쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하여 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 기각합니다.

청구인은 ◯◯ ◯◯◯ ◯◯◯◯ ◯◯◯ *- 외 9필지 1126.83㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2012.8.6. 500백만원에 양도한 후, 취득가액을 실지거래가액인 459백만원으로 하여 2012년 과세연도 양도소득세 4백만원을 2012.10.17. 예정 신고·납부하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 2002.6.13. ◆◆◆로부터 취득하였고, 2003.7.28. 분할되어 지번변동이 있었는데, 청구인이 제출한 취득계약서에는 분할로 인해 새롭게 부여받은 지번이 기재되어 있는 사실을 확인하고, 이를 사실과 다른 계약서로 보아 당초 신고된 취득가액 459백만원을 부인하고 환산취득가액 149백만원을 적용하여 2014.11.5. 2012년 과세연도 양도소득세 164백만원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2015.5.4. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점토지의 취득경위 청구인은 초등학교 동창의 소개로 부동산개발업자인 쟁점토지의 전 소유자 ◆◆◆를 알게 되었고, 청구인은 ◆◆◆ 및 그의 부인 ◩◩◩에게 쟁점토지의 취득자금으로 송금한 금액을 분양사업이 종료되는 시점에 원금에 이자까지 포함하여 되돌려주는 조건으로 쟁점토지의 소유권 이전등기를 하게 되었다.
• 나. 취득자금의 지급 청구인은 계약금으로 29,000,000원을 ◆◆◆의 부인 ◩◩◩에게 송금하였고, 잔금은 쟁점토지를 담보로 □□□□□□□□으로부터 2013.4.17. 470,000,000원을 대출받아 ◆◆◆에게 지급하였으며(총 499,000,000원), 대출기간동안 발생한 이자는 ◆◆◆가 □□□□□□□□에 직접 입금하였다.
• 다. 투자금의 회수 ◆◆◆는 쟁점부동산의 개발이 인·허가 과정에서 문제가 발생하고 대출사기 등 투자자들의 고발로 분양사업이 여의치 않자 ◉◉◉과 ▥▥▥에게 청구인의 지분을 양도가액 486,400,000원으로 하여 양도하고, ▥▥▥외 1은 대출금 등을 제외한 금액을 정산하여 청구인에게 26,618,000원을 입금하였다.
• 라. 부동산의 양도 쟁점토지는 대출사기와 채무자들의 가압류 등으로 당시 ◉◉◉과 ▥▥▥에게 명의변경이 이루어지지 않았으며, 관련 사건들이 해결된 후인 2012.8.14.과 2012.10.4.이 되어서야 ◍◍◍과 ◎◎◎(◉◉◉과 ▥▥▥의 처)에게 양도가액을 500,000,000원으로 하여 이전되었으며, 이후 양도소득세 신고는 공인중개사를 통하여 하였으나, ◆◆◆와 작성한 취득계약서가 없어, 취득계약서를 임의로 만들어서 제출하게 되었다.
• 마. 결론 취득계약서가 임의로 작성되었다 하더라도 청구인이 쟁점토지의 전 소유주인 ◆◆◆에게 취득자금으로 송금한 내역이 금융거래내역서를 통하여 확인되므로, 환산취득가액이 아닌, 실지거래가액인 499,000,000원을 취득가액으로 인정해주어야 한다.

청구인이 전소유자 ◆◆◆로부터 2002.06.13 취득한 쟁점토지는 2003.07.28 ◯◯◯◯ ◯◯◯ *- 외 9필지로 지번이 변경된 사실이 등기부등본을 통해 확인되고, 청구인의 당초 신고시 분할로 새롭게 부여받은 지번을 기재하여 임의로 작성한 가짜계약서를 제출하였음을 확인서를 통해 본인 스스로 인정하였다. 청구인은 전 소유자 ◆◆◆(◆◆◆의 배우자 포함)에게 쟁점부동산 취득을 위해 지급하였다는 금융증빙을 추가 제시하며, 실지취득가액으로 인정하여 당초결정을 취소하여 달라고 요청하였으나, 청구인 명의의 대출금 계좌에서 입금 후 동일날짜에 출금된 470백만원의 수취인이 전소유자 ◆◆◆인지 여부를 확인 할 수 없고, 설령 수취인이 전소유자라 하더라도 동 가액이 쟁점토지의 매매대금으로 지급된 것인지가 확인되지 않는 점으로 볼 때, 청구인이 제시한 증빙을 실지거래가액으로 인정하기 어려우므로 환산취득가액을 적용한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 2) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 3) 소득세법 제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조제1항제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제68조 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. 4) 소득세법 시행령 제176조 2【추계결정 및 경정】

