부동산을 취득할 권리를 양도한 대가는 양도소득세 과세대상임

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. OOOO국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 등기부등본상 QQQ가 0000.2.12.(원인일 0000.6.27. 매매) WWW에게 OO OO구 OOO동 00-00 외 1필지 부동산(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 양도한 것으로 나타나지만, 실질적으로 청구인이 QQQ로부터 0000년중 쟁점부동산을 취득(계약금 및 중도금 000백만원 지급, 잔금 미지급)하고, WWW에게 쟁점부동산 취득할 권리를 000백만원(총 000백만원, 이하 “쟁점금액”이라 한다)을 수취하고 양도한 것으로 보아, 양도소득세 결정안을 처분청에 통보하였다.
• 나. 처분청은 통보자료에 근거하여 0000.3.13. 청구인에게 0000년 과세연도 양도 소득세 000백만원을 결정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 0000.4.20. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 쟁점부동산 거래 및 대금지급 경위는 다음과 같다.

1. 청구인은 쟁점부 동산 거래 당시 부동산개발회사의 이사로서 쟁점부동산 일대의 토지매입업무를 주관하고 있었고, 싼 매물의 쟁점부동산 정보가 입수되어 평소 부동산 구입의사를 갖고 있던 WWW(과거 금전거래를 통해 알게 됨)에게 매수를 권유하였다. 2) GGGGG YYY의 중개로 0000.3.30. QQQ의 배우자 UUU, WWW가 참석하여 계약을 체결했고(총매매대금 000백만원), 쟁점부동산의 토지 일부가 도로 편입되는 문제가 있어 동 문제가 해결된 0000.6.27. RR부동산에서 WWW를 대리하여 청구인이 매매계약서를 재작성하였다. 청구인은 0000.3.20. 가계약금 0억원, 0000.3.30. WWW 입회하에 000백만원을 지급했으나, 0000.4.30. 중도금(000백만원) 지급시기에 WWW가 자금사정이 어렵다고 하여 중도금도 지급했다(총 000백만원). 청구인은 계속된 청구인의 자금 투입(000백만원) 등에 대한 WWW의 처신에 불만을 제기했고, WWW는 청구인에게 수고비를 준다고 하여, 청구인은 자금정산 메모(처분청의 과세근거 자료, 이하 “정산 메모지”라고 한다)를 작성하게 되었다. 정산 메모지상 정산금액은 청구인이 WWW를 대신하여 지급한 부동산 거래 대금 000백만원과 수고비(메모상 "P"로 표기) 000백만원 총 000백만원이다. 이후 재개발사업 지연 등으로 WWW는 예상 수익을 거두지 못하자, 청구인에게 000백만원 관련 부당이득금 반환소송(0000.12.27.)을 제기했고, 대법원 판결로 종결되었다(OO고법 판결문상 쟁점금액의 성격을 중개수수료 명목이 아니고 투자금을 정산받기 위하여 교부받은 것으로 봄이 상당하다고 전제한 바 있음).

• 나. 쟁점금액은 투자금 정산으로 수취한 기타소득(사례금) 내지 자금 대여에 따른 이자소득이지, 부동산을 취득할 권리를 양도한 소득은 맞지 않다. 1) WWW가 청구인에게 제기한 부당이득금 반환소송의 준비서면 내용을 보면 WWW도 청구인과 쟁점부동산 거래이전부터 금전거래 한 사실을 인정했고, 쟁점부동산 매수 대금도 청구인으로부터 차용했다고 나타난다. WWW는 소송과 별도로 0000년 11월 청구인을 OO에 형사 고소했고, 고소장을 보면 쟁점부동산이 오를 것이므로 부족 자금을 대여해 줄테니(중개수수료 000백만원 요구) 매수하라는 청구인의 요구에 현혹되어 매매계약을 체결했다며 0000.3.30. 매매계약서를 첨부하여 고소하였다. 즉 상기와 같이 WWW는 쟁점부동산을 직접 매수하였고 청구인은 WWW에게 자금을 대여한 것이므로 쟁점금액의 성격을 이자소득으로 볼 수 있다. 2) 처분청은 메모지상 ‘P 0억 0천만원’ 표현을 중요한 과세근거로 주장하나, 쟁점부동산 계약은 0000.3.30. WWW가 참석·작성했고, 0000.4.30. 정산 메모지는 청구인이 대신 지급한 대금을 정산하기 위해 작성된 것이다. 청구인이 부동산을 취득할 수 있는 권리를 WWW에 양도했다면, 메모지를 0000.3.30. 작성했을 것이지, 중도금까지 지급된 0000.4.30. 작성할 이유가 없으며, 부동산을 취득할 권리를 거래하면서 메모의 형태만의 문서를 작성하였다고 보는 것은 사리에 어긋나는 판단이다.

