증여로 취득한 토지의 취득가액을 기준시가로 산정한 처분은 정당함

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 1996.10.22. QQQ으로부터 OO OOO OO읍 OO리 000-0 잡종지 0,000㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 증여를 등기원인으로 하여 소유권을 취득했고, 2012.5.8. WWWWW에 공공용지의 협의취득을 원인으로 소유권을 이전했다. 이에 청구인은 양도가액 000,000천원, 취득가액 000,000천원이 쟁점토지의 실거래가액이라며 양도소득세 00,000천원을 2012.7.27. 자진 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점토지를 증여를 원인으로 취득한 것으로 소득세법 시행령 제163조제9항 및 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제61조 제1항에 따라 쟁점토지의 취득가액을 개별공시지가에 의해 평가한 00,000천원을 하여 2014.8.8. 청구인에게 2012 과세연도 양도소득세 00,000천원을 결정 고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.10.29. 이의신청을 거쳐, 2015.3.17. 이 건 심사청구를 제출하였다.

청구인은 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 관한 토지거래허가구역내 쟁점토지를 공인중개사의 설명만 믿고 취득했고, 토지거래허가가 되지 않아 증여를 원인으로 등기한 바 있다. 쟁점토지는 1990.6.15. 토지거래허가구역으로 지정되었다가, 1998.1.31. 해제된 후, 1998.11.25. 재지정되고, 2011.5.31. 해제되었다. 청구인은 1996.8.6. 분할전 쟁점토지를 0억원에 취득했으나 이중 분할후 쟁점토지의 취득가액을 000,000천원으로 산정하여 취득당시 취득가액으로 신고하였다. 청구인은 양도자 QQQ과 특수관계가 없으므로 쟁점토지를 증여 받을 이유가 없다. 취득한지 19년이 지났기에 계약서 등 증빙이 불비하나, 취득당시 거래를 중개한 공인중개사로부터 확인받은 거래확인서가 있고, 청구인 계좌(EE은행)에서 1996.7.31. 0억00만원, 1996.8.6. 0억원을 인출 지급한 사실이 있다. 청구인은 QQQ으로부터 거래사실에 대한 확인을 받고자 하였으나, 진술을 거부함으로써 어떠한 확인도 받을 수 없었지만, QQQ은 불복청구과정에서 한결같이 쟁점토지의 등기서류를 다른 사람이 갖고 가서 처분한 것이라고 진술하는바, 이에 일응 수긍은 되나, 기 제출된 증여계약서상 QQQ이 증여자로 날인되어 있으므로, 결국 QQQ이 명의만 빌려주고 양도대금은 실제 양도자가 수취했다면 양도대금을 수취한 자 및 쟁점토지의 증여세 납부한 자를 밝혀 심리하는 것이 중요할 것이다. 특수관계없는 자로부터 쟁점토지를 증여받는 것은 이해할 수 없는 것이므로 이런 점을 고려하여 양도자 QQQ에 대한 현장확인을 실시하여 거래가액 조사를 요청하며, 청구인은 거래 경위서 및 중개인의 사실 확인서를 추가 제출한다.

등기부등본상 소유권이전등기가 경료된 이상 그 절차 및 원인은 정당한 것으로 보이므로(대법원 판결 등), 증여를 원인으로 소유권이전등기가 경료된 이상 매매거래에 의한 실지취득가액이 존재한다는 주장은 관련 증거만으로 믿을 수 없다. 과세관청은 과세요건이 되는 사실에 관하여 그 입증책임이 있으나, 상기 판례와 같이 부동산에 관한 소유권이전등기가 경료 된 이상 그 절차 및 원인은 정당한 것이라는 추정을 받으므로 청구인은 취득내용이 소유권이전등기와 다르다는 사실을 입증해야 한다. 청구인은 당초 주장한 매매대금 0억원에 대하여 계약서, 금융증빙 등 객관적인 증빙 없이 쟁점토지를 중개했다고 주장하는 공인중개사의 사실확인서만 제 출했고, 제출된 금융증빙 또한 지급금액만 있을 뿐 입금된 거래상대방의 명세가 없고, 청구인이 1984년부터 제조업을 영위하던 사업자임을 고려할 때 이를 쟁점토지의 매매대금으로 확정할 수 있는 구체적인 증빙으로 볼 수 없다. 또한, 청구인은 이의신청시에도 현장확인을 신청했고, 이의신청 당시 심리담당자가 전양도자 QQQ에게 확인 신청서를 요청한바, 전양도자로부터 2014.11.26. 쟁점토지에 대하여 ‘거래한 사실이 없음’을 회신 받은 바 있다. 따라서 청구인이 쟁점토지를 증여받은 것으로 보아 취득가액을 상증법상 평가가액으로 적용한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 증여를 원인으로 소유권 이전 등기된 쟁점토지의 취득가액을 취득시의 공시지가로 산정한 처분의 당부
• 나. 관련법령

1. 소득세법(2013.1.1. 11611호 개정 전의 것) 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 2) 소득세법 시행령(2013.1.16. 24315호 개정 전의 것) 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

