쟁점농지의 취득가액은 청구인 주장이 정당함

○○세무서장이 2014.2.3. 청구인에게 한 2011년 과세연도 양도소득세 30,653,340원의 부과처분은

1. 2002.2.6. 취득당시 면적 1,202㎡에 대하여는 74,391,089원의 취득가액을 적용하고, 2007.9.5. 취득당시 면적 661㎡에 대하여는 70,000,000원의 취득가액을 적용하여 양도소득세의 과세표준 및 세액을 경정하고,

2. 나머지 청구는 이를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2002.2.6. 취득한 경기도 ○○○ 전 1,368㎡ 및 동소 1836-3 답 495㎡ 합계 1,863㎡(이하 “쟁점농지”라 한다)를 2011.12.28. 나AA에게 219,500천원에 양도하고 양도소득세를 무신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점농지의 양도에 대한 무신고결정을 통하여 양도가액은 실거래가액, 취득가액은 환산취득가액을 적용하여 청구인에게 2012년 과세연도 양도소득세 원을 경정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014.8.12. 이의신청을 거쳐 2015.1.7. 심사청구를 제기하였다.

• 가. 실지로 8년이상 쟁점농지를 자경하였다.

1. **에 거주하면서 쟁점농지를 경작하였고, 2005.10.19. 경기도 △△△동으로 이전하였으며, 부천시로 전입이후에도 자가용으로 1시간이내 거리에 불과하여 주말 및 휴일을 이용하여 현지에서 자경하였다.

2. 자경사실과 관련하여 현지 주민 김BB이 수년 간 쟁점농지를 자신의 트렉터로 갈아주었으며, 농지소재지의 통장 배CC이 매년 청구인이 농사짓는 것을 목격한 점이 이를 뒷받침하고 있으며, 농지법에 의해 정당한 사유없이 직접 자경하지 아니하고는 농지를 처분하도록 통지하고 과징금이 부과된다는 사실을 알고 있으며, 이와 관련하여 어떠한 처분도 받은 적이 없다.

• 나. 쟁점농지의 취득가액은 144백만원이다. 쟁점농지의 취득가액을 처분청에서는 72백만원으로 결정하였으나, 매입 당시에는 오FF과 공동으로 115백만원에 구입하고 2007년 오FF지분을 70백만원에 매입하였으므로 총 취득가액은 144백만원이다.

• 가. 청구인의 주민등록변동내역 등에 의하면, 청구인은 2002.11.23. ○○○ ○○동에 전입하였다가 2003.11.19. ○○동으로 이전, 2005.10.19. △△△ △△동으로 전입하여 양도일까지 거주하여 쟁점농지 소재지에서 3년만 거주한 것으로 확인되므로 재촌 요건충족하지 못하였고, 주민확인서, 경작사실확인서 등을 근거로 쟁점농지 매입 후 8년을 자경하였다고 주장하나, 전 1,368㎡와 답 495㎡를 혼자서 주말이나 공휴일만을 이용하여 농사를 지었다고 보기 어려우며, 2007년부터 2011년까지 서울시 강남구 논현동에 위치한 DDDD㈜에서 연 1,300만원 이상의 근로소득이 계속 발생하였던 것으로 확인되므로 8년 자경농지에 해당되지 아니한다.
• 나. 실제 취득가액은 144백만원이며 오FF이라는 사람과 함께 취득하였다고 주장하고 있으나, 대금증빙 등 증빙서류만으로 취득가액을 확인할 수 없다.

• 가. 쟁점

1. 8년 자경농지 해당 여부

2. 쟁점농지의 취득가액 인정여부

• 나. 관련법령 1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】

① 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 2) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. 3) 조세특례제한법 제69조 【자경농지에 대한 양도소득세 감면】

① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 8년 이상 [대통령령으로 정하는 경영이양 직접지불보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따른 한국농어촌공사 또는 농업을 주업으로 하는 법인으로서 대통령령으로 정하는 법인(이하 이 조에서 “농업법인”이라 한다)에 2015년 12월 31일까지 양도하는 경우에는 3년 이상] 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 해당 토지가 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 주거지역․상업지역 및 공업지역(이하 이 조에서 “주거지역등”이라 한다)에 편입되거나 도시개발법 또는 그 밖의 법률에 따라 환지처분전에 농지 외의 토지에 환지예정지 지정을 받은 날까지 발생한 소득으로서 대통령령으로 정하는 소득에 대해서만 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

② 농업법인이 해당 토지를 취득한 날부터 3년 이내에 그 토지를 양도하거나 대통령령으로 정하는 사유가 발생한 경우에는 그 법인이 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고를 할 때 제1항에 따라 감면된 세액에 상당하는 금액을 법인세로 납부하여야 한다.

