시가로 인정되는 감정가격의 요건

이 건 심사청구는 기각합니다.

청구인은 2004.4.25. 경남 김해시 장유동 소재 4필지(000-15, 000-16, 000-19, 000-22)를 상속받은 후, 2014.4.30. 공익사업으로 수용됨에 따라 취득가액을 소급감정평가 평균액으로 하고 000-15를 제외한 3필지는 8년 이상 자경한 농지로 양도소득세 감면신청 하였다. 처분청은 상속개시일로부터 6개월을 초과하여 소급감정한 감정가액은 취득가액으로 인정할 수 없다고 판단하고, 감면신청 토지 중 일부(장유동 000-16 답 496㎡ 중 230㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)는 양도일 현재 잡종지로 감면대상 농지가 아닌 것으로 판단하여 2015.2.1. 청구인에게 2014년 과세연도 양도소득세 00,000,000원을 경정‧고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2015.4.23. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장
• 가. 소급감정에 의한 평가액이라도 상속개시 당시 시가에 해당한다. 상속재산의 평가는 시가에 의하며 청구인은 공신력있는 2개의 감정평가법인에 의뢰하여 평균액을 취득가액으로 신고하였으므로 정당하다. 이는 다수의 대법원 판례(대법원2010두8751, 2010.9.30., 대법원 2012두21109, 2013.2.14. 등)에서도 소급감정가액을 취득가액으로 인정한 바 있다. 상속개시일인 2004.4.25. 보다 1년 4개월 후의 매매사례가액 2건의 경우 ㎡당 160,145원이며, 소급감정가액 평균액은 ㎡당 99,000원임에 비추어 보면, 처분청이 취득가액으로 산정한 기준시가는 ㎡당 54,910원에 불과하여 시가를 반영하지 못한 것이다.
• 나. 쟁점토지는 언제라도 파종이 가능한 농지이다. 쟁점토지는 양도일 현재 파종만 하면 농사를 지을 수 있는 농지에 해당됨에도, 처분청은 양도일 현재가 아닌 과년도의 항공사진과 인터넷지도를 근거로 하여 잡종지로 보는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견
• 가. 상속개시일로부터 6개월이 초과한 소급감정가액은 시가로 인정할 수 없다. ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 제49조 에서는 소급감정가액을 시가로 인정하고 있지 않으며, 청구인이 제시한 감정가액은 상속개시일로부터 10년 뒤에 소급하여 감정하였으므로 이를 인정하지 않은 처분은 정당하다.
• 나. 쟁점토지는 잡종지로 감면대상 농지에 해당되지 않는다. 쟁점토지의 2008년도 항공사진에는 건축물이 존재하고 이러한 상태가 양도일 현재까지 지속된 것으로 보이며, 감면대상 농지는 양도일 현재 실제로 경작에 사용되는 농지여야 하므로 쟁점토지는 감면대상 농지로 볼 수 없다.

• 가. 쟁 점

① 상속으로 취득한 토지의 취득가액을 소급감정가격으로 할 수 있는지

② 양도 당시 농지인지 잡종지인지 여부

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.(단서 생략) 3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙등】

① 법 제60조제2항에서 "수용가격・공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매・감정・수용・경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. (단서 생략)

2. 당해 재산(괄호 생략)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (단서 생략)

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(괄호 생략) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. (단서 생략)

2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일 5) 조세특례제한법 제69조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】

① 농지 소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상[괄호 생략] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 주거지역・상업지역 및 공업지역(이하 이 조에서 "주거지역등"이라 한다)에 편입되거나 도시개발법 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분 전에 농지 외의 토지로 환지예정지 지정을 받은 경우에는 주거지역등에 편입되거나, 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 6) 조세특례제한법 시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】

④ 법 제69조제1항 본문에서 "대통령령으로 정하는 토지"란 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년(괄호 생략) 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 제외한 것을 말한다.

1. 양도일 현재 특별시・광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 또는 시{ 지방자치법 제3조제4항 에 따라 설치된 도농(都農) 복합형태의 시의 읍・면 지역 및 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법 제15조제2항 에 따라 설치된 행정시의 읍・면 지역은 제외한다}에 있는 농지중 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의한 주거지역・상업지역 및 공업지역안에 있는 농지로서 이들 지역에 편입된 날부터 3년이 지난 농지. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

⑤ 제4항의 규정을 적용받는 농지는 소득세법 시행령 제162조 의 규정에 의한 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 다음 각 호의 구분에 따른 기준에 따른다.

1. 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우: 매매계약일 현재의 농지 기준

2. 환지처분 전에 해당 농지가 농지 외의 토지로 환지예정지 지정이 되고 그 환지예정지 지정일부터 3년이 경과하기 전의 토지로서 환지예정지 지정 후 토지조성공사의 시행으로 경작을 못하게 된 경우: 토지조성공사 착수일 현재의 농지 기준

3. 광산피해의 방지 및 복구에 관한 법률, 지방자치단체의 조례 및 지방자치단체의 예산에 따라 광산피해를 방지하기 위하여 휴경하고 있는 경우: 휴경계약일 현재의 농지 기준

• 다. 사실관계

1. 청구인이 제출한 소급 감정평가서는 00감정평가법인과 ㈜11감정평가법인에서 작성하였으며 주요 내용은 아래와 같음

• 의뢰인: 청구인 - 감정평가목적: 일반거래(세무서 제출용)

• 기준시점: 2004.4.25.(상속개시일) - 작성일: 2014.4.16.