2. 상속세 및 증여세법 제61조제1항제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

3. 상속세 및 증여세법(2013.1.1. 11609호 개정 전의 것) 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다 4) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 【토지거래계약에 관한 허가】

① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권ㆍ지상권(소유권ㆍ지상권의 취득을 목적으로 하는 권리를 포함한다)을 이전하거나 설정(대가를 받고 이전하거나 설정하는 경우만 해당한다)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 "토지거래계약"이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 또한 같다

⑥ 제1항에 따른 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 아니한다. 5) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제141조 【벌칙 】 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 2년 이하의 징역 또는 2천만원(제5호에 해당하는 자는 계약 체결 당시의 개별공시지가에 의한 해당 토지가격의 100분의 30에 해당하는 금액) 이하의 벌금에 처한다.

5. 제118조제1항에 따른 허가 또는 변경허가를 받지 아니하고 토지거래계약을 체결하거나, 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 토지거래계약 허가를 받은 자

• 다. 사실관계

1. 양도소득세 결정결의서상 청구인의 양도소득세 결정내역은 아래와 같이 나타난다.

2. 처분청 및 청구인에서 제출한 심리자료는 다음과 같다.

• 가) 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 청구인은 1996.10.22. QQQ으로부터 증여를 원인으로 소유권을 이전받은 것이 나타나며, 2012.5.8. WWWWW에 공공용지의 협의취득을 원인으로 소유권이 이전된 것으로 나타나며, 토지대장에 의하면, 쟁점토지의 면적은 1997.4.10. 토지 분할되어 0,000㎡ 에서 0,000㎡로 변경된 것으로 기재되어있고, OOO시장의 “토지거래허가구역 지정 및 해 EE 조회 회신” 공문에 의하면, 쟁점토지는 1990.6.15.부터 1998.1.31.까지, 1998.11.25.부터 2011.5.31.까지 허가구역으로 지정된 것으로 나타난다.
• 나) 1996.10.18. 증여계약서(OOO시장 검인)에 의하면 아래와같이 증여한 것(증여인: QQQ, 수증인: 청구인)으로 기재되어 있다.
• 다) 이의신청 결정문상 사실관계(주요내용)이 아래와 같이 나타난다. 라) 청 구인이 제출한 금융계좌 명세표를 보면 1996.7.31. 000,000,000원, 1996.8.6. 000,000,000원이 출금된 내역이 나타난다.
• 마) 청구인이 제출한 경위서 및 중개인의 사실확인서 내용은 아래같이 기재되어 있다.

(1) 청구인 제출 경위서 주요내용 ※ 2015.5.7.발행 인감증명서 첨부됨

(2) 중개인의 2012.7.17. 및 2015.5.12. 사실확인서 ※ 2015.5.12.발행 인감증명서 첨부됨

3. 심리부서에서 쟁점토지 거래사실 확인조회서를 거래상대방(QQQ)에게 조회했고, QQQ측에서 제출한 회신의 주요내용은 아래과 같이 기재되어 있다.

• 가) 이의신청 당시 회신내용
• 나) 이 건 심사청구 회신내용

4. 국세청전산망상 쟁점토지의 공시지가는 아래와 같이 변동한 것으로 나타난다. (단위: 원/㎡)

• 라. 판단 청구인은 쟁점토지의 취득당시 실거래가액을 인정해달라고 주장하는바, 이에 대하여 살펴본다. 부동산 소유권이전등기가 마쳐져 있는 경우 적법한 절차 및 원인에 의하여 소유권을 취득한 것으로 추정되므로 그 절차 및 원인이 부당한 사실은 이를 주장하는 자에게 입증책임이 있으며(대법원 참조), 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 원칙적으로 과세관청이 그 입증책 임을 부담하나, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요를 납세의무자에게 돌려야 한다(대법원 참조). 쟁점토지의 등기부등본에 의하면, 청구인이 쟁점토지를 증여를 원인으로 취득한 것으로 기재되어 있고, 청구인은 1996.10.18. 쟁점토지의 공시지가를 증여재산가액(00백만원)으로 하여 증여세를 신고후 납부하였다. 청구인은 쟁점토지를 매매(0억원)로 취득했다는 공인중개사의 확인서 및 청구인 금융계좌 출금내역을 제출했으나, 계약서 및 거래대금 금융자료 등 구체적·객관적인 증빙 제출이 전무하고, 금융계좌 출금내역도 쟁점토지 의 거래시점과 차이가 있을 뿐 아니라, 동 출금내역이 거래대금으로 사용된 사실이 불분명하며, 전 소유자(QQQ)도 청구주장의 거래 사실을 인정하고 있지 않았고, 청구주장의 취득가액(000백만원)과 공시지가(00백만원)와 차이가 많이 나는 등 청구인 제출 증빙으로 청구주장을 인정하기 어려워 보인다. 따라서 쟁점토지의 취득가액을 취득당시 공시지가로 산정한 이 건 양도소득세 과세처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.