③ 제1항을 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감면신청을 하여야 한다. 4) 조세특례제한법시행령 제66조 【자경농지에 대한 양도소득세의 감면】

① 법 제69조제1항 본문에서 “농지소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자”란 8년[제3항의 규정에 의한 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따른 한국농어촌공사(이하 이 조에서 “한국농어촌공사”라 한다) 또는 제2항의 규정에 따른 법인에게 양도하는 경우에는 3년] 이상 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(경작개시 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)에 거주하면서 경작한 자로서 농지 양도일 현재 소득세법 제1조의2제1항제1호 에 따른 거주자인 자(비거주자가 된 날부터 2년 이내인 자를 포함한다)를 말한다.

1. 농지가 소재하는 시(특별자치시와 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 법률제15조제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다. 이하 이 항에서 같다)․군․구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다)안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시․군․구안의 지역

3. 해당 농지로부터 직선거리 20킬로미터 이내의 지역 5) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 6) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제1조 【목적】 이 법은 부동산에 관한 소유권과 그 밖의 물권을 실체적 권리관계와 일치하도록 실권리자 명의(名義)로 등기하게 함으로써 부동산등기제도를 악용한 투기ㆍ탈세ㆍ탈법행위 등 반사회적 행위를 방지하고 부동산 거래의 정상화와 부동산 가격의 안정을 도모하여 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다. 7) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제3조 【실권리자명의 등기의무 등】

① 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니된다.

② 채무의 변제를 담보하기 위하여 채권자가 부동산에 관한 물권을 이전받는 경우에는 채무자, 채권금액 및 채무변제를 위한 담보라는 뜻이 적힌 서면을 등기신청서와 함께 등기관에게 제출하여야 한다. 8) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 【명의신탁의 효력】

① 명의신탁약정은 무효로 한다.

② 명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다. 9) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제5조 【과징금】

① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자에게는 해당 부동산 가액(價額)의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금을 부과한다.

1. 제3조제1항을 위반한 명의신탁자

2. 제3조제2항을 위반한 채권자 및 같은 항에 따른 서면에 채무자를 거짓으로 적어 제출하게 한 실채무자(實債務者)

• 다. 사실관계

1. 쟁점농지 소유권이전 및 등기부등본사항은 아래와 같다.

○ 쟁점농지 소재지 지목 면적(평) 취득일 양도일

○○○ 1836 답 414 2002.2.6 2011.12.28.

○○○ 1836-3 답 150

○ 등기부등본 현황

• ○○○ 1836, 1836-3 (갑구) 등기목적 접수일 등기원인 권리자 및 기타 소유권이전 1965.1.1. 매매 소유자 박HH 소유권이전 2002.2.6. 매매 소유자 청구인 소유권일부가처분 2003.11.21. 가처분결정 1) 피보전권리 소유권이전등기 청구권 채권자 정KK 가압류 2006.3.15 가압류결정 2) 채권자 오FF(청구금액 80백만원) 강제경매개시결정 2007.5.11. 경매개시결정 3) 채권자 오FF 가처분 2007.8.30. 가처분결정 4) 채권자 김LL 강제경매개시결정 2010.1.15. 경매개시결정 5) 채권자 나AA 소유권이전 2011.12.28. 매매 소유자 나AA

1. 2006.3.24. 가처분등기말소 2) 2008.3.13. 가압류등기말소

3. 2008.3.10. 강제경매개시결정등기말소 4) 2011.7.21. 가처분등기말소

5. 2012.1.26. 강제경매개시결정등기말소 등기목적 접수일 등기원인 권리자 및 기타 근저당권설정 1999.6.21. 설정계약 채권최고액 45백만원, 채무자 박HH 근저당권자 PP농업협동조합 근저당권변경 2002.6.25. 계약인수 채무자 청구인 근저당권이전 2003.7.26. 계약양도 1) 근저당권자 RR농업협동조합 근저당권설정 2007.8.30. 설정계약 2) 채권최고액 200백만원, 채무자 청구인 근저당권자 나AA

