쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하여 과세한 처분의 당부

이 건 심사청구는 기각합니다.

가. 청구인은 OO OO시 OO동 567번지 답 994㎡를 1998.6.15. 큰형 임AA으로부터 취득한 후, 2000.1.8. 토지구획정리로 환지된 OO OO시 OO동 1038-10번지 대지 646.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 2014.3.27. 작은형 임BB과 그의 배우자 권OO에게 1,050백만원에 양도하고, 2014.5.31. 쟁점토지의 취득가액을 870백만원으로 하여 양도소득세 26백만원을 예정 신고 납부하였다.

• 나. OO지방국세청의 처분청에 대한 종합감사 결과 쟁점토지 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액 262백만원으로 하여 2015.3.5. 양도소득세 188백만원을 결정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.4.25. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

1. 당초 신고한 취득가액이 실지거래가액이다. 청구인은 1998.6.15. 쟁점토지를 구입하면서 매매계약서를 작성하고 매매대금을 지급하였으며 취득가액에 대한 지급증빙으로 父 임DD이 1996.4.1.부터 1997.1.30.까지 10회에 걸쳐 큰형 임AA에세 855,569,220원을 송금한 내역을 제출하였는바, 처분청이 매매계약서가 허위로 의심된다면 문서감정을 통해 진위여부를 확인해야 하고, 계좌입금내역에 대한 상대계좌를 확인하여 금액의 성격을 파악해야 함에도 실지거래가액의 진위를 가리지 않고 환산가액으로 결정한 처분은 부당하며, 형 임AA은 동 매도자금을 받아 OO OOO구 OO동 OO동시장 내 69-3, 69-88번지 소재 토지와 건물을 매수하였는데, 당시 형은 다른 소득이 없었으므로 통장에 입금된 금액을 쟁점토지 매도자금으로 보아야 한다.

2. 매수자금을 증여받았다고 보더라도 취득가액은 변동이 없다. 쟁점토지의 취득자금은 대부분 임DD의 통장에서 이체된 것으로 청구인의 자금을 父가 관리하던 것이나, 동 자금이 청구인의 자금임을 소명할 수 있는 객관적인 자료가 없으므로 처분청이 증여로 추정한다면 이를 인정할 수밖에 없고, 가사 취득자금을 임DD로부터 증여받았다고 하더라도 쟁점토지 취득가액이 870백만원이라는 사실은 변동이 없다.

• 나. 처분청 의견

1. 청구인이 제출한 매매계약서는 신뢰할 수 없다. 청구인이 제출한 매매계약서는 등기필증 이면에 작성된 것으로 중개인이 입회하여 작성되었다거나 검인계약서가 아닌, 임의 작성이 가능한 형제관계의 당사자가 작성한 간이계약서로, 등기필증은 계약일로부터 10년 전인 1988년에 제작된 것으로 오래된 재질의 종이가 맞으나 계약내용이 뒷면에 기재되어 있어 감정을 하더라도 1998년에 작성된 것인지 판단하기 어렵고, 계약서상 대금 지급 방법과 父 임DD이 형 임AA에게 이체한 내역이 일치하지 않아 신뢰할 수 없다.

2. 청구인이 임AA에게 지급한 대금증빙이 없다. 쟁점토지의 매매거래는 임DD과 임AA 사이에 이루어진 것이 아니라 청구인과 임AA 사이에 이루어진 것임에도 청구인은 쟁점토지 대금지급 증빙으로 父가 임AA에게 송금한 내역을 제시하고 있을 뿐 청구인이 지급한 대금증빙이 없어, 임DD이 송금한 금액이 청구인의 자금이라는 명확한 근거가 없다면 임DD은 큰아들 임AA에게 현금을 증여한 것이지 동 자금이 청구인의 쟁점토지 취득대금은 아니다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액을 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다.

② 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 따른다. (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. (4) 소득세법 시행령 제176조 의 2 【추계결정 및 경정】

① 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 사유”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인 (이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조제1항제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조제1항제4호 의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

③ 법 제114조제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용(신주인수권의 경우에는 제3호를 적용하지 아니한다)하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단 1) 쟁점토지 소유권 변동 이력은 다음과 같다. OO OO시 OO동 567번지 답 994㎡는 1965.6.25. 임AA(큰형)이 취득하여, 1997.5.2. 임BB(작은형)이 동 토지에 건물을 신축했으며 1998.6.15. 청구인이 임BB의 건물이 토지 위에 존재하는 상태로 취득, 2000.1.8. 토지구획정리로 환지된 쟁점토지를 2014.3.27. 임BB과 임BB의 배우자 권OO에게 양도하였음이 국세청통합전산망 및 건축물대장을 통해 확인된다. 임AA은 환지 전 토지(649.9㎡)의 기준시가 156백만원을 양도가액으로 양도소득세를 신고하였고, 청구인은 실지거래가액 870백만원을 취득가액으로 양도소득세를 신고하였다.