• 2개 감정평가 평균액 (단위: ㎡, 원, %) 지번(지목)

① 면적

② 감정평가 평균액

③ ㎡당 감정가액 (②÷①)

④ ㎡당 공시지가 공시지가 대비 (③÷④) 계 219,160,000 장유동 000-15(답) 496 48,856,000 98,500 54,600 180.4 장유동 000-16(답) 496 48,856,000 장유동 000-19(답 539 53,091,500 장유동 000-22(전) 687 68,356,500 99,500 55,600 178.9

2. 청구인은 인근 토지(장유동 000-4, 000) 매매사례가액과 비교하더라도 처분청이 공시지가를 취득가액으로 본 것은 불합리하다는 청구주장에 대한 증빙으로 매매계약서를 제출하였고, 동 토지는 청구인이 매도한 것으로 매매계약일은 2005.10.17., 지목은 답, ㎡당 매매가액은 169,354원으로 공시지가(75,300원) 대비 224.9%이며, 지적도에 따르면 장유동 000-4 토지는 같은 동 000-22와 장유동 000 토지는 같은 동 000-16와 연접하고 있는 것으로 나타난다.

3. 인터넷 포털사이트인 다음 지도에서 검색한 쟁점토지의 2011년에 촬영된 항공사진은 아래와 같고, 항공사진 상에 나타나는 현황은 2008년부터 2011년까지 동일한 것으로 확인된다.

4. 대법원 인터넷등기소를 통하여 쟁점토지 및 연접한 장유동 000-15 소재 건물등기부등본을 열람코자 하였으나, 등기사항이 없는 것으로 나타난다.

5. 국세통합전산망에는 청구인은 당초 상속세 신고기한(2004.10.25.)까지 신고하지 않고 있다가, 2014.4.30. 상속토지를 감정가격 평균액으로 하여 총 상속재산가액을 973백만원으로, 과세표준은 0원으로 하여 기한후 신고하였음이 확인된다.

• 라. 판단 청구인은 비록 소급하여 감정하였다고 하더라도 상속개시 당시의 시가로 인정하여야 한다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴보면, ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조제2항 에서는 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고, 같은 법 시행령 제49조 제1항 및 제2항에서는 시가로 인정되는 감정가격의 요건으로 감정평가서가 평가기준일 전‧후 6개월 이내에 작성될 것을 요구하고 있음에도, 이 건의 경우 청구인이 제출한 감정평가서는 평가기준일인 2004.4.25.로부터 약 10년이 경과한 2014.4.16. 작성된 것으로 확인되므로 시가로 인정되는 감정가격의 요건을 갖추지 못하였다 할 것이다. 다음으로, 청구인은 쟁점토지는 양도일 현재 파종만 하면 농사를 지을 수 있는 농지에 해당된다고 주장하고 있어 이에 대하여 살펴보면, 비과세대상이 되는 양도소득은 양도할 때까지 8년 이상 계속하여 자기가 경작한 토지로서 양도일 현재 농지인 토지의 양도소득에 한하므로, 공부상 지목이 농지라고 하더라도 양도일 현재 실제로 경작에 사용되고 있지 않는 토지는 농경지로 사용되지 않고 있는 것이 토지소유자의 자의에 의한 것이든 또는 타의에 의한 것이든 일시적으로 휴경상태에 있는 것이 아닌 한 양도일 현재 농지라고 볼 수 없는 것(대법원89누664, 1990.2.13. 참조)이라는 판시와 법리에 비추어 보면, 쟁점토지는 연접한 장유동 601-15와 함께 항공사진상 2008년부터 2011년까지 건물이 있었던 것으로 나타나는 점, 항공사진상 동일한 상황으로 보임에도 청구인은 장유동 000-15 토지에 대하여는 자경농지로 감면신청하지 않은 반면 쟁점토지는 농지라고 주장하고 있는 점, 2011년까지 쟁점토지 위에 건물이 있었던 것이 확인된 이상 양도일 현재 농지라고 주장하기 위해서는 동 건물을 철거한 사실을 입증하여야 함에도 이에 대한 증빙을 제출하지 않은 점, 청구인은 양도일 현재 언제라도 파종이 가능하다고 주장만 할 뿐 실제로 경작 중이었다거나 일시 휴경상태였다는 사실을 뒷받침할 증빙을 제출하지 않은 점 등으로 보아 양도일 현재 농지로 보기는 어렵다고 판단된다. 따라서 처분청이 양도자산의 취득가액을 상속세 및 증여세법에 따른 보충적 평가방법으로 계산하고, 쟁점토지에 대한 감면을 배제하여 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 ｢국세기본법｣ 제65조제1항제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.