증여된 아파트와 동일시기에 매매된 아파트의 거래가액을 유사매매사례가액으로 본 것은 정당함

이 건 심사청구는 기각합니다.

• 가. 청구인은 2013. 12. 27. OO시 OO구 OOO동 397번지 OO아파트 23동 1307호 대지 57.76㎡, 건물 118.63㎡(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 윤OO(청구인의 아들)에게 양도하고 2014. 2. 28. 양도가액 1,050,000천원으로 하여 2013년 과세연도 양도소득세 206,849,660원을 신고·납부하였다.
• 나. 처분청은 OO지방국세청 재산평가심의위원회의 심의를 거쳐 쟁점아파트와 같은 곳 OO아파트 23동 1207호(이하 “비교대상아파트”라 한다)의 2013. 4. 9. 매매가액 1,290,000천원을 쟁점아파트의 시가로 보아, 2014. 9. 17. 청구인에게 2013년 과세연도 양도소득세 61,228,480원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2014. 12. 11. 이 건 심사청구를 하였다.

쟁점아파트는 청구인이 25년간 보유하면서 최근 9년 이상 타인에게 임대한 아파트로 인테리어 등 보수공사를 전혀 하지 않아 비교대상 아파트보다 열악한 상태이며, 2012~2014년 기간 중 계속하여 공시가격이 하락하는 등 비교대상아파트의 계약일과 쟁점아파트의 거래일 사이에 가격변동(하락)의 특별한 사정이 존재하고, 거래당시 쟁점아파트에 대한 ○○은행 감정평가액도 1,050,000천원인바, 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트의 시가로 보는 것은 부당하다.

2013년 5월부터 2014년 5월까지 쟁점아파트와 동일 평형 아파트에 대한 ○○은행 부동산 시세는 1,265,000천원∼1,350,000천원으로 확인이 되며, 2013년 1월부터 2014년 3월까지 쟁점아파트와 동일 평형 아파트의 매매가액은 1,233,000천원∼1,350,000천원으로 확인되고, OO지방국세청 재산평가심의위원회의 자문을 받아 쟁점아파트의 시가를 유사매매사례가액인 1,290,000천원으로 보아 과세하였는바, 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

○ 소득세법 제101조 【양도소득의 부당행위계산】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수관계인과의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있다.

○ 소득세법 시행령 제167조 【양도소득의 부당행위계산】

③ 법 제101조 제1항에서 "조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 때를 말한다. 다만, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 100분의 5에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다.

1. 특수관계인으로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 그 밖에 특수관계인과의 거래로 해당 연도의 양도가액 또는 필요경비의 계산시 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때

④ 제98조 제1항에 따른 특수관계인과의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과하여 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산한다.

⑤ 제3항 및 제4항의 규정을 적용함에 있어서 시가는상속세 및 증여세법제60조 내지 제64조와 동법시행령 제49조 내지 제59조 및조세특례제한법제101조의 규정을 준용하여 평가한 가액에 의한다. 이 경우 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문 중 "평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다) 이내의 기간"은 "양도일 또는 취득일 전후 각 3월의 기간"으로 보며, 조세특례제한법 제101조 중 "상속받거나 증여받는 경우"는 "양도하는 경우"로 본다.

○ 상속세및증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

○ 상속세및증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 "수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것"이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간 중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간으로서 평가기준일 전 2년 이내의 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 제1항에 따른 평가기간 이내의 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계

1. 처분청이 제시한 2013년 1월부터 2014년 3월까지 쟁점아파트와 동일 평형의 매매사례가액은 다음과 같다. (단위: 천원) 소재지 계약일 매매가액 2012년 기준시가 2013년 기준시가 자본적 지출액 비 고 23동 1307호 2013.12.27 1,050,000 1,056,000 872,000 쟁점아파트 25동 703호 2013.10.08 1,350,000 1,096,000 904,000

• 23동 803호 2013.08.30 1,290,000 1,056,000 872,000

• 25동 202호 2013.06.03 1,233,000 992,000 808,000

• 23동 1207호 2013.04.09 1,290,000 1,056,000 872,000

• 비교대상아파트 25동 302호 2013.02.14 1,280,000 992,000 808,000

• 25동 707호 2013.01.08 1,310,000 1,096,000 904,000

• 23동 201호 2014.03.09 1,335,000 928,000 759,000

• 2) 처분청은 OO청 재산평가심의위원회의 자문을 받아 2013. 4. 9. 매매계약이 체결된 OO아파트 23동 1207호를 쟁점아파트와 유사한 비교대상 부동산으로 판단하여 쟁점아파트의 시가를 1,290,000천원으로 평가하였는바, OO지방국세청 재산평가심의위원회 심의결과 통지내용(2014.6.19.)은 다음과 같다.

