 가) 양도소득세 조사 보충보고서(주요내용)상 이 건 양도소득세 판단에 대한 처분청 확인내역이 아래와 같이 기재되어 있다.
• 나) 2013.5.31. 청구인의 아버지 TTT와 처분청간의 작성된 문답서의 주요내용은 아래와 같다(문: 처분청, 답: TTT).
• 다) 쟁점건물①,② 및 옆 번지(OO리000-0, 0) 건물의 등기부등본상 주요 기재내용은 아래와 같다.

(1) 쟁점건물②의 주요 기재 내용

(2) 쟁점건물①의 주요 기재 내용

(3) 쟁점건물①,② 옆 건물의 주요 기재 내용

(4) 쟁점건물①,② 옆 건물의 주요 기재 내용

• 라) OOO OO면 OO리 000-0 및 쟁점건물①,②을 일괄 임대했다면 0000년 및 2010년 임대차계약서 사본을 처분청에서 제출하였다.
• 마) 쟁점건물②이 인터넷상 펜션이라는 게재내용은 홍보성으로 임의 게재한 것이라고 2015년 4월 작성된 RRR(실질 사업자라고 주장)의 확인서를 청구인이 제출했고 그 내용은 아래과 같다.
• 바) 수용된 쟁점건물①,②의 지장물건 현황조서 및 지장물건 사진상 쟁점건물②는 당초 종류가 ‘펜션’으로 기재되어 있었으나, 청구인의 요청으로 ‘주택(2)’로 수정 기재(점선부분 참조)된 것으로 나타난다.
• 사) 일반건축물 관리대장(갑)상 쟁점건물②의 허가일 0000.1.17., 착공일 0000.3.18., 사용승인일 0000.7.22.로 주용도는 단독주택으로 기재되어 있다.
• 아) 2015.1.23. 출력된 개별주택가격확인서(열람용)상 쟁점건물①은 0000년부터 2014년까지 개별주택가격이 기재되어 있고, 쟁점건물②도 0000년부터 2014년까지 개별주택가격이 기재되어 있다.
• 자) 이의신청 사실관계의 주요내용을 보면 이의신청 심리과정에서 청구인 및 처분청에서 추가 제출한 자료의 주요내용은 다음과 같이 기재되어 있다.
• 라. 판단 청구인은 쟁점건물②가 1세대1주택 비과세대상 주택이라는 주장인바, 이에 대하여 살펴본다. 소득세법 제89조 제1항 제3호 에 정한 ‘주택’인지 여부는 공부상 용도에 관계없이 실제 용도가 사실상 주거에 공하는 건물인가에 의하여 판단하 여야 하고, 일시적으로 주거가 아닌 다른 용도로 사용되고 있다고 하더라도 그 구조·기능이나 시설 등이 본래 주거용으로서 주거용에 적합한 상태에 있고 주거기능이 그대로 유지·관리되고 있어 언제든지 본인이나 제3자가 주택으로 사용할 수 있는 건물의 경우에는 이를 주택으로 보아야 하고(대법원 참조), 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의하는 것이다(조심 참조). 이 건 전심절차인 이의신청과정에서 주택으로 인정받은 쟁점건물①과 이 건 청구주장의 쟁점 건물②(복층 구조로서 노래방기기 등이 설치됨)는 별도 건물로서 각각 사용이 가능한 것으로 보이며, 쟁점건물② 양도일 현재 쟁점건물② 옆 토지(OO면 OO리000-0)의 사업자 TTT(청구인은 RRR가 실사업자라고 주장)과 체결한 임대차계약서를 보면 쟁점건물②를 포함하여 계약했고, 용도는 ‘단독주택 및 부속조’이나 임대부분은 ‘현재 근린생활시설’로 기재되어 있는 등 주택으로 무상 임대했다는 청구 주장에 신빙성이 부족해 보인다. 또한, TTT 및 직전 사업자 RRR(TTT의 배우자, RRR의 자)의 인터넷 자료(싸이월드) 사진을 보면 쟁점건물②가 통나무로 지어진 복층 구조의 펜션으로 소개되어 있고, 지장물 현황조서상 쟁점건물②의 종류가 펜션(펜션을 주택으로 변경했다고 수정 현황조서 제출)으로 조사된 점 등을 볼 때 양도일 현재 사실상 쟁점건물②가 사업용 펜션으로 지속적으로 사용된 것으로 보인다. 따라서 쟁점건물②를 1세대1주택 비과세대상에서 제외하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.