3. 처분청은 'P'를 Premium의 약자로 보았으나, OO고등법원 판결문이 내용을 보면 “피고가 원고로부터 받은 돈은 중개수수료 명목이 아니라 피고도 원고와 함께 이 사건 부동산의 매수를 위한 자금을 투자하였다가, 그 후 원고로부터 이 사건 부동산에 관한 투자금을 정산받기 위하여 교부받은 것으로 봄이 상당하므로”라고 판시함으로서 청구인이 WWW로부터 받은 금원은 공동투자에 대한 대가로 기타소득에 해당함을 확인하고 있다. WWW가 0000.8.29. OO고법에 제출한 준비서면상 나타난 청구인의 역할(청구인이 WWW에게 부동산 매수를 권유, 매매대금 지급방식, 쟁점부동산의 보상금 처리관계 등 매매계약 조건에 관한 매도인과의 협의를 WWW 대신 처리 등)을 보면 부동산 거래와 관련하여 기여한 공에 대한 사례금에 해당한다고 할 것이다. ‘P 0억 0천만원’라는 표현을 아파트 당첨권 등을 양도할 때 발생되는 전매차익과 같은 의미로 보아 부동산 취득 권리의 양도대가로 추정한 처분청의 판단은 세무공무원의 재량의 한계를 일탈한 부당한 처분이다.

• 다. 처분청 의견에 대한 추가 제출의견

1. 0000.3.19. 계약금 00백만원의 영수증을 TTT 명의로 교부받은 것은 공동사업자간에 자금 지출 증빙(지급자 구분)으로 삼기 위한 것이다. 2) 0000.3.30. WWW 입회하에 계약서가 작성되었고, 계약서상 WWW 인장은 다른 건의 매매계약서상 WWW의 인장과 동일한바, 계약금 및 중도금 지급 사실을 몰랐다는 WWW 주장은 사리에 맞지 않다.

3. 만일 청구인이 WWW에게 부동산 취득 권리를 양도했다면 청구인이 YYY에게 중개수수료를 지불하여야 하나, WWW가 YYY에게 중개수수료를 지급하였다는 것은 계약당사자가 WWW라는 증거가 되는 것이다.

4. 소송과정에서 WWW도 자금을 차용했다고 주장했고, 소송판결도 투자금의 정산으로 판단한 내용을 WWW의 일방 진술에 근거하여 부동산 취득 권리의 양도로 보아 과세하는 것은 부당하다.

