토지, 건물을 일괄양도한 경우 그 안분기준이 불합리하다고만 보아 기준시가로 안분하는 것은 잘못임

00세무서장이 2014.12.8. 청구인에게 한 2014년 과세연도 양도소득세 22,445,390원의 경정처분은 이를 취소합니다.

청구인은 2010.8.10. 00시 토지 476.9㎡를 468백만원에 취득하여 동 토지 위에 2010.12.17. 연면적 560.1㎡ 상가건물(이하 “ 쟁점건물 ”이라 한다)을 신축한 후 일부는 임대를 내놓고 사업을 운영하다가, 2014.5.20. 토지와 건물을 매수인에게 일괄 1,100백만원에 양도하면서 양도가액을 토지 650백만원, 건물 450백만원으로 안분하여 매매계약서를 작성하고, 2014.6.30. 양도가액은 매매계약서상 금액인 실지거래가액으로, 취득가액은 토지 468백만원 실지거래가액, 건물은 환산가액으로 양도소득세를 신고납부하였다. 처분청은 청구인이 일괄양도한 토지와 건물 양도가액 안분기준이 불분명한 것으로 보아 양도가액을 기준시가로 안분하여 2014.12.8. 청구인에게 2014년 과세연도 양도소득세 22,445,390원을 경정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2015.3.3. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인과 매수인은 쟁점건물의 양도와 관련하여 토지는 위치와 주변시세를 고려하여 평당 약 450만원인 650백만원, 상가건물은 내부인테리어나 영업시설 및 하자 등 손해배상액을 고려한 흥정가액 평당 265만원인 450백만원으로 구분하여 전체매매가액을 1,100백만원으로 계약한 것은, 합리적인 경제행위이므로 처분청이 양도가액을 기준시가로 안분하여 경정고지한 것은 부당하다.

청구인은 일괄 양도한 토지와 건물가액을 산정함에 있어 매수인과 합리적인 근거로 고려된 안분가액이라고 하나 이를 입증하는 객관적이고 합리적인 자료는 없으며, 또한 건물가액에 따라 세부담이 감소할 수 있어 당사자 간 이해관계에 따라 가액을 임의로 정할 수 있으므로, 청구인의 쟁점건물 양도 건은 토지와 건물가액이 불분명한 경우에 해당하므로 당초 기준시가로 안분하여 경정고지한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 토지․건물을 일괄 양도한 쟁점부동산의 양도가액(토지․건물가액을 주변시세를 고려한 중개업자의 확인금액으로 책정)을 기준시가로 안분하는 것이 타당한지 여부
• 나. 관련 법령 1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 따른다. 2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 3) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. 4) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산 한다. 5) 부가가치세법 시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산 】 법 제29조 제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

소득세법 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(안분) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」 제2조제9호 에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

3. 제1호와 제2호를 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우: 국세청장이 정하는 바에 따라 안분하여 계산한 금액

• 다. 사실관계 1) 청구인과 처분청간의 이 건 양도소득세 세액계산에 대하여는 다툼이 없고, 양도가액을 기준시가로 안분하는 정당성 여부에 대한 다툼만 있다.

2. 처분청의 ‘고액양도자산 검토조서’를 보면, 양도가액 11억원은 기준시가(796백만원) 대비 138%, 취득가액 중 토지취득가액 468백만원은 기준시가(448백만원) 대비 104%로 적정하나, 건물가액 안분금액인 450백만원은 자가신축 매입세금계산서 금액이 210백만원(평당 약120만원)이고, 감정가액이 확인되지 않아 자산별 안분가액 기준이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분계산함이 타당하다고 기재되어있으며, 이 건 경정내역을 요약하면 다음과 같다. <경정내역> (단위: 백만원) 구 분 합 계 토지가액 건물가액 납부세액 양도가액 취득가액 양도가액 취득가액 양도가액 취득가액 신 고 1,100 886 650 489 450 397 4) 50 경 정 1,100 827 711 1) 489 388 2) 338 3) 70 결정유형 기준시가안분 실지가액 기준시가안분 환산가액 기준시가 796 (100%) 693 515 (64.7%) 448 281 (35.3%) 244 1),2): 기준시가 비율로 안분, (토지)711=1,100×64.7%, (건물)388=1,100×35.3% 3),4): 경정환산가액(338)=양도가액(388)×취득시 기준시가(244)/양도시 기준시가(281) 토지기준시가 증가비(448→515, 115%) 대비 신고(489→650, 133%), 경정(489→711, 145%) 건물기준시가 증가비(244→281, 115%) 대비 신고(397→450, 113%), 경정(338→388, 115%) *기준시가 대비 토지양도가액(신고 126%, 경정 138%), 건물양도가액(신고 160%, 경정 138%)

3. 국세청 전산자료에서 확인된 청구인의 총사업내역은 다음과 같이 확인된다.

4. 청구인이 제출한 쟁점건물 부동산매매계약서를 검토하면, 토지, 건물을 11억원에 일괄양도하면서 특약사항에 토지평가액은 650백만원, 건물평가액은 450백만원이라 기재되어 있고, 내용을 요약하면 다음과 같다.

• 토지: 00시 대 476.9476.9㎡

• 건물: 근린시설 2층(1층 279.4㎡, 2층 280.7㎡

• 계약일: 2014.5.7.(매도인: 청구인, 매수인: 00빈)

2. 매매대금: 11억 원(계약금 1.1억, 중도금, 잔금 9.9억 2014.5.20.)

