토지취득가액으로 인정하기 어려움

이 건 심사청구는【기각】결정합니다

• 가. 청구인은 2001.9.17. ○○ ○○시 ○○지구 64블럭 08-07필지(분양면적 256.2㎡, 이하 “쟁점토지”라 한다)를 전 소유자 정AA(이하 “분양권매도자”라 한다)로부터 부동산을 취득할 수 있는 권리(이하 “쟁점토지분양권”)로 취득하여, 2003.2.27. 소유권이전등기 후 2010.5.4. 460,000천원에 양도하고 양도소득세 신고·납부하였다.
• 나. 양도소득세 신고 당시 청구인의 관할세무서인 □□세무서장은 청구인이 신고한 취득가액 157,668천원 1) 과 분양권매도자가 신고한 양도가액 32,892천원 2) 이 상이하여 확인한바, 청구인이 신고한 거래사실확인서 등에 의해 취득가액이 타당한 것으로 보아 분양권매도자 관할세무서인 △△세무서로 실가 상이 과세자료로 통보하였다. △△세무서장은 □□세무서장이 통보한 과세자료에 의거 분양권매도자의 양도가액을 157,668천원으로 경정하여 2011.12.12. 과세예고통지하였고, 분양권매도자는 이에 불복하여 과세전적부심사청구를 제기하여 2012.2.7. 채택 결정되어 청구인의 관할서인 ◎◎세무서로 양도소득세 실가 상이 과세자료로 재파생되었다.
• 다. 처분청에서는 △△세무서장으로부터 수보한 과세자료에 의거 2014.10.14. 청구인에게 양도토지 취득가액을 97,050천원 3) 으로 하여 2010년 귀속 양도소득세 32,959,140원을 고지 결정하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 과세전적부심사청구를 거쳐 2015.3.27. 심사청구를 제기하였다.

• 가. 토지취득 시 취득가액은 청구인이 한국수자원공사에 납부한 64,158천원과 부동산중개인에게 지급한 93,510천원, 합계 157,668천원이다. 처분청에서는 분양권매도자의의 양도가액이 97,050천원임이 확인되어 청구인의 취득가액을 동 금액으로 경정하였으나, 청구인은 양도토지 취득시 분양권매도자와 직접 계약한 것이 아니라 전 소유자의 모든 행위를 위임받은 공인중개사 서BB 대표(이하 ‘대리인’이라 한다)와 거래하면서 분양권매도자가 2001.9.17.까지 한국수자원공사에 납부한 30,892천원과 권리금 62,618천원 합계 93,510천원 분양권매도자의 대리인에게 지급하였고, 2001.9.17.까지 한국수자원공사에 미지급된 64,158천원을 청구인이 납부하여 총 매매대금이 157,668천원임이 청구인에게 양도한 분양권매도자의 거래사실확인서와 인감증명서, 분양권매도자 대리인의 영수증에 의거 대금지급 사실이 입증되므로 청구인의 필요경비인 취득가액은 157,668천원이다.
• 나. 분양권매도자가 양도한 거래한 금액이 97,050천원이라 하더라도 청구인이 분양권매도자의 모든 권한을 대리한 대리인에게 지급한 157,668천원을 청구인의 필요경비인 취득가액으로 인정하여야 한다.

청구인의 주장은 아래와 같은 사유로 청구이유가 없다.

① 청구인이 제출한 거래사실확인서 사본은 분양권매도자가 △△세무서의 과세전적부심사청구시 제출한 거래사실확인서와 상이한 점, ② 한국수자원공사 분양가액이 95,050천임에도 불구하고 청구인이 제출한 거래확인서에는 분양가액이 157,668천원으로 잘못 기재된 사실 등으로 보아 신뢰할 수 없는 점, ③ 청구인이 제출한 영수증에도 분양권매도자(대리인 포함)의 서명이 없는 점, ④ 금융거래 자료 등 객관적 증빙자료가 없는 점, ⑤ 쟁점토지분양권에 대한 검인계약서에 매매대금이 32,892,000원으로 기재된 점 등으로 미루어 청구이유가 없다.