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리를 양도했다는 처분청 판단이 부당하다는 청구 주장에 대한 의견이다. 1) 청구인이 QQQ(배우자 UUU)에게 지급한 0000.3.19. 1차 계약금 00백만원, 0000.3.20. 2차 계약금 00백만원, 0000.3.30. 1차 중도금 000백만원 합계 000백만원에 대해 WWW는 본인도 모르게 청구인이 지급하였다고 진술하였다. 청구인 주장과 같이 WWW의 동의하에 000백만원을 지급했다면 WWW 명의로 계약금 및 1차 중도금을 지급하여야 하나, 청구인은 청구인의 배우자 TTT과 처남 SSS 명의로 지급 영수증을 수취하였다. 만약 청구인이 WWW에게 자금을 대여한 후, 대리인의 지위에서 QQQ에게 000백만원을 지급했다면 영수증을 WWW 명의로 받았어야 하나, 배우자 TTT 명의로 영수증을 수취하여 청구인이 QQQ와 먼저 부동산매매계약을 하고 청구인이 쟁점부동산을 취득할 수 있는 권리를 취득한 것이다. 또한 0000.3.19. 계약금 영수증 내력란에 ‘쟁점부동산의 계약금 조’라고 기재되어 있어 비록 청구인이 QQQ와 작성한 계약서가 없다고 하나, 영수증은 계약서에 준하는 것으로 청구인은 0000.3.19. 계약금 지급시 소득세법 제94조 제1항 제2호 가목에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리를 취득한 것이다.

2. WWW는 0000.10.20. 조사청의 문답서에서 청구인의 000백만원 지급사실을 모른다고 진술했고, 쟁점부동산이 재개발지역에 위치하여 투자가치가 있어 향후 00억원에 매도하여 주겠다고 하여 취득한 것으로 청구인이 먼저 취득하고 WWW에게 프리미엄으로 000백만원을 지급 받은 것이라고 진술하였다. 또한 WWW는 쟁점부동산 거래시 작성한 ‘DDD씨한테 P 0억0천주고 샀음’이라고 기재된 원시문서를 제출하여 청구인으로부터 프리미엄을 주고 쟁점부동산을 취득한 사실이 확인되며, 'P'는 프리미엄의 약자로 양도소득에 해당하므로 처분청의 양도소득세 결정은 타당하다.

3. 청구인은 WWW와 공동투자를 정산하면서 받은 사례금이라고 주장하나, 공동투자라는 문서가 없고 WWW도 청구인에게 P를 주고 샀다고 기록한 원시문서가 존재하므로 청구 주장은 타당성 없다. WWW는 0000.10.22. 재차 조사청에 임의 방문하여 청구인의 형인 김영철로부터 청구인의 세무조사와 관련하여 ‘청구인이 유리하도록 확인서를 작성해 줄 것을 요구하였다’고 진술한바, 청구인이 양도소득세를 부당하게 회피하려는 사실이 있음을 알 수 있다.

• 나. 쟁점금액과 관련하여 WWW와 소송이 있었고 이때 판결문에도 쟁점금액을 투자금 정산으로 보았다는 청구 주장에 대한 의견이다. 1) WWW는 실제 청구인에게 쟁점금액을 프리미엄 명목으로 지급했으나, 당초 청구인이 0 0억원에 팔아주겠다는 제의에 따라 매수했기에, 실제 손실이 발생하자 쟁점금액에 대한 부당이득금 반환 청구소송을 제기하였다. 소송 승소를 위해 청구인이 공인중개사 자격 없이 부동산중개업소를 운영한 사실과 중개수수료 명목으로 000백만원(000백만원에서 00백만원 차감액)을 지급하였다고 주장했고, WWW의 주장이 불합리하여 투자금을 정산 받았다고 보는 것이 타당하다고 판결했지만, 청구인이 WWW에게 교부한 메모에 기재된 “P 0억 0,000만의 P는 프리미엄(premium)의 약자라 봄이 상당하고”라고 선고하여 법원에서도 청구인이 WWW로부터 받은 쟁점금액을 프리미엄으로 판단한 사실이 있어 처분청의 결정은 잘못이 없다.
• 다. 청구인은 청구인 운영 중개사무소 에서 쟁점부동산을 중개한 것으로 계약서에 나타나는 등 청구인이 쟁점부동산 거래와 관련된 것이다.

1. 청구인은 공인중개사를 고용하여 OO OO에서 RR공인중개사사무소를 운영한 자로서 0000.6.27. 재작성한 계약서에는 RR부동산 명의상 대표 FFF가 공인중개사로 날인되어 있어 청구인이 쟁점부동산 거래와 관련되어 있음이 확인된다.