① 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조제9호 에 따른 감정평가업자(이하 이 조에서 "감정평가업자"라 한다)가 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 둘 이상의 감정평가업자가 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계

1. 쟁점토지 양도소득세 신고 및 결정결의서 내용은 다음과 같다. (단위: 천원) 구분 신고 내용 결정결의서 내용 양도가액 500,000 500,000 취득가액 459,000 149,658 필요경비 4,263 1,838 양도차익 36,737 348,503 장기보유특별공제 0 0 양도소득금액 36,737 348,503 양도소득기본공제 2,500 2,500 과세표준 34,237 346,003 산출세액 4,055 107,581 가산세 0 60,514 기납부세액 4,055 4,055 차감고지세액 0 164,040

2. 쟁점토지 지번 변동사항은 다음과 같다. 번호 취득시 소유지번 (공유물 분할 전) 공유물 분할(2003.7.26) 후 소유지번 1 ◯◯◯◯ ◯◯◯ -1 ◯◯◯◯ ◯◯◯ -5 2 ◯◯◯◯ ◯◯◯ -2 ◯◯◯◯ ◯◯◯ -17 3 ◯◯◯◯ ◯◯◯ -3 ◯◯◯◯ ◯◯◯ -18 4 ◯◯◯◯ ◯◯◯ -4 ◯◯◯◯ ◯◯◯ -22 5 ◯◯◯◯ ◯◯◯ -5 ◯◯◯◯ ◯◯◯ -27 6 ◯◯◯◯ ◯◯◯ -6 ◯◯◯◯ ◯◯◯ -33 7 ◯◯◯◯ ◯◯◯ -7 ◯◯◯◯ ◯◯◯ -35 8 ◯◯◯◯ ◯◯◯ -8 ◯◯◯◯ ◯◯◯ -37 9 ◯◯◯◯ ◯◯◯ -9 ◯◯◯◯ ◯◯◯ -39 10 ◯◯◯◯ ◯◯◯ -10 ◯◯◯◯ ◯◯◯ -52 11 ◯◯◯◯ ◯◯◯ -11 12 ◯◯◯◯ ◯◯◯ 산 -14 13 ◯◯◯◯ ◯◯◯ 산 ***-23

3. 쟁점토지 양도소득세 신고시 제출한 취득계약서는 다음과 같다.

• 부동산의 소재지: *

① ◯◯◯ ◯◯◯◯ ◯◯◯ ***-18

② ◯◯◯ ◯◯◯◯ ◯◯◯ ***-39

③ ◯◯◯ ◯◯◯◯ ◯◯◯ ***-5

④ ◯◯◯ ◯◯◯◯ ◯◯◯ ***-17

⑤ ◯◯◯ ◯◯◯◯ ◯◯◯ ***-22

⑥ ◯◯◯ ◯◯◯◯ ◯◯◯ ***-27

⑦ ◯◯◯ ◯◯◯◯ ◯◯◯ ***-35

⑧ ◯◯◯ ◯◯◯◯ ◯◯◯ ***-37

⑨ ◯◯◯ ◯◯◯◯ ◯◯◯ ***-52

• 매매대금: 459,000,000원 구분 계약금 중도금 잔 금 합 계 날짜 2002.6.13. 2002.6.30. 2002.7.19. 금액 50,000,000원 130,000,000원 279,000,000원 459,000,000원

• 매도인 주소 ◯◯◯ ◯◯◯ ◯◯◯ ****-* 주민등록번호 TEL 성 명 ◆ ◆ ◆ (인)

• 매수인 주소 ◯◯ ◯◯◯◯ ◯◯◯◯ ***- 주민등록번호 TEL 성 명 성 은 옥 (인) 2003.7.28. 공유물 분할 이후 지번이며, 쌍방계약서 임

4. 사실과 다른 취득계약서 작성 혐의에 의한 양도소득세 조사시 제출한 확인서 내용은 다음과 같다. 최초 취득시 작성한 계약서는 분실하여 전 소유자 ◆◆◆의 인장을 만들어 임의로 작성하였으며(작성일 2002.6.13), 임의 작성한 취득 계약서를 첨부하여 양도소득세를 신고하였다. 취득가액 459,000천원은 주변에서 누군가가 ◯◯ 동 토지를 한평당 1,300천원에 샀다고 하여 대략 계산하여 459,000천원이라 하였다.