• 가. 쟁 점 전 소유자가 신고한 양도가액과 다른 청구인의 취득가액이 정당한지 여부
• 나. 관련 법령 등 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 ∼ 중략∼

⑦ 제1항제1호가목 본문을 적용할 때 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산을 양도한 거주자가 그 자산 취득 당시 대통령령으로 정하는 방법으로 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 그 거주자의 취득 당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 해당 자산에 대한 전 소유자의 양도가액이 제114조에 따라 경정되는 경우

2. 전 소유자의 해당 자산에 대한 양도소득세가 비과세되는 경우로서 실지거래가액보다 높은 가액으로 거래한 것으로 확인한 경우 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑪ 법 제97조제7항 각 호 외의 부분 본문에서 "대통령령으로 정하는 방법"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법을 말한다.

1. 삭제 <2009.12.31>

2. 거주자가 부동산 취득시 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제27조제1항 에 따른 부동산의 실제거래가격(주택법 제80조의2 에 따른 주택거래신고의 대상인 주택의 경우에는 동법 제80조의2제1항에 따른 주택거래가액을 말하며, 이하 이 호에서 "실제거래가격"이라 한다)을 기획재정부령으로 정하는 방법에 의하여 확인하는 방법. 다만, 실제거래가격이 전소유자의 부동산양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고시의 양도가액과 동일한 경우에 한한다.

• 다. 사실관계

1. 토지분양계약서 및 등기부등본 등에 의하여 확인되는 사항은 아래와 같다. 구분 금액 약정일자 계 약 금 9,505,020원

2000. 9. 28 1차 중도금 21,387,180원

2001. 3. 28 2차 중도금 21,386,000원

2001. 9. 28 3차 중도금 21,386,000원

2002. 3. 28 잔 금 21,386,000원

2002. 9. 27

○ 분양권매도자와 한국수자원공사가 체결한 토지분양계약서의 분양대금 납부 약정내역(총 95,050,200원)

○ 청구인은 2001.9.17. 분양권매도자로부터 부동산을 취득할 수 있는 권리로 취득한 후 토지분양계약서대로 ○○도 ○○시 ○○구 ○동 693-7번지 대지 256㎡를 한국수자원공사로부터 2003. 2.

2. 청구인이 제출한 거래사실확인서 및 기타서류는 아래와 같다. 거래사실확인서 1.거래부동산의 표시: 2.거래 금액의 내용 총 분양가:금 원정(￦157,668,000)중 (1)불입된금액:금 원정(￦30,892,000) (2)권리금액:금 원정(￦62,618,000) (1)+(2)합계금액:금 원정(￦93,510,200) ※ 2차 3차 중도금 및 잔금 합계 64,158,000원은 매수인이 승계하는 조건임 아래 당사자는 상기와 같이 거래하였음을 확인합니다. 2001년 9월 일 매도인 주소: 주민등록번호: 성명: 정AA (인) 매수인 주소: 주민등록번호: 성명: 청구인 (인) *첨부서류 (1)분양계약서 사본1부 (2)거래사실용 인감1통(매도,매수인) (3)거래계약서 사본1부(검인계약서) (4)매도인 주민등록등본1통(매도인) (5)기 납부금 영수증사본(계약금과중도금)

○ 청구인이 제출한 거래사실확인서는 다음과 같으며, 2001.8.25. 발급받은 분양권매도자의 인감증명서가 첨부되어 있음

○ 청구인이 제출한 영수증은 2장이며 양지공인중개사(대표자 서BB)의 명판이 인쇄된 양식이며, 내용은 다음과 같음

• 2001. 8. 22. 64-8-7 계약금 4,000,000원 영수하였음이 안CC, 서DD을 대리하여 서BB이 서명함

• 2001. 9. 17. 잔금 89,510,000원 영수하였음이 장EE을 대리하여 서BB이 서명함

○ 양지공인중개사(대표자 서BB)

• 소재지: ○○시 ○○1동 763-2

• 개업일 2001.4.1, 폐업일 2002.3.30.