• 가) 평가대상 재산내역

• 평가물건: 2013.12.27. 쟁점아파트

• 비교물건: 2013.4.9. 비교대상아파트

• 나) 심의결과 비교물건은 평가기준일 전 2년 이내의 기간인 2013.4.9.을 매매계약일로 한 거래가액인 1,290백만원으로서, 평가대상물건과 비교물건은 같은 동․면적․방향․기준시가인 유사재산에 해당하고, 매매계약일로부터 평가기준일까지의 기간 중 형태․이용상황․주변의 환경변화가 없는 점이 확인되고, 한국감정원 조사가격인 공동주택 적정가격 등 시세동향에 큰 변동이 없는 등 상속세및증여세법 시행령 제49조 의 단서 규정에 따른 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되므로 비교물건의 거래가액을 평가기준일 현재 시가로 보는 것이 타당함

3. 처분청 심리자료에 의하면 다음과 같은 내용이 기재되어 있다.

• 가) 청구인은 금융거래확인서상 감정가격이 1,050,000천원으로 평가되었다고 주장을 하고 있으나 금융거래확인서를 발급한 담당자(이OO)와 전화통화한 결과, “○○은행의 금융거래확인서상 나타난 감정가격은 ○○은행 부동산 시세와 담보물건에 대한 매매가격 중 적은 금액을 표시한 금액이지 별도로 감정평가를 한 금액은 아닌 것”으로 확인함
• 나) 비교대상아파트(23동 1207호)의 양도자 이OO(56OOOO-OOOOOO)의 양도소득세 신고내용을 보면 2001. 7. 10. 취득하여 2013. 6. 21. 양도하였으며 자본적지출액은 없는 것으로 나타남.

4. 청구인은 쟁점아파트는 9년 5개월여에 걸쳐 내부수리없이 장기 임대하던 중 인테리어 공사비용 등을 감안하여 매매가액을 결정한 것이므로 이를 시가로 보아야 한다고 주장하는바, 청구인이 제시한 주요증빙은 다음과 같다.

• 가) 쟁점아파트 유지관리 상황

○ 1988.9.21.~2003.8.13. 본인 거주

○ 2003.8.14.~2012.12.31. 제3자 전세임대

○ 2013.1.1.~2013.12.27. 윤OO(청구인의 아들) 거주

○ 2013.12.27. 매도(청구인→윤OO)

• 나) 내부수리 견적서

○ 쟁점아파트에 리빙아트의 내부수리 견적서로 77,910천원이 제시됨

• 다) ○○은행 OO종합금융센터 금융거래확인서(2014.5.28.)

○ 감정일자 2014.2.21., 감정가격 1,050,000천원으로 나타남

• 라. 판 단 당해 재산과 면적·종류·용도 등이 동일 또는 유사한 재산의 매매사례가액이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리한 점을 해소하기 위하여 상속세법 및 증여세법 시행령 제49조 제5항 은 “당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 거래가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다”고 규정하고 있는 바, 청구인은 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다고 주장하나, 청구인의 쟁점아파트를 매수한 윤OO은 청구인의 아들이고, 쟁점아파트와 비교대상아파트는 면적․종류․용도․기준시가가 동일하며, 쟁점아파트의 매매일과 비교대상아파트 매매일 사이에 주변 환경 변화가 없어 가격변동의 특별한 사정이 있다고 보기도 어려운바, 비교대상아파트를 쟁점아파트와 유사한 재산으로 보아 그 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 인정함이 타당한 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 면적·위치·용도 등이 동일하거나 유사한 비교대상아파트의 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 이건 양도소득세를 부과한 것은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심사청구는 청구주장을 받아들일 수 없으므로 국세기본법 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.