철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등이 양도자산인 토지의 취득가액에 포함된다고 볼 수 없음

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 1996.10.22. ~ 1997.11.18. ㅇㅇ시 ㅇㅇ동 -2, -3, -4, -6, -8 소재 토지 5필지 3,816.5㎡(이하 “분할 전 토지”라 한다) 취득하여 2001.7.31. 건물 신축(연면적 974.99㎡, 이하 “구건물”이라 한다) 후 부동산 임대업을 개시하였고, 2013년 8월 구건물을 멸실한 후 분할 전 토지를 ㅇㅇ -2로 합필하였다가 합필한 토지를 같은 동 -2, -9, -10, -11(이하 “분할 후 토지”라 한다)로 분할하였으며, 2013.8.22. 같은 동 -9, -10 토지를, 2013.10.28. 같은 동 ***-11 토지(2013년 양도된 토지를 이하 “쟁점토지”라 한다)를 각각 양도하였고, 구건물의 취득가액과 철거비용을 안분하여 쟁점토지의 필요경비에 산입하여 양도소득세 신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 분할 전 토지 취득 후 구건물을 신축하여 임대사업을 하다가 구건물을 멸실하고 토지만 양도한 경우 구 건물인 구건물의 취득가액 및 철거비용은 쟁점토지의 취득가액으로 볼 수 없고, 자본적 지출에도 해당되지 아니한다고 판단하여 청구인이 쟁점토지 양도차익시 필요경비로 산입한 구건물의 취득가액 및 철거비용 *백만원을 부인하고 2014.11.11. 2013년 양도소득세 백만원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2015.1.27. 이 건 심사청구를 제기하였다.

청구인은 일부 필지상의 지상 건물로 인하여 전체 토지의 이용이 용이하지 못하여 전체 토지의 이용을 용이하게 할 수 있는 방법이 지상건물을 철거하여 전체 토지를 합필(건물 존재시에는 합필할 수 없음)하는 방법 밖에 없었기 때문에 구건물의 철거는 토지의 이용편의를 위한 것이 분명하므로 구건물의 당초 취득 목적에 관계없이 구건물의 취득가액 및 철거비용은 쟁점토지의 양도차익 계산시 필요경비에 산입되어야 하므로 당초 필요경비를 부인한 당초 처분은 부당하다.

• 가. 소득세법 제97조 제1항 에서는 원칙적으로 토지의 양도가액에서 공제할 필요경비는 그에 대응하는 당해 토지와 관련된 취득가액, 자본적 지출액, 양도비 등을 규정하고 있어 토지와 별개인 건물의 취득가액은 원칙적으로 토지의 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하지 않는 것이지만 예외적으로 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적인 경우에는 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있으므로 토지와 그 지상건물을 함께 취득하였다가 토지만을 이용하기 위하여 건물을 철거하고 나대지 상태로 토지만을 양도하는 경우, 취득 후 단시일 내에 건물의 철거에 착수하는 등 토지와 건물의 취득이 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 경우에 한하여 철거된 건물의 취득가액과 철거비용 등을 토지의 취득가액에 포함되는 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있을 것이다.
• 나. 청구인은 쟁점 토지를 취득한 후 임대 목적으로 건물을 신축하여 10년 이상 임대업에 사용해 오다 동 건물을 멸실하고 나대지 상태로 양도한바, 토지만을 이용하기 위하여 구건물을 취득한 것으로 볼 수 없어 구건물의 취득가액과 철거비용은 토지 양도에 대응하는 필요경비로 산입할 수 없다.
• 다. 청구인은 구건물로 인하여 전체 토지의 이용이 원활하지 못하여 원활한 이용을 위해서는 구건물을 철거하여 전체 토지를 합필하는 방법 밖에 없었기 때문에 구건물의 철거는 토지 이용편의를 위한 것이 분명하고, 구건물의 보유기간에 상관없이 철거비용은 소득세법 시행규칙 제79조 제1항 2호 에 규정된 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용(토지의 자본적 지출)에 해당한다고 주장하고 있다. 그러나, 전술한 바와 같이 당초부터 토지만을 이용하기 위하여 토지와 건물을 함께 취득한 경우에 한하여 구건물 취득가액 및 철거비용을 토지 양도에 대응하는 필요경비로 인정할 수 있을 것이며, 또한, 쟁점토지 양도 계약 체결 전인 2013.7.1. 청구인이 신축 건물 설계 계약을 체결하고, 2013.8.14. 쟁점 토지 지상에 건물을 신축하기 위해 건물신축허가신청서를 관할 기관에 제출하는 등 구건물 철거비용이 토지 이용편의를 위한 장애철거비용 또는 개량을 위해 지출한 비용이 아닌 건물을 신축하기 위한 비용으로 판단되므로 동 비용을 쟁점토지 양도에 대한 필요경비로 인정하지 아니한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 임대사업에 사용하다 철거한 구건물의 취득가액과 철거비용을 쟁점토지 양도차익 계산시 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조제1항제1호 가목 본문에서 "취득에 든 실지거래가액"이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. <개정 1996.12.31, 2005.12.31, 2010.2.18, 2012.2.2>