2. 쟁점토지 공시지가 변동은 다음과 같다. 쟁점토지 공시지가는 1998.6.15. 취득당시 242,000/㎡에서 2014.3.27. 양도당시 1,490,000원으로 6.15배 상승하였다. 청구인이 양도소득세 예정신고 당시 적용한 가액과 쟁점토지를 기준시가로 산정한 가액은 다음과 같고, 쟁점토지 기준시가가 4배 상승한 반면 취득가액과 양도가액의 차이는 1.2배에 불과하다. (단위:백만원) 구분 기준시가 청구인 신고가액 비고 취득시 240 870 994㎡×224,000(원) 양도시 962 1,050 994㎡×1,490,000(원) 상승율 4배 1.2배

3. 쟁점토지 매매계약서의 내용은 다음과 같다. 청구인이 제출한 매매계약서는 등기필증 이면에 자필로 기재되어 있고 매도인이 임AA, 매수인이 청구인, 매매대금이 870백만원으로 작성되어 있다. 부동산 매매 계약서 소재지: OO시 OO동 567번지 위 부동산의 매매에 대하여 매도인과 매수인은 합의에 의하여 매매대금을 아래와 같이 지불한다. 매매대금: 팔억칠천만원정(870,000,000) 계약금: 일억원정은 계약시에 지불하고 잔금: 칠억칠천만원정은 1998.5.20.일 지불한다. 1998.4.20. 매도인: OO OOO구 OO동 163 독립문 OO아파트 106동 1206호 58**- 임 O O(인) 매수인: OO시 OO동 378-10 63**- 청 구 인(인) ※ 청구인은 상기 매매계약서에 대한 문서 훼손 동의서를 제출하였다

4. 쟁점토지 매매자금 지급 내역은 다음과 같다. 청구인은 과세전적부심사청구 당시 매도인 임AA의 OO은행계좌 입금내역을 증빙으로 제시하였는데, 동 금액은 788,891,200원이고, 이 건 심사청구에 이르러 무통장입금증이 있는 송금내역을 제시하였는데 동 금액은 855,569,228원으로 금액이 상이하고, 송금일자도 3건만 일치하는 것으로 확인된다.

• 과세전적부심사청구 당시 제출한 송금내역 자료 (단위: 원) 송금일자 금액 지급방법 입금자(적요) 1996.10.05 230,820,000 매도인 임AA의 OO은행 계좌 임AA(본인) 1996.10.21 25,500,000 확인불가 1997.01.20. 392,571,200 확인불가 1997.01.27. 100,000,000 임DD 1997.01.27. 40,000,000 임DD 1998.06.15 81,108,800 현금지급 확인불가 합 계 870,000,000

• 심사청구 제기 시 제출한 송금내역 자료 (단위: 원) 번호 송금일자 금액 송금자 수취자 비고 1 96.04.01 20,000,000 임BB 김OO 임DD의 심부름 2 96.08.19 151,192,027 임DD 임AA 적금해지일과 입금액 일치 3 96.09.05 50,000,000 임DD 임AA 무통장 입금(통장표시) 4 96.09.05 50,000,000 임DD 임AA 무통장 입금(통장표시) 5 96.09.06 29,670,000 임DD 임AA 전표 찾지 못함 6 96.11.28 12,130,000 임DD 김OO 무통장 입금증 7 97.01.20 392,577,201 임DD 임AA 무통장 입금증 8 97.01.27 100,000,000 임DD 임AA 무통장 입금증(통장표시) 9 97.01.27 40,000,000 임DD 임AA 무통장 입금증(통장표시) 10 97.01.30 10,000,000 임DD 임AA 무통장 입금증 합계 855,569,228

