분할토지의 취득가액은 분할전토지에서 분할토지가 차지하는 면적비율만큼 안분하여 계산함

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 1997.11.14. ○○시 ○○구 ○○동 601 전 883㎡(이하 “분할전토지”라 한다)를 495백만 원에 취득하여 1998.12.16. 이 중 364㎡(이하 “수용토지”라 한다)를 ○○도시계획사업에 따라 ○○시장에게 25백만 원에 양도(수용)하면서, 나머지를 같은 동 601 대지 333㎡와 같은 동 601-1 대지 186㎡(이하 같은 동 601과 함께 “쟁점토지”라 한다)로 분할한 후 2013.11.22. 쟁점토지 및 위 지상 건물을 893백만 원(토지 857백만 원, 건물 36백만 원)에 양도하고 취득가액을 440백만 원으로 하여 양도소득세를 예정신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 취득가액을 과대 계상한 것으로 판단하여 분할전토지의 취득가액 495백만 원에 분할전토지에서 쟁점토지가 차지하는 비율을 곱하여 산출된 금액 290백만 원을 취득가액으로 하여 2015.1.9. 청구인에게 2013년 과세연도 양도소득세 17,098,520원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.2.24. 이 건 심사청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

1. 청구인은 1997년 분할전토지를 취득할 당시 1991년에 수용토지가 도로계획선에 포함되어 있었고, 다음연도에 수용토지가 도로로 편입되고 대로변 대지로 남는다는 사실과 수용토지의 보상가액은 그 당시의 공시지가 수준이라는 사실을 알고 쟁점토지의 가치를 수용토지의 가치보다 훨씬 높게 생각하여 분할전토지의 취득가액을 495백만원으로 결정하였지만 세법에 무지하여 이를 구분하여 매매계약을 체결하지 못하였을 뿐으로 쟁점토지의 실지 취득가액은 청구인이 양도소득세 예정신고․납부할 때 산정한 가액인 분할전토지의 취득가액 495백만 원에서 수용토지의 보상금을 차감한 444백만 원이다 처분청이 경정․결정내용대로 한다면, 분할전토지를 분할하지 아니하고 양도하였을 경우 양도차익이 401백만 원이 발생하는데, 부득이하게 이를 분할하여 양도하였다고 하여 수용토지의 양도에 따른 손실 178백만 원을 쟁점토지의 양도에 따른 568백만 원의 양도차익에서 반영되지 아니하는 모순이 발생하게 된다. 따라서 이 건 처분은 취소되어야 한다.

2. 1필지의 일부가 도시계획도로에 저촉된 상태는감정평가에관한규칙제7조제3항[구분평가]에 의하면 하나의 대상물건이라도 가치를 달리하는 부분은 이를 구분하여 감정평가 할 수 있다. 저촉된 부분은 동 규칙 제6조 제1항[현황기준원칙]에 의하면 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용은 제외한다) 및 공법상 제한을 받는 상태를 기준으로 한다. 또한, 표준지조사평가기준제28조 제1항에 의하면국토의 계획 및 이용에 관한 법률제2조 제7호의 규정에 의한 도시계획시설에 저촉된 토지는 저촉되지 아니한 상태를 기준으로 한 가격에 그 도시계획시설의 저촉으로 인한 제한정도에 따른 적정한 감가율 등을 고려하여 평가한다. 이와 같이 1필지의 일부가 도시계획도로에 저촉된 상태는 구분평가 함이 합리적임에도 불구하고 평가에 어려움이 있다 하여 획일적으로 적용하는 면적기준을 적용함은 납세자에게 일방적으로 모든 부담을 지우는 결과를 초래한다. 처분청에서 쟁점토지의 전체취득가액에서 양도하는 토지의 면적이 차지하는 비율을 적용하여 산정한 취득가액은 전체토지가 같은 상황일 때 적용할 수 있는 방법이라 할 수 있으므로, 도로계획선에 저촉된 부분과 저촉되지 않은 부분에 대한 시가평가는 분명 차이가 있으므로 구분평가 하는 것이 실질과세원칙에서 볼 때 더 상식적인 판단일 것이므로, 시가를 평가할 합리적인 평가방법이 없다고 하여 쟁점토지를 면적비율로 안분하고 취득가액을 산정 양도소득세를 과세한 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.