1. 제89조제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조제2항제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. <개정 2010.2.18>

1. 제67조제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

2. 양도자산을 취득한 후 쟁송이 있는 경우에 그 소유권을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용.화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액

3. 양도자산의 용도변경.개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것 3) 소득세법 시행규칙 제79조 【양도자산의 필요경비 계산등】

① 영 제163조제3항제4호에서 "기획재정부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다. <개정 2012.2.28>

2. 토지이용의 편의를 위하여 지출한 장애철거비용

• 다. 사실관계

1. 청구인과 처분청간에 다툼이 없는 사항

• 가) 양도가액: 실지거래가액 3,***백만원

○ -2: 양도가액 2,백만원

○ -3, -4: 양도가액 1,백만원

• 나) 토지 취득가액: 1,***백만원

2. 청구인이 신고한 필요경비 (단위: 천원) 구 분 안분대상 전체금액 필요경비 계 -9 -10 *-11 구 건물가액 철거비용 측량비 계

○ 처분청은 측량비만 필요경비로 인정하였음이 확인된다.

○ 청구인이 기 신고한 필요경비는 분할 후 토지 면적에 따라 안분하였음이 확인된다.

○ 청구인은 철거비용 관련 매입세금계산서를 2013.7.10. 수취하여 2013년 제1기 부가가치세 신고 시 공제받지 못할 매입세액으로 신고하였음이 확인된다.

5. 구건물 현황 분할 전 토지 분할 후 토지

6. 분할 전 토지와 분할 후 토지 비교

7. 쟁점토지의 양도계약서 특이사항

1. 상기 목적물에 대한 용도는 ㅇㅇ마트영업에 지장을 주는 용도로 사용하여서는 안되며, 계약조건에 반하여 발생하는 피해에 대하여 미수인이 민·형사상 책을을 진다(예 다이소, 편의점, 판매시설).

2. 매도인은 남향으로 일조건 동의서를 해주며, 매수인은 경계에 따라 매수인의 비용으로 60m 이상의 경계 담을 설치한다.

• 가) ㅇㅇ동 ***-10, -11 특이사항

1. 상기 목적물에 대한 용도는 ㅇㅇ마트영업에 지장을 주는 용도로 사용하여서는 안되며, 계약조건에 반하여 발생하는 피해에 대하여 미수인이 민·형사상 책을을 진다(예 편의점, 판매시설).

2. 잔금 중 이십억원정은 현 부동산의 은행대출금을 매수인이 승계받아 처리하기로 한다(은행 대출금의 이자도 계약 후 매수인이 지급하기로 한다).

• 나) ㅇㅇ동 **-9

8. 청구인이 신청한 건축허가

• 가) 건축허가신청(2013.8.14.) 대지위치: ㅇㅇ동 ***-2 주용도: 제2종근린생활시설 허가신청일: 2013.8.14. 건축면적: 558.79㎡ 연면적: 3,247,36㎡(지하 1층 지상 5층) 허가일자: 2013.8.28.
• 나) 착공신고서(2013.9.3.) 설계자 사무소명 도급계약일자 도급금액: (주)종합건축사사무소 ㅇㅇ 2013.7.1. 56백만원 공사 시공자 회사명 도급계약일자 도급금액: 주식회사 ㅇㅇ종합건설 2013.8.25. 3,***백만원 공사 감리자 회사명 도급계약일자 도급금액: (주)종합건축사사무소 ㅇㅇ 2013.8.25. 10백만원
• 다) 건축주 변경신고(2013.11.25.)

○ 건축주: 청구인 → (주)ㅇㅇ디엔씨

○ 대지위치: ㅇㅇ동 -2 → -9 사업자등록번호 업종 개업일 폐업일 *-18-*** 부동산/임대 2001.7.30. 2013.8.22.

9. 청구인의 구건물 관련 임대사업자 등록 현황

• 라. 판단 위 사실관계와 관계법령 등을 종합하여 살피건대, 기존건물을 매수하여 단시일 내에 기존건물을 헐고 신축건물을 지어 이를 양도한 경우 당초부터 건물을 철거하여 토지만을 이용하려는 목적이었음이 명백한 경우에는 철거된 기존건물의 취득가액과 철거비용 등은 양도자산의 필요경비로 산입할 수 있다고 할 것이나，구건물을 신축하여 10년 이상 임대업을 영위하다가 구건물을 철거하고 나대지 상태로 양도한 경우에 해당하므로 구건물의 취득가액을 필요경비에 산입 할 수는 없는 점, 쟁점토지 양도계약 전인 2013.7.1. 청구인이 신축건물 설계계약을 체결하였고, 2013.8.14. 건물신축허가신청을 하는 등 구건물의 철거비용도 쟁점토지의 이용편의를 위한 것이 아닌 건물의 신축을 위한 것이므로 양도된 쟁점토지의 자본적 지출로도 볼 수 없는 점 등을 종합해 볼 때 구건물의 취득가액 및 철거비용은 쟁점토지의 필요경비로 볼 수 없는 것으로 판단된다. 따라서 처분청이 구건물의 취득가액 및 철거비용을 필요경비 부인한 당초 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.