5. 쟁점토지 취득일경 청구인의 재산보유 현황 및 근로소득 현황 국세청통합전산망 자료에 의하면 쟁점토지를 취득할 무렵 청구인은 OO환경사업소에서 근로소득을 지급받고 있었는데 급여액은 연 16백만원∼17백만원 정도로 근로소득을 제외한 부동산임대소득이나 양도소득 등 타 소득은 없었다. (단위:천원) 귀속연도 소득구분 소득발생처 급여액 1996년 근로소득 OO환경사업소 16,684 1997년 근로소득 OO환경사업소 17,971 ※청구인은 1987년(24세) OO시청에 입사하여 현재까지 근무하고 있는 것으로 확인된다. 쟁점토지 취득일 이전 청구인은 父로부터 증여받은 OO OO OO 113 소재 답 1,265㎡와 OO OO 인의 354-11 소재 다세대주택(2층)을 보유하고 있었는데, 처분청이 조사한 바에 의하면 동 다세대주택의 기준시가는 62백만원, 시가는 130백만원 이상인 것으로 확인된다. 지번 취득일자 지목 면적 취득구분 비고 OO OO 인의 354-11 1995.08.01. 다세대주택 (2층) 대지:139㎡ 건물:130.47㎡ 매매 취득시 대출없음 OO OO OO 113 1996.05.15. 답 1,265㎡ 증여 임DD 증여

6. 쟁점토지 취득일경 父 임DD의 부동산 양도내역은 다음과 같다. 청구인의 父 임DD이 임AA에게 쟁점토지 취득자금을 송금하기 시작한 1996년 무렵 父 임DD은 답 5필지를 양도한 것으로 확인된다. (단위:백만원) 양도지번 양도일자 지목 면적 양도당시 기준시가 OO OO 가산 학하 85-6 1996.1.10. 답 29.2㎡ 1 OO OO OO 121 1996.3.30. 답 2,509㎡ 107 OO OO OO 39 1996.4.15. 답 1,491㎡ 79 OO OO OO 40 1996.4.15. 답 284㎡ 17 OO OO OO 115 1996.6.25. 답 853㎡ 41 합계 5필지 245

7. 청구인의 소명서 및 양도자 임AA의 확인서 청구인은 父 임DD이 자신의 자금을 관리하게 된 경위에 대한 소명서 및 형 임AA이 쟁점토지를 양도했다는 확인서를 제출하였다.

• 나) 판 단 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 한다(대법원91누10909, 1992.07.28.). 청구인이 제출한 매매계약서는 공인중개사의 입회 없이 등기필증 이면에 청구인과 임AA이 자필로 작성한 것으로, 매매계약서상 계약금 및 잔금지급 방식과 청구인의 父 임DD이 임AA에게 송금한 내역이 일치하지 않고, 청구인이 쟁점토지를 취득한 일자가 1998.6.15.인데 임DD이 임AA에게 자금을 이체한 시기는 이보다 훨씬 전인 1996년부터이므로 계약서의 내용을 신뢰하기 어렵다. 또한 청구인이 쟁점토지를 취득할 당시 월 1백만원 정도의 근로소득외 다른 소득이 없었던 점으로 미루어 870백만원 상당의 취득자금을 마련하는 것은 어려울 뿐만 아니라 쟁점토지를 취득하기 얼마 전 시가 130백만원의 다세대주택을 대출 없이 취득하였으므로 여유 자금이 있는 것으로 보이지 않는바, 이체된 자금은 父의 자금으로 봄이 상당하다. 한편 父가 임AA에게 송금한 금액도 과세전적부심사청구 당시 제출한 자료와 이 건 심사청구에 이르러 제출한 자료가 금액이 상이하고, 이체일자가 3건(1997.1.20. 1건, 1997.1.27. 2건)을 제외하고는 다르며, 쟁점토지 취득일 이전부터 임AA에게 자금을 송금하고 있었던 점으로 미루어, 두 자료 모두 父가 임AA에게 현금을 증여한 것인지 쟁점토지 취득가액을 청구인에게 증여하는 의미로 송금한 것인지 확인이 되지 않으므로 父의 송금내역을 쟁점토지 취득가액으로 보기는 어렵다. 더욱이 쟁점토지의 취득당시 기준시가는 240백만원으로 청구인은 이보다 3.6배가 많은 870백만원을 취득가액으로 신고한 반면, 양도당시 기준시가는 962백만원으로 신고가액 1,050백만원과 비슷한바, 청구인이 큰형에게서 쟁점토지를 취득하여 작은형에게 양도한 점을 고려하면, 큰형이 동생을 상대로 상당한 양도차익을 남겼다는 것은 상식에 반하고, 취득 당시 이미 작은형의 건물이 쟁점토지 위에 존재하고 있어 제3자에 대한 매매가 어렵다는 것을 예상할 수 있었으므로 청구인이 기준시가 보다 큰 금액을 주고 취득할 이유도 없는 것으로 보인다. 따라서 처분청이 쟁점토지의 실지취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 취득가액을 산정하여 이 건 양도소득세를 과세 처분한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.