2. 0000.3.30. 정식계약 체결시 GGGGG 공인중개사 YYY이 입회하였으면 WWW가 중개수수료로 0천만원을 지급하였으므로 쟁점부동산 매매계약서가 쌍방합의로 작성되지 않고 중개업자 GGGGG YYY이 날인한 계약서가 작성되었어야 하는데, 날인되지 않은 사유는 YYY은 원소유자 QQQ와 청구인 간에 거래를 중개한 것으로 청구인과 WWW와의 거래를 중개한 것이 아니므로 날인하지 않은 것이다.

3. WWW의 주장에 의하면 청구인이 쟁점부동산 거래와 관련하여 0천만원을 GGGGG YYY에게 지급하라고 하여 WWW가 0000.5.2. 송금한 사실이 있어 청구인이 GGGGG YYY으로부터 물건을 소개받아 원소유자 QQQ에게 계약금 등을 지급하고 부동산을 취득할 수 있는 권리를 취득한 사실이 확인된다.

• 라. 결론 ‘DDD씨한테 P 0억팔천을 주고 샀음’의 WWW 메모, 청구인이 건네준 메모상 ‘P 0억 0천만’이라고 기재된 사실, 법원에서도 메모에 기재된 ‘P’를 프리미엄(premium)의 약자라 봄이 상당하다고 선고한 사실, 계약금 영수증에 ‘계약금 조’라는 문구가 기재된 정황을 종합적으로 판단하여 WWW가 청구인에게 지급한 0억 0천만원을 프리미엄으로 보아 양도소득으로 결정한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 부동산 매수자로부터 수령한 대가의 성격를 부동산을 취득할 권리를 양도한 대가(양도소득)인지, 사례금 이나 이자액(종합소득)인지 여부
• 나. 관련법령 1) 국세기본법 제14조 【실질과세】

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다. 2) 소득세법(0000.2.28. 8852호 개정 전의 것) 제94조 【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)
• 나. 지상권
• 다. 전세권과 등기된 부동산임차권 3) 소득세법(0000.2.28. 8852호 개정 전의 것) 제104조 【양도소득세의 세율】

① 거주자의 양도소득세는 당해년도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득산출세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율중 2 이상의 세율에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 2의2. 제94조제1항제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것: 양도소득과세표준의 100분의 50

4. 소득세법(0000.2.29. 8852호 개정 전의 것) 제16조 【이자소득】

① 이자소득은 당해년도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

5. 소득세법(0000.2.29. 8852호 개정 전의 것) 제21조 【기타소득】

① 기타소득은 이자소득・배당소득・부동산임대소득・사업소득・근로소득・연금소득・퇴직소득 및 양도소득외의 소득으로 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다.

• 다. 사실관계

1. 0000년 과세연도 양도소득세 결정결의서상 이 건 양도소득세 결정내역은 아래와 같이 나타난다.

2. 처분청(조사청)에서 제출한 심리자료는 다음과 같다.

• 가) 청구인에 대한 양도소득세 조사종결보고서(주요내용 요약)
• 나) 쟁점부동산의 등기부등본상 기재 내역

(1) OO OO OOO 00-00 대지 및 건물 등기부등본상 QQQ는 취득하여 0000.2.12.(0000.6.27. 매매원인) WWW에게 소유권 이전한 것으로 나타난다. (2) OO OO OOO 00-0000 대지 등기부등본상 QQQ는 취득, 0000.2.12. (0000.6.27. 매매원인) WWW에게 소유권 이전한 것으로 나타난다.