• 임대사업을 당사자간 포괄양수도 함

• 건물 시설투자한 구조변경에 대한 하자 등 중대한 하자는 매도인이 2년간 책임

• 부착된 서화, 에어컨, 비품장치 등 현존상태 매수인에게 승계하되 건물가액에 포함한 것으로 함

• 토지의 평가액은 650백만 원, 건물 평가액은 450백만 원임

• 임차보증금 1.1억 원은 매수인이 승계하고 매매대금에서 공제함

• 근저당채무는 매도인이 말소함 * 청구인과 매수인은 특수관계자에 해당하지 않음

5. 청구인은 이 건 심사청구에서 쟁점건물을 일괄양도하고 토지가액과 건물가액을 안분한 기준은 주변시세와 시설투자한 설비 등을 고려한 합리적인 의사결정이었던 반면, 처분청은 단순히 기준시가를 기준으로 양도소득세를 계산하면 세액이 더 나온다는 판단으로 이 건 부과처분하였다고 주장하며 인근 부동산 중개인의 확인서를 제출하였다. <사실확인서(요약)>

• 매매당시 지역의 토지시세는 평당 450만 원에서 600만 원 정도의 시세형성

• 쟁점건물은 양도로면 중간에 위치하고, 유치원 시설 옆에 위치하여 단점이 많음

• 쟁점건물은 144.3평으로 450만 원이 적정하므로 650백만 원이 시세에 합당함

• 건물연면적 170평을 재건축비용과 감가상각을 고려하여 평당 2백만 원으로 산정한 340백만원에

• 준공이후 청구인이 시설투자한 설비 중 장기성이 있다고 판단되는 부분의 원가, 노래방 설비 등과, 세입자 임대차기간이 완료되는 프리미엄 등 110백만 원을 가산하여 건물가액을 450백만원으로 책정한 것은 일반상거래상 시세에 적합함

3. 작성일: 2015.5.7. * 중개인 00도 등록인장 날인과 중개사무소등록증을 첨부함

6. 처분청은 청구인이 쟁점건물의 토지가액을 위치와 주변시세를 고려하여 평당 약450만원에 계산하였다고 주장만하면서 유사매매사례가액 등 주변시세를 확인할 수 있도록 제시한 근거자료는 없으며, 건물가액도 양도일 이전 청구인이 운영한 사업장은 이미 타 사업자에게 포괄양도되어 사업을 영위하고 있는 상태로 지급기준이나 평가가액이 확인되지 않는 등 손해배상액 및 영업시설가액을 합리적으로 산정하기도 어렵고, 매수인은 영업시설 등을 구분 없이 11억 원에 토지와 건물 일괄취득가액으로 등기하였고, 당사자간 세금계산서를 수수한 사실도 확인되지 않는 등 합리적으로 건물가액을 평가했다고 보기 어렵다고 주장한다.

7. 국세청 전산자료에서 확인되는 청구인 임대사업장의 2012년, 2013년 재무제표상 건물가액은 258백만원, 토지가액은 468백만원이며, 비품ㆍ시설 등은 계상되지 않았고 감가상각된 내역도 확인되지 않으며, 건물신축한 2011년과 2014년은 간편장부 신고하여 구체적인 건물과 토지가액이 확인되지 않는다.

• 라. 판단 청구인이 주변시세를 고려하여 쟁점건물의 토지․건물가액을 구분 신고한 것을 처분청이 불분명하다고 보아 기준시가로 안분하여 양도소득세를 계산하는 것이 타당한지에 대하여 살펴본다. 매매계약서상 토지·건물 가액이 명확하게 구분 기재되어 있고, 이 같은 구분이 거래당사자간의 하자책임 등의 진정한 합의에 따라 구분되었다는 청구인의 주장에 대하여 가액구분이 합리적이지 않다거나 조세회피를 의도한 것이라는 정황에 대한 입증이 없이 토지·건물가액 구분이 불분명한 것으로 보아 안분한 것은 위법하며(대법원 2014두3785, 2014.05.29.), 과세관청이 그 매매계약서상의 총매매대금을 실지거래가액이라고 인정하면서, 각 필지별 거래가액에 대하여는 그것이 현저히 부당하다는 등의 특별한 사유에 대한 주장과 입증도 없이 단순히 그 기재를 믿을 수 없다는 이유만으로 기준시가로 안분한 부과처분은 위법하다(대법원90누882, 1990.04.10.)는 법리에 따라, 이 건 쟁점건물 양도계약서에 토지와 건물가액이 명확하게 구분되어 기재되어 있는 점, 처분청이 인정한 토지의 실제취득가액 489백만원이 기준시가 의 109.2%인 점에 비추어, 청구인이 신고한 토지 양도가액은 기준시가의 126%, 처분청이 경정한 토지 양도가액은 138%로, 청구인이 신고한 양도가액이 시가에 더 근접하다고 보이는 점, 쟁점건물 양도시와 취득시의 기준시가 변동비율이 토지(448→515백만원) 115%, 건물(244→281백만원) 115%임에 비추어, 청구인이 신고한 양도가액과 취득가액의 변동비율은 토지 132%, 건물 113%인 반면, 처분청 경정시에는 토지 145%, 건물 115%로, 청구인이 조세회피를 이유로 건물가액을 현저히 높였다고 보기 어려운 점, 이와 같이 청구인이 구분하여 신고한 가액이 합리적이지 않다거나 조세회피를 의도한 것이라는 처분청의 구체적인 입증이 부족해 보이는 점 등을 고려할 때, 청구인이 주변시세 등을 감안하여 신고하였다고 주장하는 쟁점건물의 토지ㆍ건물가액을 비합리적인 의사결정으로 인정하기에는 어려워 보인다. 따라서, 처분청이 양도가액을 기준시가로 안분하고, 건물 취득가액을 기준시가로 환산하여 경정한 당초처분은 잘못이 있다고 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장에 이유가 있으므로 ｢국세기본법｣ 제65조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.