5. 청구인이 주장하는 취득가액 증빙자료는 다음과 같다. 구분 날 짜 금 액 비 고 계약금 2002.6.13. (취득계약서 작성일) 29,000,000원

① 전 소유자 ◆◆◆의 처 ◩◩◩에게 송금 잔금 2003.4.17. 470,000,000원

② □□□□□□□□에서 대출받아 ◆◆◆에게 지급

① ◩◩◩(전 소유주 ◆◆◆의 처)에게 지급한 계약금 29,000,000원에 대한 송금 내역은 제출하지 못하였고, ◩◩◩에게 보낸 대여금 반환을 요청하는 내용증명을 제출하였다.

• 대여금 반환 청구에 대한 내용증명

• 수신: ◩◩◩

• 발신: ▦▦▦

• 제목: 대여금 반환 청구

• 내용: 1. 본인은 귀하에게 2002.7.22. 15,000,000원 2002.8.2. 5,000,000원 2002.8.27. 1,000,000원 2002.11.23. 5,000,000원 2004.4.6. 3,000,000원 위 금액 중 일부 6,000,000원은 변제가 되었고, 잔액 23,000,000원은 지금까지 변제가 안되었음.

2. 본인은 위의 채권의 원금과 이자를 변제기익 2005.7.20.까지 지급하여 주기를 바람. 2005.7.11. ▦ ▦ ▦ ※ 이 우편물은 2005.7.11. 제02002255호에 의하여 내용증명우편물로 발송하였음을 증명함

② □□□□□□□□에서 470,000,000원을 대출받은 증빙으로 청구인의 계좌(--)내역을 제출하였다. 날짜 출금 입금 입금자 등 비고 2003.4.17. 470,000,000 대출금 2003.4.17. 5,000,000 출자금 2003.4.17. 4,077,580 법무사비용 2003.4.17. 150,000 인지대 2003.4.17. 939,300 감정료 2003.4.17. 459,833,120 2003.10.7. 4,400,000 ◩◩◩ 2003.10.15. 1,655,127 대출금 이자 2003.10.15. 1,446,180 대출금 이자 2003.11.10. 1,900,000 ◩◩◩ 2003.11.12. 1,707,915 대출금 이자 2003.11.12. 1,492,303 대출금 이자 2003.12.8. 3,093,000 ◆◆◆ 2003.12.9. 1,650,515 대출금 이자 2003.12.9. 1,442,150 대출금 이자

• 청구인은 대출금 470,000,000원을 2003.4.17 출금하여 전 소유자 ◆◆◆에게 전달하였다고 주장하나, 459,833,120원의 출금 내역만 확인이 될 뿐, ◆◆◆에게 전달하였다는 근거자료는 제출하지 못하고 있고, 전 소유자 ◆◆◆ 및 ◩◩◩이 일정 금액을 입금하면 대출금 이자로 출금된 사실이 확인된다.

• 라. 판단 청구인은 취득계약서가 임의로 작성되었다 하더라도 쟁점토지의 전 소유자인 ◆◆◆에게 취득자금으로 송금한 내역이 금융거래내역서를 통하여 확인되므로, 환산취득가액을 적용하는 것은 부당하다는 주장이므로 이에 대해 살펴보면, ｢소득세법｣ 제114조 제7항 에 따르면, 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 따라 추계 조사하여 결정 또는 경정할 수 있다라고 규정하고 있는데, 당초 청구인이 양도소득세 신고시 제출하였던 취득계약서는 청구인이 알게된 정보를 바탕으로 전 소유자의 인장을 만들어 임의로 작성하였다고 청구인 본인이 확인서에서 진술하고 있는 점, 청구인은 쟁점토지의 취득금액에 대한 증빙으로 전 소유자 ◆◆◆의 처에게 발송한 ‘내용증명서’를 제출하였으나, 동 ‘내용증명서’상에 대여금 반환을 요청하는 문구가 있는 등 청구인이 주장하는 금액이 쟁점토지의 매매대금으로 지급된 것인지의 여부를 확인할 수 없는 점, 또한, 청구인은 □□□□□□□□에서 대출을 받아 쟁점토지의 잔금으로 지급하였다는 증빙으로 청구인의 계좌 내역을 제출하였으나, 대출이 이루어진 사실만 확인될 뿐, 대출금을 출금하여 전 소유주인 ◆◆◆에게 쟁점토지 매매대금으로 지급되었다는 객관적인 내용이 확인되지 않아 쟁점토지의 실제취득가액이 459백만원이라는 근거자료로 삼기는 어려운 점 등에 비추어 볼 때 청구인의 주장은 설득력이 약한 것으로 보이는바, 처분청이 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하여 이 건 양도소득세를 고지처분한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.