• 다) 쟁점부동산 관련 당초 매매계약서 및 수정 매매계약서 사본

(1) 0000.3.30. 최초 매매계약서

(2) 0000.6.27. 수정 매매계약서

• 라) 청구인의 명함상 RR공인중개사무소 대표라고 기재되어 있는바, 청구인이 쟁점부동산을 중개한(수정계약서 중개인) RR부동산과 관련된 자라는 증빙으로 처분청에서 제출하였다.
• 마) WWW 노트 및 청구인의 정산 메모지 기재내역은 아래와 같다(P 0억0천 관련 자료내용은 점선부분 참조 바람).
• 바) 0000.3.19. 영수증상 ‘쟁점부동산 소재지의 계약금 조’라고 기재되어 잇고 수취자 TTT은 청구인의 배우자이다.
• 사) 조사청에서 WWW 및 청구인을 상대로 작성한 문답서 주요내용은 아래과 같다.

(1) 0000.10.20. WWW 문답서 주요내용(문: 조사청, 답: WWW)

(2) 0000.10.23. 청구인 문답서 주요내용(문: 조사청, 답: 청구인)

2. 청구인이 제출한 심리자료는 다음과 같다.

• 가) 0000.9.20. OO고등법원 판결문의 주요 내용
• 나) WWW 측에서 소송과정에서 제출한 준비서면의 주요내용은 아래와 같다. (1) OO중앙지방법원 0000 준비서면 (0000.3.22.제출) (2) OO고등법원 준비서면 (0000.6.22. 제출) (3) OO고등법원 준비서면 (0000.8.29. 제출)
• 다) 청구인은 QQQ측도 YYY에게 수수료를 지급했고, WWW의 인장은 다른 WWW가 참석한 다른 계약서 인장과 동일하다는 증빙으로 QQQ측 확인서 및 WWW의 다른 계약서 사본을 제출하였다.
• 라. 판단 청구인은 쟁점금액이 부동산을 취득할 권리를 양도한 대가가 아니고 투자금 정산 등을 수취한 것이므로 종합소득으로 과세되어야 한다는 주장인바, 이에 대하여 살펴본다. 청구인은 쟁점부동산 매물정보를 알고 있었고, WWW에게 매수 권유한 사실을 인정하고 있는바, 청구인은 쟁점부동산과 밀접한 관련이 있어 보이며. WWW(매수자)의 메모(노트)를 보면 P 0억0천만원이 포함된 00억원이 쟁점부동산의 총 매매가로 기재되어 있는 등 WWW는 쟁점금액을 취득대가로 인식하고 지급한 것으로 보이는 점 청구인의 정산 메모지상 쟁점부동산의 취득가액을 0억0천만원(00억원에서 0억0천만원을 차감한 금액)으로 쓸 경우 세금을 차감한다고 기재한 사실(취득가액이 00억원에서 0억0천만원으로 낮아져 WWW가 향후 부담할 세액을 차감한 것으로 보임)을 보면 청구인도 쟁점금액이 WWW의 취득가액에 포함될 금액이라고 인정한 것으로 보이는 점 또한 청구인은 쟁점부동산 계약금 및 1차 중도금 지급시 청구인의 배우자 및 처남 명의로 영수증을 수취했고, 영수증상 대금 지급사유가 쟁점부동산의 계약금이라고 명시하는 등 쟁점부동산을 취득할 권리를 갖고 있었던 것으로 보이는 점 WWW는 쟁점금액 반환을 위한 소송과정상 쟁점금액의 성격이 중개수수료라고 주장했으나, 이는 청구인의 법규 위반(공인중개사 자격없이 수수료 수취)에 따른 무효 주장을 위한 것으로 보이고 소송결과 쟁점금액의 성격을 중개수수료로 인정받지 못한 점 이에 반해 청구인은 공동투자로 볼 수 있는 구체적 증빙(투자약정서 등) 제출이 없으며, 또한 0000년 3월 0억원을 대여했고, 0000년 4월 000백만원의 이자 상당액을 수령했다는 청구주장도 사회통념상 설득력이 없어 보인다. 따라서 쟁점금액을 부동산을 취득할 권리를 양도하고 수취한 것으로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.