• 나. 처분청 의견 분할전토지가 쟁점토지와 수용토지로 분할되어 수용토지가 수용되었다고 하더라도 쟁점토지와 수용토지는 취득당시 한 필지로 토지 이용 상황이나 공시지가가 동일하며 부동산매매계약서 상 별도의 특약사항이 없는 쌍방간에 정상적으로 거래된 가액이므로 쟁점토지의 취득가액을 분할전토지의 취득가액에 분할전토지 면적에서 쟁점토지가 차지하는 비율을 곱하여 산정한 금액으로 하여 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

○ 쟁점토지의 취득가액을 분할전토지의 면적에서 쟁점토지의 면적이 차지하는 비율만큼 총 취득가액을 안분하여 산정한 것이 부당한지 여부

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액․감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액․감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액․감정가액․환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액․감정가액․환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 소득세법시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】

⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제64조 에 따라 안분계산 한다. 3) 부가가치세법시행령 제64조 【토지와 건물 등을 함께 공급하는 경우 건물 등의 공급가액 계산】 법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

소득세법 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(안분) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

2. 토지와 건물등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우: 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분 계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대해서는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분 계산한 금액으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

1. 쟁점토지 및 건물에 대한 양도가액과 분할전토지의 취득가액 및 건물 취득가액에 대해서는 청구인과 처분청 간에 다툼은 없다.

2. 처분청이 제출한 심리자료 등에 의하면, 쟁점토지에 대한 양도 및 취득가액에 대한 청구인과 처분청의 산정내역은 <표1>와 같으며, 양도가액은 청구인 및 처분청이 토지․건물의 기준시가로 안분하였으나 건물구조 지수 적용방식에 따라 차이가 발생하였다. <표1>청구인과 처분청의 양도가액 및 취득가액 산정내역 (단위: 원) 구 분 양도가액 취득가액 양도차익 취득가액 산정근거 청구인 857 444 405 쟁점토지 전체취득가액에서 수용 가액을 제외하고 산정 처분청 870 290 568 쟁점토지 전체취득면적에서 양 도면적이 차지하는 비율로 안분

3. 쟁점토지 등의 등기부등본 등에 의하면, 청구인은 1997.11.14. ○○시 ○○구 ○○동 601 전 883㎡(분할전토지)를 취득한 후 1998.7.14. ○○시 ○○구 ○○동 601 전 333㎡와 같은 동 601-1 전 550㎡로 분할하였고, 1998.11.23. 같은 동 601-1 전 550㎡를 같은 동 601-1 186㎡와 같은 동 601-2 364㎡로 분할하여 같은 동 601-2 364㎡을 ○○시에 25백만 원에 양도(수용)한 것으로 나타난다.

4. 국세통합전산자료 등에 의하면, 분할전토지의 취득 및 분할 후 개별공시지가는 <표2>와 같다. <표2> 쟁점토지 공시지가 내역 (단위:㎡,원) 토지소재 면적 취득일 분할일 양도일 (수용일) 연도별 공시지가 97년 98년 99년

○○

○○

○○ 601 883 ’97.11.14.

• - 38,200 46,200 45,500

○○

○○

○○ 601

○○

○○

○○ 601-1 333 550 ’ 97.11.14. ’ 98.7.14

• 38,200

• 46,200

• 45,500 121,000

○○

○○

○○ 601

○○

○○

○○ 601-1

○○

○○

○○ 601-2 333 186 364 ’ 97.11.14. ’ 98.11.23. ’ 98.11.23. ’ 13.11.22. ’ 13.11.22. (’ 98.12.19.) 38,200

• 38,200 46,200

• 46,200 45,500 121,000 87,900

5. 청구인이 2014.1.23. 2013년 귀속 양도소득과세표준 신고서 제출시 첨부된 쟁점토지의 취득가액 산정내역에 의하면, 분할전토지의 취득가액 465백만 원에 취득세, 등록세, 중개사비용 등 5백만 원을 더한 470백만 원에서 수용토지의 양도가액 26백만 원을 차감한 444백만 원을 취득가액으로 계산한 것으로 나타난다.

6. 청구인에 제출한 분할전토지의 매매계약서에 의하면, 매매가액이 495백만 원으로 기재되어 있고, 다른 특약사항은 없다.

• 라. 판단 살피건대, ｢소득세법｣ 제97조 제1항 제1호 는 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비 중 하나인 취득가액의 산정방법에 대하여 실지거래가액에 의하여 산정하되 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 환산가액으로 산정하도록 규정하고 있고, 구 ｢소득세법 시행령｣(2010.2.18. 대통령령 제22034호로 개정되기 전의 것) 제163조, 제176조의 2 제2항 제2호는 환산가액은 양도당시의 기준시가에서 취득당시의 기준시가가 차지하는 비율을 양도당시의 실지거래가액에 곱하여 산정하도록 하고 있다. 분할전토지를 495백만 원에 취득한 사실은 처분청과 청구인 간에 다툼이 없고, 분할전토지의 매매계약서상에 쟁점토지와 수용토지의 매매가액을 구분하여 기재된 사실이나 특약사항이 없으며, 청구인이 분할전토지를 취득할 당시의 쟁점토지와 수용토지의 토지이용상황과 공시지가가 같은 것으로 나타나는 점 등을 고려할 때, 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 분할전토지에서 쟁점토지가 차지하는 면적비율만큼 분할전토지의 취득가액을 안분하여 산출한 것은 정당하다고 판단된다(대법원2011두5414, 2011.6.10. 같은 뜻).

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.