• ○○ 1836 (을구)

1. 2007.10.9. 근저당권설정등기말소

2. 2012.3.14. 근저당권설정등기말소

• ○○ 1836-3 (을구) 등기목적 접수일 등기원인 권리자 및 기타 근저당권설정 2002.2.6. 설정계약 1) 채권최고액 23백만원, 채무자 청구인 근저당권자 이PP 근저당권설정 2007.8.30. 설정계약 2) 채권최고액 200백만원, 채무자 청구인 근저당권자 나AA

1. 2002.12.24.근저당권설정등기 말소

2. 2012.3.14. 근저당권설정등기 말소

2. 쟁점농지 양도소득세 결정내역은 아래와 같다.

○ 양도소득세 무신고 자료처리를 통하여 쟁점농지의 양도가액은 등기부등본상 실거래가액을 적용하고, 취득가액은 환산취득가액을 적용 (단위: 천원) 양도가액 취득가액 양도차익 장기보유 특별공제 소득금액 산출세액 가산세 고지세액 219,500 71,778 146,218 39,478 106,739 21,583 9,068 30,653 * 취득시 검인계약서 금액 43,000천원

3. 쟁점농지 취득일 이후 청구인의 주민등록상 주소지 변동내역은 아래와 같다.

4. 청구인의 소득내역은 아래와 같다.

○ 근로소득: DDDD㈜ 서울 강남 논현 215-7 (단위: 천원) 계 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년 2012년 2013년 89,219 13,240 13,356 13,871 13,567 14,956 15,331 18,465

5. 쟁점농지와 주소지 근접여부는 아래와 같다.

○ 청구인이 쟁점농지 보유기간 9년 10개월 중 약 6년 동안 거주한 ○○에서 쟁점농지까지는 직선거리가 약 30㎞이며, 농지소재지의 연접 시․군․구에 속하지도 않는 것으로 지도상 확인됨

6. 청구인의 주장내용은 아래와 같다.

○ 8년 자경농지

• 청구인은 현지에서 3년이상 거주하여 각종 채소를 경작하였다고 주장하며, 배CC(현지인 통장)과 김BB(현지인), 최EE(직장동료)의 확인서를 제출

• 실제 경작하였다는 경작사실확인서를 제출

○ 취득가액

• 쟁점농지는 청구인과 오FF과 115,300천원에 공동 구매 후 2007.9.5. 오FF의 지분을 70,000천원에 취득하였다고 주장 등 기 2002.2.6.취득 2011.12.28.양도 취득가액 71,778천(환산취득가액) 양도가액 219,500천 청구주장 2002.2.6.일부취득 2007.9.5.일부취득 2011.12.28.양도 (1,863㎡ 중 1,202㎡) (1,863㎡ 중 661㎡) 취득가액 74,391천 취득가액 70,000천 양도가액 219,500천 청구인, 오FF 공동취득 오FF지분 청구인 취득

① 2002.2.6. 청구인과 오FF 공동취득

• 청구인과 오FF의 공동취득시 자금증빙 * 등기부등본상 청구인 단독취득

② 2002.12.18. 오FF지분 정KK과 토지매매계약 체결

• 매도자 오FF, 매수자 정KK

③ 2003.1. 청구인이 오FF의 토지매매계약 체결 불인정

④ 2003.11.21. 정KK이 쟁점농지에 “소유권일부 가처분”신청

⑤ 2005. 정KK 청구인, 오FF, 김EE, 한CC 사기사건으로 형사고소

• 2006.10.25. 한CC의 진술서에 쟁점농지의 취득내용을 상세히 진술 * 2006년 2262호 인증서

⑥ 2006.3.15. 오FF이 쟁점농지에 가압류결정(청구금액 80,000천원)

