소급 감정가액을 토지의 취득가액으로 인정할 수 없음

이 건 심사청구는【기각】결정합니다

• 가. 청구인은 2005.12.2. 상속을 원인으로 취득한 △△시 △△구 △△면 △△리 34블록 1롯트 1,100.3㎡(이하 “쟁점 토지”라 한다)을 2013.12.5. 양도하고, 취득가액은 소급감정가액인 666,044,000원, 양도가액은 실지거래가액인4,659,760,000원으로 하여 양도소득세 1,123,259,500원을 신고·납부하였다.
• 나. 또한, 청구인은 쟁점토지의 상속재산가액을 소급감정가액인 666,044,000원으로 하여 상속세 40,880,550원을 기한 후 신고·납부하였다.
• 다. 처분청은 청구인이 신고한 소급감정가액인 취득가액을 부인하고 개별공시지가로 평가한 390,217,600원을 취득가액으로 하여 2014.12.1. 2013년 과세연도 양도소득세 93,682,730원을 경정·고지하고 이미 납부한 상속세 40,880,550원을 환급결정하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 이의신청을 거쳐 2015.2.12. 심사청구를 제기하였다.

• 가. 소급감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여 이 건 부과처분을 취소하여야 한다.
• 나. 처분청은상속세 및 증여세법제60조 평가의 원칙 및 같은 법 시행령 제49조제1항제2호에 “감정가액의 경우에는 상속개시일 전․후 6개월 이내에 두 감정평가법인이 평가한 평가액이 있는 경우에는 그 평균가액을 상속재산가액으로 한다.”라고 규정하고 있는 것을 근거로 소급감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정할 수 없다고 하나, 법원에서는 위 규정의 의미를 하나의 사례에 불과한 것으로 해석하여 소급감정가액이라고 하더라도 상속개시일 당시 가액을 정확하게 반영한 감정가액이라면 상속재산의 평가액으로 보아 양도소득세를 쌍방 실가로 계산함에 있어 취득가액으로 인정하고 있다(대법원2014두3204, 2014.5.29., 대법원2012두21109, 2013.2.14., 대법원2010두14442, 2010.10.28., 대법원2010두8751, 2010.9.30. 대법원2004두2356, 2005.9.30. 등 다수).
• 다. 쟁점토지의 환산취득가액, 쟁점감정가액, 개별공시지가를 비교해 보면 아래와 같으며, 감정가액은 쟁점토지의 적정한 시가를 반영한 가액이다. < 쟁점토지의 취득가액 > (단위: 원) 구분 산출근거 금액 환산취득가액 4,659,700,000×(390,217,600/1,441,393,000) 1,261,502,146 감정가평균액 (668,520,000+663,568,000)/2 666,044,000 개별공시지가 4,952㎡×@78,800 390,217,600

• 가. 상속 또는 증여받은 자산에 대하여소득세법제97조제1항제1호가목 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재상속세법 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액이 취득당시의 실지거래가액에 해당한다.
• 나. 청구인은 상속세 신고를 하지 않아 처분청에서는 쟁점 토지를 개별공시지가로 평가하여 상속세 과세미달 결정하였고, 심사청구(심사양도2013-0231, 2014.3.10. 등 참조) 및 심판청구(조심2014부1458, 2014.5.13. 등 참조)에서는 일관되게 소급 감정을 부인하고 있으며, 상속개시일 전후 6개월간 감정평가액이 존재하지 않는 쟁점 토지 취득가액의 경우 7년 11개월이 지나 평가한 감정가액을 시가로 인정할 수는 없는 것으로, 개별공시지가로 평가하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 소급 감정가액을 토지의 취득가액으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관계법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항제1호가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

⑤ 취득에 든 실지거래가액의 범위 등 필요경비의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다. 3) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(시가)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 4) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(배율방법)으로 평가한 가액으로 한다. 5) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조제2항에서 "수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 해당 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우는 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며, 당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 "기준금액"이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장등"이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우 3개월로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구분에 따른 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매 등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

2. 제1항제2호의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

• 다. 사실관계

1. 쟁점 토지 양도에 대해 양도가액 및 기타 필요경비에 대하여는 청구인과 처분청 간 다툼이 없고, 청구인은 쟁점 토지 취득가액을 감정가액으로 하여 양도소득세 1,123,259,500원 및 상속세 40,880,550원을 신고․납부하였고, 처분청은 쟁점감정가액을 부인하고 개별공시지가로 쟁점 토지 취득가액을 평가하여 청구인에게 상속세 40,880,550원을 환급하고, 2013년 과세연도 양도소득세 93,682,730원을 고지한 사실이 처분청 심리자료 등에서 확인된다.

2. 쟁점토지 개별공시지가는 아래와 같다. (단위: 원) 연도 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년 2008년 2012년 2013년 개별 공시지가 (㎡당) 24,000 34,500 78,800 101,000 136,000 163,000 1,300,000 1,310,000 * 2012년, 2013년 개별공시지가는 환지 이후의 개별공시지가임

3. 쟁점토지 감정평가서내용은 아래와 같다.

• ㈜***감정평가법인의 감정평가서 의뢰인 청구인 제출처 처분청 감정평가목적 일반거래(시가참고용) 평가기준시점 2005.12.2. 평가일 2013.11.15. 감정평가액 ㎡당 단가 135,000원, 감정평가액 668,520,000원

• ㈜&&&감정평가법인의 감정평가서 의뢰인 청구인 제출처 처분청 감정평가목적 일반거래(시가참고용) 평가기준시점 2005.12.2. 평가일 2013.11.15. 감정평가액 ㎡당 단가 134,000원, 감정평가액 663,568,000원

• 라. 판 단 상속개시일부터 7년이 경과한 후에 소급 감정한 가액을 쟁점 토지의 취득가액으로 인정할 수 있는지를 본다. 소득세법제97조제1항제1호에서 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 취득가액은 자산취득에 든 실지거래가액으로 하도록 규정하고 있고, 소득세법 시행령제163조제9항에서는 상속받은 자산의 경우에는 상속개시일 현재 상속세법 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있다. 또한상속세법 및 증여세법제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 의하면, 상속재산의 취득가액은 상속개시일 현재의 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액인 시가에 의함이 원칙이며, 이 경우 평가기준일 전후 6월(평가기간) 이내의 기간 중 당해 재산에 대하여 2이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액도 시가로 볼 수 있다고 규정하고 있다. 이 건의 경우 2개의 공신력 있는 감정평가기관이 평가한 감정가액을 시가로 인정받기 위해서는상속세법 및 증여세법시행령 제49조제2항의 규정에 따라 상속개시일인 2005.12.2.부터 전후 6개월 이내에 평가한 감정가액이어야 할 것이나, 쟁점감정가액은 청구인의 의뢰에 의하여 상속개시일부터 7년이 경과한 2013년 11월 소급 감정한 것으로 이를 쟁점토지의 시가로 인정할 수 없으므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다(심사양도 2013-0231, 2014.3.10., 심사양도2012-0149, 2012.10.22., 재산세과-612, 2011.12.26. 참조).

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 이유가 없으므로국세기본법제65조제1항제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.