3. △△세무서의 분양권매도자 과세전적부심사청구내용은 아래와 같다. 거래사실확인서 1.거래부동산의 표시: 2.거래 금액의 내용 총 분양가:금 구천오백오만이백 원정(￦95,050,200)중 (1)불입된금액:금 삼천육십팔만구천칠십 원정(￦30,689,070) (2)권리금액:금 이백이십만이천구백삼십 원정(￦2,202,930) (1)+(2)합계금액:금 삼천이백팔십구만이천 원정(￦32,892,000) 아래 당사자는 상기와 같이 거래하였음을 확인합니다. 2001년 9월 17 일 매도인 주소: 주민등록번호: 성명: 정AA (인) 매수인 주소: 주민등록번호: 성명: 청구인 (인) *첨부서류 (1)분양계약서 사본1부 (2)거래사실용 인감1통(매도,매수인) (3)거래계약서 사본1부(검인계약서) (4)매도인 주민등록등본1통(매도인) (5)기 납부금 영수증사본(계약금과중도금)

○ 제출한 거래사실확인서는 다음과 같으며, 2001.9.14. 발급받은 청구인의 인감증명서가 첨부되어 있음

○ 청구인과 분양권매도자가 각각 제출한 거래사실확인서를 보면, “거래 금액의 내용” 부분을 제외한 나머지 부분을 작성하여 복사한 후 각각 거래 금액의 내용을 기재한 것으로 보여짐

○ 과세전적부심사청구시 제출한 부동산매매계약서(검인계약서) 내용

• 매매대금 32,892,000원, 계약금 3,000,000원(계약과 동시에 매도인에게 지불), 잔금 29,892,000원(2001년 9월 17일 중개업자 입회하에 지불함)

• 특약사항은 현 상태하의 계약임. 2차, 3차 중도금 및 잔금(￦64,158,000)은 매수인이 지불, 승계하는 조건임. 기타사항은 부동산 일반관례에 준함

○ 과세전적부심사청구 판단

• 제출한 거래사실확인서는 청구인이 제출한 거래사실확인서의 사본에 거래금액만을 수기로 작성한 사실과 실제 총분양가액은 95,050,200원임에도 총분양가액을 157,668,000원으로 잘못 기재한 사실 등으로 보아 신뢰할 수 없다고 보여진다.

• 제출한 영수증에도 청구인이 서명한 사실이 없는 것으로 보아 청구인이 영수증에 기재된 매매대금 영수증 4,000천원과 89,510천원을 영수하였다고 볼 수 없을 뿐만 아니라, 청구인이 양도한 이후 안○○, 서○○, 장○○ 등으로 거래가 이루어 졌을 가능성이 있으므로, 청구인에게 총권리금을 부담케 하는 것은 불합리하다 할 것이다.

• 라. 판 단 청구인은 토지취득가액이 한국수자원공사에 납부한 64,158천원과 부동산중개인에게 지급한 93,510천원, 합계 157,668천원이라고 주장하는바 이에 대하여 살펴본다. 이 건의 쟁점은 전 소유자가 신고한 양도가액과 다른 청구인의 취득가액이 정당한지 여부에 대하여 다툼이 있는바, 청구인이 제출한 거래사실확인서 사본은 분양권매도자가 △△세무서의 과세전적부심사청구시 제출한 거래사실확인서와 다른 점, 쟁점토지 취득에 관한 금융증빙 등 객관적인 자료가 부족한 점, 쟁점토지 분양권에 대한 검인계약서에 매매대금이 32,892천원으로 기재된 점, 분양권매도자의 과세전적부심사청구에서 쟁점토지의 양도가액이 32,892천원으로 확정된 점 등을 볼 때 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유가 없으므로국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 취득가액 157,668천원 = 분양권매도자불입금 30,892천원 + 권리금 62,618천원 + 청구인불입금 64,158천원 2) 양도가액 32,892천원 = 분양권매도자불입금 30,689천원 + 권리금 2,203천원 * 청구인과 분양권매도자와의 불입금액 차이는 선납할인액임 3) 취득가액 97,050천원 = 분양권매도자불입금액 30,689천원 + 권리금 2,203천원+ 청구인불입금액 64,158천원