⑦ 2007.2.1. 수원지방법원 안산지원 화해권고 결정

• 2007.3.31. 까지 70,000천원을 오FF에게 지급하고 가압류해제 권고

⑧ 2007.5.9. 오FF이 청구인에게 70,000천원 조속히 지급하라는 내용증명 발송

⑨ 2007.5.11. 오FF 쟁점농지 “경매개시 결정”신청

⑩ 2007.9.5. 청구인이 77,565천원 오FF에게 변제

• 화해권고금액 70,000천원, 지연손해금 5,485천원, 경매비용 2,080천원

• 청구인과 오FF의 공동취득시 자금증빙(2002.2.6.취득시) 구분 거래일 금액 비 고 청구인 2001.12.28 10,000

○ 한CC 2) 주택은행에 입금 (-**-116176)

○ 2006.10.25. 한CC 진술서(공증서) 2002.1.10 10,000 2002.1.30 24,391 1) 2002.6.25 30,000 합 계 74,736 오FF 2002.1.10 8,000

○ 2006.10.25. 한CC 진술서(공증서) 2002.1.30 10,063 2002.2.6 23,000 합 계 41,063

1. 총입금 27,391천원이나 3,000천원은 타변제금

2. 한CC은 매매계약당시 입회인

• 청구인의 오FF 지분 취득시 자금증빙(2007.9.5.취득시)

• 민사소송사건 200단 **호 사건의 화해권고결정에 의해 2007.3.31까지 오FF 지분에 대해 7,000만원을 지급하라고 결정

• 청구인은 7,000만원의 자금이 없어 위 민사소송사건의 소송대리인인 송호신변호사의 소개로 알게된 나AA에게 대여하여 지급 거래일 금액 입금자,출금자 비 고 입금 출금 2007.8.30. 40,000 나AA

○ 송UU변호사 계좌에 입금 (*-***-02-014) 2007.8.31. 30,204 1) 농협이체 2007.9.4. 60,000 나AA투자금 2007.9.5. 70,000 오FF

1. 청구인의 농협협동조합 부채 변제 → 2007.10.9. 근저당권설정등기말소

• 라. 판단 1) 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 적용받기 위해서는 농지소재지에 거주하는 자가 취득하는 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 자기가 경작한 사실이 있는 농지로서 양도일 현재에도 실지로 경작에 사용되는 토지여야 하는바, 청구인은 쟁점농지를 2002.2.6. 취득하여 2011.12.18. 양도할때까지 약 9년 10개월의 보유 중에 ① 부천으로 주소지를 변경한 이후 약 6년 2개월동안에는 주소지와 농지소재지가 연접하지 아니하며, 직선거리도 20㎞를 초과하고 있어 8년 이상 재촌 요건을 갖추지 못한 점, ② 당초 취득시 단독소유의 농지가 아닌 공동소유의 농지라고 주장하는 점, ③ 서울 강남 에 소재한 ㈜DDDD에서 2007년부터 2011년까지 상시근로자로 근무한 사실이 확인되는 점, ④ 자경주장과 관련하여 사인간에 작성한 확인서외에는 자경사실을 입증할 객관적 증빙은 제출하지 못하고 있는 점 등으로 비추어 볼 때 이건 양도세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다. 2) 청구인은 매입 당시에는 오FF과 공동으로 115백만원에 구입하고, 2007년 오FF지분을 70백만원에 매입하였으므로 총 취득가액은 144백만원이라고 주장하는바 이에 대하여 살펴보면, ① 쟁점토지의 2002.2.6. 청구인과 오FF이 공동취득시 자금증빙내역이 실제로 확인되는 점, ② 정KK이 청구인 및 한CC 등을 사기사건피의자로 고소할 당시 한CC이 진술한 진술서(2006.10.25, 20년**호 인증서)와 청구인이 주장하는 쟁점농지의 취득경위가 거의 유사한 점, ③ 2007.9.5. 민사소송사건 200*가단***호 사건의 화해권고결정에 의해 매매대금을 청구인의 소송대리인 송호신 변호사의 기업은행 계좌로 입금하여 오FF에게 지급하고 오FF지분을 취득한 경위가 비교적 입증되는 점 등으로 미루어 보아 조사청의 양도소득세 취득가액을 환산취득가액으로 산정한 것은 부당하다고 판단된다.

이 건 심사청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유가 있으므로국세기본법제65조제1항제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.